薛中秋
想要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制工作,不光要靠財務部門,還要涉及到其他的一系列部門,如拆遷、開發(fā)、建筑、銷售等部門。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中,成本一直都在產(chǎn)生,這不光發(fā)生在項目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售等環(huán)節(jié),只要涉及到費用支出,就會存在成本管理與控制問題。要想企業(yè)達到經(jīng)濟效益的最大化,就要讓成本管理與控制成為企業(yè)文化建設(shè)的有機組成部分。
全成本管理的切入點是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目,導向是最大限度提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目收益,在全成本管理理論基礎(chǔ)上建立全成本管理體系。首先成本管理體系離不開信息系統(tǒng)的支持。如今信息技術(shù)在進步,各行各業(yè)對管理系統(tǒng)都進行了改造,在這種大背景下,信息管理系統(tǒng)也逐漸被運用到房地產(chǎn)行業(yè)中。在房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中,成本管理是重中之重。想要把全成本管理體系的作用發(fā)揮好,提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息的準確性與傳遞效率,就得借助信息系統(tǒng),這能夠幫助企業(yè)管理者清楚地了解企業(yè)在有關(guān)開發(fā)項目成本方面控制情況,發(fā)現(xiàn)存在的問題并及時解決,更好地完善成本管理的工作。不僅如此,還要建立完善的全成本管理體系,這會在項目開發(fā)過程中方便對形成成本的各因素進行深入的研究,并找到控制這些因素的有效途徑。其次要將開發(fā)項目的整個開發(fā)周期進行分解與細化,并對各個階段,各個周期進行成本管理,最終實現(xiàn)對整個項目的全成本管理。還要以預算管理為導向進行全成本管理,因為整個成本管理過程都是在預算層面開展的,成本項目的指引逐項落實的基礎(chǔ)是預算。如果存在超出預算的情況,要求企業(yè)管理工作者要做出及時的調(diào)整。全成本管理體系通過對成本收益的分析,根據(jù)業(yè)務環(huán)節(jié)的性質(zhì)與特點,可以找出開發(fā)項目中高財務風險的業(yè)務,而且預測可能對企業(yè)造成的影響。這樣企業(yè)管理者能事先做好防范風險工作,以降低其發(fā)生的可能性和可能造成的負面影響,顯著提升了房地產(chǎn)企業(yè)的風險防范能力。
全成本管理在開發(fā)項目時由企業(yè)全體員工共同參與的成本管理。因此,其成本管理所謂內(nèi)容就包括所有崗位在項目開發(fā)全過程中發(fā)生的相關(guān)開支。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全全成本管理體系,以此來提升成本管理效率,讓企業(yè)的利潤達到最大。
在規(guī)劃設(shè)計階段時,會對工程造價的影響非常大,據(jù)資料統(tǒng)計,規(guī)劃設(shè)計階段對于項目投資的影響可能性為75%。因此,首先,項目的投資者要轉(zhuǎn)變觀念,在設(shè)計和規(guī)劃方案評審的階段,從過分追求功能、外型、規(guī)模中跳出來,更進一步地在質(zhì)量價格和性價比方面的問題上多加考慮,加強設(shè)計階段的成本控制,確定合理的設(shè)計方案,從而在控制工程項目成本方面達到有效利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審工作,減少施工階段的重大設(shè)計變更和有效控制工程造價。
對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)來說,高效的招標管理不但能夠提升開發(fā)項目的開發(fā)效率,還能降低開發(fā)成本。在項目投資、質(zhì)量和進度方面的把控,可以通過招投標來選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位或材料供應商來控制,這是在這個階段最為重要的。對于房地產(chǎn)企業(yè)的招標,不是最低的投標報價就是最好的,而是在科學的對投標進行精確的計算之后,確保施工企業(yè)可以獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量后,通過競爭獲得合理的最低價。選擇中標企業(yè)時首要考慮是成本因素,其次是分清成本管理的主次。同時,想要加強對成本的控制,需要在招標時詢價,并且及時了解最新的人、材、機單價,保證房地產(chǎn)開發(fā)商做好對整個項目開發(fā)的定位、和營運的方案,并向在各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司對營運方案進行技術(shù)交流和確定之后,明確的各項成本控制指標,對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。調(diào)研項目周邊其它類似項目的發(fā)展情況、論證項目成本與產(chǎn)出之間的關(guān)系、論證技術(shù)支持是否到位等。細化工作的分配,指導下一步的設(shè)計、發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。為了避免出現(xiàn)由專業(yè)公司另外改造而導致設(shè)計費用增加,或者是各工程配合不當、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合等情況出現(xiàn),在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時,應明確設(shè)計的具體范圍,特別是在細節(jié)方面的要求,一些小的配件,結(jié)構(gòu)的材料等,都應該在設(shè)計的方案中明確規(guī)定,避免后期造成糾紛。
