房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理路徑

邱俊

（上港集團(tuán)瑞泰發(fā)展有限責(zé)任公司，上海201900）

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高及投資大的特點(diǎn)，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)需加強(qiáng)成本控制工作，并通過精細(xì)化管理措施實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，從而提升自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但現(xiàn)階段，房地產(chǎn)成本控制過程中還存在一些問題，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些問題和應(yīng)對(duì)措施的研究，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本的有效控制。

2 成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

與其他國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是房地產(chǎn)的發(fā)展速度卻很快，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)環(huán)境有很大的關(guān)系，并且會(huì)受到政府宏觀調(diào)控政策的影響?；谶@些影響因子，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過程中可能會(huì)面臨一系列的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為了有效應(yīng)對(duì)這些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，降低因素影響，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作。現(xiàn)階段，我國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了有效控制，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，在不斷完善的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多困難與風(fēng)險(xiǎn)，比如，困難方面，土地資源日益減少，可利用率逐漸降低；資金方面，融資難度逐漸加大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加等[1]。為了有效面對(duì)這些困難與風(fēng)險(xiǎn)，需要做好成本控制工作，使企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量有所提升，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3 房地產(chǎn)成本控制中突出問題分析

3.1 項(xiàng)目調(diào)研不深入，投資分析途徑單一

近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有所增加。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，并未事先對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行深入調(diào)查和研究，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況的了解不夠詳細(xì)。同時(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投資分析方面不夠全面，分析途徑比較單一，導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)資金方面的問題。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前，未深入了解并充分考慮市政工程關(guān)于河道整改、景觀、隔離帶等內(nèi)容的規(guī)劃，只是簡(jiǎn)單地進(jìn)行了投資可行性測(cè)算，未全面系統(tǒng)地分析投資指標(biāo)和資金流向等，使項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本控制難度增加，也在一定程度上增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.2 施工階段頻繁出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象

眾所周知，施工階段是項(xiàng)目建設(shè)的重要階段，具有投資大、工期長(zhǎng)、范圍廣等特點(diǎn)。在房地產(chǎn)施工階段中，為了保障施工質(zhì)量，需要對(duì)該過程進(jìn)行成本控制，從而在成本預(yù)算范圍內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)工作。但事實(shí)上，在施工階段進(jìn)行成本控制具有一定的難度，因?yàn)槭┕るA段涉及內(nèi)容多，范圍廣，成本控制實(shí)施比較困難，加之施工過程中經(jīng)常發(fā)生工程變更，不僅影響了施工進(jìn)度，也使施工成本有所增加。另外，房地產(chǎn)成本控制管理具有系統(tǒng)性和綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，需根據(jù)合同進(jìn)行施工和管理。但部分企業(yè)在施工過程中對(duì)進(jìn)度的關(guān)注較多，未及時(shí)進(jìn)行合同管理，使施工成本無法得到有效的控制；還有一些企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)管理比較松懈，物資管理精細(xì)化程度不夠，使材料、資金浪費(fèi)比較嚴(yán)重，導(dǎo)致施工階段的成本超出預(yù)算。

3.3 成本控制體系不完善，方式比較落后

財(cái)務(wù)部門是企業(yè)的重要部門，其主要對(duì)企業(yè)的資金狀況進(jìn)行管理，其中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過財(cái)務(wù)部門執(zhí)行成本控制，以確保成本控制作用的發(fā)揮。在實(shí)際的成本控制過程中，倘若只進(jìn)行了財(cái)務(wù)決算，未進(jìn)行事前和事中控制，成本控制的作用將難以充分發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于長(zhǎng)期開發(fā)項(xiàng)目，有效的成本控制能夠保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。但部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制工作的重視程度不夠，未建立和完善成本控制體系，且成本控制方式比較落后，導(dǎo)致成本控制工作未得到有效落實(shí)，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4 房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理途徑

以房地產(chǎn)某項(xiàng)目為例，對(duì)成本控制的精細(xì)化管理途徑進(jìn)行進(jìn)一步探討。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

本房地產(chǎn)項(xiàng)目為寶山新城（SB-A-4 單元）的建設(shè)，其位于上港十四區(qū)寶山新城東北部。該區(qū)域地理?xiàng)l件優(yōu)越，是寶山區(qū)多個(gè)城市建設(shè)的焦點(diǎn)，對(duì)該城市的發(fā)展有重要意義。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地為73.99hm2，包括多種用地，如基礎(chǔ)教育設(shè)施用地、商業(yè)辦公用地、道路用地等，整體情況如圖1 所示。為了更好地建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理。

