陳漢明 鄺瑩

摘 要：房地產(chǎn)減值評估是現(xiàn)階段我國評估行業(yè)中重要但又較少關(guān)注的一種評估業(yè)務(wù)。本文首先探析房地產(chǎn)發(fā)生減值的原理，再從資產(chǎn)自身和外部環(huán)境分析房地產(chǎn)可能發(fā)生減值的原因和情景。最后是討論了減值評估的方法的問題，傳統(tǒng)的評估方法在房地產(chǎn)減值評估中限制較大，因此對其進(jìn)行了針對房地產(chǎn)減值評估的改進(jìn)，同時(shí)提出其他評估方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;房地產(chǎn)減值;評估方法

中圖分類號：D922.29;F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-2064（2019）20-0192-02

在房地產(chǎn)市場熱度只升不下的今天，房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著重要作用。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，現(xiàn)有的幾種目的下的房地產(chǎn)評估分別是：土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估;房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估;房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估;房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià);房地產(chǎn)課稅估價(jià);征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià);房地產(chǎn)分割、合并估價(jià);房地產(chǎn)糾紛估價(jià);房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估;企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)和其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

其中，房地產(chǎn)減值評估在我國涉及相對少些，對其的研究也有待加強(qiáng)。這種目的下的評估，在《房地產(chǎn)估價(jià)范圍》中列為“其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)”，具體是這樣規(guī)定的：“其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值?！?/p>

在實(shí)際操作當(dāng)中，遇到房地產(chǎn)減值評估時(shí)，可以進(jìn)行修復(fù)的資產(chǎn)損害部分比較易于計(jì)量和評估，但是在損害真實(shí)發(fā)生時(shí)，不可修復(fù)性的損害也確實(shí)存在。對于這部分不可修復(fù)性的損害，也應(yīng)當(dāng)考慮對其進(jìn)行價(jià)值評估。

1 房地產(chǎn)減值評估的概念

房地產(chǎn)減值是指待估房地產(chǎn)與正常的房地產(chǎn)相比，由于存在或出現(xiàn)實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不利因素，使待估房地產(chǎn)受到影響，其價(jià)值低于正常未受到影響的同類房地產(chǎn)或低于其受影響前原本的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)人員對這部分減損的價(jià)值進(jìn)行評估，就是房地產(chǎn)減值評估。

上述房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不利因素，與機(jī)器設(shè)備的貶值有些類似。實(shí)體是指房地產(chǎn)的實(shí)物特征，實(shí)體損耗大多表現(xiàn)為外觀損耗、建筑材料損耗、施工瑕疵等;功能是指房地產(chǎn)的使用性能，如房屋結(jié)構(gòu)、使用面積等;環(huán)境指房地產(chǎn)周圍的設(shè)施情況，如景觀環(huán)境、空氣質(zhì)量、噪音污染等。除去以上三個(gè)方面外，還有其他可能導(dǎo)致待估房地產(chǎn)發(fā)生減值的情況和因素，具體情況在下文中介紹。

2 房地產(chǎn)減值的原理

房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的外部表現(xiàn)形式，而房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是由房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)引起的。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生了減損，房地產(chǎn)的價(jià)格就會下降。

房地產(chǎn)作為一種商品，具有商品的基本屬性，即價(jià)值和使用價(jià)值。使用價(jià)值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，價(jià)值是指凝結(jié)在商品中的無差別的人類勞動(dòng)。一種使用價(jià)值與另一種使用價(jià)值相交換的量的關(guān)系或比例，是商品的交換價(jià)值。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生減損的時(shí)候，其使用價(jià)值和交換價(jià)值就會產(chǎn)生差異。

在后文的分析中也會看到，通常造成房地產(chǎn)減值的原因主要是供求關(guān)系發(fā)生較大程度的變化。由于各種不利影響的發(fā)生，消費(fèi)者對于發(fā)生損害的房地產(chǎn)需求量下降或是轉(zhuǎn)移至未發(fā)生損害的房地產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上供需曲線的關(guān)系，當(dāng)供給不變時(shí)，如果需求量下降，價(jià)格就會降低。

3 房地產(chǎn)發(fā)生減值的幾種情況

3.1 因施工質(zhì)量問題造成的房地產(chǎn)減值

由于施工建造方的原因，建材質(zhì)量、施工過程等不符合要求規(guī)范而造成了房屋建筑質(zhì)量問題。此類問題不影響房地產(chǎn)正常的日常使用，但對房屋的使用感受有一定不良影響。該房地產(chǎn)所有者就此問題投訴開發(fā)企業(yè)，此時(shí)需要對該部分的房地產(chǎn)減值做出減值評估。例如，房屋驗(yàn)收交房后對房屋進(jìn)行裝修，裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋墻壁厚度不足，經(jīng)專業(yè)人士檢驗(yàn)后，確認(rèn)為建造施工方未按要求施工所致的，房屋所有者就此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起訴到法院，需要進(jìn)行賠償，法院要求對此進(jìn)行評估業(yè)務(wù)。

