論棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險管理
——以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目為調(diào)研對象

郭 芮

(四川武陽文化旅游股份有限公司，四川 彭山 620860)

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四川省眉山市彭山區(qū)自2014年底撤縣改區(qū)以來，其城市規(guī)劃定位由縣級農(nóng)業(yè)城市提升為眉山市中心城區(qū)之一，其城市小、舊、破的城市形象亟待改造，近年來，彭山區(qū)的城市化改造速度在加快，本文就以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目作為調(diào)研對象，就棚戶區(qū)改造開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險管理進(jìn)行探討。

1 項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一般位于城市中心地段，其由于城市提檔升級，是改變棚戶區(qū)臟、亂、差既有形象，改善百姓居住環(huán)境、提高生活水平的重大項(xiàng)目。其項(xiàng)目建設(shè)意義十分巨大，但仍然存在決策風(fēng)險。

1.1 政策風(fēng)險

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于單純的凈地開發(fā)項(xiàng)目，其需要經(jīng)過模擬簽約、協(xié)商拆遷、工程建設(shè)、后續(xù)銷售幾個環(huán)節(jié)，其周期較長，而政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全方位的如土地拍賣政策、城市規(guī)劃政策、融資貸款政策、稅收減免政策、環(huán)境保護(hù)政策的各個層面。其開發(fā)建設(shè)周期越長，政府政策變動的風(fēng)險概率越大。

1.2 投資風(fēng)險

1.2.1 項(xiàng)目地區(qū)的區(qū)域發(fā)展

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本質(zhì)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，在投資中需要考慮本地區(qū)的區(qū)域發(fā)展前景，如該地區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢、項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)布局形式等。地理區(qū)位好的地產(chǎn)類項(xiàng)目能夠吸引外來投資資注資或消費(fèi)該類地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2.2 項(xiàng)目地區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力

需要考慮該地區(qū)乃至有消費(fèi)潛力的周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力大的城市，其地產(chǎn)類項(xiàng)目就繁榮。

1.2.3 項(xiàng)目地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局

需要考慮該類地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局形式，如第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，其工業(yè)化程度低，城市人口少，地產(chǎn)類消化能力不足。而第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，其城市化率較大，地產(chǎn)類消化能力強(qiáng)。

1.2.4 項(xiàng)目地區(qū)的地產(chǎn)價格波動

因棚戶區(qū)改造周期長，從立項(xiàng)到資金回籠需要3～5年，所以需要考慮未來的地產(chǎn)類項(xiàng)目的價格波動風(fēng)險。

1.2.5 項(xiàng)目定位風(fēng)險

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于一般地產(chǎn)類項(xiàng)目，一般需要修建配套安置房，其項(xiàng)目在定位中，單一的安置房建設(shè)配套加商業(yè)銷售模式，還是安置房建設(shè)加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式，是值得決策者思考的問題。

2 項(xiàng)目拆遷階段的風(fēng)險

2.1 拆遷進(jìn)度風(fēng)險

政府的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)一般由企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)開發(fā)，其企業(yè)在政府拆遷階段就已經(jīng)進(jìn)行資本投入，比如安置過渡費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)等，其拆遷中不確定因素多，拆遷難度越大，拆遷進(jìn)度滯后，都會提高安置過渡費(fèi)的給付，甚至嚴(yán)重影響到后續(xù)工程建設(shè)推進(jìn)。

2.2 拆遷安全風(fēng)險

國有土地上房屋的拆遷，以公司作為開發(fā)主體的，拆遷主體仍舊是公司，政府主要起協(xié)調(diào)作用。所以，拆遷階段的安全是必須得以考量的因素，因?yàn)椴疬w爆破工程本身就是一個需要重點(diǎn)考慮的專項(xiàng)重點(diǎn)工程，在拆遷階段的安全風(fēng)險，一般包括兩種，一是被拆遷群眾的安全風(fēng)險，二是拆遷隊伍自身的安全風(fēng)險。

2.3 拆遷維穩(wěn)風(fēng)險

拆遷過程中的維穩(wěn)不僅是政府應(yīng)關(guān)注的事，作為項(xiàng)目業(yè)主的開發(fā)公司，在拆遷過程中，維穩(wěn)也是全程參與的，公司在拆遷過程中維穩(wěn)的信心和決心是決定項(xiàng)目成敗的重要因素。

3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險

3.1 合同風(fēng)險

項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)后，與中標(biāo)單位的建設(shè)方簽訂工程建設(shè)合同，因?yàn)楣こ堂慷啵婕皢雾?xiàng)工程多，資金撥付量大。如果合同考慮不全面、規(guī)定不具體、發(fā)生漏項(xiàng)缺項(xiàng)、表述錯誤等就很容易發(fā)生合同糾紛，一旦發(fā)生合同糾紛，就會造成影響工程正常開展，甚至導(dǎo)致工程停滯，最終使得相關(guān)利益方權(quán)益受損。一般來說合同風(fēng)險主要有兩種：一是未制定科學(xué)、規(guī)范化的合同條約，合同條款敘述模棱兩可，甚至部分與法律相抵觸；二是合同本身不存在表述及法律問題，但是合同沒有做到開發(fā)方的合理利益最大化，造成的非主觀性權(quán)益受損。