圖1 寶山新城SB-A-4 單元各街坊及各地塊范圍

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制精細(xì)化管理有效途徑研究

4.2.1 構(gòu)建和完善的預(yù)算管理體系

構(gòu)建和完善預(yù)算管理體系，是確保房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的重要途徑之一。要實(shí)現(xiàn)上述目的，需要對(duì)預(yù)算管理體系進(jìn)行系統(tǒng)、全面的構(gòu)建，使預(yù)算管理更加規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要全面分析和把控企業(yè)各個(gè)部門之間的差異及工作時(shí)間等內(nèi)容；相關(guān)管理人員要細(xì)化企業(yè)的成本目標(biāo)，并將目標(biāo)細(xì)化到每個(gè)崗位，制定相應(yīng)的成本計(jì)劃，并按照成本計(jì)劃進(jìn)行，從而確保項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度和質(zhì)量[2]。

4.2.2 加強(qiáng)各個(gè)階段的成本控制工作

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目包括多個(gè)階段，如地塊競(jìng)標(biāo)階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段等，需做好每個(gè)階段的成本控制工作，才能實(shí)現(xiàn)整體的成本控制。具體來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊競(jìng)標(biāo)階段，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入的實(shí)地調(diào)研，充分了解土地周邊的環(huán)境情況，包括土地屬性及配套設(shè)施等，并建立科學(xué)合理的項(xiàng)目投資分析評(píng)估體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性及投資效益等內(nèi)容進(jìn)行分析。同時(shí)，要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和目標(biāo)客戶等實(shí)際情況，科學(xué)合理地編制投資估算成本，從而增強(qiáng)該階段的成本控制效果。設(shè)計(jì)階段和施工階段是項(xiàng)目建設(shè)的2 個(gè)重要階段，因此，要加強(qiáng)這2 個(gè)階段的成本控制工作，從而提高成本控制管理的整體質(zhì)量。在設(shè)計(jì)階段，工作人員應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，了解和研究項(xiàng)目的整體情況，并對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方面討論，如配套用房和車庫(kù)等面積的策劃等，以確?？头枨蟮臐M足；同時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以保障項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量[3]。在施工階段，對(duì)房地產(chǎn)施工運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分段，由各個(gè)部門詳細(xì)記錄和清算部門的資金情況，并設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督管理部門，并做好部門資金的審核工作，從而保障資金記錄的準(zhǔn)確性。

4.2.3 提高投資管理水平，加強(qiáng)績(jī)效考核力度

為了達(dá)到成本精細(xì)化管控的目的，應(yīng)做好以下幾方面工作：（1）從供應(yīng)商的角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)外部資源進(jìn)行完善和優(yōu)化，提高整體管理水平和效率，具體而言，應(yīng)認(rèn)識(shí)到成本結(jié)構(gòu)中供應(yīng)商的重要性，在采購(gòu)過程中，加強(qiáng)成本管控，不斷創(chuàng)新和完善管理模式，實(shí)現(xiàn)管理水平的提高，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；（2）房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要重視成本管控工作，提高自身在成本方面的認(rèn)知，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，不斷提升投資管理水平，減少投資失誤；（3）建立單獨(dú)的投資管理小組，并構(gòu)建績(jī)效考核機(jī)制，企業(yè)應(yīng)定期外聘專業(yè)講師對(duì)投資人員進(jìn)行培訓(xùn)，以提高企業(yè)的投資管理水平，同時(shí)，要對(duì)員工的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行考核，并將成本精細(xì)化管理加入員工的日常績(jī)效考評(píng)中，從而使其真正掌握投資方面的知識(shí)和方法技巧，激發(fā)員工的工作積極性，進(jìn)而提高成本精細(xì)化管理水平，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

4.2.4 加強(qiáng)信息化管理建設(shè)

在快速發(fā)展的時(shí)代背景下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及各種信息平臺(tái)已被應(yīng)用在各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)進(jìn)行信息化建設(shè)，并有效應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。通過信息化管理建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，通過信息平臺(tái)能夠?qū)崿F(xiàn)資源共享，從而更好地進(jìn)行成本核算、控制等工作，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分重要，加強(qiáng)成本控制工作能夠提升房地產(chǎn)的建設(shè)質(zhì)量，從而為企業(yè)帶來更高的效益。為了有效解決房地產(chǎn)的成本控制突出問題，還應(yīng)構(gòu)建完善預(yù)算管理體系，加強(qiáng)各個(gè)階段的成本控制，加強(qiáng)信息化管理建設(shè)等，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。