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房子是一個(gè)家庭的寄予，更是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間在外打拼的人非常想完成的一件目標(biāo)，在一天繁忙的工作結(jié)束以后，月色回到家中，有一個(gè)溫暖的家庭在等著，是很多人心里面裝的一個(gè)甜美夢(mèng)想，也是一個(gè)人在外奮斗獨(dú)自漂泊中最堅(jiān)實(shí)的保障。在婚姻上，房子更是一件剛需品，國(guó)人的很多事情都是為了買房，由此可知房子帶給人民生活的重要性，這種巨大的利潤(rùn)空間也是催生出了一大批的房地產(chǎn)開發(fā)商，已有的房地產(chǎn)行業(yè)就多達(dá)上千個(gè)，由此催生出的相應(yīng)企業(yè)更是多不勝數(shù)。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重是相當(dāng)重要的，不過近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，很多價(jià)格也變得透明起來，房地產(chǎn)價(jià)格趨于理性[1]，但有些城市卻還在進(jìn)行炒作。在這種時(shí)候有一個(gè)健全的機(jī)制就顯現(xiàn)的極為重要，對(duì)于開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算更是重中之重，說到底，企業(yè)追求的就是利潤(rùn)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重非常大，精準(zhǔn)的核算不僅利于企業(yè)的發(fā)展和布局，也有利于總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)核算范圍

核算并不是一個(gè)籠統(tǒng)的過程，而是有過程、有根據(jù)、有范圍的計(jì)算，衡量一個(gè)房地產(chǎn)的收入名詞是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入，老百姓的通俗語(yǔ)言就是利潤(rùn)。利潤(rùn)的解釋更直觀的通俗易懂些，但在本文中以下都統(tǒng)稱為企業(yè)營(yíng)收收入。企業(yè)營(yíng)收收入學(xué)理上解釋為在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，由銷售開發(fā)產(chǎn)品、出租產(chǎn)品、提供勞務(wù)，以及其他多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所實(shí)現(xiàn)的收益。營(yíng)收收入的方式有很多種，提供勞務(wù)、銷售產(chǎn)品、出售專利，或者做一些產(chǎn)業(yè)咨詢都可以增加營(yíng)收收入的來源，大家都熟知的買地，各地政府都會(huì)在一段時(shí)間里面公開招標(biāo)拍賣地皮，企業(yè)接收到信息后，就會(huì)通過招標(biāo)的方式購(gòu)買地皮，價(jià)高者競(jìng)標(biāo)成功，這就是買地的流程之一，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要營(yíng)收范圍之一。一個(gè)開發(fā)商在購(gòu)買土地以后并不打算在此地進(jìn)行工程建設(shè)，可以將土地進(jìn)行售賣，也就是轉(zhuǎn)讓土地。轉(zhuǎn)讓土地也有一個(gè)限制，購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地后的開發(fā)商必須得要建設(shè)相同的類型，商品房的開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地后，購(gòu)買者也必須是商品房開發(fā)商。建成后的商品房售賣是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的主要來源，大部分的營(yíng)業(yè)收入都是通過這種途徑，也是日常生活中接觸最多的。其余一些就是配套設(shè)施收入，有些開發(fā)商除了開發(fā)本職工作外，還會(huì)在裝修方面下功夫，一條龍服務(wù)。每個(gè)渠道都可以當(dāng)作收入的來源，出租房屋收取房租的租金，再就是公司內(nèi)部人員代建工程結(jié)算收入。很多開發(fā)商也會(huì)選擇其他的途徑用來增加營(yíng)業(yè)收入，它們的本質(zhì)還是開發(fā)，拆遷的事情上就非常多它們的身影。

二、理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)收收入

行業(yè)不同，準(zhǔn)入規(guī)則和準(zhǔn)則就不同，民間常說隔行如隔山，不了解一個(gè)行業(yè)的機(jī)制、發(fā)展前景就無法融入進(jìn)去，喜歡一個(gè)行業(yè)要趁早多去了解。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)收收入中，存在以下幾種理解機(jī)制。

（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)入規(guī)則

收入必然是和會(huì)計(jì)掛鉤，沒有好的會(huì)計(jì)從業(yè)者算不出好的一筆賬，會(huì)計(jì)是有技術(shù)含量的，每個(gè)部門最不能缺少的就是這個(gè)職業(yè)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第六章收入的規(guī)定有如下三條，1.收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入2.收入只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流入從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加或者負(fù)債減少，且經(jīng)濟(jì)利益的流入額能夠可靠計(jì)量時(shí)才能予以確認(rèn)3.符合收入定義和收入確認(rèn)條件的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)列入利潤(rùn)表。相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)《準(zhǔn)測(cè)指南》和《講解》上有進(jìn)一步的解釋。企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的同時(shí)轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失：與商品所有權(quán)有關(guān)的報(bào)酬，是指商品價(jià)值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實(shí)質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān)，與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方所有，就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了購(gòu)貨方。這種解釋類似于《民法分則》上關(guān)于貨物運(yùn)輸合同、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移上的原理相同。貨運(yùn)合同涉及托運(yùn)人、承運(yùn)人和收貨人三方當(dāng)事人，收貨人雖未參加合同訂立，但也依據(jù)貨運(yùn)合同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。承運(yùn)人的主要義務(wù)是按合同約定將承運(yùn)的貨物運(yùn)送到指定地點(diǎn)并通知收貨人；托運(yùn)人的主要義務(wù)是按合同約定交付費(fèi)用。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中清償就由債權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。

