□文/徐賞詩意 劉鐵民

（沈陽化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 遼寧·沈陽）

［提要］ 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的大環(huán)境下，一個房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是公司能否獲得利潤的關(guān)鍵。本文從盈利模式基礎(chǔ)理論入手，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式進(jìn)行剖析與確定，指出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式存在的不足，并提出相關(guān)改進(jìn)建議，以期改善房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式，提高公司盈利能力。

一、理論概述

從狹義的定義來看，盈利模式是一個企業(yè)為其他企業(yè)或個別消費者、合作伙伴和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)造價值的模式，企業(yè)的所有活動、價值資本和營銷關(guān)系都旨在增加更多盈利性的、持續(xù)不斷的收入來源。從廣義的定義來看，歐洲學(xué)者Paul Timmers（1998）認(rèn)為盈利模式是將企業(yè)現(xiàn)有的產(chǎn)品、信息、服務(wù)要素組合起來的一種組織架構(gòu)，通過在企業(yè)中構(gòu)建這種組織架構(gòu)來取得利潤。

在對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式展開研究時，所謂的盈利模式其實就是企業(yè)在市場競爭中形成的特有商務(wù)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，是確保企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的經(jīng)營模式。對盈利模式展開評價，可以從利潤結(jié)構(gòu)和利潤穩(wěn)定性兩個方面對企業(yè)實現(xiàn)盈利的方式進(jìn)行分析。對企業(yè)的利潤結(jié)構(gòu)展開分析，需要使企業(yè)的收入來源和成本結(jié)構(gòu)得到明確，以便使企業(yè)實現(xiàn)自身收入項目的合理規(guī)劃，并且實現(xiàn)成本與收入的相互匹配，繼而通過合理控制成本獲得利潤。對企業(yè)利潤的穩(wěn)定性展開評價，則是需要對不同業(yè)務(wù)組合的特點展開分析，以便了解各種模式的利潤穩(wěn)定性。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）行業(yè)需求依然旺盛。近幾年，房價過高、房地產(chǎn)泡沫等聲音一直連綿不絕，出現(xiàn)了大量對房地產(chǎn)行業(yè)不看好的學(xué)者，但是這依然阻擋不了居民對購房的熱情，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的銷售量持續(xù)性的增長，表明了房地產(chǎn)行業(yè)需求仍然旺盛。需求是產(chǎn)生發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，強烈的購買欲會促進(jìn)銷售的增長。我國國民經(jīng)濟(jì)的增長帶動了城鎮(zhèn)居民收入的增長，其增長速度超過了房價的增長速度。據(jù)住戶收支與生活狀況調(diào)查資料顯示，截至2019年上半年，全市居民人均可支配收入33，860元，同比增長8.9%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36，759元，同比增長8.9%。收入的增加，會帶動居民生活水平的提高，對住房的檔次也會隨之提高。城鎮(zhèn)化水平的加速發(fā)展，也會大幅增加住宅的需求數(shù)量，城鎮(zhèn)居民可支配收入大幅的增長，為這種需求轉(zhuǎn)化為購買力提供了必要的支撐。

（二）房價持續(xù)上升。雖然我國政府在近年來年出臺了一系列政策抑制房地產(chǎn)價格的上漲，但是因土地價格上漲、基礎(chǔ)材料價格上漲、品質(zhì)的提升、供求結(jié)構(gòu)的變化等原因，2019年我國房地產(chǎn)價格仍然呈現(xiàn)上升趨勢，全國商品房平均銷售價格為10，455元/平方米，與上年同期相比提高5.6%。其中，新建商品住宅銷售價格同比增長了約7%，中低檔商品住宅供應(yīng)量下降，商品房平均價格上漲，究其原因，主要有以下幾點：城鎮(zhèn)居民生活水平提高導(dǎo)致高品質(zhì)住宅比重增大；政府減少了對經(jīng)濟(jì)適用房的投資力度，再加之政策的不完善，導(dǎo)致投資和投機性購房行為日益猖獗；房地產(chǎn)市場存在著一定程度的壟斷現(xiàn)象，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格政策增長；房地產(chǎn)市場信息不對稱，房銷售商故意炒作，進(jìn)一步促進(jìn)房價的增長。

（三）銀行貸款對房地產(chǎn)投資的作用越來越強。我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道有銀行貸款、信托貸款、信用債、海外債等渠道，其中銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道。從銀行貸款來看，雖然房企銀行貸款面臨收緊，對于高杠桿經(jīng)營的房企是一個考驗。但是長期來看，銀行貸款仍將是房企最主要的融資渠道，占據(jù)房企融資總量的半壁江山，原因有二：一是其他融資渠道受到擠壓，房企對銀行表內(nèi)貸款依賴度提升；二是對于銀行而言，房地產(chǎn)資產(chǎn)是收益較高且風(fēng)險較為可控的主要配置標(biāo)的。所以，應(yīng)重視銀行貸款對房地產(chǎn)開發(fā)的促進(jìn)作用，使其成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐。

