長三角一體化背景下的房地產(chǎn)發(fā)展研究

文/胡金星

制度創(chuàng)新是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α?018 年11 月5 日，國家正式宣布長江三角洲區(qū)域一體化上升為國家戰(zhàn)略。在統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，以上海市為長三角城市群龍頭起帶動(dòng)作用，以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、G60 科創(chuàng)走廊、建設(shè)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)為抓手，通過產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場(chǎng)一體化、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一體化，進(jìn)而引領(lǐng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，服務(wù)全國發(fā)展大局。新一輪的制度創(chuàng)新與長三角一體化發(fā)展機(jī)遇要推動(dòng)我國長三角區(qū)域新型城鎮(zhèn)化和高質(zhì)量發(fā)展，需要重點(diǎn)解決好長三角城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展問題。

過去四十年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著積極的推動(dòng)作用，但依靠房地產(chǎn)開發(fā)來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的模式越來越面臨城鎮(zhèn)化水平進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段以及房價(jià)過高等所帶來的各種問題，需要在長三角一體化背景下正確處理好房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)的協(xié)同性。當(dāng)前長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍保持持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)，但城市群內(nèi)部分化現(xiàn)象比較明顯，因此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展將是長三角一體化的重要內(nèi)容之一。

長三角一體化正推動(dòng)核心城市進(jìn)行城市再定位，這必將引起人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資增加、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平提高等，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

一、長三角一體化對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

自長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略以來，三省一市政府積極聯(lián)動(dòng)，在長三角城市群發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，積極進(jìn)行城市再定位，這必將對(duì)人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，進(jìn)而影響到長三角區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

（一）影響住宅市場(chǎng)的主要因素

1.城市定位。城市定位優(yōu)化會(huì)使城市的功能、地位提升，軟、硬環(huán)境改善，城市規(guī)劃、建設(shè)、管理與調(diào)整等眾多因素有效積淀，最終形成城市價(jià)值。城市再定位會(huì)通過提升城市價(jià)值對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

通過綜合考慮城市產(chǎn)業(yè)、人口、交通、房地產(chǎn)、土地、綜合實(shí)力六大因素，以20 個(gè)長三角城市為樣本，計(jì)算其城市綜合價(jià)值。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，城市綜合價(jià)值排名前列的依次是無錫、鎮(zhèn)江、南通、常州，這些城市均位于江蘇省。之后是紹興、嘉興、蕪湖、臺(tái)州、金華，除蕪湖外均位于浙江省。排名最后五位的是安慶、銅陵、舟山、池州、宣城，其中四個(gè)位于安徽省，見圖1-1。

圖1-1 各城市房價(jià)與城市綜合價(jià)值的走勢(shì)

進(jìn)一步對(duì)比城市房價(jià)與城市綜合價(jià)值可見，總體而言兩者呈正相關(guān)關(guān)系。江蘇省城市價(jià)值高，房價(jià)也位于平均值之上，而安徽各市房價(jià)則基本位于平均值之下。但樣本中的舟山市，其城市綜合價(jià)值低而房價(jià)非常高，相反，無錫市房價(jià)低而綜合價(jià)值高，決策者需要給予更多關(guān)注。

2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要途徑，也是促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展的重要途徑。近年來，上海市積極推進(jìn)電子信息業(yè)、汽車制造業(yè)和鋼鐵制造業(yè)向蘇州、南京、寧波、重慶、成都等地轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入地帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、人口流動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)增長，進(jìn)而對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

從對(duì)上海和蘇州兩個(gè)城市的分析中可以得出，房價(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持一致走勢(shì)，十余年來基本保持平穩(wěn)上漲，見圖1-2 和圖1-3。

圖1-2 上海市房價(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的走勢(shì)

圖1-3 蘇州市房價(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的走勢(shì)

目前，在長三角城市群中，嘉興市積極推動(dòng)各類改革試點(diǎn)，加速對(duì)接上海，如成立南湖區(qū)和嘉善縣省級(jí)金融創(chuàng)新示范縣(市、區(qū))、秀洲區(qū)省級(jí)光伏產(chǎn)業(yè)“五位一體”創(chuàng)新綜合試點(diǎn)等。這將有助于促進(jìn)嘉興市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，進(jìn)而對(duì)當(dāng)?shù)刈≌确康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。

