楊小茹

摘要：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展背景下，服務(wù)行業(yè)迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)企業(yè)也因此實(shí)現(xiàn)了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)就是其中的典型代表。不過，面對(duì)新的時(shí)代發(fā)展要求，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對(duì)于成本管理的重視，加上傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念及經(jīng)營(yíng)模式的影響，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本始終無法下降，經(jīng)濟(jì)效益也因此受到了很大影響。文章從物業(yè)管理企業(yè)成本控制中存在的問題出發(fā)，就其成本控制強(qiáng)化策略進(jìn)行了分析和討論，希望能夠?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的成本控制工作提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);成本控制;強(qiáng)化策略

成本控制工作的實(shí)施效果關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至影響著其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的生死存亡，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，在開展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過程中，必須切實(shí)做好成本控制工作，提高自身管理水平，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。只有這樣，才能更好的順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)自身的良性發(fā)展。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施管理不善

在我國(guó)，物理管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，受當(dāng)時(shí)社會(huì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度非?？?，但是相應(yīng)的，小區(qū)內(nèi)部配套的基礎(chǔ)設(shè)施并沒有能夠與之相匹配，影響了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果。同時(shí)，由于工藝技術(shù)、施工速度等因素的影響，早期小區(qū)工程建設(shè)周期相對(duì)較短，從而建設(shè)項(xiàng)目在使用過程中存在很多質(zhì)量問題，導(dǎo)致了后期維修費(fèi)用的增加，而這些問題在業(yè)主入住后，都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，造成其管理成本的增加，如果企業(yè)無法有效應(yīng)對(duì)，就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的現(xiàn)象，雖然可以通過提高物業(yè)費(fèi)用的方式來保障自身的正常運(yùn)營(yíng)，但是這樣顯然會(huì)激化企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾沖突。

（二）成本控制手段落后

當(dāng)前，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中，采用的都是傳統(tǒng)的人工管理方式，并不能很好地適應(yīng)信息化時(shí)代的發(fā)展要求，不僅工作效率偏低，還會(huì)引發(fā)資源配置的不平衡，造成資源的浪費(fèi)。例如，很多物業(yè)管理企業(yè)開展成本控制的手段單一且存在很大的相似性，主要就是節(jié)水節(jié)電，或者將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，對(duì)于物業(yè)服務(wù)、人力成本等方面的成本控制缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，物業(yè)管理企業(yè)本身的發(fā)展情況不同，經(jīng)營(yíng)方向不同，服務(wù)重點(diǎn)不同，也應(yīng)該采用相應(yīng)的成本控制方法，而很多企業(yè)在成本控制中一味強(qiáng)調(diào)事后的成本核算，忽視了事前預(yù)算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。

（三）組織成本偏高

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，組織成本在成本管理中占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，而從實(shí)際情況分析，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，一方面，企業(yè)組織機(jī)構(gòu)缺乏合理性，管理人員的管理權(quán)限不夠集中，管理層次混亂，崗位設(shè)置過多，在增加人工成本的同時(shí)，也會(huì)對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)行效率產(chǎn)生影響。有研究部門統(tǒng)計(jì)，在物業(yè)管理成本中，人員費(fèi)用占據(jù)了超過50%的比重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其他費(fèi)用的占比;另一方面，物業(yè)管理企業(yè)管理層的專業(yè)素質(zhì)參差不齊，組織決策的制定效率低下，難以形成統(tǒng)一的組織決策，或者即便形成了統(tǒng)一的組織也沒有能夠得到有效落實(shí)，影響了成本控制工作的實(shí)施效果。

（四）管理模式簡(jiǎn)單

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國(guó)企業(yè)體制改革逐漸向著各個(gè)行業(yè)延伸，不過在服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)的非常緩慢，物業(yè)管理企業(yè)采用的多是簡(jiǎn)單粗放的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此普遍存在技術(shù)含量不夠、信息化程度不高、人力資源消耗巨大的問題，導(dǎo)致了人力物力投入的增大。而從外部環(huán)境分析，勞動(dòng)力市場(chǎng)中的人力成本呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，簡(jiǎn)單粗放的管理模式很難實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，也給物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展造成的阻礙。

（五）忽視成本計(jì)劃管理

物業(yè)管理企業(yè)在開展成本控制工作的過程中，缺乏對(duì)于成本計(jì)劃管理的重視，往往是在出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理方面的問題時(shí)，才想起成本計(jì)劃管理，這樣會(huì)導(dǎo)致相關(guān)工作非常被動(dòng)，無法將成本控制的作用充分發(fā)揮出來。在實(shí)際工作中，成本管理需要分為成本計(jì)劃和成本控制兩個(gè)方面的內(nèi)容，相比較而言，成本計(jì)劃的作用更加重要，能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行全面規(guī)劃，推動(dòng)成本控制工作的順利實(shí)施。從目前的發(fā)展情況分析，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中關(guān)注的都是事后管理，成本管理缺乏計(jì)劃性，也就無法取得預(yù)期效果。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本控制強(qiáng)化策略

