土地評估相關問題分析

任晉

資產(chǎn)基礎法在應用中，企業(yè)價值是構成成本資產(chǎn)價值的關鍵因素。以資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例分析土地評估相關問題，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)評價提供參考與支持?；诖?，文章主要對其進行了簡單的探究分析。

資產(chǎn)基本法也稱之為成本法。是一種在合理評估企業(yè)資產(chǎn)價值以及其負債的基礎之上，分析企業(yè)、企業(yè)所有者以及相關證券價值的評估性思路。

一、資產(chǎn)基礎法基本思路

資產(chǎn)基礎法的主要思路就是在基準日市場條件之下，對企業(yè)資產(chǎn)以及負債市場價值進行重估分析，最終確定評估對象的具體價值。而企業(yè)在經(jīng)營中需要的資產(chǎn)，通過替代原則，基于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營為主要假設，通過估算購買不同資產(chǎn)以及負債的市場成本的方式進行處理;而針對溢余資產(chǎn)則要通過假設變現(xiàn)的方式對其市場變現(xiàn)凈現(xiàn)金流進行估算分析。

同時，其最為關鍵的觀念就是市場成本，也就是資產(chǎn)或者負債市場采購的價格。其剝殼了生產(chǎn)者的市場平均利潤以及生產(chǎn)成本等等。在進行資產(chǎn)以及負債進行評估中要與配套的基本思路溫和，分析其日常經(jīng)營活動的有效資產(chǎn)以及負債，基于購置資產(chǎn)或者負債為主要的前提進行分析。如果其不屬于企業(yè)正常經(jīng)營需求，則要基于此資產(chǎn)在正常條件之下的變現(xiàn)金額作為評估值。

二、以資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例進行土地評估相關問題分析

（一）評估過程

綜合評估對象的特點以及評估人員要收集整理的資料信息，土地使用權通過市場法以及假設開發(fā)法的方式進行評估分析。

（二）假設開發(fā)法

1.銷售收入預測分析

通過市場調(diào)查分析，選擇評估基準日中周邊商品住宅銷售單價進行修正之后進行預測分析。預測某普通商品住宅，建筑面積為49800.00平方米，其單價為5700元，銷售總價為28386.00萬元，預測在2020年其銷售進度為40%，總價為11354.40萬元，不含稅銷售收入為10453.08萬元。

2.開發(fā)成本預測

通過評估分析，對同類型房地產(chǎn)項目開發(fā)成本進行調(diào)查分析，可以預測其投入進度。

3.折現(xiàn)率確定

通過假設開發(fā)法進行動態(tài)分析處理，沒有單獨的分析投資利息以及開發(fā)商客觀利潤等參數(shù)，將其在折現(xiàn)過程中隱含了。也就是說，假設開發(fā)法中的折現(xiàn)率主要有安全收益部分以及風險收益部分。

（三）評估結果測算

1.動態(tài)分析法

綜合收入、成本費用以及稅費，其存貨-土地使用權動態(tài)分析的最終結果為4102.52萬元。

2.靜態(tài)分析法

通過靜態(tài)分析法進行分析，投資利息以及開發(fā)商的客觀利潤都是通過單獨的方式顯示出來的。

現(xiàn)有的評估方式中，靜態(tài)分析法是假設項目在開發(fā)完成之后的全部銷售，并沒有分析預售以及延遲銷售。對此，靜態(tài)分析方法中無需分析銷售期間中的相關管理費用。通過動態(tài)分析法進行分析中的銷售期間管理費用則可以通過靜態(tài)分析法中在客觀利潤中進行扣除。

通過靜態(tài)分析法進行評估分析，扣除了開發(fā)商客觀利潤，其余無需進行扣除，通過迭代計算結果為P=4128.23萬元。

3.市場法

通過國土資源局進行查詢分析，確定相同土地級別、用途以及供求范圍中其價格，根據(jù)國家政策要求，進行評估分析。其主要評估內(nèi)容有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及增值稅的附加稅。

4.土地評估有關問題的思考

通過假設開發(fā)法進行評估。在靜態(tài)分析中，可以單獨的顯現(xiàn)投資利息以及開發(fā)商的客觀利潤。而通過動態(tài)分析，二者則無法單獨顯現(xiàn)，在折現(xiàn)過程中隱含。因此，動態(tài)分析要求折現(xiàn)率要包括安全收益以及風險收益兩個部分。

在通過假設開發(fā)法進行評估，要同時采用兩種方式共同分析，最終采取一種或者兩種方法的平均值作為假設的開法結果。

為了保障動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法二者的計算口徑相同，在取開發(fā)商的稅前利潤作為客觀利潤。通過市場法進行評估分析，要分析一般存貨評估方法，扣除相關稅費。存貨土地使用權與一般存貨之間具有一定的差異性，因此要分析對應的納稅義務時間價值。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地評估相關問題分析，其主要評估范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)內(nèi)容，包括了長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)等相關資產(chǎn)內(nèi)容。針對房地產(chǎn)企業(yè)的不同資產(chǎn)要通過不同的方式進行評估分析，要根據(jù)實際狀況采取有效的方式。而應用不同的方式進行評估只能說明其評估設計的范圍通過了不同的方式進行確定，并不能理解為評估對象中的權益通過兩種或者兩種以上的方式進行評估。

三、結語

資產(chǎn)基本法是基于資產(chǎn)負債表為主要導向的一種評估方式，企業(yè)資產(chǎn)負債表主要體現(xiàn)的就是現(xiàn)行價值。資產(chǎn)基本法會涉及到尚未入賬的有形、無形以及負債的評估以及確定，也要對已經(jīng)計入的資產(chǎn)與負債進行重估。我國在進行企業(yè)價值評估中長期應用資產(chǎn)基本法，其具有較為顯著的優(yōu)勢。（作者單位：李艷星馳（天津）房地產(chǎn)土地評估有限公司）