房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

王亞楠

摘 要 本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資理論，企業(yè)融資的含義和方法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中遇到的問題和狀況，完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 融資 渠道

一、緒論

企業(yè)融資是指企業(yè)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)公司今后的發(fā)展計(jì)劃，通過一定的渠道和手段，利用內(nèi)部積累或籌集資金企業(yè)投資者和債權(quán)人生產(chǎn)經(jīng)營的資金，是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在初期投入大量的資金，擁有較長的資金周轉(zhuǎn)周期，投資的風(fēng)險(xiǎn)是非常高的，跟其他企業(yè)能夠短時(shí)間清理存貨不同。同時(shí)，房地產(chǎn)投資的效果還會(huì)受到國家宏觀調(diào)控的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。

二、企業(yè)融資相關(guān)理論概述

（一）企業(yè)融資的含義和方法

企業(yè)一般會(huì)通過內(nèi)部融資和外部融資兩種融資方式進(jìn)行融資。內(nèi)源性融資包括3種形式：股權(quán)、累計(jì)折舊和留存收益。它具有原始性、自治性、低成本和針對(duì)企業(yè)初始資本形成的風(fēng)險(xiǎn)性。外部融資一般有間接融資和直接融資兩種融資方式，其中直接融資是指企業(yè)不通過其他任何機(jī)構(gòu)進(jìn)行的直接融資，股權(quán)或合資企業(yè)與任何投資者或債權(quán)人進(jìn)行交涉。間接融資是指企業(yè)使用特定金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的融資活動(dòng)。與直接外部融資相比，間接融資是指企業(yè)將融資項(xiàng)目直接交由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;與直接融資相比，外部的金融機(jī)構(gòu)更加專業(yè)，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公司融資來源的多元化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

1.向銀行進(jìn)行貸款。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金來源主要是向銀行貸款。銀行貸款又分為長期貸款和短期貸款，并有專門的部門來根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際金融狀況策略進(jìn)行安排。

2.金融性負(fù)債。公司在日常經(jīng)營中有時(shí)會(huì)預(yù)售一部分，這樣的經(jīng)營模式就是負(fù)債型經(jīng)營。企業(yè)這種自發(fā)融資主要是靠預(yù)售和應(yīng)付賬款。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款的主要來源就是預(yù)售。

3.房地產(chǎn)信托。目前，中國最常見的房地產(chǎn)信托融資模式包括：信托貸款類型，股權(quán)投資類型，股權(quán)投資類型和財(cái)產(chǎn)信托類型。他們處理涉及房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。

4.股權(quán)融資。房地產(chǎn)企業(yè)的股票在中國主要分為上市股票和非上市股票兩種。其中，上市房地產(chǎn)的股票可以僅通過開發(fā)項(xiàng)目的名義進(jìn)行發(fā)行。項(xiàng)目建成后，出售銷售應(yīng)得的部分，其他所有需要支付的費(fèi)用，就是股利。未上市的房地產(chǎn)股票通常是由業(yè)內(nèi)私人融資或發(fā)行的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題

（一）企業(yè)資金來源的渠道及存在的問題

其他借款（主要是委托貸款和信托貸款）從資金來源來看，經(jīng)營負(fù)債的比例（主要是購買者的預(yù)付款項(xiàng)）通常高于50%，銀行貸款排名第二，內(nèi)生融資排名第三。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，約有70%的資金來自房屋和建筑物的銷售收入，其中大部分來自購房者的銀行抵押貸款。另外，國建對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管還在不斷加強(qiáng)，銀行的可貸資金在逐漸縮減。兩者共同導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐盅赫叩目傮w收縮。

（二）企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及存在的問題

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易量足夠多時(shí)，企業(yè)的內(nèi)部資金充足，還款輕而易舉，這樣的財(cái)務(wù)狀況會(huì)給企業(yè)帶來更高的價(jià)值。但是，當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿過高，沒有得到相應(yīng)的資金支持時(shí)，如果碰上市場不景氣的情況，就會(huì)加大破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、如何完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

（一）分散債務(wù)資金來源，確保資本市場資金來源

單一融資渠道將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中。一旦銀行信貸政策改變，將給企業(yè)帶來巨大的沖擊和影響，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)公司應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，爭取在資本市場上增加融資，分散風(fēng)險(xiǎn)。

其中，房地產(chǎn)信托基金受到高度青睞。信托貸款類型的條件比銀行貸款要嚴(yán)格，受益人財(cái)產(chǎn)信托類型的轉(zhuǎn)讓要嚴(yán)格，信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記、納稅等問題，這兩個(gè)方法在實(shí)踐中較少使用。因此，股權(quán)信托融資還有很大的發(fā)展空間。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增加自有資金比例

企業(yè)可以通過以下兩個(gè)方面增加自己的資本：第一，通過增加利潤，相應(yīng)地增加未分配利潤來增加自己的資本。第二，通過股權(quán)融資來增加公司的股本，利用公司利潤增加自身資本涉及公司的股利分配政策。

股權(quán)融資的具體措施包括公開發(fā)行新股、非公開發(fā)行新股、配股、上市等。其特點(diǎn)是資本迅速積累，自有資金規(guī)模顯著增加，為實(shí)施未來戰(zhàn)略提供可靠而有力的保證。還有一種更靈活的融資模式——可轉(zhuǎn)換債券融資，其可以降低融資成本，提高未來收益，并緩解資金壓力。相關(guān)負(fù)債可以轉(zhuǎn)換為權(quán)益，并增加公司自有資金以增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。同時(shí)，可轉(zhuǎn)換債券也增強(qiáng)了資本結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換靈活性。

（三）資金結(jié)構(gòu)應(yīng)與資金使用相協(xié)調(diào)，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

有些項(xiàng)目需要很長一段時(shí)間才能獲得資金，然后才能收回資金和一些最低限度的流動(dòng)資金，這些資金需要長期墊款以維持公司的正常運(yùn)營。為永久資產(chǎn)和臨時(shí)流動(dòng)資產(chǎn)安排資金來源的政策，將導(dǎo)致3種類型的周轉(zhuǎn)政策具有相同的類型：激進(jìn)、合作和穩(wěn)健。即使公司具有合理的資本結(jié)構(gòu)，如果債務(wù)基金的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，也會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。特別是房地產(chǎn)業(yè)本身負(fù)債率高，資本結(jié)構(gòu)不合理。在確定企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)，必須將其與企業(yè)的凈現(xiàn)金流量一起考慮。

（作者單位為中鐵十局集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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