在項目實施階段,首先要加強設(shè)計變更、簽證的管理,加強成本與質(zhì)量、進度之間的協(xié)調(diào)控制對施工單位的設(shè)計的審核并且重視分包的確定和管理,深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料,加強對合同的管理。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好審計結(jié)算方面,可以充分地利用市場機制,在房地產(chǎn)企業(yè)復審復核各竣工房地產(chǎn)項目的工作上,聘用長期且工作效率高的造價工程師,專門協(xié)助的決算資料。并且明確告示各方:該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家,代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復核工作;建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可,方能送交財政投資評審中心;結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用,其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用;通過這種方式,能夠有效地控制項目成本。
房地產(chǎn)開發(fā)項目只有通過了竣工驗收之后才能交付使用;如果未能通過竣工驗收,企業(yè)必須對項目進行相應的整改,項目整改會涉及產(chǎn)生成本,如果整改的內(nèi)容過多,開發(fā)項目的周期也會變長,導致拖慢項目交付使用的日期,房地產(chǎn)企業(yè)要繳納高額賠償金。另外,房地產(chǎn)企業(yè)一方面要強化對項目施工管理,另一方面還要做好項目驗收工作,并提前做好合格的完工施工內(nèi)容的結(jié)算工作,保障后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)竣工的結(jié)算,為之后的工作打下基礎(chǔ)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在事前預算和最終結(jié)算的誤差不大于5%,這樣能保證開發(fā)項目的收益不低于最初預期的最小值。另外,在房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及水電圖紙、供配電圖紙時,不能及時提供,往往在工程竣工前二、三個月才提供,這樣會造成電梯調(diào)試等多余的環(huán)節(jié)出現(xiàn),從而增加工程成本。
房地產(chǎn)開發(fā)項目全成本管理的基本核心內(nèi)容在于要提高在開發(fā)項目時的工作質(zhì)量,保證可以達到社會經(jīng)濟效益的要求,企業(yè)的利益也要達到最大。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更深一步地認識成本管理。首先要樹立成本管理新理念,提高企業(yè)開發(fā)項目的管理水平。從理念上創(chuàng)新,樹立正確的成本觀念,以爭取更大的效益為目的,長期持續(xù)發(fā)展為目標。在傳統(tǒng)的成本管理理念下,成本控制就是“節(jié)約、節(jié)省”,片面地強調(diào)降低費用開支,通過節(jié)約、節(jié)省達到成本目標。但是在市場經(jīng)濟條件下,應樹立成本效益觀念,實現(xiàn)由傳統(tǒng)的“節(jié)約、節(jié)省”觀念向現(xiàn)代成本效益觀念轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要追求當前效益,而且更要重視長遠效益。只有提供成本盡可能低、質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的工程產(chǎn)品和服務,才能立于不敗之地,才能得到持續(xù)發(fā)展。其次是持續(xù)改進觀念。全成本控制管理不是只局限在目標、計劃和標準之內(nèi),而應不斷促進和提高成本管理水平,在開發(fā)項目的過程中,要及時發(fā)現(xiàn)問題并且去修改完善原有方案,并采取改進措施。全成本管理的內(nèi)容具體包括預算成本、開發(fā)成本、內(nèi)部損失成本、外部損失成本。其中確定成本管理的范圍是重中之重,要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于開發(fā)項目的實際情況,設(shè)置一些專門的核算部門,保證其開支在一定的范圍內(nèi),且要有一定開支明細。同時也要認識到項目的成本會一直貫穿在整個項目開發(fā)過程中,它不是某一因素可以單獨形成的,但又受多種因素的影響??陀^因素的驅(qū)動,人為主觀因素的驅(qū)動、采購費用支出、采購數(shù)量,采購次數(shù)等一系列因素。這些都會在一定程度上對成本管理造成影響。不管是外部因素還是內(nèi)部因素的影響,它們在不同的領(lǐng)域、不同的程度上對項目成本施加的影響相互制約,一個因素的變動可能會影響另一個因素對成本的影響。舉個例子,在項目開發(fā)階段,增加人力、設(shè)備的投入,這樣會造成項目的成本的增加;但是由于人力、設(shè)備的增加,工期會縮短,從而減少了項目的開支。但是如果沒有把控好一個度,也會造成項目開支的浪費,增加成本管理。因此,對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成本控制應該要有系統(tǒng)地、全方位的思想,綜合考慮各種影響成本的因素,統(tǒng)籌兼顧。