3.2 由于人為破壞導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

在房屋裝修施工時(shí)，可能出現(xiàn)施工不當(dāng)導(dǎo)致的房屋減損，或是周邊房地產(chǎn)施工導(dǎo)致某房地產(chǎn)產(chǎn)生沉降、墻體開裂等問題。經(jīng)過修復(fù)后雖不影響正常使用，但其價(jià)值實(shí)際產(chǎn)生了貶值。例如，對新房進(jìn)行裝修，裝修工人在對墻壁進(jìn)行施工時(shí)，不慎造成了墻體裂縫，進(jìn)行修補(bǔ)后不影響正常使用。但是如果對此房屋進(jìn)行出售時(shí)，需要對購買者介紹具體情況，因此導(dǎo)致購買者在消耗同等金額的情況下，更愿意選擇未發(fā)生損害的房屋，或者購買者以此原有要求折價(jià)出售。房屋出現(xiàn)這種貶值在損害發(fā)生時(shí)無法體現(xiàn)，但出現(xiàn)交易行為時(shí)，就會體現(xiàn)出房屋的減值。

3.3 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，外部情況的變化會更大程度地影響房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)宣稱在小區(qū)500米范圍內(nèi)有地鐵線路通過。但是在小區(qū)落成之后，政府針對該地鐵線路重新規(guī)劃，使得該小區(qū)不在地鐵線路500米的輻射范圍之內(nèi)。針對這種情況，很多追求交通便捷的購買者便失去了原有的購買欲望，在這種趨勢下，該小區(qū)出現(xiàn)的供大于求的情況，房屋交易價(jià)格會低于開發(fā)商早期銷售時(shí)的價(jià)格，對于價(jià)格降低前已購的房屋，如果進(jìn)行再次出售，此時(shí)的銷售價(jià)格也會低于原有價(jià)格，體現(xiàn)為房屋的減值。

3.4 鄰避效應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)減值

鄰避設(shè)施是指垃圾場、核電廠、公墓等建筑項(xiàng)目。對于周邊建有這類建筑項(xiàng)目的房地產(chǎn)，居民和房地產(chǎn)所有者，甚至是購買者都對這樣的房地產(chǎn)有排斥情緒。排斥情緒的來源可能是由于擔(dān)心對自身健康的不良影響，也可能是由于擔(dān)心周邊環(huán)境質(zhì)量下降。這種排斥情緒會導(dǎo)致消費(fèi)者對該區(qū)域的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情不足，需求量下降，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格下降。例如，在某沿海城市，早期發(fā)展以運(yùn)輸、旅游或者貿(mào)易為主，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣隤X（對二甲苯）項(xiàng)目，由于當(dāng)?shù)氐乩砦恢锰厥?，各?jīng)濟(jì)地理位置早已定型，該項(xiàng)目只能在人口密集地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。但是由于該項(xiàng)目的特殊性，且民眾對于該項(xiàng)目的了解不透徹，加上社會普遍對此的反抗情緒，局部地區(qū)出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。此區(qū)域的房產(chǎn)需求大幅下降，想快速出售所有房產(chǎn)的居民大量增多，出現(xiàn)明顯的供大于求。這種情況下的減值便是鄰避效應(yīng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值。

3.5 政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)減值

近年來，政府出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)交易市場的相關(guān)政策，其中包括最高交易價(jià)格的限定政策。這種政策的出臺會直接影響房屋的市場價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的交易價(jià)值。消費(fèi)者在購買房產(chǎn)后，政府出臺相關(guān)政策，要求交易價(jià)格必須低于某一限度，此時(shí)若此限制金額低于購買者當(dāng)時(shí)購買房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格，房產(chǎn)則發(fā)生了減值?；蛘?，政府對于房屋購買要求出臺了相關(guān)政策，影響消費(fèi)者對房屋的需求量，使需求量下降。例如，國家為了限制房價(jià)，發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號）其中規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！痹摲l的出臺嚴(yán)重影響準(zhǔn)備購買第二套商品購買者的購買欲望，在供求關(guān)系的影響下，房地產(chǎn)最終會出現(xiàn)減值情況。

