房屋共有面積分?jǐn)偡椒ㄌ骄糠治?/h1>
2020-01-11 08:44崔德利
中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2020年12期 關(guān)鍵詞：房屋
【摘要】房屋產(chǎn)權(quán)測(cè)算作為確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的重要支撐，其房屋面積計(jì)算的準(zhǔn)確性與房屋共有面積分?jǐn)偟暮侠硇悦芮邢嚓P(guān)。從《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》而言，其不但對(duì)共有建筑面積的處理原則進(jìn)行了規(guī)定，還對(duì)分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行了闡述，而由于地區(qū)的不同，其實(shí)際理解存在差異性，因此即便對(duì)同一幢方進(jìn)行共有建筑面積的計(jì)算，其采取的分?jǐn)偡椒ú煌瑢?shí)際計(jì)算結(jié)果必然存在差異。
【關(guān)鍵詞】房屋;共有面積;分?jǐn)偡椒?公攤系數(shù)
對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)時(shí)的測(cè)算，其不但將成套房屋建筑面積測(cè)算包含在內(nèi)，還將共有建筑面積的測(cè)算和分?jǐn)偘渲?。大部分地區(qū)在對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的過程中，以《房屋測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》作為實(shí)際的計(jì)算細(xì)則依據(jù)。
1、房屋共用建筑面積的定義
所謂共用建筑面積，就是指相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑面積進(jìn)行共同的占有和使用，其分為兩部分，即用分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。在本篇文章中，其指的是應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。其具體包含不僅有樓梯間、設(shè)備間、過道、變電室，還有公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時(shí)，還要將以作為獨(dú)立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除。
2、案例計(jì)算分析
2.1案例說明
以某樓為例，其為6層的商住，其組成內(nèi)容就是主樓和1層裙房，其中，主樓1層與裙房均屬于商業(yè)用房，對(duì)于1層的樓梯間而言，其與商業(yè)住房并不相通，而且對(duì)于主樓和裙房而言，其以伸縮縫為分隔依據(jù)，將這兩者分來。將相應(yīng)的軟件應(yīng)用進(jìn)來。
2.2共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算
以相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，在對(duì)房屋分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算的過程中，主要有以下兩點(diǎn)問題：首先，就是對(duì)該房屋計(jì)算的基本單元進(jìn)行確定，也就是說，要根據(jù)一幢還是兩幢進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算;其次，就是對(duì)于主樓的一層而言，其屬于樓梯間面積而且供住宅使用，那么其是屬于住宅的專有共用面積，還是屬于幢共有面積?；诖?，有以下三種不同的分?jǐn)偡桨福?/p>
（1）將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢，進(jìn)而進(jìn)行計(jì)算，住宅將分?jǐn)偟揭粯俏恢玫娜繕翘蓍g面積，換句話來講，就是誰是使用者，社會(huì)分?jǐn)?，而將外墻部位作為?shí)際的幢共有面積，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)偂?/p>
（2）仍然將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于一樓樓梯間而言，其由兩方進(jìn)行分?jǐn)偅瓷虡I(yè)和住宅，換句話來講，就是誰更加受益，誰分?jǐn)?，與此同時(shí)，還要以連帶關(guān)系的原則作為實(shí)際的出發(fā)點(diǎn)，對(duì)于二樓以上的樓梯間而言，其分?jǐn)偟膶?duì)象為住宅，同時(shí)，將外墻部位作為實(shí)際的幢共有面積，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)偂?/p>
（3）將兩個(gè)計(jì)算單元計(jì)算的方式應(yīng)用進(jìn)來，進(jìn)而對(duì)主樓和裙房進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)于一層樓梯的分?jǐn)偠?，其主要有兩個(gè)對(duì)象，即主樓一層商業(yè)和住宅，對(duì)于二層以上的樓梯間而言，主僅存在住宅分?jǐn)?對(duì)于主樓外墻而言，其要由主樓進(jìn)行共同的分擔(dān);對(duì)于裙房而言，在對(duì)其進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的過程中，要將獨(dú)立計(jì)算單元應(yīng)用進(jìn)來，只對(duì)自己的外墻面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2.3數(shù)據(jù)分析