3.人口流動(dòng)。長三角城市群作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，對(duì)于外地人口有很強(qiáng)的吸引力。人口流動(dòng)會(huì)增加城市的常住人口規(guī)模，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。由嘉興市和合肥市常住人口與房價(jià)的走勢(shì)可知，人口與房價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，兩者在2007-2018 年的早期階段，常住人口和房價(jià)均經(jīng)歷過高速發(fā)展時(shí)期，后期平穩(wěn)增長。2007-2018 年，嘉興常住人口增長了12.9%，房價(jià)增長210.1%,合肥常住人口增長了64.7%，房價(jià)增長355%，見圖1-4。

圖1-4 嘉興市、合肥市常住人口與房價(jià)的走勢(shì)

4.基礎(chǔ)設(shè)施。軌道交通增強(qiáng)了人們出行的便利性與經(jīng)濟(jì)性，促進(jìn)了人口流動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)了房價(jià)的上漲。以上海地鐵11 號(hào)線為例。上海到花橋的地鐵11 號(hào)線是全國首條跨省地鐵，從上海普陀區(qū)隆德路站到花橋站，僅需1 小時(shí)20 分鐘，花橋成為上海構(gòu)建1 小時(shí)通勤圈的重要周邊城市地區(qū)。地鐵11 號(hào)線通車以來，客運(yùn)量逐年上漲，從2014 年的1136 萬人次上升至2017 年的1748 萬人次，見圖1-5。

圖1-5 上海軌道交通11號(hào)線客運(yùn)量變化情況

交通的便利性為花橋鎮(zhèn)帶來大量人口流入。2013 年10 月16 日地鐵11 號(hào)線開通運(yùn)營花橋段以來，花橋鎮(zhèn)平均人口逐年遞增，且漲幅也遞增。同樣位于距上海40 公里半徑圈的太倉市，平均人口則較為穩(wěn)定，雖有所上漲但幅度不大，見圖1-6、圖1-7。

圖1-6 花橋鎮(zhèn)平均人口及增速的走勢(shì)

圖1-7 太倉市平均人口及增速的走勢(shì)

人口流入為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)，對(duì)比花橋和太倉2012-2017 年的GDP 情況，可知花橋鎮(zhèn)2013-2017 年GDP增速遠(yuǎn)高于太倉。11 號(hào)線將上海的產(chǎn)業(yè)資源與人力資源導(dǎo)入花橋，許多人選擇在上海工作、在花橋居住，因此帶動(dòng)花橋房價(jià)大幅上漲。除了上述剛性需求，軌道交通的便利性也成為投資的有力支撐，人們看好花橋房價(jià)長期走高，因此在此投資置業(yè)，見圖1-8、圖1-9。

圖1-8 花橋鎮(zhèn)GDP及增速的走勢(shì)

圖1-9 太倉市GDP及增速的走勢(shì)

5. 投資。過去40 年來，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均值為38.3%，2000 年以后其貢獻(xiàn)率達(dá)到51.91%，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長最重要的驅(qū)動(dòng)引擎。但投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長存在有效邊界。當(dāng)投資率較低時(shí)，投資能夠有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。但當(dāng)投資率超過一定邊界，繼續(xù)增加投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用逐步減弱。

從長三角城市群來看，投資的重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)業(yè)。上海、杭州、蘇州、南京等仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)。上海、杭州、蘇州、南京房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定投資的主要部分見圖1-10。

圖1-10 長三角26城市投資規(guī)模情況

投資與房地產(chǎn)價(jià)格有著緊密的聯(lián)系，以上海市及金華市為例，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房價(jià)的相關(guān)性來看，兩者呈現(xiàn)出顯著的相關(guān)性，見圖1-11 和圖1-12。

圖1-11 上海市投資與房價(jià)的走勢(shì)

圖1-12 金華市投資與房價(jià)的走勢(shì)

