郭茹 劉新平 原偉鵬

摘要：通過實地問卷和訪談的方法，調(diào)查現(xiàn)階段伊寧市宅基地使用現(xiàn)狀以及宅基地流轉(zhuǎn)制度改革推進情況，調(diào)查對象為伊寧市周邊6個宅基地流轉(zhuǎn)試點的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)戶?；谵r(nóng)戶行為視角，從農(nóng)戶家庭基本特征、心里特征、宅基地基本特征和對宅基地流轉(zhuǎn)風險的認知特征等方面建立二元Probit回歸模型，分析農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的態(tài)度、心理和意愿，充分挖掘農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響因素。以期為少數(shù)民族聚集區(qū)農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)制度改革“一盤棋”的信息庫建設提供實踐經(jīng)驗和素材，為政府推進農(nóng)村宅基地制度改革提供建設性對策。

關鍵詞：宅基地流轉(zhuǎn);意愿;Probit回歸模型

中圖分類號：F327? ? ? ? ?文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2019）20-0220-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.20.052? ? ? ? ? ?開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

Analysis of factors of the circulation willingness of homestead in villages based on farmers' behavior：Take six towns in Yining city as an example

GUO Ru，LIU Xin-ping，YUAN Wei-peng

（School of Management，Xinjiang Agricultural University，Urumqi 830052，China）

Abstract： Through questionnaire investigation and interviews， the present situation of the use of homestead in Yining city and the promotion of the reform of the circulation system of homestead were investigated， and the subjects of the investigation were farmers in typical villages and towns in 6 residential land circulation pilot projects around Yining city. Based on farmers' behavior，binary Probit regression model was established by the basic feature of peasant household，psychological characteristics， the basic characteristics of homestead and cognitive characteristics of homestead circulation risk. The attitude， psychology and willingness of farmers to the circulation of homestead were analysed， and the influencing factors of farmers' willingness to transfer homestead were fully excavated. The practical experience and material of information base construction which farmers in minority nationality areas have "one game of chess" to reform the circulation system of homestead were provided. The realistic constructive countermeasures were provided for the government to promoted the rural homestead system reform.

Key words： homestead circulation; farmers willingness; Probit model

隨著新型城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展與推進，城鄉(xiāng)一體化的資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配置使農(nóng)村人口不斷向城市涌進，造成農(nóng)村的“空殼化”、農(nóng)村宅基地季節(jié)“候鳥寄居”性與“空巢化”現(xiàn)象愈來愈嚴重，農(nóng)村土地資源大量浪費，特別是宅基地資源得不到充分利用與有效配置?；谵r(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展的視角，宅基地在法律上并不具有資本屬性和市場屬性，是“沉睡的資產(chǎn)”，即農(nóng)民雖擁有潛在的“巨大財產(chǎn)”，卻帶不來任何的資產(chǎn)收益。不論是政府、市場還是宅基地擁有者，都希望能夠打破甚至消融這塊“堅冰”，宅基地作為農(nóng)民主要的資產(chǎn)之一，利用與盤活這份隱性資產(chǎn)，對于廣大農(nóng)民精準脫貧和增收致富具有現(xiàn)實意義。

1? 研究背景

從政策方面來看，2014年中央全面深化改革領導小組審議了宅基地制度改革試點工作的意見，國務院于2015年在堅持“三條底線”基礎上確定并有序推進全國33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域的宅基地制度改革探索;2016年中共中央國務院發(fā)布《關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》，再度明確提出從實際出發(fā)、因地制宜，落實宅基地的用益物權，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益;2017年，農(nóng)村的宅基地新政策不斷出臺，為保護農(nóng)民的合法權益，從加強規(guī)劃管控、嚴格用地審批、強化監(jiān)管責任和創(chuàng)新工作機制等方面加強農(nóng)村宅基地管理[1];2018年中央一號文件提出探索農(nóng)村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的重大制度改革創(chuàng)新，宅基地流轉(zhuǎn)突破了限定于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的制度阻礙，農(nóng)戶在更大范圍上享有宅基地流轉(zhuǎn)的資格權，其流轉(zhuǎn)動力與活力全面激活，所帶來的收益將會相應提升，對于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化具有新時代的重大意義[2]。

