試析房地產(chǎn)工程管理中的問題和改進

文/寧杰，山東鑫鑫建設(shè)工程有限公司

改進房地產(chǎn)的工程管理，不僅可以滿足用戶對外觀和實用性的要求，也可以提高經(jīng)濟效益，提高企業(yè)本身的競爭力和生存空間。但是企業(yè)的工程管理也存在很多問題。在工程管理前期要進行實地考察，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境進行分析，針對相關(guān)問題，制定合理的解決方案和施工計劃。完善管理體系，制定長遠的規(guī)劃，嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定，提高施工質(zhì)量。

1 房地產(chǎn)工程管理要求

房地產(chǎn)工程管理的核心要求就是要達到預(yù)期的建設(shè)效果，包括建筑功能良好，結(jié)構(gòu)性能穩(wěn)定，工程安全可靠，施工過程中無安全事故發(fā)生，并在保證工程質(zhì)量的同時，減少成本投入。通過對每個階段的合理安排與科學(xué)管理，有效掌控施工進度，將各環(huán)節(jié)工程造價控制在預(yù)算范圍內(nèi)，提高工程建設(shè)綜合效益，并在市場上提高項目以及企業(yè)的口碑。房地產(chǎn)工程管理涉及到的項目非常多，管理范圍廣泛，包括前期規(guī)劃設(shè)計，中期施工以及后期驗收與維修，囊括了設(shè)計、施工、監(jiān)理等多項專業(yè)，整個工作的執(zhí)行難度非常高。實際操作中需要多個部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，制定科學(xué)合理的管理方案與方法策略，通過對各個細節(jié)的控制，來保證工程建設(shè)過程的順利執(zhí)行。

2 房地產(chǎn)工程管理中遇到的問題

2.1 工程管理開發(fā)前期的準備不夠

房地產(chǎn)工程管理涉及到多個方面，基于資金和時間限制，以及環(huán)境等各個方面都需要在項目開始前期進行充分的了解并做好準備，制定相應(yīng)計劃。但是大多數(shù)企業(yè)都對項目前期的準備工作不夠重視。很明顯，項目規(guī)劃管理是工程管理的重要起點，前期的資料收集和技術(shù)設(shè)施都對項目能否順利實施。很多企業(yè)在這方面是不重視，一味地追求前期的開工速度，導(dǎo)致在后期的工程中麻煩越來越多，最后拖慢施工的進程。由此可知，在工程管理之前，前期的準備工作非常重要，是工程管理的重要起點，施工管理的規(guī)劃方案對工程有直接的影響。

2.2 材料管理問題

進行房地產(chǎn)項目的建設(shè)環(huán)節(jié)中，建筑材料是房地產(chǎn)建設(shè)中做基礎(chǔ)、最核心的物質(zhì)基礎(chǔ)，它將直接影響到項目的整體質(zhì)量。施工過程中，一定要對材料的質(zhì)量進行嚴格的把控，進行材料的采購，要確保選擇的材料符合國家相關(guān)的規(guī)定標(biāo)準及房地產(chǎn)的設(shè)計需求，不僅如此，還要選擇材料價格合理，商家信譽好的供應(yīng)商進行合作，確保質(zhì)量與價格的平衡性，滿足相關(guān)需求的同時確保成本得到科學(xué)合理的控制。

2.3 工程質(zhì)量不達標(biāo)

施工質(zhì)量是客戶以及市場衡量一項工程價值的重要標(biāo)準，同時也是決定房地產(chǎn)企業(yè)在整個市場中發(fā)展前景的關(guān)鍵因素。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，工程質(zhì)量管理缺乏統(tǒng)一的機制作為支持，管理工作存在很強的盲目性，往往眉毛胡子一把抓，不分主次以及責(zé)任劃分不明確，再加上過于看重利潤，導(dǎo)致施工建設(shè)階段遺留下校對的質(zhì)量隱患，而使得工程自身價值降低。另外，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要眾多單位、部門之間的協(xié)調(diào)作業(yè)，但是就實際情況來看，因為缺少統(tǒng)一體系作為基礎(chǔ)，導(dǎo)致不同單位以及部門之間溝通不暢，信息無法共享，很多情況下因為無法第一時間掌握信息而導(dǎo)致管理效率低下。

