基于成本控制的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理途徑研究

高健

摘要：隨著最近幾年我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展態(tài)勢，由于其所關(guān)聯(lián)的行業(yè)十分廣泛，因此在發(fā)展進(jìn)程中具有龍頭帶動效應(yīng)，在國民經(jīng)濟當(dāng)中扮演著十分重要的地位。但是最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出投資不斷加大態(tài)勢，在很大程度上對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)平衡產(chǎn)生消極影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果想要在今后實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要對財務(wù)加以合理控制。本文在研究過程中就基于成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的途徑進(jìn)行了針對性研究。

關(guān)鍵詞：成本控制;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理

一、引言

為了能夠合理控制我國房價上漲趨勢，政府相繼出臺了很多宏觀調(diào)控政策，在這樣的大背景下，令房地產(chǎn)企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重的資金短缺情況。為了能夠改善這種情況，不但要積極拓展企業(yè)自身的外源性融資渠道，同時還應(yīng)當(dāng)在優(yōu)化財務(wù)管理方面做好功夫。從具體角度看，房地產(chǎn)企業(yè)所開展的財務(wù)管理工作，需要對資金進(jìn)行合理監(jiān)管，進(jìn)而實現(xiàn)對企業(yè)成本的合理控制。同時，在這個過程中還應(yīng)當(dāng)最大程度上發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的效應(yīng)。從很多房地產(chǎn)企業(yè)所取得的實際經(jīng)驗看，很多企業(yè)都沒有對資金使用形成良好的監(jiān)管機制。受到企業(yè)“工程項目導(dǎo)向”以及財務(wù)管理人員自身素質(zhì)的影響，經(jīng)常存在著“重項目輕預(yù)算”問題。通過以上相關(guān)論述就能夠清楚看到，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實施科學(xué)有效的財務(wù)管理，最為關(guān)鍵的一點就是對資金加以科學(xué)配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的顯性成本

從顯性成本的本質(zhì)上看，其歸屬于會計成本類別。房地產(chǎn)企業(yè)受到自身特性影響，從其顯性成本構(gòu)成上看，可以概括為以下幾個部分：

1.人工成本。毋庸置疑的一點，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成上看，人工成本所占比重還是比較大的。例如，非正式員工在提供勞動的過程中，報酬都是每日一結(jié)。通過以上論述能夠清楚看到人工成本在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中屬于一種剛性的費用支出，尤其是在我國平均工資水平不斷提升的情況下，企業(yè)人工成本總量也呈現(xiàn)出不斷上升態(tài)勢。

2.設(shè)備購置成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無論是市場競爭方面，還是在資質(zhì)認(rèn)證方面，設(shè)備規(guī)模都是一個十分重要的因素。而目前建筑市場當(dāng)中，大型設(shè)備一般都處于寡頭市場結(jié)構(gòu)，所占比重超過60%，所以機械設(shè)備的價格相對來說也比較高。而這也令房地產(chǎn)企業(yè)面對著比較大的資金壓力。

3.資金使用成本。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，一般都需要較大的外源性資金供給。在這樣的情況下，企業(yè)就會向商業(yè)銀行尋求借款并支付一定利息。另外，為了能夠滿足自身企業(yè)對房地產(chǎn)市場變化的適應(yīng)性，所以相關(guān)行為也在很大程度上提升了資金使用成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的隱性成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行成本管理的過程中，沒有重視對隱性成本的合理控制，而這種情況的出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)成本管理效用無法得以最大程度上發(fā)揮。因此，本文針對沉淀成本、機會成本兩項內(nèi)容進(jìn)行闡述。

1.沉淀成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，沉淀成本主要產(chǎn)生于大型成本購置過程。對于大型成本而言，其具有資產(chǎn)專用性比較高的技術(shù)特征，也正是在這樣的情況，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果改變企業(yè)性質(zhì)，也無法將設(shè)備用于其他領(lǐng)域，所以在這個過程中必然會導(dǎo)致沉淀成本的存在。

2.機會成本。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要來源于資金的實際使用。房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)項目之后，將會有大量的資金注入，最終能否發(fā)揮資金效應(yīng)，完全取決于項目選擇是否科學(xué)。而在資金短缺的情況下，必然會產(chǎn)生機會成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

（一）工藝和流程不合理

近年來，信息技術(shù)的發(fā)展帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度有了飛速的提升，原先陳舊的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝已經(jīng)不能滿足當(dāng)前新時代的建筑施工的需求，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建筑的實際施工過程中要做好全面的準(zhǔn)備，根據(jù)時代和當(dāng)前的社會現(xiàn)狀的要求，及時對自身的工藝流程進(jìn)行升級。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)中，工作人員的年齡都比較大，而且思想守舊，房地產(chǎn)企業(yè)管理層也有類似的人，所以房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在這方面予以足夠的重視，這在一定的程度上延緩了房地產(chǎn)企業(yè)自身的工藝升級和改造的步伐，從而在市場競爭中處于劣勢地位，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。此外，建造過程中不必要的人力、財力支出存在著很大的殘余，很多建造工藝的效率有待提升。因此，施工工藝流程的不合理是影響建筑工程施工的主要問題之一。