6.城鎮(zhèn)化率。城鎮(zhèn)化率是指某一地區(qū)城鎮(zhèn)常住人口占常住總?cè)丝诘谋戎兀话惴秩丝诔擎?zhèn)化率與土地城鎮(zhèn)化率，兩者分別影響人口需求規(guī)?；蛲恋毓┙o規(guī)模，進(jìn)而影響到住宅市場(chǎng)。以無錫市為例，2007-2017 年間，無錫市的城鎮(zhèn)化率在不斷提高，城鎮(zhèn)化率與商品房平均銷售價(jià)格、銷售面積呈現(xiàn)出正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化率可在一定程度上拉動(dòng)成交增加、房價(jià)上漲，見圖1-13 和圖1-14。

圖1-13 無錫市城鎮(zhèn)化率與商品房價(jià)格

圖 1-14無錫市城鎮(zhèn)化率與商品房銷售面積

當(dāng)城鎮(zhèn)化水平發(fā)展到一定階段，對(duì)房價(jià)的影響便不再顯著，如上海市，見圖1-15 和圖1-16。從這一角度來看，尚處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的長三角城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的推動(dòng)作用。

圖1-15 上海市人口及城鎮(zhèn)化率的走勢(shì)

圖1-16 上海市城鎮(zhèn)化率與商品房價(jià)格的走勢(shì)

除人口城鎮(zhèn)化外，還有土地城鎮(zhèn)化,房價(jià)與地價(jià)均呈現(xiàn)出一致性的走勢(shì),見圖1-17、圖1-18。

圖1-17 上海市房價(jià)與地價(jià)的走勢(shì)

圖1-18 杭州市房價(jià)與地價(jià)的走勢(shì)

（二）實(shí)證分析

基于26 個(gè)長三角城市2007-2017 年的面板數(shù)據(jù)，采用面板數(shù)據(jù)的固定效應(yīng)模型以及逐步回歸方法進(jìn)行實(shí)證分析。從回歸結(jié)果可知，在逐步加入其他變量的過程中，GDP 的系數(shù)雖然一直在減小，但始終顯著為正，說明該指標(biāo)對(duì)房價(jià)有顯著影響，GDP 每增加1 億元，房價(jià)將增加0.29元/平方米。第三產(chǎn)業(yè)GDP 占總GDP 的比重對(duì)房價(jià)始終有顯著影響，該比重提高1%，房價(jià)將增加55.27 元/平方米。另外，常住人口數(shù)量和房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資比重也在不同程度上影響房價(jià)，前者在10%的水平下顯著，后者則在1%水平下顯著。而人均可支配收入和外商直接投資實(shí)際使用金額對(duì)房價(jià)的影響并不顯著，見表1-1。

（三）主要結(jié)論

長三角一體化正通過推動(dòng)人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資增加，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平等來影響住宅市場(chǎng)的發(fā)展。從實(shí)證研究結(jié)果來看，GDP、第三產(chǎn)業(yè)GDP 占總GDP 的比重、常住人口數(shù)量、房地產(chǎn)投資都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有著顯著的影響，而人均可支配收入和外商直接投資實(shí)際使用金額對(duì)房價(jià)的影響并不顯著。

表1-1 回歸結(jié)果

二、長三角一體化對(duì)房地產(chǎn)其他相關(guān)市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由住宅市場(chǎng)、租賃住房市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等構(gòu)成的。當(dāng)前我國正積極推進(jìn)租購并舉住房制度。因此，長三角一體化對(duì)租賃住房市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等都將產(chǎn)生較大的影響。

（一）租賃住房市場(chǎng)

國外的城市群發(fā)展表明，城市群核心城市的租賃住房市場(chǎng)更加發(fā)達(dá)，租賃住房占市場(chǎng)住房總量比重更大。從長三角三省一市核心城市住房租賃市場(chǎng)租金演變來看，近一年來，上海市租賃住房租金一直呈緩慢上漲趨勢(shì)，而合肥一直呈下降趨勢(shì)，杭州和南京則保持相對(duì)穩(wěn)定，見圖2-1。

圖2-1 三省一市租賃住房價(jià)格指數(shù)