（二）稅法法規(guī)中的規(guī)定

稅法是我國(guó)重要的法律，稅收是由全國(guó)人大常委會(huì)制定的，任何機(jī)關(guān)都無權(quán)制定稅收制度，收多少、怎么收都有法律的明確規(guī)定，在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了《會(huì)計(jì)準(zhǔn)入規(guī)則》外，還得有《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的保駕護(hù)航，根據(jù)《辦法》第六條分別規(guī)定了四種收款方式1.全額付款，權(quán)利人自全額購(gòu)買產(chǎn)品的，在索得憑據(jù)之日，就應(yīng)該保障權(quán)利人的實(shí)現(xiàn)。（在《民法分則》中，也對(duì)此項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定，就是保障權(quán)利人住房的權(quán)益，在開發(fā)商開發(fā)時(shí)，購(gòu)買人與開發(fā)商、房產(chǎn)商簽訂合同，可以對(duì)合同進(jìn)行預(yù)告登記）不過在現(xiàn)實(shí)生活中，往遷的作用往往代替預(yù)告登記2.分期付款買賣方式，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入的實(shí)現(xiàn)3.按揭買賣，俗稱貸款，以實(shí)際還款日期為準(zhǔn)4.委托開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品的于收到委托方產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，類似《民法》中的指示交付。

三、房地產(chǎn)企業(yè)收入中需要注意的事項(xiàng)

房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻高，所以才會(huì)設(shè)置會(huì)計(jì)準(zhǔn)入規(guī)則和稅法規(guī)定。在這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下，企業(yè)在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的同時(shí)，一定要仔細(xì)研究好相關(guān)規(guī)定，在此過程中出了要注意相關(guān)的法律法規(guī)外，有以下幾個(gè)方面也得需要重點(diǎn)關(guān)照。

（一）預(yù)售

預(yù)售是一個(gè)產(chǎn)品先發(fā)的過程，在企業(yè)做出一項(xiàng)產(chǎn)品的同時(shí)或者有了雛形產(chǎn)品時(shí)都會(huì)啟動(dòng)預(yù)售機(jī)制。在這個(gè)階段上一個(gè)最需要注意的問題就是時(shí)間。[2]如何把握時(shí)間？是搶占市場(chǎng)先機(jī)的首要準(zhǔn)則，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不能過長(zhǎng)，也不能過短，要在一個(gè)合理的區(qū)間范圍內(nèi)進(jìn)行預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，都是先開樓盤出售房屋，用戶簽訂合同給定一個(gè)區(qū)間，太長(zhǎng)的話各種費(fèi)用就會(huì)很多，消費(fèi)者的權(quán)益就無法保證。在國(guó)家給定的政策中，預(yù)售是一個(gè)需要監(jiān)管的地方，應(yīng)該作為一個(gè)確認(rèn)稅收環(huán)節(jié)準(zhǔn)以納入。

（二）驗(yàn)收

驗(yàn)收是房屋建成最后一道程序，沒有經(jīng)過驗(yàn)收的房子不能交付是一個(gè)公認(rèn)的事情。但是在房產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個(gè)需要商榷的地方[3]，在驗(yàn)收過程中，房屋并沒有交付給使用人，雖然進(jìn)行了預(yù)告登記，但是房屋使用人看不到自己房子是一個(gè)什么樣子，在驗(yàn)收過程中出現(xiàn)的一些問題也是不可控的，因?yàn)檫@時(shí)候的房屋還處在開發(fā)商的環(huán)境下。

（三）產(chǎn)權(quán)過戶

動(dòng)產(chǎn)的買賣方式是交付，不動(dòng)產(chǎn)的買賣方式是過戶登記，沒有登記的一概沒有法律效力，一個(gè)新房子，在登記的時(shí)候造就已經(jīng)把款項(xiàng)交給了開發(fā)商[4]。

三、結(jié)語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)過戶這個(gè)過程雖然有著時(shí)間性，但反應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的一個(gè)信任，由此可知，在房產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)權(quán)過戶是確認(rèn)企業(yè)營(yíng)收最合適的一個(gè)點(diǎn)。