通過分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果的顯示，可進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，在這3個(gè)方案中，其中分?jǐn)傁禂?shù)最大的就是第一方案，其將住宅一共分?jǐn)偟搅苏麄€(gè)一層的樓梯間面積，而對(duì)于商業(yè)而言，其僅分?jǐn)偟搅送鈮Φ拿娣e，對(duì)于此種分?jǐn)偡椒ǘ?，從表面上來看，其與誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t極為符合，但是并沒有對(duì)因果關(guān)系進(jìn)行考慮，也沒有對(duì)基于該關(guān)系后續(xù)會(huì)產(chǎn)生的連帶責(zé)任進(jìn)行考量，而基于此種方法的選取，對(duì)于多層的建筑而言，其分?jǐn)偟墓叫院凸郧吠?對(duì)于第二方案而言，其對(duì)上述問題進(jìn)行充分的考量，但是并沒有對(duì)幢的劃分合理性與否進(jìn)行深入的考慮，由于主樓和裙房屬于公用的功能區(qū)，因此，其與住宅共同對(duì)的樓梯間進(jìn)行分擔(dān)，但是通過相應(yīng)的設(shè)計(jì)和實(shí)際的使用情況上來看，對(duì)于裙房和主樓的分隔而言，其采取的是伸縮縫，因此，其屬于獨(dú)立使用的狀態(tài)，也就是說，既不存在收益關(guān)系，也不存在連帶的關(guān)系。而以此為依據(jù)，又可進(jìn)一步發(fā)展房屋共有建筑面積計(jì)算的最關(guān)鍵內(nèi)容就是幢的劃分，和對(duì)相應(yīng)功能區(qū)的確定;在第三方案中，其實(shí)際的分?jǐn)偡椒ň褪勾?、功能區(qū)以及誰受益誰分?jǐn)偟膯栴}均得到了有效的解決，使共同承擔(dān)的原則全面體現(xiàn)了出來。
3、共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算方法
3.1單一用途房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
在對(duì)單一用途房進(jìn)行分?jǐn)偟倪^程中，發(fā)生了以下情況，則要將多功能區(qū)分?jǐn)傆?jì)算的方式應(yīng)用進(jìn)來：（1）針對(duì)單一用途房屋而言，其樓梯間存在設(shè)計(jì)功能不同的情況，又或者是單元樓梯間的面積差異性相對(duì)較大，而且對(duì)于每一個(gè)樓梯間而言，其實(shí)際服務(wù)的單元面積又有很大的不同性，則要對(duì)每一個(gè)樓梯間進(jìn)行功能區(qū)的細(xì)分，進(jìn)而進(jìn)行分?jǐn)?（2）其本身的建筑結(jié)構(gòu)組成如果不同，其外墻體的實(shí)際厚度存在差異性，而且實(shí)際的建筑層數(shù)也并不相同在，基于此就要對(duì)功能區(qū)進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而再根據(jù)樓體建筑單體進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.2商住漏共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
（1）對(duì)于住宅和商業(yè)而言，要根據(jù)實(shí)際使用功能的不同性，以各自的建筑面積為依據(jù)，進(jìn)而將整一幢樓分為兩個(gè)公攤部分，即住宅和商用，也就是說，住宅部分要對(duì)全幢的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，商用部分也要?duì)全幢的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?，然后根?jù)分?jǐn)偟玫降拿娣e，在進(jìn)行后續(xù)的細(xì)化分?jǐn)偂?/p>
（2）對(duì)于住宅部分而言，其在實(shí)際分?jǐn)偟倪^程中，對(duì)實(shí)際的幢共有面積分?jǐn)傊?，還要將其自身的共有建筑面積加在一起，以各套的建筑面積分?jǐn)倿榛A(chǔ)，進(jìn)而對(duì)各套房屋的分?jǐn)偯娣e進(jìn)行實(shí)時(shí)的計(jì)算。
（3）對(duì)于商業(yè)部分而言，其在實(shí)際分?jǐn)偟倪^程中，對(duì)實(shí)際的幢共有面積分?jǐn)傊?，還要將其本身的共有建筑面積加在一起，以每一層的建筑面積比例為依據(jù)，進(jìn)而進(jìn)行分?jǐn)?，而其屬于每一層共有建筑面積中的一部分內(nèi)容，此外，還要將每一層共有建筑面積中一共得到的共有建筑面，然后在根據(jù)實(shí)際的比例，對(duì)每一套進(jìn)行分?jǐn)?，通過相應(yīng)的計(jì)算，將每一套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算出來。
結(jié)語：
總而言之，本篇文章對(duì)房屋共有面積分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行了深入的分析和探討。對(duì)于房屋的面積測(cè)量而言，其本質(zhì)目的，就是為了使房屋和房屋用地的相關(guān)信息得以采集和表述，進(jìn)而為后續(xù)的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及房地產(chǎn)開發(fā)等方向提供決策性的依據(jù)?；诖耍胧姑娣e計(jì)算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性得到保證，就要保證技術(shù)操作規(guī)范的合理性，并且以不同地區(qū)的實(shí)際不同操作細(xì)則作為主要的依據(jù)，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充，最終使房屋共有面積分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性得到保證。
參考文獻(xiàn)：
[1]李柯雨.關(guān)于房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偡绞窖芯縖J].科技資訊，2016，14（35）：230-231.