目前，宅基地制度改革實踐探索中還留存諸多問題。比如，由于現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在法律和產(chǎn)權制度的障礙，盡管農(nóng)戶愿意實行宅基地流轉(zhuǎn)，但是有償流轉(zhuǎn)是缺少法律支撐的“空架子”，間接造成市場機制難以進入農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)平臺，政府主導下的宅基地流轉(zhuǎn)機制難以調(diào)動農(nóng)民的積極性，從而實現(xiàn)供給端資源的優(yōu)化配置[3]。年齡、民族、受教育狀況等個人情況以及宅基地本身的復雜屬性，還有農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的認知情況也對流轉(zhuǎn)意愿存在區(qū)域性的影響差異。在此背景下，深入調(diào)研和研究被稱為新亞歐大陸橋中西部的主要窗口的伊寧市宅基地流轉(zhuǎn)實施情況，對于維護國家西北邊疆的社會穩(wěn)定與長治久安、各民族間團結(jié)共榮與發(fā)展和建設新疆絲綢之路經(jīng)濟帶核心區(qū)均具有宏觀性、地域性和現(xiàn)實性的深遠意義。

2? 文獻回顧

自宅基地制度改革政策實施以來，許多學者也對其進行了深入廣泛的研究，研究領域涉及多個方面。在宅基地的政策制度設計方面，黃小虎[4]認為只有不斷完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的設計，才能夠建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。李伯華等[5]研究認為，不同類型的農(nóng)戶對于宅基地流轉(zhuǎn)意愿的認知與響應各有差異，但核心問題還是在于流轉(zhuǎn)政策。趙旭[6]認為，在農(nóng)村土地制度改革背景下，農(nóng)村宅基地使用權應適當放寬流轉(zhuǎn)限制，要因地制宜地采取合理的流轉(zhuǎn)措施。在總結(jié)影響宅基地政策實施效率低下的原因方面，苑韶峰等[7]認為減少宅基地的閑置和浪費，可以有效抑制城市房價過高過熱，切實維護農(nóng)民的合法權益。周婧等[8]認為宅基地的流轉(zhuǎn)決策中不同類型的農(nóng)戶對經(jīng)濟和社會效益以及生存的關注不同，但總體上保障性心理大于經(jīng)濟利益，這也是宅基地流轉(zhuǎn)效率低下的原因。在對宅基地特殊區(qū)域如貧困地區(qū)和少數(shù)民族地區(qū)的研究方面，胡方芳等[9]認為欠發(fā)達地區(qū)由于經(jīng)濟水平較低、位置偏遠、社會保障不足、市場不完善、傳統(tǒng)觀念較強等因素限制，宅基地流轉(zhuǎn)時機不成熟，宅基地政策的實施還缺少一定的現(xiàn)實意義。孫艷梅等[10]針對少數(shù)民族地區(qū)的研究得出，要加強對少數(shù)民族的政策宣傳以及促進宅基地退出農(nóng)戶的就業(yè)和社會保障制度的建立。

綜上所述，影響宅基地流轉(zhuǎn)意愿的因素受多方面的影響，但歸根結(jié)底是由于現(xiàn)行政策缺乏一定的現(xiàn)實指導性和靈活創(chuàng)新性，全國不同區(qū)域的宅基地使用現(xiàn)狀不同，其歷史淵源和改革時機各有所異，農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的強烈程度也就千差萬別。目前，宅基地流轉(zhuǎn)問題研究區(qū)域多局限于中東部發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊，對經(jīng)濟欠發(fā)達和少數(shù)民族聚集區(qū)剖析較少。

3? 研究區(qū)概況

伊寧市位于中國新疆北部，處于伊犁河谷盆地中央。東連伊寧縣，南瀕伊犁河，與察布查爾錫伯族自治縣隔河相望，西鄰霍城縣，北依科古爾琴山。伊寧市是多民族聚居的地方，有漢族、回族、維吾爾族、錫伯族、哈薩克族、蒙古族、俄羅斯族等35個民族聚居。伊寧市是東西陸路交通的重要通道，地理優(yōu)勢突出，對外開放的條件優(yōu)越，是新疆乃至全國向西開放的重要城市。如今的伊寧市是伊犁河谷的物資交流中心和商品集散地，是中國西部最大的沿邊開放城市。