3 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的改進措施

3.1 開發(fā)前期工作的改進

在開發(fā)前期，企業(yè)要對施工現(xiàn)場的環(huán)境進行調(diào)查，制定相關(guān)的建筑管理規(guī)劃方案。要求相關(guān)人員進行實地考察，全面考慮到機械施工人員，施工現(xiàn)場周圍的住戶情況等，進行詳細的分析和調(diào)查。并根據(jù)這些調(diào)查信息，做好預(yù)算，制定好計劃，這對后期施工有很大的幫助，對后面的工程起著引導(dǎo)作用。

3.2 做好工程建設(shè)中的監(jiān)督工作

房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位要實時掌握工程的施工情況，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。施工過程是一個動態(tài)的過程，施工中存在著一些不確定因素，因此，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位一定要掌握工程施工的最新情況。監(jiān)理崗位在房地產(chǎn)項目開發(fā)中能夠有效監(jiān)督施工中的各類行為，幫助工程項目得以建設(shè)和落實，及時上報，解決施工中突發(fā)的時間，確保各個環(huán)節(jié)的順利進行。因此，企業(yè)應(yīng)盡可能招聘高素質(zhì)的監(jiān)理人員，并確保其具備豐富的工作經(jīng)驗，對現(xiàn)場施工管理過程的情況詳細了解，能夠有針對性地發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

3.3 對施工設(shè)備、材料價格進行嚴格控制

管理設(shè)備和材料的環(huán)節(jié)中要引進競爭機制，對招投標(biāo)進行完善，然后再根據(jù)具體的市場情況進行定位，根據(jù)價格和項目質(zhì)量對其采購價實施動態(tài)管理，從而將其信息網(wǎng)絡(luò)體系不斷完善，采購設(shè)備與材料時，根據(jù)具體的市場變化做出合理的舉措，當(dāng)其價格呈下跌趨勢時，便可進行合理囤貨，從而降低投資成本。

3.4 施工質(zhì)量的控制

房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，更多的問題都顯現(xiàn)出來了。企業(yè)更加關(guān)注建筑的施工質(zhì)量。對于企業(yè)來說，建筑的質(zhì)量是他的生命線。如果房地產(chǎn)公司連安全問題都無法保證，不僅會受到法律的制裁，外界輿論也會產(chǎn)生很大壓力。所以，企業(yè)對施工質(zhì)量越來越重視。相關(guān)管理人員在制定計劃的同時，要有長遠的眼光，制定有效的計劃，減少安全隱患。嚴格按照國家的相關(guān)要求，建設(shè)安全，舒適的建筑，為廣大用戶，提供最好的住房環(huán)境。

3.5 加強安全施工

房地產(chǎn)的工程管理一定要根據(jù)真實需求而進行，推行“平安工地”政策，有企業(yè)定期組織相關(guān)人員參加有關(guān)安全知識的專題講座，對全體工作人員進行崗前培訓(xùn)，增強安全意識，并且還要選擇合適場地，適時開展安全生產(chǎn)與防護的演練，謹記安全建設(shè)。不僅如此，還要嚴格推行施工方案審查責(zé)任制、勞動用工登記制等。除此之外，對施工中的安全隱患做到及時發(fā)現(xiàn)及時解決，確保施工現(xiàn)場的安全性，還要對安全技術(shù)實施交底臺賬化的管理，它是開展安全管理的堅實靠山。

4 結(jié)束語

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占據(jù)一定的有利地位，就需要保證工程項目建設(shè)的高效性，具有較高的經(jīng)濟效益與社會效益。總結(jié)以往房地產(chǎn)工程管理存在的問題，然后采取一定措施來進行優(yōu)化調(diào)整，爭取最大程度上來推動工程建設(shè)活動的順利進行，排除各類因素帶來的不良影響。