（四）房地產(chǎn)融資環(huán)境回暖。2019年初，房企融資延續(xù)了上年底的回暖態(tài)勢，在這個背景之下，房企融資規(guī)模也呈現(xiàn)先揚后抑的趨勢。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年95家典型房企融資總額為14，494億元，同比增加5.5%。2019年一季度房企的融資環(huán)境較為寬松，此后雖然二季度開始融資環(huán)境持續(xù)收緊，但是由于房企融資節(jié)奏的關(guān)系7月份又是一個融資高潮。從全年的表現(xiàn)來看，單月的融資額在5月之后持續(xù)保持低位，但因為1月和7月房企的融資額較多，所以全年的融資額仍會繼續(xù)同比增加。

（五）中小房企資金承壓大。由于融資環(huán)境多年來整體收緊，不少企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈困難的現(xiàn)象。大型房企可以利用出售項目、減少投資、加快現(xiàn)金回籠力度等方法實現(xiàn)現(xiàn)金的回流，以維持資金鏈的穩(wěn)定。而對于一些中小房企來說，由于企業(yè)短期內(nèi)有償債壓力，在市場上進(jìn)行融資又困難重重，因此在償債高潮到來時有不少中小企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)危機。

中小房企的債務(wù)危機也導(dǎo)致了部分企業(yè)的破產(chǎn)倒閉。2019年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)513家。隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊，房企的生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。

（六）國家宏觀調(diào)控力度加大。2019年，樓市在年初小規(guī)模回春后，中央調(diào)控大幅收緊，地方政策隨之從緊。年初一季度至4月初，政策環(huán)境邊際寬松，樓市小幅回暖，城市房價環(huán)比普遍上漲，一季度人民幣新增貸款達(dá)到有記錄以來的單季新增貸款新高。在此背景下，4月19日中央政治局會議重申“房住不炒”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)融資成本持續(xù)上升。2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54個百分點。自2019年5月發(fā)布23號文限制信托貸款后，開啟了房地產(chǎn)融資的新一輪的調(diào)控，三季度以來陸續(xù)對信托貸款、境外發(fā)債以及開發(fā)貸等都做出了更加嚴(yán)格的調(diào)控，房企借貸成本整體走高成為必然趨勢。此外，2019年高成本的海外債規(guī)?？焖倥噬?，也同時帶動了整體融資成本。

（二）土地購置成本上漲。2019年土地購置價格并未延續(xù)2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交價迎來大幅上漲，增至2，396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。土地購置價的明顯上漲主要有兩個原因：一方面是由于2019年一二線城市成交規(guī)模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個百分點；另一方面由于年內(nèi)市場熱度不高，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京2019年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應(yīng)量較去年同期也有明顯的提升，這也進(jìn)一步推高了2019年的成交均價。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)總體收入降低。雖然房價仍處于上升趨勢，但房價增速小于成本的增速，致使很多中小房企出現(xiàn)債務(wù)危機甚至破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)此類現(xiàn)象主要有以下原因：其一，國家政策對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控，對以往高房價起到了一定抑制；其二，自“營改增”實行以來，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在成本收入率相對不高的情況下，“營改增”后會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)，增加的范圍是2%～3%。雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)開始向好的方面轉(zhuǎn)變，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)前期問題的積累，仍然存在著一些阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利持續(xù)性的問題。

（四）資金成本加大且周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。無論是建設(shè)初期還是竣工驗收都需要大量的資金投入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)對于資金的需求量非常大。此外，房地產(chǎn)的行業(yè)特性決定了其資金周轉(zhuǎn)的期限也較長，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)比較長的特點。由于房地產(chǎn)資金占用量很大且不可轉(zhuǎn)移，因此大多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量較為緊張。近年來，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，房價回落庫存積壓，商品流轉(zhuǎn)不暢，流轉(zhuǎn)周期增長，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量為負(fù)值。

四、我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式建議

（一）探索新的利潤點。我國房地產(chǎn)企業(yè)收入來源主要是房產(chǎn)開發(fā)，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體形式的變化，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就必須轉(zhuǎn)變發(fā)展策略，尋求新的利潤增長點，如SOHO中國推行從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)持有”轉(zhuǎn)型；碧桂園進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)家裝；華夏幸福堅持產(chǎn)業(yè)新城策略，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)；金科地產(chǎn)則從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。許多房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)市場變化趨勢，不斷增大房產(chǎn)的附加值，尋求新的利潤點，以維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強對成本費用的管控。在目前這個競爭激烈的市場環(huán)境下，對于相關(guān)人才，公司從一開始就應(yīng)該制定一個合理的職工薪酬與職工激勵制度，既保證職工的利益又保證公司的利益。對于相關(guān)工程物資，公司在采購的時候應(yīng)該做好相關(guān)采購政策，測算出相關(guān)采購成本，以防成本超標(biāo)。相對開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)，在銷售環(huán)節(jié)所涉及的成本費用也很高，同時在這個環(huán)節(jié)對公司的成本費用更好控制。市場營銷部門在進(jìn)行廣告宣傳、提供產(chǎn)品贊助活動的時候，前期一定要測算好成本費用，以及其所能帶來的價值。

（三）對政策風(fēng)險加以防范。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策變革的時期，而政策的實施不受人為因素的影響，因而為了減小政策風(fēng)險帶來的影響，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況有一個深入的了解，找到公司在所選用的盈利模式下對政策風(fēng)險的預(yù)防程度。公司可以通過預(yù)測未來政策將如何對整個房地產(chǎn)行業(yè)加以約束和規(guī)范，對公司的盈利模式進(jìn)行調(diào)整外，以防因受到政策影響而調(diào)整公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動。