張勇 安徽中安創(chuàng)谷科技園有限公司

一、引言

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)管理的制度中不可缺少的一部分，預(yù)算管理可以為企業(yè)發(fā)展進(jìn)行全面的預(yù)測，并對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行科學(xué)合理的配置，從而為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)中長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)保駕護(hù)航。但是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理由于起步晚、基礎(chǔ)也較差，所以，在進(jìn)行實(shí)際操作的過程中，在對(duì)制度流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、編制方法、軟件平臺(tái)和人員素質(zhì)等方面依然存在各種問題，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的實(shí)施，不利于企業(yè)長效發(fā)展。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題

（一）預(yù)算管理的制度不夠健全

即便當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了預(yù)算管理的必要性，并且將其運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作時(shí)，采取的預(yù)算管理方式不科學(xué)，缺少完善的預(yù)算管理制度。部分企業(yè)片面的認(rèn)為，只要完成預(yù)算編制工作，就等同于實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理，沒有根據(jù)預(yù)算管理要求，科學(xué)劃分管理職責(zé)。部分企業(yè)在預(yù)算編制上，工作流程比較模糊，職責(zé)分配不具體，導(dǎo)致預(yù)算管理過于形式化，影響其價(jià)值的發(fā)揮。因?yàn)槁氊?zé)分配不明確，這樣就很容易造成在日后的工作中出現(xiàn)互相推諉的現(xiàn)象，無法將預(yù)算管理工作落實(shí)到位，不能獲取理想的工作效果。

（二）預(yù)算和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)聯(lián)不足

許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算都只是做年度的，而房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算也一般都由財(cái)務(wù)部來進(jìn)行收集，因?yàn)椋局贫☉?zhàn)略目標(biāo)的周期相對(duì)來說都比較長并且定義也非常抽象，沒有一個(gè)清晰明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，這就使公司的各部門執(zhí)行預(yù)算時(shí)沒有辦法和公司的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合。有些更是對(duì)公司的預(yù)算一點(diǎn)也不了解，所以在做這些工作時(shí)就根本不會(huì)考慮公司的一些戰(zhàn)略目標(biāo)，在對(duì)預(yù)算執(zhí)行的過程中也更是很隨意的來做。直接導(dǎo)致的結(jié)果就是企業(yè)的預(yù)算和戰(zhàn)略目標(biāo)是不能有效結(jié)合的，這兩者相關(guān)聯(lián)性不大，那么導(dǎo)致所制定的預(yù)算管理方案，以及預(yù)算編制不能很好地推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，所開展的預(yù)算管理工作也就沒有實(shí)際價(jià)值。

（三）缺乏有效資金鏈管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營需要很大一部分資金而且資金一定要能夠持續(xù)的投入。因?yàn)椋辛俗銐虻馁Y金項(xiàng)目才能繼續(xù)順利的運(yùn)行下去，一旦資金出現(xiàn)了問題，那么項(xiàng)目就會(huì)遭到停滯甚至崩盤，由此看來，在預(yù)算管理活動(dòng)中，資金鏈管理在其中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以銀行貸款為主，然而，隨著銀行放貸要求的升高，給房地產(chǎn)資金統(tǒng)籌增添難度，再加上企業(yè)在資金使用中，容易產(chǎn)生不必要的成本支出，但從實(shí)際來看的話，企業(yè)的預(yù)算管理中缺少針對(duì)資金鏈管理的部分，更是沒有構(gòu)建配套的管理制度，造成了管理的漏洞，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有資源被浪費(fèi)，損害企業(yè)自身利益。

（四）預(yù)算管理的考核不合理

從目前情況來說，在對(duì)各部門預(yù)算執(zhí)行情況考核過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)依然停留在財(cái)務(wù)指標(biāo)“說話”的階段，這給績效考核工作開展造成困難，導(dǎo)致部門負(fù)責(zé)人在確定預(yù)算目標(biāo)時(shí)，通常會(huì)采取降低業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)的方式，來降低考核的難度，以使自己能順利獲得業(yè)績的激勵(lì)。并且在實(shí)際考核中，容易受到主客觀因素影響，再加上缺少完善的考核機(jī)制，導(dǎo)致考核結(jié)果公正性和公平性無法保證。許多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中都只注重考核的結(jié)果，并不會(huì)重視執(zhí)行的這個(gè)過程。造成這種現(xiàn)象的主要原因是，執(zhí)行的過程是企業(yè)的 綜合管理能力及組織能力的一個(gè)體現(xiàn)，而結(jié)果就是能夠通過量化的指標(biāo)來體現(xiàn)，所以往往就會(huì)把評(píng)估的過程忽略掉。這樣也就使工作人員很難及時(shí)的發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理當(dāng)中所存在的不足，從而很難提高預(yù)算管理水平。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理問題的應(yīng)對(duì)措施

（一）完善與健全預(yù)算管理制度

制度的完善對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平具有非常積極的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，應(yīng)不斷的完善企業(yè)業(yè)績考核的制度，來切實(shí)的落實(shí)與重視預(yù)算編制的執(zhí)行力。例如企業(yè)對(duì)規(guī)劃目標(biāo)、費(fèi)用預(yù)算、施工計(jì)劃方案及資金籌劃等這些內(nèi)容的一個(gè)管理，都需要得到全面有效的執(zhí)行和落實(shí)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的健全與完善自身預(yù)算管理的相關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也需要構(gòu)建與落實(shí)一些相關(guān)的考核制度。通過構(gòu)建一套完善的預(yù)算管理制度，利用制度約束各級(jí)人員工作行為，保證預(yù)算管理工作有序進(jìn)行，獲取理想的工作效果。預(yù)算執(zhí)行一旦出現(xiàn)了差異性的問題，就必須要嚴(yán)格按照相關(guān)的制度來對(duì)具體的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行綜合性的分析和評(píng)價(jià)，也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算進(jìn)行全面的保障，從編制到執(zhí)行再到監(jiān)控的整個(gè)過程都必須得到有效的管理與控制。