為進(jìn)一步研究租金的分布與影響因素，課題組對(duì)上海市、南京市、合肥市進(jìn)行了調(diào)研與分析。

通過爬蟲技術(shù)采集三市租賃住房相關(guān)的建筑、區(qū)位、鄰里三類因素的22 個(gè)變量，進(jìn)一步實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，住宅面積、裝修、最近三級(jí)甲等醫(yī)院距離、最近重點(diǎn)小學(xué)距離對(duì)三個(gè)城市的租金都有顯著的影響，而樓層的影響則不顯著。朝向、小區(qū)綠化率、安全狀況、容積率、最近地鐵站距離、附近道路網(wǎng)密度等因素對(duì)三個(gè)城市都有著顯著的影響，但影響的程度不同，見表2-1。

表2-1 租賃住房市場(chǎng)租金影響因素

可見，住房本身因素，包括住宅面積、裝修、離學(xué)校醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施距離等對(duì)租金影響力較大，要穩(wěn)定租金，需要加快推進(jìn)住房準(zhǔn)入及住房標(biāo)準(zhǔn)化。鄰里特征對(duì)租金的影響存在著較大差異。其中，鄰里因子對(duì)上海租金影響力大，區(qū)位因子對(duì)南京和合肥影響力大，這意味著三個(gè)城市不同特征變量及綜合因子對(duì)租金的影響效果存在較大差異，因此，在控租金時(shí)要因城施策。

（二）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

1.長三角區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征。

（1）人口規(guī)模大，消費(fèi)貢獻(xiàn)大。根據(jù)《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，2018 年長三角區(qū)域常住人口1.54 億，高于美國東北部大西洋沿岸城市群（6500 萬）、北美五大湖城市群（5000 萬）、日本太平洋沿岸城市群（7000萬）、歐洲西北部城市群（4600 萬）、英國中南部城市群3650 萬等國際主要城市群。對(duì)比國內(nèi)，2017 年長三角社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.9 萬億，占全國總量的21.6%，遠(yuǎn)高于珠三角（不包括港澳地區(qū)）的10.4%和京津冀的11.9%。

（2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層級(jí)引領(lǐng)全國。長三角地區(qū)2017年人均新興消費(fèi)支出（交通和通信、教育、文化和娛樂、醫(yī)療保健）均值8743 元，高于珠三角（不包括港澳地區(qū)）的7320 元和京津冀的8647 元，更是大幅領(lǐng)先于全國平均水平。

（3）長三角區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的供給出現(xiàn)差異化趨勢(shì)。以長三角為代表的東南沿海城市新開業(yè)購物中心數(shù)量已趨于穩(wěn)定。其中，上海增速已經(jīng)開始下降，江蘇維持平穩(wěn)，而浙江仍在增長，見圖2-2。2.長三角一體化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響。

圖2-2 2018年中國各省份新開業(yè)3萬平方米以上購物中心數(shù)量

（1）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間仍有較大增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2013-2018 年間，長三角3 萬平方米以上購物中心新開業(yè)規(guī)模持續(xù)增加，品牌商業(yè)開發(fā)商持續(xù)快速擴(kuò)張。從商業(yè)服務(wù)用地成交規(guī)模來看，假設(shè)拿地后開工及開業(yè)延后時(shí)間為3-5 年，預(yù)計(jì)未來3 年新開業(yè)項(xiàng)目規(guī)模仍將維持高位，但成交規(guī)模將有所下降，因此未來出現(xiàn)超預(yù)期高增長的可能性不大，見圖2-3 和圖2-4.

圖2-3 2013-2018年3萬平方米以上購物中心新開業(yè)規(guī)模

（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式仍需要進(jìn)一步創(chuàng)新。目前，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式主要有現(xiàn)金流滾資產(chǎn)、收并購改造、全鏈條資本運(yùn)作等三種類型。其中，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式的特點(diǎn)在于重資產(chǎn)自持，自有資金投入高，且高度依賴銷售回款覆蓋投入。這就意味著地塊必須配套充足可售物業(yè)，目前主要適用于三、四線城市，且需市場(chǎng)規(guī)模增長尚有較大空間的區(qū)域。萬達(dá)廣場(chǎng)是現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的典型案例。