4 房地產(chǎn)減值的評估方法

房地產(chǎn)減損實(shí)際發(fā)生時(shí)，有很多減值是不能僅以修復(fù)費(fèi)用來體現(xiàn)的。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生可修復(fù)的損害時(shí)，即使該損耗得到了有效的修復(fù)，使該房地產(chǎn)的正常使用、使用壽命等條件不受影響，這種房地產(chǎn)在市場上的市場價(jià)值也可能發(fā)生貶值。主要的貶值原因來自買家的消費(fèi)者心理以及供求變化。這一類的貶值無法修復(fù)，也就不存在修復(fù)費(fèi)用。

一般來說，房地產(chǎn)減值部分的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)為該房地產(chǎn)發(fā)生損害前和發(fā)生損害后價(jià)值的差價(jià)，可以用等式表示為：房地產(chǎn)減值=房地產(chǎn)受損前價(jià)值-房地產(chǎn)受損后價(jià)值。

其中，房地產(chǎn)受損前價(jià)值的評估可以采用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評估方法，只要條件滿足，可以較為容易地得到房地產(chǎn)的價(jià)值。但是對于房地產(chǎn)受損后的價(jià)值，就難以確定了。由于發(fā)生減值的原因各有不同，且在房地產(chǎn)受到的損害情況多樣，很難找到可比案例，市場法在此并不適用。對于其他的房地產(chǎn)評估方法，在房地產(chǎn)減值評估中也受到不同程度的限制，因此，想要評估出受損后的房地產(chǎn)價(jià)值還需要評估師結(jié)合其他方法，得到評估價(jià)值。

4.1 傳統(tǒng)評估方法改進(jìn)

一般情況下使用的市場法中可比案例的選取要求交易時(shí)間與評估基準(zhǔn)日相近，可比案例與待估資產(chǎn)要類似。在這些條件下，很難選取到與發(fā)生減值的資產(chǎn)相似的資產(chǎn)。所以如果需要使用市場法，可比案例的交易時(shí)間可選范圍應(yīng)當(dāng)適當(dāng)擴(kuò)大，相似程度的要求也可以適當(dāng)放松。

從收益法的角度看，影響收益法結(jié)果的主要因素是收益年限和折現(xiàn)率。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)，需要關(guān)注房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)后是否會影響其使用期限或收益期限。同時(shí)，收益法中折現(xiàn)率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。使用收益法對減值后房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，需要考慮發(fā)生的損害是否會提高投資風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)調(diào)整折現(xiàn)率的大小。

對于重置成本法來說，評估結(jié)果會修復(fù)可修復(fù)的損害和減值。而另一部分，由于購買者心理導(dǎo)致的資產(chǎn)減值也無法反映?？傊杀痉ǖ慕Y(jié)果無法體現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)生的各方面減值，因此不適用。

4.2 比例法

首先，選取可比案例A、B、C、D……，選取的可比案例要與待估資產(chǎn)發(fā)生相似的減值情況。收集與可比案例相似的一般交易案例（不存在減損的已交易房地產(chǎn)）AA、AB、AC、AD、BA、BB、BC、BD、CA、CB、CC、CD……分析可比案例與一般交易案例相比的減值情況，測算減值比例。其次，選取待估資產(chǎn)周邊相似資產(chǎn)的一般交易案例，根據(jù)待估資產(chǎn)實(shí)際情況，以測算的減值比例作為減值修正系數(shù)，對一般交易案例進(jìn)行修正。最后可以得出待估資產(chǎn)的價(jià)值。

4.3 調(diào)查法

購買者對商品價(jià)格的接受程度在一定程度上反映了資產(chǎn)的價(jià)值?？梢酝ㄟ^調(diào)查問卷的形式，向購買者和專家充分介紹待估資產(chǎn)情況、一般市場情況、資產(chǎn)受損和修復(fù)情況等，請被調(diào)查者反饋其可接受的價(jià)格。問卷的資料內(nèi)容越詳盡越好，問卷的有效數(shù)量越多越好。被調(diào)查者應(yīng)以專家為主，整體占比高于普通消費(fèi)者，總體有效被調(diào)查數(shù)量應(yīng)在50份以上。

普通消費(fèi)者的選取上應(yīng)該從多個(gè)角度出發(fā)，被選取者的職業(yè)、年齡、購買能力、性別等都需要具有多樣性。而專家人群的選擇應(yīng)該包含房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售人員、法務(wù)人員等。一般來說，普通消費(fèi)者提交的問卷更加具有個(gè)人觀點(diǎn)，價(jià)格梯度可能較大，表現(xiàn)的是市場的接受性。而專業(yè)人士相對理性和專業(yè)，給出的調(diào)查反饋更加具有合理性和經(jīng)驗(yàn)性。綜上所述，結(jié)合兩種人群的調(diào)查問卷，最終會得出較為公正、準(zhǔn)確的結(jié)論。

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