3.2 工期進(jìn)度風(fēng)瞼

由于客觀上的天氣因素、政策環(huán)境等，主觀上的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度管理不善等。會造成工程建設(shè)進(jìn)度存在滯后現(xiàn)象，而工期延長則會帶來兩大風(fēng)險：①地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在不確定性，尚若延期工程，很可能錯過預(yù)計的最佳營銷時機(jī)；②工期延長，會使得增加開發(fā)方的投融資成本增加、安置過度給付增加、項(xiàng)目管理成本提高。常見導(dǎo)致工程進(jìn)度風(fēng)險的因素大致有：①未能正確評估項(xiàng)目的特點(diǎn)以及項(xiàng)目的施工條件，如地質(zhì)條件不好、地下管線協(xié)調(diào)不力等；②項(xiàng)目建設(shè)管理方管理不善造成失誤；③不可預(yù)見事件，如環(huán)保政策變動、地震、非正常天氣等。

3.3 項(xiàng)目成本控制風(fēng)險

項(xiàng)目成本控制包含了兩大內(nèi)容，一是開發(fā)方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制，二是承包方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制。

3.4 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險一般指的是房屋工程質(zhì)量風(fēng)險。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋質(zhì)量一直是被安置的百姓關(guān)心的問題，同時棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中開發(fā)方配套建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)也是需要著重考慮工程質(zhì)量。同時也要知道，質(zhì)量保障和成本控制的兩者之前并不矛盾。在合理控制成本的前提下，影響項(xiàng)目質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段和施工建設(shè)階段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段中設(shè)計理念的優(yōu)劣關(guān)乎項(xiàng)目質(zhì)量好壞。如涉及設(shè)計理念保守，未設(shè)計采用新型環(huán)保健康材料或者未考慮節(jié)能減排綠色設(shè)計理念，必然導(dǎo)致照圖施工的質(zhì)量不好。而在施工建設(shè)階段，承包方未采用合理的工程施工工序，或采購合格的建材，才能保證施工的工程質(zhì)量優(yōu)良。

4 項(xiàng)目營銷階段的風(fēng)險分析

4.1 銷售風(fēng)險

房產(chǎn)銷售時間通常分為三種，即現(xiàn)房出售、期房預(yù)售以及捂盤銷售。上述三種銷售都有著不同的風(fēng)險。現(xiàn)階段國內(nèi)開發(fā)商對于房地產(chǎn)的銷售通常是采取預(yù)售。所謂預(yù)售，具體是指開發(fā)商的樓盤還正處于建設(shè)過程中，達(dá)到主管部門要求的預(yù)售條件后就提前進(jìn)行開盤預(yù)售。 開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售主要目的減少投資時間效應(yīng)成本所帶來的壓力。但是預(yù)售同樣會帶來一定風(fēng)險，比如在房地產(chǎn)市場走向趨高走勢情況下，預(yù)售制無法享受趨高走勢下的利益。而現(xiàn)房銷售制和捂盤銷售制度，由于開發(fā)方資金回籠壓力大，所采用的很少。

4.2 自持風(fēng)險

公司自持資產(chǎn)，一般分自持租賃和自持經(jīng)營兩種。

4.2.1 物業(yè)管理風(fēng)險

由于考慮是公司自持資產(chǎn)，不管資產(chǎn)進(jìn)行全租賃還是招商運(yùn)營。均對物業(yè)環(huán)境要求較高，物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到租賃收益高低和招商運(yùn)營的成敗。而打造良好的物業(yè)環(huán)境一般可以以公司自主打造和雇傭市場上口碑良好的物業(yè)公司兩種模式進(jìn)行打造。

4.2.2 自持租賃的風(fēng)險

自持租賃在前期工程建設(shè)完工后，便可通過對外租賃的形式獲得一定穩(wěn)定的租金收益回報，其運(yùn)營和招商風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁承租人，公司不需要投入更多的運(yùn)營團(tuán)隊的人力物力，但是不利于整個項(xiàng)目的品牌推廣和口碑打造，其社會效益一般。

4.2.3 自持經(jīng)營的風(fēng)險

自營是在自建和自持的基礎(chǔ)上，由公司組織運(yùn)營團(tuán)隊，進(jìn)行市場調(diào)研分析，產(chǎn)品定位等前期工作，進(jìn)而通過豐富的行業(yè)資源引進(jìn)品牌進(jìn)駐，其運(yùn)營難度比自持租賃大，運(yùn)營周期長，但是自營優(yōu)勢在于，自營的最終目的是通過后期的管理水平，提高服務(wù)質(zhì)量，打造公司地產(chǎn)類項(xiàng)目品牌知名度，擴(kuò)大市場占有率，實(shí)現(xiàn)公司的無形資產(chǎn)和品牌溢價，具有良好的社會效益。