收并購改造模式對(duì)于開發(fā)企業(yè)自身改造和運(yùn)營能力要求較高，且需要存在相對(duì)較大量的存量老舊項(xiàng)目。因此，這種模式不僅適用于一、二線城市核心區(qū)項(xiàng)目，也適用于其他城市存量項(xiàng)目。大悅城的開發(fā)模式是一個(gè)典型代表。

全鏈條資本運(yùn)作通過私募基金介入開發(fā)和收購，成熟資產(chǎn)增值后退出，自有資金投入低，融資成本低，且不依賴銷售回款。便利調(diào)倉換倉，因而適用于各類城市。但是這種模式對(duì)于開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營和資本運(yùn)作能力提出了非常高的綜合要求。凱德是全鏈條資本運(yùn)作模式的一個(gè)代表。

在消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大環(huán)境下，現(xiàn)有模式都面臨著較大的挑戰(zhàn)。提升開發(fā)和運(yùn)營能力，強(qiáng)化產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)能力，通過深入研究客群需求全方位升級(jí)客戶體驗(yàn)，通過線上線下融合探索跨界全方位合作創(chuàng)新模式，以及多渠道賦能商業(yè)租戶提升經(jīng)營表現(xiàn)，是企業(yè)在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持健康、持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的必要條件。

（三）住房公積金市場(chǎng)

1.長三角住房公積金業(yè)務(wù)總體運(yùn)行情況。長三角地區(qū)住房公積金的業(yè)務(wù)主要分為繳存、提取和使用等三個(gè)方面。繳存方面，截止到2018 年末，長三角地區(qū)住房公積金繳存總額達(dá)到35517.89 億元，繳存余額達(dá)到13236.86億元。其中，安徽省繳存數(shù)較上海及江蘇、浙江兩省仍有一定差距。在提取方面，截止到2018 年末，長三角地區(qū)住房公積金提取總額達(dá)到25319.68 億元，占當(dāng)年繳存額的70%以上，見表2-2 和表2-3。

表2-2 2018 年長三角地區(qū)住房公積金繳存情況

表2-3 2018 年長三角地區(qū)住房公積金提取情況

在使用方面，住房公積金發(fā)放貸款主要分為個(gè)人住房貸款、住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款和住房公積金貼息貸款。上海市住房公積金已撥付一定比例支持資產(chǎn)證券化。2018 年，長三角地區(qū)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款252.58 萬筆，發(fā)放金額10218.53 億元，回收金額5422.52 億元。2018 年末，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款860.23萬筆、24089.3 億元，較上年末有大幅增長，個(gè)人住房貸款余額49845.78 億元，平均個(gè)人住房貸款率97.45%，高于全國平均水平11 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款中，上海市職工購買二手房的比重較高，而江蘇省職工近半數(shù)提取公積金用于購買新房。貸款職工中，30-40 歲低收入者占多數(shù)，見表2-4。

表2-4 2018 年長三角地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款情況

2.公積金制度對(duì)長三角一體化的支持。

（1）持續(xù)推進(jìn)信息化建設(shè)。在信息化建設(shè)上，長三角各省市大力推進(jìn)住房公積金雙貫標(biāo)工作，穩(wěn)妥推進(jìn)全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)直連工作，進(jìn)一步提升了住房公積金規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理水平。目前，江蘇省13 個(gè)城市中心、8 個(gè)行業(yè)分中心已全部通過部省聯(lián)合驗(yàn)收組驗(yàn)收，8 個(gè)城市中心實(shí)現(xiàn)直連接入全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)。浙江省在全國率先建成上線了住房公積金省級(jí)綜合服務(wù)平臺(tái)，全省各住房公積金管理中心信息系統(tǒng)已全部通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部雙貫標(biāo)驗(yàn)收。安徽省16 個(gè)設(shè)區(qū)城市住房公積金管理中心、5 個(gè)分中心全部完成住房公積金基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)貫標(biāo)驗(yàn)收。

