房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認與財務管理

李娜

摘 要 本文結合實際，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認與財務管理內容進行研究，首先闡述了房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認基本情況，其次對財務管理的要點進行探究。希望本文的分析能夠給相關領域的研究者提供參考意見。

關鍵詞 房地產 開發(fā)企業(yè) 銷售收入 確認 財務管理

一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認

（一）房地產銷售收入確認的核算范圍

房地產企業(yè)的銷售收入是企業(yè)在進行房地產項目開發(fā)建設環(huán)節(jié)，進入市場銷售之后所獲取的經濟收入，其是房地產企業(yè)的主要經濟來源。從收入的組成結構來分析，房地產企業(yè)的銷售收入主要包含了土地、商品房、設備等幾個方面，這些都是非常重要的收入形式。房地產單位在銷售環(huán)節(jié)容易遇到很多問題，在銷售前，不能及時與購房者簽訂合同，或者在正式建設前就與購房者簽訂合同，然后才按照要求來進行施工。但是在房地產企業(yè)的經營過程中，部分資產為企業(yè)的固定資產類別，所以不能將這部分確定為房地產企業(yè)的銷售收入，否則就會導致數據計算偏差過大。[1]

（二）房地產開發(fā)企業(yè)收入確認的時限

第一，房產銷售收入的確認問題。銷售收入主要就是房地產開發(fā)企業(yè)在日常的經營活動中所獲取的收入，具體就是開發(fā)和建設項目所取得的收入部分，基本上是住宅、商業(yè)等項目，也可能是其他附屬設施、配套設施等方面。這些類型的房產性質和銷售方式，根據以下的基本原則來進行確定收入：購房者采用全款支付方式一次性付清房產款項，此時要將款項支付的時間作為收入確認的時間。購房者采用分期付款的方式，要根據購房合同所約定的付款日期作為收入確認日期;如果購房者提前支付款項，要在支付日期中確認收入日期。對于銀行貸款的購買方式，需要將首付款支付日期作為收入確認日期，其他分期款項的支付日期作為其他收入確認日期。

第二，房產預售收入的確認問題。在企業(yè)采取提前銷售的方式、買賣雙方簽訂預售合同的情況下，所支付的房款全部確定為預收款項;雙方在合同沒有全面開發(fā)之前，屬于提前售出的行為，二者簽訂的預售協(xié)議就是合同性質，工程的實施狀況以及購房者的思想意志會給銷售工作產生一定的影響。因此，在預售時應該合理地計算確定毛利額，預售環(huán)節(jié)應該根據國家稅務政策預交增值稅與附加稅，然后結轉后再計算應交稅額。

預計毛利額=開發(fā)產品預收賬款×預計毛利潤率

在房地產開發(fā)施工完成之后，交付給購房者使用，開發(fā)商需要按照實際獲取的房款來計算銷售收入，按照結算報告來獲取合格發(fā)票文本，并且將前期階段中的收費收據和項目成本都計入成本科目中，可以結算確定收入利潤率，然后就可以開始進行稅額繳納。[2]

二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

（一）成本控制體系不夠完善

房地產的項目施工環(huán)節(jié)，其工期通常都比較長，要經過長時間的施工才能完成，并且涉及的方面比較多，所以需要根據實際需要建立完善的成本控制體系，以確保項目可以順利進行。但是，我國的房地產開發(fā)企業(yè)在日常經營過程中，成本控制與財務管理是分別進行的，所以工作質量較差，不能達到預期效果。成本的控制要從決策環(huán)節(jié)就要進行，然后逐步應用到各個環(huán)節(jié)，要進行必要的初期成本計算和分析。但是，我國的成本控制系統(tǒng)存在明顯的缺陷，導致成本失控問題普遍存在。

（二）經驗欠缺，意識薄弱

當前，我國的房地產開發(fā)企業(yè)會投入更多的精力進行項目成本和財務管理，但是對于前期成本管理來說，容易忽視這些問題，尤其是項目決策、招投標環(huán)節(jié)的成本控制方面比較薄弱，難以滿足使用的需要。開發(fā)商在獲取土地使用權之后，應該根據實際需要來明確進行預算和統(tǒng)計，然后才能進行項目建設，這樣可以實現(xiàn)經濟效益的提升。財務管理工作的進行不僅要從會計核算方面出發(fā)，還要從成本控制角度出發(fā)，確保各方利益達標。[3]

（三）準備不足，成本超標

房地產開發(fā)企業(yè)在項目前期階段要做好各項準備工作，同時需要嚴格控制項目成本，做好必要的成本預算和財務規(guī)劃，以保證各方面的成本在合理的范圍內，可以達到最終經濟效益。前期準備需要全面開展成本預算，實現(xiàn)成本的有效降低，合理規(guī)劃設計各個環(huán)節(jié)，推動企業(yè)長遠發(fā)展。

三、調整房地產開發(fā)企業(yè)財務管理的措施

（一）完善財務管理機制

在房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理工作實施階段，工作人員應該持有正確的工作態(tài)度，并且積極學習先進技術，以提升專業(yè)水平。在整個實施環(huán)節(jié)，企業(yè)要形成完善的成本核算機構，加強核算人員管理，招聘高素質人才，有效地開展成本控制工作，保障企業(yè)經濟效益。

（二）具備較強市場敏感度與洞察力

要想促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展，房地產企業(yè)必須充分了解市場情況，要從長遠發(fā)展的角度出發(fā)進行市場環(huán)境的分析。特別是財務管理工作，工作人員要具備較強的市場敏感度與洞察力，從全局的角度出發(fā)來把握該項工作，促進整體工作水平的提升。

（三）注重對市場風險的防范

房地產施工項目的開發(fā)，要準確地判定市場，要了解自身經營中所存在的財務風險和問題，一旦爆發(fā)財務危機，必然造成巨大的經濟損失，甚至造成企業(yè)無法經營?；诖?，房地產企業(yè)應該具備較強的風險防范意識，有效地控制房地產企業(yè)的經營風險，從而更好地保障企業(yè)的經濟效益，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

四、結語

房地產企業(yè)可以獲取更高的經濟效益，同時也面臨著巨大的風險。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應該加強財務管理，在經營過程中合理地確定銷售收入，提升自身的財務風險控制能力，更好地提升管理水平，實現(xiàn)綜合經濟效益的提升，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為山東華新房地產開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業(yè)財務管理的影響[J].現(xiàn)代經濟信息，2015（3）：265+267.

[2] 張煌強.房地產企業(yè)財務風險評價研究[J].廣西社會科學，2015（7）：81-85.

[3] 石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業(yè)財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017（1）：64-67.