王玉明

摘 要：本文中，筆者主要針對我國現(xiàn)階段的公共租賃住房進行了分析，從其組織框架、運營主體等方面存在的問題以及制度做出了探究，并且就發(fā)展公共租賃住房中的難點提出了解決思路。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 住房保障 發(fā)展難點 對策

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1003-9082（2019）11-00-01

引言

現(xiàn)階段，隨著社會的發(fā)展，我國社會公共租賃住房的建設(shè)問題已經(jīng)迫在眉睫，政府以及相關(guān)部門務(wù)必要提升對住房保障建設(shè)的重視程度。而且，公共租賃住房的建設(shè)問題已經(jīng)發(fā)展成了一種社會責任與義務(wù)，每一位社會公民都應(yīng)該嚴格遵守它。盡管如此，但是現(xiàn)實中我國公共租賃房的工作中依舊存在很多威脅和困難，相關(guān)部門必須根據(jù)實際情況制定出有針對性的解決對策，以緩解公共租賃房事業(yè)建設(shè)和發(fā)展過程中的問題。

一、公共租賃住房發(fā)展過程中的組織框架和運營主體確定

在發(fā)展和建設(shè)公共租賃住房事業(yè)的過程中，相關(guān)部門應(yīng)該尤其重視對本工作總體組織框架的設(shè)計，要保證整個框架和運營主體具有“三位一體”的特征。相關(guān)的地方政府、有關(guān)公共租賃住房管理部門、以及“住房保障發(fā)展基金”等個體之間應(yīng)該保證雙方聯(lián)系密切、分工明確、相互制約、相互促進。只有這些，才能有效的促進現(xiàn)階段我國公共租賃住房體系的可持續(xù)性建設(shè)，為其提供相對比較穩(wěn)定的運營機制。在此過程中，當?shù)卣枰撠煿沧赓U住房體系建設(shè)過程中的宏觀調(diào)控與規(guī)劃，保證合理的土地供給，適時的建立稅收減免政策，為社會各個機構(gòu)以及單位提供鼓勵、引導作用，促進其進行投資和建設(shè)、經(jīng)營管理工作。同時，住房保障發(fā)展基金還要擔任匯集全體住房公積金的任務(wù)，對公共租賃房建設(shè)過程中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金進行匯集、整合。

為了促進組織框架的構(gòu)建和運營主體的確定以及建設(shè)，還要在公共租賃房體系發(fā)展的過程中引入比較先進的金融發(fā)展機制，以便為其產(chǎn)生的各種資金實行管理。這其中還涉及到 REITS和實施貸款證券化，這是為了保證公共住房開發(fā)過程中大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)能夠有長期低息貸款的基礎(chǔ)條件支持，保證所有的住房保障資金能夠在住房體系內(nèi)部得到可持續(xù)使用、多元化利用。而且，對于國有控股、知名房地產(chǎn)公司等社會資源共同努力建設(shè)的“公共住房建設(shè)管理公司”，政府要為其提供住房保障劃撥土地和使用等權(quán)利。要借助新建、配建、收購等各種方式對社會上現(xiàn)有的可利用的公共租賃住房進行集中處理。同時，現(xiàn)階段我國的“公共住房租賃公司”可以以一種與政府相分離、想獨立的專職性社會服務(wù)公司來運營，它是屬于一個非贏利性的社會機構(gòu)，主要承擔公共租賃房屋的管理、維修和收租等業(yè)務(wù)，以支撐社會公共租賃房體系的正常運作。