隨著經(jīng)濟建設的高速發(fā)展，為滿足城市化、工業(yè)化發(fā)展需求，土地資源尤其是建設用地指標日益稀缺，城市土地供給端與需求端矛盾加劇，有效供求難以平衡。包括有償退出、拆遷、出租、置換等方式的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化以及城市土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革開辟出了一條新的渠道。但與此同時，伊寧市農(nóng)村面臨著建設用地低效、農(nóng)村居民點利用率低、宅基地私下交易、農(nóng)村戶籍人口不斷增加等現(xiàn)實問題[11]。

4? 模型構(gòu)建

4.1? 數(shù)據(jù)來源

本研究的實證數(shù)據(jù)來源于“新疆農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的風險與調(diào)控研究”課題組對伊寧市調(diào)研區(qū)農(nóng)戶的實地調(diào)查與訪談，采用隨機一對一調(diào)查的方式，分別對喀爾墩鄉(xiāng)東梁村、堆依齊牛錄鄉(xiāng)伊車村、堆依齊牛錄鄉(xiāng)舍里木克村、堆依齊牛錄鄉(xiāng)佛營村、堆依齊牛錄鄉(xiāng)堆齊村、達達木圖鄉(xiāng)達達木圖村6個鄉(xiāng)村進行入戶一對一調(diào)查。釆取發(fā)放問卷與訪談、與村干部交談、實地勘察等方式，問卷調(diào)查方式為偶遇抽樣，調(diào)查問卷共320份，回收有效問卷309份，有效問卷回收率96.6%。

4.2? 計量模型的選擇

由于被調(diào)查者的流轉(zhuǎn)意愿分為愿意和不愿意兩類，模型的因變量是二分變量。采用二分類Probit回歸建立農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿模型，設立的二元Probit模型[12]如下：

Y=βX+μ? ?（1）

式中，Y為農(nóng)戶觀測值1和0的列向量，X為解釋變量的觀測矩陣，β表示估計系數(shù)，μ表示隨機誤差。Probit多元線性回歸分析數(shù)學模型公式為：

Probit（Yi=1|Xi）=？準（β0+β1X1+β2X2+…+βnXn） （2）

式中，當農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)宅基地時，Y取值為1;當農(nóng)戶不愿意流轉(zhuǎn)宅基地時，Y取值為0。？準（X）為標準正態(tài)分布函數(shù);β0為多元回歸常數(shù)，β0～βn為偏回歸解釋變量系數(shù);X1～Xn為解釋變量。

根據(jù)阿馬蒂亞·森的相關理論以及綜合調(diào)查問卷的相關內(nèi)容，以理性假設為前提擇優(yōu)選取4個類別13個可能性影響因素[13-15]，分別為農(nóng)戶家庭基本特征、農(nóng)戶心理特征、宅基地基本特征、農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)風險的認知特征。結(jié)合國內(nèi)專家學者的研究成果，假設影響因素的預期作用方向，具體變量釋義、賦值與預期作用方向見表1。其中，“+”表示變量與農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿相同，“-”表示變量與農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿相反。

5? 結(jié)果與分析

通過Eviews 7.2軟件進行二元Probit回歸模型分析，結(jié)果見表2。由表2可知，得知偽R2為0.754 2，對數(shù)似然值為-56.253 2，表明二元Probit模型的整體擬合效果良好;P值為0.003 9，表明模型整體十分顯著，模型的估計結(jié)果總體具有統(tǒng)計學意義。對模型起到顯著性影響的變量有戶主年齡X1、受教育程度X2、家庭年純收入X3、宅基地的位置X8、宅基地流轉(zhuǎn)價格不合理的利益損失風險X11、生活環(huán)境發(fā)生改變的風險X13。其中，X2、X3對農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿起到正向作用，X1、X8、X11、X13對農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿起到負向作用。