（2）優(yōu)化流程。在業(yè)務(wù)辦理上，上海市開通單位業(yè)務(wù)辦理網(wǎng)簽功能，實(shí)現(xiàn)單位公積金業(yè)務(wù)足不出戶全程“網(wǎng)上辦”。通過開通“多源實(shí)名認(rèn)證”以及實(shí)施個(gè)人網(wǎng)簽電子化，實(shí)現(xiàn)住房公積金租賃提取業(yè)務(wù)“不見面”審批，全流程在線辦理。江蘇省住房公積金系統(tǒng)按照“放管服”改革的要求，大力推進(jìn)便民服務(wù)馬上辦、網(wǎng)上辦、就近辦、一次辦，以建設(shè)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)為抓手，全面提升住房公積金服務(wù)水平。全省13 個(gè)城市中心已初步完成住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。

浙江省全面深化“最多跑一次”改革，全省范圍內(nèi)取消了辦理住房公積金提取和貸款業(yè)務(wù)所需的身份證明材料復(fù)印件，11 項(xiàng)民生事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)了“一證通辦”，8 個(gè)事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)了全程網(wǎng)上辦理，公積金無房提取、離退休提取等多個(gè)事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)了“浙里辦”上“刷臉”辦理。

（3）加強(qiáng)住房公積金領(lǐng)域的長三角一體化合作。加強(qiáng)長三角區(qū)域合作，建立信息協(xié)查聯(lián)動(dòng)機(jī)制。為防范騙提套取住房公積金行為、確保資金安全，不斷推進(jìn)與外省市地區(qū)信息共享與合作。2018 年在江浙滬三地跨地區(qū)信息互通協(xié)查基礎(chǔ)上，新增安徽省作為信息共享合作成員。

但各地并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的公積金政策標(biāo)準(zhǔn)，仍需加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，以更好地服務(wù)于要素的流動(dòng)與長三角一體化進(jìn)程。

（四）結(jié)論

長三角區(qū)域租賃住房市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步加快，目前不同城市租金整體相對(duì)比較穩(wěn)定，不同城市租金影響因素存在著異質(zhì)性，因此，在進(jìn)行租金調(diào)控時(shí)要因城施策。

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，長三角一體化將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

在住房公積金方面，公積金繳存和提取規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，但在使用方面，三省一市存在著差異。其中，個(gè)人住房貸款中，上海市職工購買二手房的比重最高。此外，目前各地公積金政策并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的公積金政策標(biāo)準(zhǔn)，仍需加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

三、長三角一體化對(duì)26 個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）總體情況

1.銷售面積總量呈上升趨勢(shì)，但占全國比重呈下降趨勢(shì)。長三角地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革起步早，這些有利的因素極大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使其在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有較大規(guī)模。例如，2001年長三角三省一市銷售面積7815 萬平方米，占全國商品房銷售面積的30%。①隨著全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，三省一市商品房銷售面積占比出現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，到2018 年所占比重約19%。

從長三角26 個(gè)城市②來看，其商品房銷售面積在過去十年間總體呈上升趨勢(shì)，因受到國家調(diào)控等因素影響，銷售增長速度又呈現(xiàn)出一定的周期性,見圖3-1。

圖3-1 長三角26市商品房銷售面積及增速

2.投資規(guī)模總體呈上升趨勢(shì)，但城市間分化嚴(yán)重。長三角26 市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額在過去十年間大幅上漲。其漲幅也存在著周期性，2010 年達(dá)到峰值后，一直呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，直到2016 年，在國家確定長三角城市群范圍后，漲幅開始回升，見圖3-2。

圖3-2 長三角26市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增速

進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，長三角26 市之間投資規(guī)模差距較大。在2018 年，上海是唯一一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破4000 億元的城市，達(dá)到4033 億元，南京、杭州、蘇州、合肥、無錫等發(fā)達(dá)二線城市均高于1000 億元，而蕪湖、鹽城、滁州等城市卻低于500 億元，見圖3-3。

圖3-3 2018年長三角26市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）

2018 年上海、杭州等城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額進(jìn)一步快速上升，分別達(dá)到4033 億元和3068 億元。