[2]黃錦財(cái).房屋測(cè)量中共有面積測(cè)算與分?jǐn)傁嚓P(guān)問題探討[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2016，35（11）：55-56.
作者簡介：
崔德利（1986.01- ）男，漢族，遼寧彰武人，大學(xué)本科學(xué)歷、工程師，現(xiàn)從事房產(chǎn)測(cè)量、工程測(cè)量、地籍測(cè)繪、城市規(guī)劃等方面的研究與管理工作。
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【關(guān)鍵詞】房屋;共有面積;分?jǐn)偡椒?公攤系數(shù)
對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)時(shí)的測(cè)算，其不但將成套房屋建筑面積測(cè)算包含在內(nèi)，還將共有建筑面積的測(cè)算和分?jǐn)偘渲?。大部分地區(qū)在對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的過程中，以《房屋測(cè)量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》作為實(shí)際的計(jì)算細(xì)則依據(jù)。
1、房屋共用建筑面積的定義
所謂共用建筑面積，就是指相關(guān)的產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑面積進(jìn)行共同的占有和使用，其分為兩部分，即用分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。在本篇文章中，其指的是應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。其具體包含不僅有樓梯間、設(shè)備間、過道、變電室，還有公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時(shí)，還要將以作為獨(dú)立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除。
2、案例計(jì)算分析
2.1案例說明
以某樓為例，其為6層的商住，其組成內(nèi)容就是主樓和1層裙房，其中，主樓1層與裙房均屬于商業(yè)用房，對(duì)于1層的樓梯間而言，其與商業(yè)住房并不相通，而且對(duì)于主樓和裙房而言，其以伸縮縫為分隔依據(jù)，將這兩者分來。將相應(yīng)的軟件應(yīng)用進(jìn)來。
2.2共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算
以相關(guān)規(guī)定為基礎(chǔ)，在對(duì)房屋分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算的過程中，主要有以下兩點(diǎn)問題：首先，就是對(duì)該房屋計(jì)算的基本單元進(jìn)行確定，也就是說，要根據(jù)一幢還是兩幢進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算;其次，就是對(duì)于主樓的一層而言，其屬于樓梯間面積而且供住宅使用，那么其是屬于住宅的專有共用面積，還是屬于幢共有面積?；诖?，有以下三種不同的分?jǐn)偡桨福?/p>
（1）將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢，進(jìn)而進(jìn)行計(jì)算，住宅將分?jǐn)偟揭粯俏恢玫娜繕翘蓍g面積，換句話來講，就是誰是使用者，社會(huì)分?jǐn)?，而將外墻部位作為?shí)際的幢共有面積，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)偂?/p>
（2）仍然將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于一樓樓梯間而言，其由兩方進(jìn)行分?jǐn)偅瓷虡I(yè)和住宅，換句話來講，就是誰更加受益，誰分?jǐn)?，與此同時(shí)，還要以連帶關(guān)系的原則作為實(shí)際的出發(fā)點(diǎn)，對(duì)于二樓以上的樓梯間而言，其分?jǐn)偟膶?duì)象為住宅，同時(shí)，將外墻部位作為實(shí)際的幢共有面積，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)偂?/p>
（3）將兩個(gè)計(jì)算單元計(jì)算的方式應(yīng)用進(jìn)來，進(jìn)而對(duì)主樓和裙房進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)于一層樓梯的分?jǐn)偠?，其主要有兩個(gè)對(duì)象，即主樓一層商業(yè)和住宅，對(duì)于二層以上的樓梯間而言，主僅存在住宅分?jǐn)?對(duì)于主樓外墻而言，其要由主樓進(jìn)行共同的分擔(dān);對(duì)于裙房而言，在對(duì)其進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的過程中，要將獨(dú)立計(jì)算單元應(yīng)用進(jìn)來，只對(duì)自己的外墻面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2.3數(shù)據(jù)分析
