房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢及現(xiàn)狀探討

文/吳軍，江蘇省鹽城市響水縣自然資源和規(guī)劃局

現(xiàn)階段，在我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化深化發(fā)展的過程中，全國各地新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化以及新型城市化腳步加快，大幅促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。形成以城市及周邊輻射地帶為中心的房地產(chǎn)市場是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的必然趨勢。

1 影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素

1.1 城市總?cè)丝跀?shù)量大幅上漲，非農(nóng)業(yè)人員占比增加

自我國建國至2010年，我國城市非農(nóng)業(yè)人員從4900.25 萬上漲至75986 萬，增長幅度接近16 倍。特別是上世紀(jì)八十年代改革開放以來，由于城市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，對非城市人口產(chǎn)生巨大吸引力。同時(shí)，新型城市化腳步的不斷推進(jìn)，又深入強(qiáng)化城市周邊輻射區(qū)域的推動(dòng)作用。直至2010年年底，我國一二線城市非農(nóng)業(yè)人口占比城市總?cè)丝跀?shù)量的49.85%。此類城市城市化進(jìn)程快速提升的主要因素分為以下四個(gè)方面。首先，改革開放初期，城市經(jīng)濟(jì)體制的變動(dòng)，大幅促進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成勞動(dòng)力、資本以及人口的規(guī)模性集中，這也正是城市化腳步加快的主要原因。其次，改革開放以后，在多種政策的作用下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)整體提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平有所上升，勞動(dòng)力需求隨之下降，致使剩余勞動(dòng)力為尋求就業(yè)機(jī)會(huì)涌入城市。再次，在我國大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)宏觀政策的指引下，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、貿(mào)易與服務(wù)聚集地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐漸向城市轉(zhuǎn)變，進(jìn)而吸納大量農(nóng)業(yè)人口。最后，在我國新型城市化的背景下，嚴(yán)格把控大型城市規(guī)模擴(kuò)展，規(guī)劃中小型城市長期發(fā)展戰(zhàn)略，伴隨而來的正是大量的人口聚集。

1.2 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，輻射功能穩(wěn)步提升

新中國成立至今，國內(nèi)城市市區(qū)范圍普遍得到不同程度的擴(kuò)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)報(bào)告顯示，1982年至今我國城市市區(qū)區(qū)域總面積擴(kuò)展近8 倍。城市周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在城市自身規(guī)模不斷擴(kuò)大的過程中，日漸形成以該城市為核心的城市群落。尤其是九十年來以來各個(gè)城市開發(fā)區(qū)的開建，更是帶動(dòng)周邊城市化的發(fā)展，如鄭州、石家莊、成都、長沙等城市開發(fā)區(qū)面積已與老城區(qū)面積不相上下，甚至部分城市已經(jīng)完全超越老城區(qū)?，F(xiàn)階段，國內(nèi)已基本形成經(jīng)濟(jì)以城市為核心，以各種產(chǎn)業(yè)為支撐，以海陸空綜合交通為樞紐的全方位、立體化、功能互補(bǔ)的大量城市群落。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀

2.1 優(yōu)化土地資源利用制度

現(xiàn)階段，我國土地市場于壟斷與競爭為一體，土地轉(zhuǎn)讓由政府進(jìn)行壟斷，明確禁止政府劃撥出的存量土地流通于商品市場。因此，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)未來的發(fā)展趨勢，必須嚴(yán)格規(guī)范二線城市與三線城市以投機(jī)為最終目的的炒房活動(dòng)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的全方位公開體系，加大房地產(chǎn)行業(yè)競爭力度，高效率、高質(zhì)量把控土地資源價(jià)格。利用經(jīng)濟(jì)途徑和行政手段，盡可能規(guī)避土地供應(yīng)總量降低的趨勢產(chǎn)生，反之將導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓階段價(jià)格大幅上漲，進(jìn)而引發(fā)商品房價(jià)格走高現(xiàn)象。除此之外，針對房地產(chǎn)開發(fā)商囤積大量土地資源的現(xiàn)象，預(yù)期不開發(fā)將完全符合國家相關(guān)法律法規(guī)而被無償回收，并且預(yù)估國家將進(jìn)一步加大土地增值稅，構(gòu)建更加健全、合理的增值稅制度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的整體平穩(wěn)。

2.2 完善房地產(chǎn)市場相關(guān)制度

總我國城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體來看，投資數(shù)量巨大，但精品數(shù)量較少，可以全面承擔(dān)構(gòu)建城市良好形象的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。部分開發(fā)商追理性過強(qiáng)，導(dǎo)致忽略多方面的實(shí)際需求。鑒于此，我國房地產(chǎn)未來的發(fā)展改善空間較大。首先，將全面強(qiáng)化住房貨幣化制度落實(shí)，并將具體要求貫徹于全國的各個(gè)企業(yè)單位。其次，國家將配套出臺關(guān)于個(gè)人收入購房稅等方面的法律法規(guī)，改善現(xiàn)階段不合理產(chǎn)權(quán)分配現(xiàn)象。再次，住房制度大規(guī)模改革的重點(diǎn)將逐漸向產(chǎn)權(quán)制度改革轉(zhuǎn)移，明確住房私有產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而使房屋產(chǎn)權(quán)自由交易現(xiàn)象的發(fā)生變得更加頻繁。最后，受房地產(chǎn)市場運(yùn)作相關(guān)規(guī)章制度影響，政府極有可能退出狹義管理范疇，房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)地位將被進(jìn)一步肯定。

2.3 城市樓價(jià)將日趨平穩(wěn)

現(xiàn)階段，我國大中型城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，尤其是2016年年底相對2017年年初，在短短的數(shù)月內(nèi)，樓價(jià)平均上漲近10 個(gè)百分點(diǎn)。因此，為避免上述不合理的房價(jià)持續(xù)上漲現(xiàn)象必須對未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢進(jìn)行準(zhǔn)確分析。一方面，隨我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場將變得越來越成熟，雖然我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中遇到種種問題，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍未走出持續(xù)發(fā)展階段，仍存有巨大的提升空間。然而，各城市房價(jià)問題將得到一定改善，由現(xiàn)階段價(jià)格穩(wěn)步上漲局面向平穩(wěn)胡逐漸偏移，例如2018年北京、廣州等一線城市部分地區(qū)房價(jià)大規(guī)模下跌現(xiàn)象等。另一方面，在我國可持續(xù)發(fā)展、生態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略背景下，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)收益的追求將逐漸轉(zhuǎn)向?qū)幼…h(huán)境的追求，加大樓盤周邊生態(tài)環(huán)境建設(shè)，提升綠化地帶占比。同時(shí)，受國家扶貧攻堅(jiān)政策影響，未來房地產(chǎn)注意力將進(jìn)一步集中于低收入人群，不斷優(yōu)化此類人群的生活水平。

綜上所述，改革開放以來，我國房地產(chǎn)迎來前所未有的發(fā)展契機(jī)，其重要原因是非農(nóng)業(yè)人口大規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移。為在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的同時(shí)，規(guī)避房屋價(jià)格持續(xù)上漲現(xiàn)象，未來我國將進(jìn)一步優(yōu)化多種關(guān)于房地產(chǎn)的規(guī)章制度，開放商的注意力也將更加符合我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，提升對環(huán)境和低收入群體的重視度。