5.1? 不同年齡段的人對宅基地流轉(zhuǎn)有不同的認識

戶主年齡X1對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有負向作用，這與預期作用一致。問卷顯示，不同年齡的人對宅基地在家庭生活中最主要的作用X5認知是不同的。有57%的戶主認為宅基地的主要作用是住房保障，農(nóng)戶對土生土長的家鄉(xiāng)有強烈的依賴感，認為宅基地是生存發(fā)展的基礎，并且對現(xiàn)有的自然環(huán)境和生活環(huán)境已經(jīng)形成習慣，農(nóng)戶認為宅基地最主要的作用是養(yǎng)老保障，讓人更有歸屬感。同時，年齡較大的少數(shù)民族農(nóng)戶較漢族農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意愿更弱，由于少數(shù)民族自有的宗教文化信仰，對宅基地的裝修也賦予了本民族的風格特色，另外，少數(shù)民族傳統(tǒng)的思想以及對本民族文化的熱愛，使他們不愿意離開原本生活的房屋。因此，不管是少數(shù)民族還是漢族，年齡越大的農(nóng)戶都越不愿意進行宅基地流轉(zhuǎn)。

5.2? 農(nóng)戶自身文化素質(zhì)對宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響較為明顯

受教育程度X2對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有正向作用，回歸系數(shù)為1.172 5，是顯著性影響程度較為明顯的因素，這與預期作用相一致。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，有58%的戶主并不了解宅基地流轉(zhuǎn)的政策，雖然伊寧市是宅基地制度改革的先行試點，但農(nóng)戶了解政策的途徑較為閉塞，村干部的宣傳效果不到位，加之很多農(nóng)戶文化素質(zhì)并不高，不會主動地去了解宅基地流轉(zhuǎn)政策。但對于文化素質(zhì)較高的農(nóng)戶來說，接受科學文化知識不僅能提高自身文化素質(zhì)，而且也能促進的對國家政策關心度以及個人前途的認知，故而其宅基地流轉(zhuǎn)意愿是更為強烈，會在正確認識宅基地流轉(zhuǎn)所帶來益處的前提下，在合理的補償范圍內(nèi)同意宅基地流轉(zhuǎn)。因此，受教育程度越高的農(nóng)戶，對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿越強烈。

5.3? 農(nóng)戶家庭年純收入對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有促進作用

家庭年純收入X3對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有正向作用，這與預期作用相一致。家庭年純收入決定著農(nóng)戶家庭的生活質(zhì)量，一般生活質(zhì)量優(yōu)越的農(nóng)戶大多已在城鎮(zhèn)購房，只在農(nóng)忙季節(jié)才暫時使用宅基地，對宅基地的依賴程度不高。另一方面，大多數(shù)農(nóng)戶的收入來源都是耕地產(chǎn)出所得，而宅基地是農(nóng)戶種地居住的基本場所，如果農(nóng)戶具有除種地以外的其他就業(yè)技能，就可以選擇進城務工來提高收入，改變自身生活質(zhì)量，并且會選擇租賃或購買城市房產(chǎn)。長久以來，農(nóng)戶并不認為宅基地僅僅是必需的住房保障，而是作為家庭資產(chǎn)謀求增加財產(chǎn)性收益，故而增加就業(yè)技能培訓、有效提高家庭年純收入能有效推進宅基地流轉(zhuǎn)工作。因此，家庭年純收入越高的農(nóng)戶，對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿也就越強烈。

5.4? 宅基地區(qū)位對流轉(zhuǎn)價格的作用間接影響流轉(zhuǎn)意愿

宅基地的位置X8對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有負向作用，這與預期作用相一致。村莊距離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)戶，對宅基地的利用率較高，農(nóng)戶認為政府拆遷的機會較大。在大多數(shù)農(nóng)戶的認知中，宅基地屬于個人私有財產(chǎn)，所以宅基地買賣可以不征求村集體同意。除此之外，村集體對于宅基地自由隨性交易睜一只眼閉一只眼，導致小產(chǎn)權房大肆蔓延，農(nóng)戶純主觀性憑自我意愿制定價格標準線，對宅基地進行租賃和買賣的價格持樂觀態(tài)度。相反，距離城鎮(zhèn)較遠的農(nóng)戶，即便家庭宅基地已經(jīng)確權，對宅基地流轉(zhuǎn)政策還是不甚了解。從行為心理學角度分析，宅基地存在的用途僅僅是為了本村耕種的農(nóng)戶所用，并不會有外來人員租賃或者購買，農(nóng)戶對宅基地價格持悲觀的態(tài)度，甚至認為現(xiàn)有宅基地的價格還不及當年建造的成本。因此，距離城鎮(zhèn)越近，農(nóng)戶對宅基地的期望價格就越高，繼而對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿也更為強烈。

