房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點與解決方法分析

陳 沂 鹽城鳳凰地產(chǎn)有限公司

1 引言

在尋求施工現(xiàn)場難點解決方案的時候一定要先了解施工現(xiàn)場管理對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性，尤其是現(xiàn)場施工在施工管理中占據(jù)著極為重要的地位，不僅要明確施工設(shè)計圖紙和原材料等，還要體現(xiàn)出工程項目自身的價值。施工現(xiàn)場的水平高低影響著房地產(chǎn)項目的質(zhì)量與價值，因此要重視現(xiàn)場管理中出現(xiàn)的難點，并尋求解決方法。

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當(dāng)中，開發(fā)公司與建筑施工單位并不是一體的，兩者是獨立分管的。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商先購買地塊，并針對該地塊進(jìn)行建筑設(shè)計規(guī)劃，再將具體的建筑施工承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工單位。房地產(chǎn)開發(fā)商是建城建筑的擁有者和資金購買者，建筑工程的質(zhì)量高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程單位，尤其是開發(fā)商要注重施工現(xiàn)場的管理，監(jiān)督施工單位的行為，確保建筑質(zhì)量達(dá)標(biāo)，既能提高今后建筑的使用率，還能增加自己的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)施工管理難點

2.1 難以有效控制施工進(jìn)度

項目進(jìn)度的控制是任何項目都必須重視而問題，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)，控制好整體的施工進(jìn)度能夠控制好整體的成本，同時也保障了開發(fā)商和業(yè)主的利益?？墒?，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有重視進(jìn)度的管控，前期開展市場調(diào)研時并為全面開展，對行情的變化敏感度較低，致使開發(fā)項目方案中存在漏洞，實際的施工情況與方案有所出入，企業(yè)的項目總負(fù)責(zé)人不能有效地監(jiān)督整體施工進(jìn)度。故而施工單位在建設(shè)過程中施工更為粗放，造成材料、勞動資源的浪費(fèi)，導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)的資源利用不合理，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)項目的整體施工進(jìn)度。

2.2 房地產(chǎn)工程造價管理水平有待提高

成本與造價的管控的作用對任何企業(yè)而言都十分重要尤其，房地產(chǎn)行業(yè)，工程項目造價與企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益有著密不可分的關(guān)系。隨著市場化經(jīng)濟(jì)地不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化競爭也越來越激烈，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了占據(jù)一定的市場份額，在房地產(chǎn)項目招投標(biāo)過程中沒有開展嚴(yán)密的市場調(diào)查與規(guī)劃，出于在競標(biāo)中勝出并謀取暴利的目的，輕率地給出大幅度降低造價的招標(biāo)方案。這樣的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)時有發(fā)生，造成了后期工程進(jìn)度、質(zhì)量都受到了限制。這樣的方案中標(biāo)以后，由于方案本身缺少市場實際情況的客觀分析，以至于實際施工建設(shè)過程中的資金高于造價本身，制約了房地產(chǎn)項目本身的資金使用率?？墒敲鎸嶋H施工資金緊缺的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商仍是拒絕正視實際情況不愿更改房地產(chǎn)原本的設(shè)計方案，致使實際施工單位想方設(shè)法從材料、勞動力等角度縮減自己成本，頻繁更改工程設(shè)計。

2.3 勞務(wù)工資具有不確定性

房地產(chǎn)項目實際施工中工序繁多、工種復(fù)雜，雖然施工單位為了規(guī)范管理在企業(yè)內(nèi)部制定了相應(yīng)的指導(dǎo)制度以便于規(guī)范當(dāng)?shù)厥袌鱿嘟榆壍氖┕と藛T勞務(wù)薪酬，但規(guī)定過于死板造成了與當(dāng)?shù)厥袌鰺o法完全接軌，出現(xiàn)了個別哄抬價格的行為。除此之外，施工現(xiàn)場的勞務(wù)人員薪酬統(tǒng)一由現(xiàn)場的包工頭進(jìn)行發(fā)放，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督，包工頭可能會在施工現(xiàn)場縮減材料、克扣工人工資，從而在施工人員中沒有樹立權(quán)威，影響到了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體施工進(jìn)度。

2.4 工程核算部分與施工現(xiàn)場情況差別較大

建筑質(zhì)量的的高低直接決定了開發(fā)商的綜合經(jīng)濟(jì)效益，而對建筑工程質(zhì)量起到?jīng)Q定性作用的就是建筑工程的核算工作。面對這一關(guān)鍵因素，多數(shù)工程建設(shè)單位卻選擇了草率工作。項目工程的相關(guān)核算人員只有在明確真是、可靠的項目建設(shè)基本資料后才能進(jìn)行工程建設(shè)的核算工作。然而有些核算工作人員自身的專業(yè)素養(yǎng)較低，沒有意識到項目工程核算工作的重要性，沒有對實際施工情況進(jìn)行詳細(xì)清晰的記錄，尤其是施工中出現(xiàn)的一些特殊情況，導(dǎo)致工程核算工作進(jìn)行受到阻礙。只有真實記錄下施工中出現(xiàn)的情況，并經(jīng)相關(guān)人員簽字背書后才能保障工程核算工作的真實性。