二、現(xiàn)階段我國公共租賃住房發(fā)展過程中的面向?qū)ο?/p>

在社會公共租賃住房體系運營的過程中，實際的面向?qū)ο笃鋵嵅槐胤堑靡?guī)劃一條十分明確的界限，或者是對租賃者要求相關(guān)的收入準入線。因為這不僅會涉及到社會收入公平性的問題，還有整個公共租賃住房體系中的監(jiān)督問題、退出問題等等，勢必就會為這種公共性的社會服務(wù)機構(gòu)帶來不必要的麻煩，繁化工作流程。而且，若是必須得明確面向?qū)ο?，就難免會將大量的人力、物力、財力等資源耗費到爭吵之上，而這種看似激烈的爭吵實則對社會公共租賃住房毫無意義。所以，在社會公共租賃房的體系之下，我們主張其要面向于全社會，在對社會所有個體提供便捷性服務(wù)的過程中，實現(xiàn)自身的發(fā)展。公共租賃房在發(fā)展的過程中，應(yīng)該積極主動的去化解社會中存在的各種租房矛盾，最大程度的滿足社會住房需求的過渡性、周轉(zhuǎn)性。這樣，一來可以有效緩解社會群眾的住房需求矛盾，還能為住房市場的房價調(diào)整減輕壓力。除此之外，公共租賃住房在發(fā)展的過程中要接受社會各個階層的入住，盡量將各收入階層的社會群眾混居在一起，以此來降低貧困聚居的概率。最重要的是，公共租賃住房在發(fā)展過程中，切忌對本地戶籍的居民進行限制，而是要為更多的外來人口實施傾斜制度。但是，當公共租賃住房建設(shè)處于發(fā)展之初的階段時，若是出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，公共租賃住房公司還是應(yīng)該首先保障供應(yīng)重點的正常運行。

三、我國公共租賃住房的住房標準與地段選取原則

國務(wù)院已經(jīng)出臺了相關(guān)文件，其中明確規(guī)定社會保障性住房的建立要以最基礎(chǔ)的住房標準為依據(jù)。具體表現(xiàn)在：面積不能過大，也不可過小。要確保社會保障性住房的面積控制在60 平方米以內(nèi) ;但是最起碼要以成套的形式建成，住房應(yīng)以兩室的戶型為主，同時還要有小部分的 1 室戶。對于外來務(wù)工人員，也可以建立相應(yīng)的集體宿舍。房屋內(nèi)部也應(yīng)該有簡單的裝修，家電方面也要配齊。公共租賃住房建設(shè)的地段也要盡量以城市次中心為展開點，在中環(huán)以外的范圍建設(shè)。同時，還要不斷向外擴展，對于周邊的環(huán)境布局也要不斷完善，確保整個公共租賃住房體系能與城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相銜。

四、我國公共租賃住房的租金和租期標準

由于公共租賃住房是對全社會進行開放的，所以應(yīng)該就不同消費層次的群眾提供不同標準的住房。具體要體現(xiàn)在三分之一的高等住房，其租金應(yīng)該收取高于市場的費用，租期要低于 3 年。另三分之一的住房要為普標住房，收費應(yīng)與市場整體水平持平。這一部分房主要面向于青年教師、醫(yī)務(wù)工作者等人群，租期不能高于5 年;剩下三分之一的低標準住房要提供給年紀大、社會中低收入人群并且住房困難戶，租金只收取成本費用，租期最長為10 年。

五、政府及相關(guān)部門應(yīng)該將“先租后買”落到實處

在公共租賃住房發(fā)展的過程中，“先租后買”這一原則十分重要，因為各中低收入階層的居民可以借助資產(chǎn)的增值來分紅，抑制階層財富分化的惡性發(fā)展。而且，若是居民在未來沒有自主購買房屋機會，就會失去對房屋正常質(zhì)量的保障，以至于整個公共租賃房體系遭到破敗。脫離掉“先租后買”的體制，就算政府盡力去緩解矛盾也會產(chǎn)生很大的成本。政府在此過程中的公共資金無法順利回收，公共資金無法得以高效循環(huán)的利用。所以，政府在發(fā)展公共租賃住房體系的過程中務(wù)必要將“先租后買”的體制落到實處，從源頭上降低鑒別成本。

結(jié)語

目前，我國政府已經(jīng)對公共租賃住房的發(fā)展提供了大力的支持，雖然在此其中很多問題已經(jīng)得到了顯著的緩解，但其根本的住房矛盾和需求仍舊存在一些問題需要迫切解決。所以，相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定出切實可行的發(fā)展方案，以推動我國公共租賃住房事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

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