韓桂華

大連和林建設工程有限公司 遼寧大連 116000

在過去相當長一段時間，建筑施工的工期、質(zhì)量和成本，被視為工程管理的三個關(guān)鍵點，只有做到三方面的平衡，管理才可稱之為成功。但是近年來，受制于“快周轉(zhuǎn)”的影響，很多項目節(jié)約了成本、壓縮了工期，卻也“縮水”了質(zhì)量，甚至于一些企業(yè)盲目追求眼前的成本控制，難以避免后期出現(xiàn)大量的維權(quán)、返修問題，反而造成了嚴重的二次成本損耗。所以說在格外強調(diào)現(xiàn)金流的今天，施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)公司，必須要做到施工工期、質(zhì)量以及投資回報三方面的平衡，直至項目施工完全結(jié)束。

1 發(fā)現(xiàn)施工過程的不確定因素并防治

工程建設和施工的過程，本質(zhì)上就是將圖紙中的項目，變成真實存在的建筑。但是目前很多施工單位、開發(fā)商對項目的管理還局限在施工現(xiàn)場，沒有從前期的土地調(diào)研、方案設計便開始介入。而在這樣一種情況下，項目一旦到了施工階段，所有的技術(shù)方案、設計圖紙全部都已塵埃落定，后續(xù)施工只能按照施工圖要求進行，全程充斥著被動因素[1]。

舉例來說，一個項目在具體開工之前，必然還有拿地和設計等多重環(huán)節(jié)，而很多施工單位和開發(fā)商的工程部，都是要等前期一系列手續(xù)落實到位后才開始介入，即便地質(zhì)條件在不理想，也不得不硬著頭皮上。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，其在拿到一塊地之后，按照規(guī)劃中的定位，計劃開發(fā)快周轉(zhuǎn)型的項目。所以在前期并沒有耗費太多的精力進行考察，直到開工以后才發(fā)現(xiàn)，部分地面土質(zhì)比較疏松，這樣就必須使用大量的土方進行回填，根本無法實現(xiàn)最初快速開發(fā)的規(guī)劃。

如今，很多施工單位、開發(fā)商都習慣于將工程管理向后向前雙向遞推，以便采取全生命周期管理。向前延伸，一般是指工程部會在前期拿地的環(huán)節(jié)便有所介入，目的在于收集信息和進行風險排查；向后延伸，一般則是以反饋施工和設計的關(guān)鍵點為主要目標。而在每個項目完工交付之后，多少都會存在細節(jié)出的缺陷和需要返工的地方，如果這些問題沒有及時反饋到工程管理部門，那么下一個項目很有可能繼續(xù)犯同樣的錯誤。相反，如果能夠充分利用這些數(shù)據(jù)，讓其沉淀下來，并且確保下一個項目部出現(xiàn)類似的問題，那么項目建設將會日趨完善[2]。

2 通過工序的合理安排提高質(zhì)量與效率

既要確保施工速度，又要保障施工質(zhì)量，的確存在難度，但并非不可行。

2.1 小流水連續(xù)作業(yè)，給予每道工序充足的時間

所謂“慢工出細活”是工程施工的基本要求，也就是指每一個施工工序必須要預留充足的時間，而要想做到這一點，可以按照這樣的思路來實現(xiàn)：

比如可以將工序從最初的并行工序轉(zhuǎn)變?yōu)榇┎骞ば?，將單獨的工序開始時間徹底提前，以便為整個施工預留出較為充分的時間。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，其將穿插施工劃分為橫向和縱向兩個區(qū)間，并各自有一套嚴謹?shù)囊?。在縱向上，穿插施工必須以地下室和主體施工為主，秉承優(yōu)先搶工、分段驗收的原則，為其它工序創(chuàng)造條件、提供有利的工作面。當主體施工第10層完成以后，砌筑工程就要插入，保證和主體均衡開展。而在橫向上，就要以景觀穿插為主，其主要可以采用的策略包括：

防水以及保護層、回填土緊跟地下室結(jié)構(gòu)封板；堆坡造型及喬木移栽可以采用蛙跳的模式，然后分塊進行穿插；材料堆砌要盡可能放在地下室的外圍，以便園林等模塊施工。

2.2 工藝革新，壓縮每道工序的施工周期

近年來，一些新技術(shù)、新工藝的使用，很大程度上為施工企業(yè)壓縮施工周期提供了重要支撐。比如部分房地產(chǎn)和施工企業(yè)所采用的諸如全混凝土外墻施工、內(nèi)保溫體系建設、鋁合金模板、裝配式構(gòu)建等快捷工藝，讓建筑結(jié)構(gòu)以及非承重墻的表面更接近于清水混凝土的效果。其尺寸的精度可以達到甚至是超過普通的抹灰標準，根本不需要取消外墻的抹灰抹濕作業(yè)，進而減少了施工的工序；另一方面，層間止水也為精裝修穿插施工、保溫提供了基礎條件，進而提升了工程的施工效率與質(zhì)量。此外，高層精裝修項目的穿插施工，有可能節(jié)奏相對較慢，這主要是因為土建移交精裝修項目的第一道工序變花費了較長的時間[3]。

3 協(xié)調(diào)工程進度與投資回報節(jié)奏

工程項目關(guān)系到很多因素，一旦進度超出預期，那么后續(xù)的預售、開盤、交房等都會受到影響。但是很多人不知道的是，盲目提速也會影響到建設成本的增多，如此也會給財務帶來巨大的壓力。只有保證工程進度和投資回報的節(jié)奏完全一致，才能實現(xiàn)效益的最大化。在具體開發(fā)過程中，從投資回報影響效果劃分節(jié)點，可以將其區(qū)別為預售和竣工驗收備案兩個關(guān)鍵點[4]。

3.1 節(jié)點倒推，以預售節(jié)點倒推開工節(jié)點

從回款壓力的角度出發(fā)，一般項目會渴望自身建設條件盡快滿足預售需求。所以在前期制定開發(fā)規(guī)劃時，可以根據(jù)計劃預售的時間，到推開工的時間，并根據(jù)各條施工線所需來補給資源，以便為后續(xù)施工預留出更多的時間。

3.2 產(chǎn)銷聯(lián)動，提升銷售回款率

主要包括這樣三方面措施：

（1）配合銷售部門需求，爭取盡快開盤.比如在銷售中心，商品展示區(qū)域的選擇上，其可以配合營銷部門選擇對于商品展示最有力的區(qū)域。避免后期因為地質(zhì)、拆遷等一系列因素，影響到項目的順利開盤[5]。

（2）提煉工程亮點，組織工地開放，提供參觀.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會在預售期間便進行場地開放，供未來的業(yè)主進行參觀，如此會讓業(yè)主對項目的施工情況有更為全面和清晰的認知。

（3）與營銷部共同關(guān)注市場.針對重點的銷售項目，要予以重點跟蹤，當發(fā)現(xiàn)所提供的商品數(shù)量超出用戶的實際需求時，要及時和營銷部門溝通，看是否需要調(diào)整和重新規(guī)劃。