3 施工現(xiàn)場管理難點的解決方法

3.1 針對施工質(zhì)量的解決方案

施工人員的自身專業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任心對施工質(zhì)量有著關(guān)鍵作用，對工程質(zhì)量水平的高低起著決定性的作用，所以相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期開展職業(yè)培訓(xùn)，如作業(yè)方式、安全知識、專業(yè)建筑知識等，以提高整體的施工水平?？梢匝埾嚓P(guān)的專家和經(jīng)驗豐富的工作人員授課開講，解答施工現(xiàn)場上經(jīng)常出現(xiàn)的問題，講解解決方法和操作方式。除此之外，施工現(xiàn)場的人身安全也十分重要，可以開展安全知識講座，并制作安全培訓(xùn)臺賬，以提高工人在現(xiàn)場作業(yè)時的安全意識，從而進(jìn)一步降低工地安全事故的發(fā)生率，保障施工進(jìn)度。

3.2 把握施工各階段時間節(jié)點

施工現(xiàn)場的良好管理有利于減少施工過程中各環(huán)節(jié)的資源浪費(fèi)，更能有效地保障工程進(jìn)度，使工程各個環(huán)節(jié)達(dá)到不逾期甚至是提前完成的程度。具體在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項目立項設(shè)計之初，就應(yīng)該明確工程施工的幾個方面，并針對各個方面進(jìn)行實際情況調(diào)研，把握每一個時間節(jié)點，并形成可行性報告，最終制定出科學(xué)的方案，再通過與施工單位的合同進(jìn)行約束，借以控制整體施工進(jìn)度。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商還要制定科學(xué)的監(jiān)管計劃，定期定點進(jìn)行記錄檢查，對施工單位及施工現(xiàn)場進(jìn)行有效的監(jiān)理，避免施工資源浪費(fèi)及工程進(jìn)度滯后等情況的發(fā)生。

3.3 提升管理人員專業(yè)能力

項目工程質(zhì)量水平不僅取決于施工人員的專業(yè)素養(yǎng)高低，還受到工程管理人員的綜合素質(zhì)水平。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要定時進(jìn)行管理人員培訓(xùn)，并不定期開展專業(yè)素質(zhì)測試，提升整體團(tuán)隊的素質(zhì)。作為一名工程管理人員，不僅需要豐富的管理知識理論儲備，還需要擁有高效的溝通能與方式。在合理地調(diào)配工程資源的同時，還要和施工現(xiàn)場的各部門、各工作人員進(jìn)行高效的協(xié)調(diào)和溝通，實現(xiàn)施工現(xiàn)場的管理與控制。除此之外，管理人員還要儲備一定的施工技術(shù)，適時地分擔(dān)工程施工管理職能，適當(dāng)?shù)刂澜ㄔO(shè)施工過程，確保工程的施工質(zhì)量與施工整體進(jìn)度，實現(xiàn)企業(yè)綜合效益的提升。

3.4 合理安排資金加強(qiáng)質(zhì)量與成本

施工現(xiàn)場的管理人員是一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量好壞的最主要控制人，一個素質(zhì)較高、責(zé)任心較強(qiáng)的管理監(jiān)督人員有利于提高施工項目的整體質(zhì)量。施工管理人員必須認(rèn)識到提高施工質(zhì)量的前提條件就是避免施工現(xiàn)場出現(xiàn)失誤。監(jiān)管人要發(fā)揮好自己在施工現(xiàn)場的作用，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)對現(xiàn)場的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查和驗收。同時要監(jiān)督資金的使用，合理控制資金的走向，盡可能站在全局的角度考慮問題，如為了提高施工效率購買施工和保養(yǎng)機(jī)械等，以保證施工進(jìn)度不會因為外因而受到阻礙。合理地調(diào)度資金才能使施工可以正常有序地開展，而正常的施工進(jìn)度又在一定程度上降低了企業(yè)的項目成本。合理安排資金的使用與支出情況，最主要是施工現(xiàn)場的管理人員要量入為出，既要保證施工進(jìn)程，工程質(zhì)量，又要盡可能降低施工成本，避免成本出現(xiàn)一定程度的損耗現(xiàn)象。

4 結(jié)束語

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工工程能夠順利完成，保障房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)行良好地施工現(xiàn)場管理是必不可少的。隨著社會科技的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭愈發(fā)地白熱化，面臨著諸多的挑戰(zhàn)與競爭，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升綜合經(jīng)濟(jì)效益，必須要優(yōu)化施工現(xiàn)場管理體系，提高施工現(xiàn)場管理水平，制定一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)項目管理規(guī)定，同時還要有相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案以減少突發(fā)狀況發(fā)生后帶來的損失，確保整體項目工程的正常。