文/郭玉石，遼寧信基紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 前言

房價過高不僅會引發(fā)百姓怨聲載道，而且會引發(fā)社會不安定因素，極容易造成社會秩序的紊亂。通過土地增值稅納稅制度的合理建設(shè)，則能夠就房地產(chǎn)企業(yè)予以合理規(guī)范和調(diào)整，能夠在推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上，實現(xiàn)房價的合理調(diào)控。也正因此，在當(dāng)前激烈市場競爭背景下，就房地產(chǎn)企業(yè)土增稅納稅予以合理籌劃就顯得尤為重要，應(yīng)當(dāng)成為政府和相關(guān)部門關(guān)注的重要內(nèi)容。

2 土增值稅的基本要素

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分快速，國家政府往往通過土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控工作，土地增值稅的數(shù)額隨著房價的的增長而增長，從而達(dá)到對房價的上漲起到一定的抑制作用。土地增值稅主要包括三個基本要素，納稅人、應(yīng)納稅額以及土地增值稅征收的作用。首先，就納稅人來說，其指在國有土地以及土地建筑物進(jìn)行建筑行為或者進(jìn)行交易行為，從中獲取利益收入的單位，納稅人需要按照國家有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。其次，應(yīng)納稅額指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)并交易的過程中產(chǎn)生的增值額乘以對應(yīng)的稅率，再對應(yīng)該扣減的項目金額乘以對應(yīng)速算扣除系數(shù)進(jìn)行扣減，得到的數(shù)額為應(yīng)納稅額。最后的元素是土地增值稅征收的作用，主要包括三個作用方面，一方面對于國家針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理和政策調(diào)控起到有利作用；另一方面方便政府相關(guān)部門能夠及時發(fā)現(xiàn)惡意炒房現(xiàn)象并作出處理工作；此外對于增加國家收入起到重要的作用。

3 土增值稅繳納對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

土地增值稅的繳納方便國家政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實施監(jiān)管以及對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控工作，總結(jié)來說主要分為兩點(diǎn)影響。

首先，能夠?qū)Ψ績r進(jìn)行有效調(diào)控，制約暴力。隨著房價的上漲，出現(xiàn)了“炒房”一詞，房地產(chǎn)商也開始“趁熱打鐵”不斷上漲房價，人們的買房意愿逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)在收取越來越多利益的同時，需要交納越來越多的土地增值稅，能夠有效抑制房地產(chǎn)行業(yè)價格的上漲，因此，在土地增值稅的調(diào)控作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的價格逐漸穩(wěn)定。

其次，對市場進(jìn)行重新定位。受土地增值稅的影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一場大規(guī)模的市場重新定位，在這次市場重新定位的過程中，淘汰了房地產(chǎn)行業(yè)中通過低成本投入追求高收入的部分企業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)需要在生存發(fā)展的過程中重新進(jìn)行市場定位。梳理正確的發(fā)展觀以及價值觀，重新經(jīng)營企業(yè)的口碑，了解市場需求進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展。

4 新時代如何開展土增稅籌劃工作

4.1 加大相關(guān)專業(yè)人才的培養(yǎng)力度

為了更好地開展土地增值稅的籌劃工作，應(yīng)該投入適量的技術(shù)支持以及專業(yè)人才的培養(yǎng)，只有培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)的優(yōu)秀人才，才能夠更好地落實土地增值稅籌劃的各項工作任務(wù)，正確發(fā)揮土地增值稅工作的實際作用以及重要價值影響。

具體內(nèi)容可以概括為，各政府相關(guān)部門應(yīng)該抓緊落實相關(guān)專業(yè)人才培養(yǎng)計劃，同時對目前相關(guān)在職人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，提高相關(guān)工作人員的工作能力以及技術(shù)水平，培訓(xùn)完成后可以進(jìn)行測試檢驗培訓(xùn)結(jié)果，并對表現(xiàn)優(yōu)異的工作人員進(jìn)行精神獎勵以及物質(zhì)鼓勵，激勵其他員工以其作為榜樣，梳理正確的工作態(tài)度，對稅法進(jìn)行不斷學(xué)習(xí)，熟練掌握并靈活運(yùn)用，積極關(guān)注國家相關(guān)政策的變化，在實際的工作過程中能夠熟練掌握。

政府應(yīng)該重視對這方面專業(yè)人才的培養(yǎng)工作，在各個高職院校中設(shè)立重點(diǎn)專業(yè)培訓(xùn)項目，重視人才的培養(yǎng)，在理論學(xué)習(xí)的過程中，要求學(xué)生能夠?qū)Χ惙▋?nèi)容進(jìn)行了解熟悉，在校期間，學(xué)校應(yīng)增加學(xué)生的實操課程，讓學(xué)生親身感受實際案例，通過對案例的實際操作，真正了解土地增值稅的實際應(yīng)用，以及不同情況的應(yīng)對方案，通過實操課程的練習(xí)，使學(xué)生能夠積累一定的工作經(jīng)驗，并對理論課程進(jìn)行熟悉鞏固，同時學(xué)校應(yīng)該重視培養(yǎng)學(xué)生的發(fā)散性思維以及創(chuàng)新能力，鼓勵學(xué)生進(jìn)行自主創(chuàng)新。在日常的教育過程中應(yīng)該梳理學(xué)生正確的價值觀以及政治方向，在進(jìn)行理論課程講授的同時可以穿插相關(guān)的國家政策或者著名的案例故事，增加學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，同時讓學(xué)生更好地了解學(xué)習(xí)內(nèi)容，加快土地增值稅相關(guān)人才的培養(yǎng)進(jìn)度。