（二）整合預(yù)算和戰(zhàn)略的關(guān)系

將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)順利完成，是企業(yè)開展預(yù)算管理工作的主要目標(biāo)，如果預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)沒有充分結(jié)合，則會(huì)影響預(yù)算管理價(jià)值的發(fā)揮?；诖耍鶕?jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理目標(biāo)偏離的現(xiàn)象，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)給予高度重視，在開展預(yù)算管理工作前，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)有充分的認(rèn)識(shí)，將企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行量化，制定盈利、支出、融資的預(yù)計(jì)額度，便于在執(zhí)行預(yù)算管理活動(dòng)中，可以有更直觀的考量，也對(duì)可對(duì)其中存在的問題及時(shí)評(píng)估和處理，并以量化的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，來制定預(yù)算編制，將預(yù)算分解到各相關(guān)部門，并定期考核。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的監(jiān)督管理制度，對(duì)預(yù)算管理和戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)性進(jìn)行追蹤性管理，如果發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行和戰(zhàn)略目標(biāo)存在偏離現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)調(diào)整，保證預(yù)算管理可以給企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)完成提供服務(wù)。之后，房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)重要預(yù)算環(huán)節(jié)的把控，如果發(fā)現(xiàn)重要環(huán)節(jié)上的預(yù)算管理與戰(zhàn)略目標(biāo)不符，必須加以重視，找到重點(diǎn)環(huán)節(jié)的相關(guān)人員，共同分析其中的原因，如果是預(yù)算編制的問題，沒有有效貼合戰(zhàn)略目標(biāo)，就應(yīng)及時(shí)對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行調(diào)整，如果是人員執(zhí)行時(shí)造成的偏差，就應(yīng)從人員入手加以改進(jìn)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算管理方案時(shí)，應(yīng)該和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，為了保證預(yù)算管理和戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略層級(jí)上進(jìn)行預(yù)算編制，便與預(yù)算管理可以給企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成提供服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)資金鏈管理

從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，資金鏈作為重要內(nèi)容，在經(jīng)營發(fā)展中，如果發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，企業(yè)將無法正常運(yùn)行，企業(yè)下一步資金也無法在短期內(nèi)打入到企業(yè)賬戶中。因此企業(yè)在預(yù)算管理中，應(yīng)加大資金鏈管理力度，不斷調(diào)整管理策略，優(yōu)化管理方法，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)充融資渠道，不但要和金融機(jī)構(gòu)保持良好合作關(guān)系，還應(yīng)探索多種融資渠道，包括流貸、發(fā)債、資產(chǎn)證券化，從而保證企業(yè)在資金應(yīng)用上如果存在問題，可以及時(shí)處理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當(dāng)優(yōu)化資金管理流程，給企業(yè)資金管理活動(dòng)開展提供良好條件。最后，通過對(duì)于資金管理水平的提高，從而來幫助企業(yè)提高資金安全性，提高全面預(yù)算管理水平。

（四）對(duì)預(yù)算考核機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化

預(yù)算考核的機(jī)制對(duì)于預(yù)算管理來說是一個(gè)指揮棒，是能夠體現(xiàn)兼顧任務(wù)的質(zhì)量與經(jīng)費(fèi)執(zhí)行質(zhì)量的一個(gè)導(dǎo)向?？蒲许?xiàng)目是非常重要的，應(yīng)由經(jīng)費(fèi)的管理部門來組織業(yè)務(wù)部與財(cái)務(wù)部一同來對(duì)經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行一下復(fù)盤。再結(jié)合研究的內(nèi)容與技術(shù)指標(biāo)完成的情況來進(jìn)行分析，從而找出在成本當(dāng)中的關(guān)鍵項(xiàng)來進(jìn)行評(píng)價(jià)。一次科研的投入能進(jìn)行多次的產(chǎn)出這是提高科研經(jīng)費(fèi)使用效率的一個(gè)關(guān)鍵，用一個(gè)科研項(xiàng)目就提升了整個(gè)院所的各項(xiàng)能力，這樣的項(xiàng)目才能算是成功。如果項(xiàng)目已經(jīng)通過了驗(yàn)收，但歸檔以后再也無人問津，那么這個(gè)項(xiàng)目就只能算是勉強(qiáng)及格。預(yù)算績效的評(píng)價(jià)應(yīng)該納入項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)績效的評(píng)價(jià)當(dāng)中，也在個(gè)人的獎(jiǎng)懲上能有所體現(xiàn)，以激勵(lì)員工認(rèn)真的對(duì)待科研預(yù)算，也對(duì)預(yù)算執(zhí)行的效果進(jìn)行重視，從而使科研經(jīng)費(fèi)真正的花在刀刃上。

四、結(jié)束語

總而言之，預(yù)算管理作為匯集評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)罰、控制于一體的管理模式，是房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營的重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮自身實(shí)際狀況，逐步來完善預(yù)算管理體系，通過這種方式，不但可以及時(shí)找出企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)也能提高資源整合和戰(zhàn)略管理能力，讓企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。