（一）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

一是物業(yè)管理企業(yè)要參與到小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，提前進(jìn)入角色。在小區(qū)建設(shè)前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該參與其中，充分考慮業(yè)主存在的客觀需求，對(duì)后期的物業(yè)管理成本進(jìn)行綜合考慮，提前發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并對(duì)其進(jìn)行解決，一定要避免將問題遺留到后期管理階段的現(xiàn)象，以盡可能規(guī)避額外的成本支出。例如，應(yīng)該結(jié)合小區(qū)的住戶數(shù)量，搭配充足的停車位，適當(dāng)減少水景設(shè)施，以降低水電費(fèi)用公攤以及設(shè)施的維修成本;二是應(yīng)該對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行持續(xù)完善。物業(yè)維修人員應(yīng)該定期就小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，對(duì)一些潛在隱患進(jìn)行提前處理，因?yàn)槿绻麊栴}爆發(fā)，維修工程量和維修費(fèi)用都會(huì)增加。而對(duì)于后期新增加的設(shè)備，則必須做好驗(yàn)收工作，確保其能夠正常使用;三是應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好相應(yīng)的宣傳教育。應(yīng)該明確，小區(qū)設(shè)施的維護(hù)是每一個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好宣傳工作，爭(zhēng)取得到每一位業(yè)主的理解和支持，確保其都能夠自覺參與到基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)中，減少設(shè)施損壞的現(xiàn)象。

（二）豐富成本控制手段

人工成本在物業(yè)管理企業(yè)管理成本中占據(jù)了超過一半的份額，想要對(duì)成本進(jìn)行有效控制，需要采用多樣化的成本控制手段。具體來講，一是應(yīng)該對(duì)人工成本進(jìn)行控制，通過完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、精簡(jiǎn)辦公室人員，引入信息化辦公系統(tǒng)等手段，促進(jìn)工作效率的提高。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)崗位職責(zé)進(jìn)行合理分配，面向不同崗位制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，配合相應(yīng)的績(jī)效考核工作，激發(fā)工作人員的積極性;二是應(yīng)該對(duì)公共費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制。從物業(yè)管理企業(yè)的角度，應(yīng)該設(shè)置專門的財(cái)務(wù)崗位來對(duì)水電進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)存在較大波動(dòng)，則需要對(duì)原因進(jìn)行排查，采取有效措施進(jìn)行處理。對(duì)于一些老舊設(shè)備或者能耗較大的設(shè)備，需要及時(shí)進(jìn)行更換，如水表、電表等，辦公室用品應(yīng)該統(tǒng)一采購(gòu)，引導(dǎo)員工形成勤儉節(jié)約的習(xí)慣;三是可以借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的會(huì)計(jì)成本核算方法，從自身的發(fā)展情況著眼，逐步構(gòu)建起適合自身發(fā)展情況的成本控制方法。例如，當(dāng)前有部分大型物業(yè)管理企業(yè)引入了智能化收費(fèi)管理平臺(tái)，能夠?qū)⒏鞣N公共服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算整合在一起，在提高工作效率的同時(shí)，也能夠?yàn)闃I(yè)主提供方便。

（三）優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，組織成本的控制可以從幾個(gè)方面著眼：一是應(yīng)該做好管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對(duì)管理人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，設(shè)置獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)職權(quán)的高度集中，方便管理決策的制定;二是在進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的過程中，應(yīng)該采用垂直結(jié)構(gòu)，確保信息傳遞的高效性，提升成本控制工作的效率;三是應(yīng)該重視人員培訓(xùn)工作，促進(jìn)工作人員職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力的提高，強(qiáng)化管理決策的執(zhí)行能力，以此來降低企業(yè)的組織成本。

（四）創(chuàng)新成本管理模式

一是應(yīng)該對(duì)服務(wù)理念進(jìn)行創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)不能將自身的工作單純局限在設(shè)備維修和綠化養(yǎng)護(hù)等方面，而是應(yīng)該大膽創(chuàng)新，提供高質(zhì)量的家政服務(wù)，以滿足業(yè)主越發(fā)個(gè)性化和多元化的服務(wù)需求;二是應(yīng)該推動(dòng)企業(yè)制度改革?，F(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)制度不夠健全和完善，側(cè)重點(diǎn)體現(xiàn)在內(nèi)部管理和運(yùn)作方面，如業(yè)務(wù)流程、績(jī)效考核等，如果立足國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該做好管理結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化以及相關(guān)制度的建設(shè)工作;三是應(yīng)該注重服務(wù)功能的延伸拓展，為業(yè)主提供更加全面的服務(wù)，如安防、汽修、健康管理等;四是應(yīng)該做好管理機(jī)制創(chuàng)新，通過員工激勵(lì)機(jī)制、服務(wù)監(jiān)督機(jī)制、績(jī)效考核機(jī)制等的創(chuàng)新，不斷提升物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，借助有效的成本控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

（五）強(qiáng)化成本計(jì)劃管理

一是應(yīng)該積極借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)成本計(jì)劃管理相關(guān)的理論和經(jīng)驗(yàn)，提升成本管理計(jì)劃的合理性;二是應(yīng)該從企業(yè)自身的實(shí)際情況出發(fā)，制定出切實(shí)可行的成本計(jì)劃，確保成本管理工作能夠切合企業(yè)的實(shí)際需求;三是應(yīng)該高度重視計(jì)劃的執(zhí)行情況，做好工作人員的培訓(xùn)，確保其能夠嚴(yán)格依照成本計(jì)劃的要求進(jìn)行成本管理和控制，將成本計(jì)劃的指導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來。

三、結(jié)語

總而言之，物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)中一個(gè)非常重要的新生力量，其在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，沒在未來必將成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問題，需要切實(shí)做好成本控制工作，采取切實(shí)有效的措施和方法，提高成本控制的效果，降低資金浪費(fèi)問題，促進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

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（作者單位：北京中亞遠(yuǎn)恒物業(yè)管理有限公司）