通過分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果的顯示，可進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，在這3個(gè)方案中，其中分?jǐn)傁禂?shù)最大的就是第一方案，其將住宅一共分?jǐn)偟搅苏麄€(gè)一層的樓梯間面積，而對(duì)于商業(yè)而言，其僅分?jǐn)偟搅送鈮Φ拿娣e，對(duì)于此種分?jǐn)偡椒ǘ?，從表面上來看，其與誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t極為符合，但是并沒有對(duì)因果關(guān)系進(jìn)行考慮，也沒有對(duì)基于該關(guān)系后續(xù)會(huì)產(chǎn)生的連帶責(zé)任進(jìn)行考量，而基于此種方法的選取，對(duì)于多層的建筑而言，其分?jǐn)偟墓叫院凸郧吠?對(duì)于第二方案而言，其對(duì)上述問題進(jìn)行充分的考量，但是并沒有對(duì)幢的劃分合理性與否進(jìn)行深入的考慮，由于主樓和裙房屬于公用的功能區(qū)，因此，其與住宅共同對(duì)的樓梯間進(jìn)行分擔(dān)，但是通過相應(yīng)的設(shè)計(jì)和實(shí)際的使用情況上來看，對(duì)于裙房和主樓的分隔而言，其采取的是伸縮縫，因此，其屬于獨(dú)立使用的狀態(tài)，也就是說，既不存在收益關(guān)系，也不存在連帶的關(guān)系。而以此為依據(jù)，又可進(jìn)一步發(fā)展房屋共有建筑面積計(jì)算的最關(guān)鍵內(nèi)容就是幢的劃分，和對(duì)相應(yīng)功能區(qū)的確定;在第三方案中，其實(shí)際的分?jǐn)偡椒ň褪勾?、功能區(qū)以及誰受益誰分?jǐn)偟膯栴}均得到了有效的解決，使共同承擔(dān)的原則全面體現(xiàn)了出來。
3、共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算方法
3.1單一用途房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
在對(duì)單一用途房進(jìn)行分?jǐn)偟倪^程中，發(fā)生了以下情況，則要將多功能區(qū)分?jǐn)傆?jì)算的方式應(yīng)用進(jìn)來：（1）針對(duì)單一用途房屋而言，其樓梯間存在設(shè)計(jì)功能不同的情況，又或者是單元樓梯間的面積差異性相對(duì)較大，而且對(duì)于每一個(gè)樓梯間而言，其實(shí)際服務(wù)的單元面積又有很大的不同性，則要對(duì)每一個(gè)樓梯間進(jìn)行功能區(qū)的細(xì)分，進(jìn)而進(jìn)行分?jǐn)?（2）其本身的建筑結(jié)構(gòu)組成如果不同，其外墻體的實(shí)際厚度存在差異性，而且實(shí)際的建筑層數(shù)也并不相同在，基于此就要對(duì)功能區(qū)進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而再根據(jù)樓體建筑單體進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.2商住漏共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
（1）對(duì)于住宅和商業(yè)而言，要根據(jù)實(shí)際使用功能的不同性，以各自的建筑面積為依據(jù)，進(jìn)而將整一幢樓分為兩個(gè)公攤部分，即住宅和商用，也就是說，住宅部分要對(duì)全幢的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，商用部分也要?duì)全幢的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?，然后根?jù)分?jǐn)偟玫降拿娣e，在進(jìn)行后續(xù)的細(xì)化分?jǐn)偂?/p>
（2）對(duì)于住宅部分而言，其在實(shí)際分?jǐn)偟倪^程中，對(duì)實(shí)際的幢共有面積分?jǐn)傊?，還要將其自身的共有建筑面積加在一起，以各套的建筑面積分?jǐn)倿榛A(chǔ)，進(jìn)而對(duì)各套房屋的分?jǐn)偯娣e進(jìn)行實(shí)時(shí)的計(jì)算。
（3）對(duì)于商業(yè)部分而言，其在實(shí)際分?jǐn)偟倪^程中，對(duì)實(shí)際的幢共有面積分?jǐn)傊?，還要將其本身的共有建筑面積加在一起，以每一層的建筑面積比例為依據(jù)，進(jìn)而進(jìn)行分?jǐn)?，而其屬于每一層共有建筑面積中的一部分內(nèi)容，此外，還要將每一層共有建筑面積中一共得到的共有建筑面，然后在根據(jù)實(shí)際的比例，對(duì)每一套進(jìn)行分?jǐn)?，通過相應(yīng)的計(jì)算，將每一套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e計(jì)算出來。
結(jié)語：
總而言之，本篇文章對(duì)房屋共有面積分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行了深入的分析和探討。對(duì)于房屋的面積測(cè)量而言，其本質(zhì)目的，就是為了使房屋和房屋用地的相關(guān)信息得以采集和表述，進(jìn)而為后續(xù)的城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及房地產(chǎn)開發(fā)等方向提供決策性的依據(jù)?；诖耍胧姑娣e計(jì)算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性得到保證，就要保證技術(shù)操作規(guī)范的合理性，并且以不同地區(qū)的實(shí)際不同操作細(xì)則作為主要的依據(jù)，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充，最終使房屋共有面積分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性得到保證。
參考文獻(xiàn)：
[1]李柯雨.關(guān)于房屋共有建筑面積的計(jì)算與分?jǐn)偡绞窖芯縖J].科技資訊，2016，14（35）：230-231.
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作者簡介：
崔德利（1986.01- ）男，漢族，遼寧彰武人，大學(xué)本科學(xué)歷、工程師，現(xiàn)從事房產(chǎn)測(cè)量、工程測(cè)量、地籍測(cè)繪、城市規(guī)劃等方面的研究與管理工作。
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