5.5? 宅基地流轉(zhuǎn)價格是農(nóng)戶關注的直接條件

宅基地流轉(zhuǎn)價格不合理的利益損失X11對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有負向作用，這與預期作用相一致。宅基地流轉(zhuǎn)價格的合理性是農(nóng)戶考慮的第一要義，宅基地是農(nóng)民生存、生活的基礎和保障，流轉(zhuǎn)對農(nóng)戶后續(xù)的生活狀態(tài)以及生活的幸福感因影響極為重要。通過整理調(diào)查問卷的相關內(nèi)容得知，136位戶主認為宅基地所有權應該歸自己所有，占總樣本的44%，僅有18%的戶主認為宅基地所有權歸集體所有，這說明農(nóng)戶對于宅基地所有權的認知是狹隘、模糊的，認為宅基地所有權歸屬個人，與村集體和國家無關。由于這種根深蒂固的傳統(tǒng)小農(nóng)思想，農(nóng)戶對宅基地的期望價值比較高，也更為注重利益的衡量。故利益損失的風險越大，農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿就越弱。

5.6? 生活環(huán)境變化對農(nóng)戶的影響

生活環(huán)境發(fā)生改變的風險X13對宅基地流轉(zhuǎn)意愿有負向作用，這與預期作用相一致。農(nóng)戶習慣于農(nóng)村空氣清新、自然景觀良好以及噪音較少的生活環(huán)境，宅基地流轉(zhuǎn)后有可能面臨截然不同的城市生活環(huán)境，并且失去了原有的鄰里感情、關系和對宅基地獨有的歸屬感，個人的生活方式、風俗習慣也將發(fā)生變化，甚至會面臨治安狀況以及交通狀況變差的可能性。另一方面，日常生活消費是農(nóng)村生活成本最主要的開支之一，但宅基地流轉(zhuǎn)后的物業(yè)費、水電費等其他生活成本的增加會讓農(nóng)戶心理上難以適應。因此，生活環(huán)境發(fā)生改變的風險越大，農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的意愿就越弱。

6? 結(jié)論及建議

6.1? 結(jié)論

本研究以農(nóng)戶家庭基本特征、農(nóng)戶心理特征、農(nóng)戶宅基地基本特征、農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)風險的認知特征為主要研究指標，運用Probit模型分析當前影響宅基地流轉(zhuǎn)意愿的因素，得出以下結(jié)論。

1）影響宅基地流轉(zhuǎn)意愿的因素主要來自于農(nóng)戶家庭基本特征與宅基地基本特征，流轉(zhuǎn)風險的認知也產(chǎn)生一定的間接作用。說明農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)存在一定程度的保守消極的心理與看衰的態(tài)度。調(diào)研數(shù)據(jù)中僅有34%的人愿意流轉(zhuǎn)自家宅基地，究其原因可能是很多政策的制定與實施處于灰色試行地帶，宅基地流轉(zhuǎn)前后確權、分戶等問題無法解決;相關政策宣傳不到位，多數(shù)農(nóng)戶不了解宅基地流轉(zhuǎn)的實際意義以及農(nóng)戶對利益損失風險預期偏高。