（二）合同文本的完善度不夠高

建筑工程的施工是一個相對比較大的經(jīng)濟活動，涉及的資金也是相對比較多的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工活動的前期，必須要根據(jù)實際的需求，做好自身的項目文本的制定，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)利益不受損失。但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的法律意識淡薄，完全依靠口頭的評說來進(jìn)行相關(guān)的活動，不對合同文本進(jìn)行嚴(yán)格的審查，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在一些問題的法律處理過程中處于劣勢，從而造成不必要的成本損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在合同制度的過程中隨意性較大，沒有對合同予以足夠的重視，導(dǎo)致合同存在諸多問題，對房地產(chǎn)企業(yè)自身的利益有很大的負(fù)面影響。

（三）項目部門之間的聯(lián)系不夠緊密

建筑工程項目比較復(fù)雜，涉及到多個部門以及施工技術(shù)，如何將各個部門進(jìn)行有機的結(jié)合是當(dāng)前急需解決的問題。在實際施工的過程中，參與施工的各個部門作為一個有機的整體，只有他們之間實現(xiàn)了密切的配合和高效的協(xié)作，才能夠保證自身的項目管理活動能夠?qū)崿F(xiàn)妥善的處理，保證在整個施工過程各個環(huán)節(jié)都能夠安全、高效完成。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀是：房地產(chǎn)企業(yè)在參與建筑工程的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自身的內(nèi)部信息流動不夠通暢，沒法實現(xiàn)完善的信息共享，各個部門之間的交流不夠頻繁、不夠深入，導(dǎo)致了在一些事務(wù)的處理上，無法實現(xiàn)高效的解決，延誤的時間會給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來很大的不利影響。所以說，為了保證建筑工程的順利施工，加強項目部門之間的充分溝通是非常重要的。

四、基于成本控制的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對策

（一）加強材料費用管控

在材料費用的管控上，要做到嚴(yán)格細(xì)致，針對采購、運輸、存儲等過程中的費用支出，要做到嚴(yán)格的審批和明確的記錄。制定好針對性的限額規(guī)劃，開源節(jié)流地保障材料費用能夠控制在一個相對合理的范圍內(nèi)。嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)工作人員的實際操作，保證在運輸過程中能夠?qū)崿F(xiàn)一步到位。保證在進(jìn)行使用的過程中，成本才能夠得到最大限度的節(jié)省。此外，在施工材料選購的過程中，需要貨比三家，在質(zhì)量保證的基礎(chǔ)上，盡可能的選擇價格有優(yōu)勢的廠家，從而有效的對成本進(jìn)行控制。

對于物料費用的成本管理工作，出了傳統(tǒng)的采用加強采購與儲存管理工作，嚴(yán)禁漏、滴、冒、跑以及嚴(yán)格限制物料出庫入庫工作等方式之外，還應(yīng)該嚴(yán)格把握工程物料采購過程中的結(jié)算關(guān)、驗收關(guān)、運輸關(guān)、價格關(guān)以及質(zhì)量關(guān)等。工程施工方應(yīng)該充分把握住自己作為買方的權(quán)利和機會，設(shè)立構(gòu)建相關(guān)材料與工具的招標(biāo)采購制度，在工程施工過程中所需要購買的材料與設(shè)備進(jìn)行公開的招標(biāo)采購，根據(jù)相關(guān)的路途、安全、保養(yǎng)以及報價等各方面因素進(jìn)行綜合評價，選定最有利節(jié)約成本，同時又能夠充分保證工程施工需要的賣方單位，進(jìn)行采購。

（二）加強機械使用費管控

在機械使用費用上，最為主要的就是要保證操作人員的規(guī)范操作。機器的損毀和維修主要包括兩部分，也就是人為因素和自然因素，通過相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以了解到，人為因素所占的比重是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自然因素的。規(guī)范好了操作人員的日常操作，不僅會使得機械費用的支出大大降低，而且還會有其他的很多附加效果，包括對施工人員的安全性以及機械設(shè)備的使用壽命等等，所以說加強機械設(shè)備操作人員操作的規(guī)范性非常重要。

（三）加強分包工程費用管控

分包工程費用是一個相對比較難以處理的問題，因為它所涉及的人為因素是相對比較多的，但是這一部分也是造成成本浪費最為嚴(yán)重的部分，如何做好這一部分的成本管理是直接影響到施工企業(yè)自身的發(fā)展的。應(yīng)該從三個方面入手：首先，需要做好前期的市場規(guī)劃和調(diào)查，充分了解參與到工程分包的各個企業(yè)的實際情況和往期業(yè)務(wù)記錄，這樣才能為分包成本的估算提供一個合理的依據(jù)。其次，在事務(wù)的處理過程中，應(yīng)該按照自身的實際需求做好針對性的調(diào)整，這樣可以有效避免一些不必要的分包成本支出。最后，財務(wù)部門要做好定期的項目資金的審查，保證分包工程的項目資金處在一個實時可控的范圍內(nèi)，從而保障所有分包工程的成本可控性和進(jìn)度統(tǒng)一性。

五、總結(jié)

本文在研究過程中從成本控制角度出發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理情況進(jìn)行了針對性分析，分析了目前存在的問題，并針對性提出幾點建議對策。

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