長(zhǎng)租公寓暴雷，早就不是什么稀罕事了，但近日蛋殼公寓卷入其間卻引人矚目。

這家今年一月份才在紐交所上市的公司，如此迅速墜入深淵，讓不少人都頗為震驚。

從蛋殼公寓的發(fā)展史來(lái)看，這家長(zhǎng)租公寓標(biāo)桿企業(yè)成立5年間，從僅有0.2萬(wàn)套房源，迅速暴漲至今年1季度的41.9萬(wàn)套，翻了209.5倍，房源規(guī)模沖上了分散式長(zhǎng)租公寓的前列。

與規(guī)模擴(kuò)大如影相隨的是，從成立至今，蛋殼公寓一直處于虧損中。2017～2019年，營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈利潤(rùn)虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元，3年合計(jì)虧損50.79億元。

今年以來(lái)疊加疫情的影響，蛋殼公寓遭受了更嚴(yán)重的危機(jī)。1季度虧損高達(dá)12億元。也就是說(shuō)，從成立至今，蛋殼已經(jīng)虧損了60多億元。

答案已經(jīng)不言自明了。這是一家融資驅(qū)動(dòng)型的科技公司，成立至上市前，蛋殼公寓完成7輪融資，共獲得60多億元，年初上市又募了1.49億美元。不過(guò)，完成規(guī)模跨越需要大量資金支持，在激進(jìn)擴(kuò)張規(guī)模的號(hào)角下，所有融的錢都已經(jīng)花得七七八八。而長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，從物業(yè)獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現(xiàn)金流出，一旦擴(kuò)張節(jié)奏過(guò)快，或者前端空置率上升影響租金收入，就容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。

搖搖欲墜的蛋殼公寓只是多米諾骨牌即將倒下的最新一張。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017～2019年共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂。其中，2019年就有53家。今年年初疫情再次給了長(zhǎng)租公寓行業(yè)“當(dāng)頭一棒”，形勢(shì)進(jìn)一步惡化了，年初至9月末，傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。

究其原因，主要還是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)趨勢(shì)、行業(yè)規(guī)律以及企業(yè)本質(zhì)運(yùn)營(yíng)的模式了解得不夠透徹。

首先，長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的投資回報(bào)率增長(zhǎng)過(guò)于樂(lè)觀。有專家曾透露，長(zhǎng)租公寓拿投資時(shí)的一個(gè)關(guān)鍵邏輯是假定未來(lái)的租金會(huì)以每年5%～10%的速度增長(zhǎng)。顯然近幾年在國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)租金的措施下落空了。

其次，長(zhǎng)租公寓普遍采用“高進(jìn)低出”模式，以高價(jià)從房東手中收購(gòu)房源，再以低價(jià)出租給租客。這種互聯(lián)網(wǎng)燒錢模式通過(guò)虧損來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，背后需要有實(shí)力強(qiáng)大的資本持續(xù)支撐，難以為繼。

第三，引入了過(guò)高的金融杠桿，比如業(yè)內(nèi)普遍采用的租金貸模式，引入金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)替租客一次性付清全年房租，租客向金融機(jī)構(gòu)按月還貸款。本來(lái)應(yīng)該吃“差價(jià)”的房產(chǎn)中介公司，變成了金融公司，卻沒有金融行業(yè)的風(fēng)控和監(jiān)管，僅靠自律。于是，拿到了資金紛紛用于擴(kuò)展規(guī)模，造成杠桿率很高，放大了行業(yè)下行時(shí)的資金崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

此外，受疫情沖擊，年初以來(lái)長(zhǎng)租公寓出租率明顯下降、違約率提升，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊繃。加之部分城市加強(qiáng)監(jiān)管、要求繳納風(fēng)險(xiǎn)控制金，一些通過(guò)“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”圈錢的企業(yè)，被動(dòng)離場(chǎng)了。

曾站上風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓行業(yè)陷入了風(fēng)雨飄搖之中。本應(yīng)為租房者提供更好租住生活而存在的產(chǎn)物，但行業(yè)中部分創(chuàng)業(yè)者并沒有這樣的初心，偏離了房產(chǎn)中介實(shí)體公司的軌道，沉迷于資本的游戲，從而導(dǎo)致了一地雞毛，需要買單的卻是整個(gè)社會(huì)：房東租金收不回、租客房財(cái)兩空，數(shù)萬(wàn)人可能因此面臨無(wú)家可歸的局面。

鑒于目前的行業(yè)亂象，我們認(rèn)為，應(yīng)積極探索建立租金托管制度，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實(shí)行租金銀行托管;動(dòng)態(tài)上報(bào)和監(jiān)測(cè)長(zhǎng)租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，明確租金貸只能用于前期裝修、營(yíng)銷等戰(zhàn)略性投入，不能用于房源擴(kuò)張。此外，監(jiān)管部門應(yīng)明確租金貸準(zhǔn)入規(guī)則，銀行要開發(fā)針對(duì)租客融資的普惠性租金貸產(chǎn)品等。

在“租購(gòu)并舉”的政策背景下，希望看到對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，輔之以立法和行業(yè)管理，盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和發(fā)展監(jiān)管機(jī)制，引導(dǎo)行業(yè)重新走上健康可持續(xù)發(fā)展的道路。（文章來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)）