2）宅基地流轉(zhuǎn)的個人所得利益是農(nóng)戶關心的直接和顯著問題之一，流轉(zhuǎn)價格的合理性對農(nóng)戶評估流轉(zhuǎn)風險有較大影響，流轉(zhuǎn)后生活環(huán)境變化風險也在一定程度上減弱了農(nóng)戶的宅基地流轉(zhuǎn)意愿。宅基地歷史遺留問題較多，“一戶一宅”政策實行不到位，造成宅基地資產(chǎn)的分配不均等諸多矛盾，局限于根深蒂固的傳統(tǒng)思想和自身文化素質(zhì)不高，農(nóng)戶普遍認為宅基地屬于個人私有財產(chǎn)，并不愿意承擔流轉(zhuǎn)宅基地的風險而搬離現(xiàn)有的生活環(huán)境，改變固有的生活狀態(tài)。因此，流轉(zhuǎn)后必備的再就業(yè)技能、廣泛的就業(yè)渠道以及完善的社會保障制度是政府應制定和采取的兜底政策和具體舉措。

3）宅基地區(qū)位對流轉(zhuǎn)價格的作用，間接影響了農(nóng)戶的宅基地流轉(zhuǎn)意愿，其宅基地流轉(zhuǎn)意愿強弱伴隨距離城鎮(zhèn)的遠近程度呈現(xiàn)逐漸遞減的圈層規(guī)律。有22%的農(nóng)戶進行了宅基地流轉(zhuǎn)，且大部分集中于城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部，因為這部分靠近市場需求的群體具備一定規(guī)模的交易平臺。大部分偏遠農(nóng)村地區(qū)因遠離市場而缺乏統(tǒng)一透明的交易平臺和交易的擔保方，存在宅基地流轉(zhuǎn)后產(chǎn)權不明晰等現(xiàn)實問題，進而影響其他農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)的熱情。

6.2? 建議

6.2.1? 加強政策法律宣傳力度，建立健全相關的施行細則與管理制度? 宅基地政策關乎農(nóng)民的立足立身之地，也是農(nóng)民所特有的一項用益物權。通過加強宅基地流轉(zhuǎn)政策下鄉(xiāng)入戶的宣傳力度，轉(zhuǎn)變農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)政策認識，能一定程度上消除農(nóng)戶以往保守消極的心理與看衰的態(tài)度。加之完善健全農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)施行細則與管理制度，將農(nóng)村宅基地特別是閑置宅基地納入市場配置軌道，充分提高農(nóng)村宅基地利用效率，進而構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的全面小康社會。在制定相關政策之前，政府要充分了解現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地的使用狀況，開展農(nóng)村宅基地清查工作，對于閑置的宅基地要及時收回，清理違規(guī)建筑以及違規(guī)用地，要以實現(xiàn)公平利益為基礎，建立健全宅基地流轉(zhuǎn)的相關政策。在規(guī)范宅基地審批程序的基礎上，對宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃，進一步完善農(nóng)村住房管理體系。合理的政策制定之后，要切實加強對村干部的相關培訓，要求村干部以簡潔通俗的宣傳方式向廣大農(nóng)民進行政策宣傳，要讓不同年齡段的農(nóng)民都透徹全面地了解宅基地流轉(zhuǎn)政策，提高農(nóng)民自身的文化素質(zhì)，使農(nóng)戶對宅基地流轉(zhuǎn)政策實施的現(xiàn)實意義、流轉(zhuǎn)程序以及流轉(zhuǎn)之后的生活保障政策有全面的認識。

6.2.2? 推進宅基地流轉(zhuǎn)價格的分等定級，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”政策? 立足于宅基地錯綜復雜的歷史遺留問題，通過建立摸底宅基地現(xiàn)狀的工作小組，針對宅基地現(xiàn)存問題實行“倒逼”機制，對于“一戶多宅”或超出人均宅基地面積的農(nóng)戶，實行合理的有償使用或者自愿有償退出的方式，謹慎穩(wěn)妥地執(zhí)行政策。并依據(jù)宅基地的建設年限、建造成本、房屋結(jié)構(gòu)、房屋類型等基礎條件進行分等定級，核實宅基地的獲得方式、是否具有宅基地的相關證書、是否確權以及確權后的宅基地使用權歸屬問題，合理制定宅基地流轉(zhuǎn)的基準價格，以公平合理的流轉(zhuǎn)價格和補償機制保障農(nóng)民權益。政策施行落實的上下統(tǒng)一，村干部要起帶頭作用，促進政策實行的通暢性，促進公共資源配置的合理性和公平性，這更是通過農(nóng)民共享政策紅利保證個人所得利益不受損的方式。要讓農(nóng)民享有平等的集體土地共享權，新增宅基地要嚴格執(zhí)行“一戶一宅”政策，對于廢棄破敗宅基地，若空閑超過一定年限，則視為農(nóng)民自愿退出宅基地，村集體有權收回閑置宅基地，從而緩解農(nóng)戶在城鎮(zhèn)購房又在農(nóng)村占有宅基地的“兩棲占地”現(xiàn)象。

