劉曄
【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分,由于其行業(yè)性質(zhì)的特殊性,在行業(yè)發(fā)展中往往離不開政府的行政支持與調(diào)控,這也就使得房地產(chǎn)在發(fā)展中不斷面臨著復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中,精細(xì)化管理的實(shí)施具有現(xiàn)實(shí)意義,從各個(gè)方面加強(qiáng)了項(xiàng)目的管理,有利于提高管理水平,逐步構(gòu)建質(zhì)量管理體系?;诖?,本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;精細(xì)化管理;質(zhì)量管理體系;構(gòu)建
近年來,在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下,我國各行各業(yè)逐步進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的時(shí)期,各個(gè)企業(yè)在市場面臨著越來越激烈的競爭壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家宏觀調(diào)控的影響,尤其是在近年來,政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大,以保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。精細(xì)化管理模式的實(shí)施轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的管理模式,這種管理模式的是有利于構(gòu)建精細(xì)化質(zhì)量管理體系,使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以與市場經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào),實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、精細(xì)化管理概述
精細(xì)化管理與傳統(tǒng)粗放式管理相對應(yīng),是適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一種新型的管理理念,要求實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理,因此,精細(xì)化管理的實(shí)施要求企業(yè)的相關(guān)管理人員要從根本上轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí),對項(xiàng)目加以專業(yè)管理。精細(xì)化管理要求實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)化的處理,實(shí)現(xiàn)管理決策的科學(xué)化。精細(xì)化管理作為一種全新的管理理念,在實(shí)施中要求推動(dòng)全方位、全過程、多角度的管理。精細(xì)化管理的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程,其沒有固定的管理模式,要求在實(shí)施過程中要根據(jù)項(xiàng)目的具體特征,不斷優(yōu)化與完善管理過程。精細(xì)化管理的內(nèi)容主要包含了操作、控制、核算、分析與規(guī)劃的精細(xì)化管理等。
2、精細(xì)化管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系中的實(shí)施
2.1項(xiàng)目決策階段
對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,在項(xiàng)目決策階段,主要是要對項(xiàng)目的可行性加以分析,具體來說,主要包含以下內(nèi)容:(1)結(jié)合市場需求、消費(fèi)者價(jià)值需求,確定房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的發(fā)展方向,保證戰(zhàn)略決策的科學(xué)性。(2)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、技術(shù)等加以詳細(xì)的可行性分析,不斷對項(xiàng)目實(shí)施方案加以調(diào)整與優(yōu)化,對方案加以比選,確定最優(yōu)的項(xiàng)目實(shí)施方案,這些決策過程確定了項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的總體目標(biāo)。
2.2項(xiàng)目準(zhǔn)備階段
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段,主要是設(shè)計(jì)過程,在此階段,工程設(shè)計(jì)單位需要結(jié)合建設(shè)單位的需求、決策目標(biāo)與設(shè)計(jì)意圖等,把握項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),達(dá)到項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì),此過程也就是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo);當(dāng)這些規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定以后,必須要經(jīng)由企業(yè)專業(yè)部門對這些方案加以可行性分析,對方案的各個(gè)環(huán)節(jié)從經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性等的角度加以綜合評(píng)估,做好方案的論證,隨后設(shè)計(jì)單位根據(jù)評(píng)估后的意見,再結(jié)合相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范等,開展標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的具體化。
2.3項(xiàng)目實(shí)施階段