4.2 充分理解、把握各種稅收政策

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家相關(guān)的稅收政策變化也十分快速，原來的稅法要求已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代社會的實際情況。因此，相關(guān)工作人員應(yīng)時刻把握時代脈搏，緊跟國家政策與方針變化，并將其靈活運(yùn)用在實際的工作過程中來。例如，在以前的房地產(chǎn)行業(yè)中，存在部分企業(yè)通過設(shè)立項目子公司的方法，將自己的業(yè)務(wù)進(jìn)行投資經(jīng)營劃分工作，達(dá)到逃脫繳納自身土地增值稅的最終目的，現(xiàn)在已經(jīng)被2006年出臺的相關(guān)財稅政策明文否決，嚴(yán)重打擊了這種偷稅漏稅的行為。

國家政策除了打擊一些不法行為以外，還出臺相關(guān)政策保護(hù)行業(yè)的利益，例如，可以通過企業(yè)雙方協(xié)議共同進(jìn)行工程建設(shè)達(dá)到節(jié)稅的目的。有關(guān)政策明確規(guī)定，在工程建設(shè)的過程中，如果雙方共同協(xié)商進(jìn)行合作建設(shè)工作，形成一方出資一方出地的合資情況后，進(jìn)行符合要求的土地建設(shè)，在工程建設(shè)完成后雙方按照出資比例或約定比例自用，則符合免交土地增值稅的情況，但出現(xiàn)在建設(shè)完成后進(jìn)行買賣交易出讓的情況，應(yīng)該按照規(guī)定要求繳納相關(guān)的土地增值稅。國家政策不僅可以幫助企業(yè)節(jié)稅，而且企業(yè)還可以以代建房的形式達(dá)到節(jié)稅的目的。代建房項目是指土地的開發(fā)與建設(shè)工作是由房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行操作的行為，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)是通過為客戶提供勞務(wù)的形式獲得收入，在一個過程中不存在房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移工作，就不存在土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)納稅工作者應(yīng)該對國家稅法以及政策的變化進(jìn)行及時更新，方便企業(yè)進(jìn)行正確的決策工作。

4.3 土地增值稅的具體納稅籌劃

4.3.1 對土地增值額的相關(guān)納稅籌劃工作

企業(yè)應(yīng)納稅額=增值額×稅率，在這個公式中，我們可以清楚地了解到，企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的計算工作中應(yīng)該重點(diǎn)對增值額進(jìn)行把控工作，做到盡可能的降低增值額，從而減少土地增值額的繳納數(shù)額。計算土地增值額應(yīng)該明確土地增值額適應(yīng)的稅率的計算方法，目前采用四級超濾累進(jìn)稅率法，增值額的多少直接影響土地增值額的多少，所以企業(yè)應(yīng)該重視對增值額的把控以及降低工作。

4.3.2 對土地增值額計算過程中扣除項目金額的納稅籌劃工作

土地增值稅的增值率等于增值額數(shù)值與扣除項目金額的比值，在實際的開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)為土地使用權(quán)付出的相關(guān)費(fèi)用以及其他成本費(fèi)用、相關(guān)扣除項目以及相關(guān)稅金的支付共同組成公式中扣除項目金額，因此，可以明確的是在建設(shè)的過程中，如果能夠有效加大基礎(chǔ)設(shè)施的在實際建設(shè)過程中的建造力度、并對建設(shè)項目的檔次進(jìn)行明顯的提升工作，就可以在一定程度上減少分子的數(shù)值，另外增加了公式分母數(shù)額的大小，最終實現(xiàn)減少土地增值稅的繳納。

4.3.3 針對房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)費(fèi)用的納稅籌劃工作

在實際的納稅工作情況中，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的開發(fā)費(fèi)用的計算主要分為兩類情況，第一是在房地產(chǎn)企業(yè)實際建設(shè)的過程中按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進(jìn)行分?jǐn)偫⒌挠嬎愎ぷ?，同時具有相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)提供的證明文件，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容=不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%；第二種，正好與之相反的情況，計算過程=（取得土地使用權(quán)所支付的金額 + 房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%，所以扣除項目的納稅籌劃對開發(fā)費(fèi)用的金額也有著舉足輕重的作用。

4.3.4 對分散收入的相關(guān)納稅籌劃工作

由于土地增值稅實行累進(jìn)稅制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以針對性的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓收入的降低工作，就可以在一定程度上實現(xiàn)節(jié)稅的最終目的，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實際情況在企業(yè)內(nèi)部開展分散收入的工作，但在實際的實行過程中，應(yīng)該滿足國家法律的政策要求。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國穩(wěn)步發(fā)展的重要領(lǐng)域，土地增值稅是對其進(jìn)行宏觀調(diào)控和監(jiān)管的重要手段，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注國家有關(guān)政策的發(fā)行以及變動情況，充分了解相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)企業(yè)管理，降低企業(yè)成本投入，定期對相關(guān)員工進(jìn)行培訓(xùn)工作，在符合國家政策要求的前提下，采取合理地避稅方法，進(jìn)行穩(wěn)中求長的長期發(fā)展，根據(jù)目前社會的經(jīng)濟(jì)形勢，合理地控制房價的上漲，靈活應(yīng)對目前市場的競爭形勢，降低風(fēng)險投入，才能更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。