許萍麗 運(yùn)城市潤(rùn)澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中房地產(chǎn)企業(yè)成為主要的經(jīng)濟(jì)主體。房地產(chǎn)行業(yè)不僅是政府高度重視的對(duì)象，也是與人們息息相關(guān)的角色，它的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)時(shí)刻會(huì)受到社會(huì)的關(guān)注，同時(shí)于此產(chǎn)生微妙的聯(lián)動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的背后隱藏的是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所處理后展現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，一方面受到政府宏觀調(diào)控的引導(dǎo)和限制，另一方面與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)產(chǎn)生緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，關(guān)乎著企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展，也是企業(yè)目的設(shè)定的主要依據(jù)。然而在房地產(chǎn)企業(yè)中，因房地產(chǎn)與其他多個(gè)行業(yè)有著密不可分的聯(lián)系，從征地到設(shè)計(jì)再到建設(shè)，從銷售到管理再到服務(wù)，所關(guān)聯(lián)的內(nèi)容十分復(fù)雜，這個(gè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算帶來了一定的難題，如何有序的開展財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作，保證財(cái)會(huì)流程的常態(tài)化發(fā)展等都是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中現(xiàn)存問題

與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的周期是比較長(zhǎng)的，同時(shí)涉及的資金量比較大，對(duì)信息收集難度比較高。預(yù)算過程中難以把握準(zhǔn)確的實(shí)際數(shù)據(jù)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)建立了密切的聯(lián)系，無論是在開發(fā)過程中還是在銷售端，金融貸款是基本行為，也是房地產(chǎn)發(fā)展和銷售過程中與人們大眾密切聯(lián)系的內(nèi)容，整體上表現(xiàn)出了下列問題：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)信息收集難度大

房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)項(xiàng)目開展開發(fā)計(jì)劃過程中，需要應(yīng)對(duì)不同的社會(huì)環(huán)境和過程政策采取相應(yīng)的核算方案，但是在開發(fā)過程中對(duì)成本的把控隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化以及土地征收主體對(duì)象的心理發(fā)展具有很強(qiáng)的不確定性，在財(cái)務(wù)預(yù)算核算過程中大大增加了核算難度得準(zhǔn)確性。市場(chǎng)建筑材料以及用人成本是隨著市場(chǎng)行情的變化而不斷變化的，財(cái)務(wù)人員以及市場(chǎng)調(diào)研人員對(duì)信息的把握缺乏準(zhǔn)確性，不利于企業(yè)發(fā)展計(jì)劃的設(shè)定。房地產(chǎn)產(chǎn)品出售也會(huì)受到國(guó)家政策的限制而出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況，商品購買對(duì)象也存在一定的信用風(fēng)險(xiǎn)，這些數(shù)據(jù)主要依托大數(shù)據(jù)進(jìn)行針對(duì)性實(shí)施信用擔(dān)保行為，但也避免不了個(gè)人意外情況的出現(xiàn)，價(jià)值房地產(chǎn)出售的總體價(jià)格比較大，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)投入與收益周期跨度大

房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售以及售后的周期是比較長(zhǎng)的，在開發(fā)建設(shè)前期需要房地產(chǎn)企業(yè)投入一定的資金量，這邊分預(yù)算成本劃為實(shí)際支出成本，必須做好分類記賬，以分賬科目進(jìn)行臺(tái)賬登記，但商品出售后仍然存在退貨等不確定性因素，加之經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此收入不能完全計(jì)入收款科目，需要增加預(yù)收賬款科目，大大增加財(cái)務(wù)記賬工作。預(yù)售款項(xiàng)收回過程也會(huì)出現(xiàn)不同情況而難以及時(shí)回款，經(jīng)營(yíng)周期的增加無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，并不能夠及時(shí)的反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)水平，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算周期也隨著拉長(zhǎng)，核算內(nèi)容不得不增加多項(xiàng)延期項(xiàng)目以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷售核算難度較高

房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及的資金量比較大，同時(shí)與金融產(chǎn)品合作非常多，加上國(guó)家利率的計(jì)算和上繳的稅收，給財(cái)務(wù)收入核算增加了更多的難點(diǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)銷售的方式和種類十分豐富，銷售成本相對(duì)也比較高，比如與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作經(jīng)費(fèi)，以及地區(qū)品牌推廣和廣告營(yíng)銷的成本等等，對(duì)銷售支出成本的核算歸類無法采用簡(jiǎn)單的成本預(yù)算，對(duì)支出費(fèi)用的分類處理不能進(jìn)行統(tǒng)一的單項(xiàng)核算，品牌戰(zhàn)略與銷售成本不能混為一談，所以大大的增加了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題的措施

針對(duì)上述的主要問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行優(yōu)化仍然需要從房地產(chǎn)性質(zhì)出發(fā)，結(jié)合國(guó)家現(xiàn)行政策以及市場(chǎng)發(fā)展速度來衡量，可以從幾個(gè)方面優(yōu)化：

（一）提高會(huì)計(jì)信息的透明度

從國(guó)家層面出發(fā)，需要建立合理的信息展示公眾平臺(tái)，提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的儲(chǔ)量信息，比如土地成本等等，加大對(duì)市場(chǎng)信息收集力度，應(yīng)用大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)觀察整體信息，提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在成本預(yù)算的準(zhǔn)確性。從房地產(chǎn)角度出發(fā)，公開企業(yè)的預(yù)售信息，降低購買方對(duì)信息的搜集，加快投資頻率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而加快房地產(chǎn)銷售頻率。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)投入與銷售周期的實(shí)際問題是較難改變的，主要從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行優(yōu)化。借助大數(shù)據(jù)云計(jì)算平臺(tái)，簡(jiǎn)化記賬方式和內(nèi)容。要明確核算對(duì)象，以單項(xiàng)工程為單位制定核算對(duì)象，核算信息人人參與，建立橫向的記賬方式，以多人參與一人負(fù)責(zé)的方式采集投入與收入的核算信息，整體測(cè)算總成本與總收入，提高成本結(jié)轉(zhuǎn)和收入確定的匹配度。

（三）建立分類分賬記賬的銷售收入記賬方式

將銷售內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，比如說土地轉(zhuǎn)讓、商品銷售、配套設(shè)施收入、售后收入等等進(jìn)行分類分賬進(jìn)行核算。其次將分期與全款的收入進(jìn)行分類記賬，避開復(fù)雜的核算環(huán)節(jié)出現(xiàn)交錯(cuò)的過程，建立銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，從產(chǎn)品驗(yàn)收到回款各類環(huán)境進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，優(yōu)化產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，提高財(cái)務(wù)記賬的穩(wěn)定性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中產(chǎn)生的問題會(huì)比較多，也更加復(fù)雜，因此要對(duì)財(cái)務(wù)核算內(nèi)容進(jìn)行梳理，提高信息的準(zhǔn)確性和透明化，提升投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的了解，增加信息的真實(shí)性，以此降低消費(fèi)者的消極心理，再配合國(guó)家政策以及結(jié)合市場(chǎng)行情政策作出會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量。