項(xiàng)目實(shí)施階段是質(zhì)量管理體系執(zhí)行的關(guān)鍵階段,此階段的實(shí)施效果直接決定著質(zhì)量管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。在此階段,精細(xì)化管理需要從以下方面來實(shí)施:(1)施工單位需要嚴(yán)格在建設(shè)單位質(zhì)量要求的基礎(chǔ)上,制定科學(xué)的質(zhì)量管理與控制目標(biāo),嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)管理、階段考核、過程監(jiān)控等,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的具體內(nèi)容,實(shí)施規(guī)范化的施工,使得質(zhì)量管理目標(biāo)能夠一步步完成;(2)施工過程中,相關(guān)主管部門需要對項(xiàng)目實(shí)施中所涉及的材料、設(shè)備、人力等資源加以科學(xué)管理,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置,保持各個(gè)項(xiàng)目參與主體的協(xié)調(diào)與配合。
2.4項(xiàng)目收尾階段
項(xiàng)目的收尾階段,主要是要檢驗(yàn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn),如果其實(shí)施的質(zhì)量效果達(dá)到了質(zhì)量目標(biāo)的要求,就可以將產(chǎn)品推向市場。在此階段精細(xì)化管理的實(shí)施主要從以下方面來進(jìn)行:(1)完善竣工驗(yàn)收與質(zhì)量保修制度,房地產(chǎn)單位在工程驗(yàn)收過程中,要嚴(yán)格根據(jù)合同中規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)等,來檢驗(yàn)工程建設(shè)的效果與質(zhì)量目標(biāo)是否一致;(2)建筑產(chǎn)品的推廣過程中,要結(jié)合項(xiàng)目的具體特征等,實(shí)現(xiàn)營銷手段與模式的創(chuàng)新,還需要不斷提升其服務(wù)質(zhì)量,為客戶提供良好的服務(wù);(3)對項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)過程、方面等加以綜合性的評(píng)估。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系構(gòu)建的要點(diǎn)
3.1加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究,確保項(xiàng)目高質(zhì)量完成
在房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建初期,相關(guān)部門與單位需要重視對項(xiàng)目的可行性分析,具體來說,主要從以下方面來實(shí)施:(1)根據(jù)項(xiàng)目情況,做好可行性研究分析與判斷,使得項(xiàng)目的決策能夠以可行性分析為基礎(chǔ)。在此階段,可行性分析與研究需要以需求導(dǎo)向?yàn)榍疤帷#?)重視項(xiàng)目計(jì)劃管理,設(shè)計(jì)單位要嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)等開展相應(yīng)的設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)需要考慮安全、經(jīng)濟(jì)等要素,保證設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。設(shè)計(jì)與施工需嚴(yán)格遵守招投標(biāo)制度,選擇資質(zhì)最好的設(shè)計(jì)與施工單位,保證設(shè)計(jì)與施工的規(guī)范化。(3)在施工過程中加強(qiáng)對工程變更的管理,變更需經(jīng)由多部門的審核方可實(shí)現(xiàn)。
3.2加強(qiáng)融資能力,確保項(xiàng)目正常運(yùn)作
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中,其融資方式主要包含了信托、銀行貸款、資產(chǎn)置換、投資資金。精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建過程中,相關(guān)企業(yè)與部門需要加強(qiáng)融資能力,以保證項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模較大,其對于資金的需求較大,在項(xiàng)目實(shí)施過程中要避免資金斷裂對項(xiàng)目造成的不利影響,使得在項(xiàng)目的開發(fā)過程中,能夠有較大的資金支持,企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況,實(shí)現(xiàn)融資、籌資等的結(jié)合,為項(xiàng)目實(shí)施提供重要的資金保障。
3.3加強(qiáng)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理
近年來,在房地產(chǎn)行業(yè),國家與政府加大了政策支持與調(diào)控,各個(gè)房地產(chǎn)面臨著更為嚴(yán)峻的發(fā)展與競爭環(huán)境,要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展,提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力,企業(yè)必須要保持成本領(lǐng)先的優(yōu)勢,尤其是在精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建中,要加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理,在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)現(xiàn)良好的工程造價(jià)管理,對項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格的質(zhì)量與成本管理,發(fā)揮最大的資源價(jià)值。
結(jié)語:
近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,精細(xì)化質(zhì)量管理體系的構(gòu)建是房地產(chǎn)行業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的必然要求,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全過程、全方位管理,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。
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