6.2.3? 構(gòu)建頂層設計的兜底政策保障，著力解決流轉(zhuǎn)后的社會問題? 為防控宅基地流轉(zhuǎn)后的社會穩(wěn)定風險，流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶必備的再就業(yè)技能培訓、廣泛的就業(yè)渠道以及完善的社會保障制度是政府應制定和采取的兜底政策和具體舉措。農(nóng)戶受教育程度和文化素質(zhì)的現(xiàn)實局限性，要求政府廣泛開展和加強對農(nóng)戶的就業(yè)技能培訓，增加農(nóng)戶的就業(yè)技能，拓展勞動密集型產(chǎn)業(yè)等廣泛的就業(yè)渠道，使農(nóng)戶具備除了種地以外的謀生能力，即使農(nóng)戶離開農(nóng)村走進城市也可以自食其力，并且能夠增加家庭純收入，提高生活質(zhì)量，面對宅基地流轉(zhuǎn)價格導致的風險也具有較強的抵抗能力，在一定程度上削弱農(nóng)戶對宅基地的依賴程度。社會保障的完善是逐步增進公共福利水平，提高國民生活質(zhì)量的必經(jīng)之路。宅基地流轉(zhuǎn)后的社會保障制度對農(nóng)民的影響極為重要，要加強對廉租房及社會保障房的建設與管理，使農(nóng)戶在宅基地流轉(zhuǎn)后的生活得到保障;創(chuàng)造基礎設施良好、交通便利、自然景觀良好的生活居住環(huán)境，減少因宅基地流轉(zhuǎn)后生活環(huán)境發(fā)生變化的不適應性。另一方面，需要考慮農(nóng)民自身的財產(chǎn)狀況，要盡力減少宅基地流轉(zhuǎn)后生活成本增加的風險，要進一步加強統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化建設，解決農(nóng)民工的社會保障問題及其子女受教育問題，從根本上解決農(nóng)戶對于宅基地流轉(zhuǎn)后的擔憂與困擾。

6.2.4? 建立圈層式市場交易平臺，保障宅基地流轉(zhuǎn)的順利實施? 宅基地流轉(zhuǎn)政策的實施不僅要有法律法規(guī)的支撐，更離不開相關的交易平臺和交易擔保方，建立公平公正透明的交易平臺是宅基地流轉(zhuǎn)順利實施的前提。宅基地流轉(zhuǎn)意愿的強弱伴隨宅基地距離城鎮(zhèn)的遠近程度呈現(xiàn)逐漸遞減的圈層規(guī)律。因此，城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部應設立宅基地流轉(zhuǎn)的一級市場，具備基礎設施完備、交通便利與自然景觀良好等特色旅游、農(nóng)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ拇彐?zhèn)設立宅基流轉(zhuǎn)的二級市場，距離城鎮(zhèn)偏遠的落后貧困村鎮(zhèn)根據(jù)市場需求旺盛的程度依次設立三級或者四級市場，從而構(gòu)建形成圈層式的市場交易平臺，保證各級市場交易平臺間信息的互聯(lián)共享共通。與此同時，針對非本村人員擁有本村宅基地的人員，在進行宅基地交易的時候要選擇可靠的擔保方，保護被交易人的權益。交易平臺要本著公開透明的原則，以產(chǎn)權配置和價格作用發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，建立起開放、統(tǒng)一、公平、有序的市場體系，這不僅是對農(nóng)民財產(chǎn)性收益的保護，也是宅基地入市且能夠?qū)崿F(xiàn)“同地同價”邁出的第一步。

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