3.長三角城市群內(nèi)不同城市房價(jià)水平相差較大。長三角城市群26 個(gè)城市中，上海房價(jià)最高，2018 年達(dá)到均價(jià)28981 元/平方米，是房價(jià)最低的池州的四倍多。除上海外，杭州房價(jià)也快速上漲，2017 年已達(dá)到20354 元/平方米，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市房價(jià)緊隨其后，但常州、鎮(zhèn)江、鹽城等城市房價(jià)卻低于10000 元/平方米。另外，房價(jià)排在倒數(shù)的池州、馬鞍山、銅陵、宣城等城市均屬于安徽，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度較長三角其他區(qū)域而言明顯落后，見圖3-4。

圖3-4 2017年長三角26市房價(jià)（元/平方米）

上述現(xiàn)象表明，長三角區(qū)域至今仍未能有效實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同，大量資源仍集中在少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)城市。2017 年上海GDP 為3.06 萬億，省級(jí)排名十一，城市排名第一，江蘇省GDP為8.59萬億，排名第二，浙江省GDP為5.18萬億，排名第四，安徽省GDP 僅為2.70 萬億，排名第十三。轄區(qū)內(nèi)蘇州GDP1.7 萬億，全國第七，杭州GDP1.26 萬億，全國第十，南京GDP1.17 萬億，排名第十一。GDP 前五十的城市中，江蘇占9 個(gè)，浙江占5 個(gè)，安徽只有省會(huì)城市合肥上榜。

4.個(gè)別城市庫存壓力較大，且部分城市已步入加庫存階段。根據(jù)課題組統(tǒng)計(jì)分析，截至2019 年3 月底，湖州出清周期達(dá)到22.7 個(gè)月，鎮(zhèn)江出清周期17.6 個(gè)月，滁州出清周期15.3 個(gè)月，具有較大的庫存風(fēng)險(xiǎn)，其余大部分城市住宅出清周期都位于15 個(gè)月的警戒線之下。南京、舟山、杭州、南通、揚(yáng)州五個(gè)城市的出清周期在6 個(gè)月之內(nèi)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局勢(shì)。

另外，數(shù)據(jù)顯示長三角城市大多已進(jìn)入加庫存階段，例如寧波出清周期從2018 年9 月份之前維持的5 個(gè)月以內(nèi)提高到11.7 個(gè)月，溫州從2018 年7 月的5.7 個(gè)月上升至9.6 個(gè)月，蕪湖從2018 年5 月的2.9 個(gè)月上升至7.8個(gè)月，見圖3-5。

（二）對(duì)具體城市的影響

1.上海。

（1）住房市場(chǎng)。2000 年以來，上海市房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步提高，年均增速達(dá)11.5%。其中2010 年增速達(dá)到最高值35%，自2013 年以來，其增長速度一直呈下降趨勢(shì)，見圖3-6。

圖 3-6 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額和增速

新房銷售方面，商品房平均銷售價(jià)格由2000 年的3565 元/平方米快速上漲到2018 年的29981 元/平方米，大約上漲了741%。而商品房銷售面積除個(gè)別年份外，基本變化不大，自2016 年以來，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，見圖3-7。

圖3-7 上海商品房銷售面積和均價(jià)

在存量房方面，2018 年上海的存量房成交面積已達(dá)1546 萬平方米，基本和新建商品房銷售面積相同，這預(yù)示著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了存量房時(shí)代，未來隨著土地供給的進(jìn)一步減少，存量房市場(chǎng)交易規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，見圖3-8。

圖 3-8 上海存量房成交面積

上海的城市住房租賃價(jià)格指數(shù)自2017 年7 月開始小幅回落，自2018 年4 月后震蕩上行，截至2019 年9 月，住房租賃價(jià)格指數(shù)已達(dá)1113.8，處于近兩年最高水平，見圖3-9。

圖 3-9上海新舊房均價(jià)和住房租賃價(jià)格指數(shù)

（2）土地市場(chǎng)。近年來，上海市土地成交宗數(shù)一直略低于推出的宗數(shù)，但土地成交價(jià)格自2007 年以來一直高于政府推出的土地均價(jià)，且成交均價(jià)一直呈上漲趨勢(shì)，見圖3-10。

圖 3-10上海土地出讓宗數(shù)及均價(jià)

2.南京。

（1）住房市場(chǎng)。從住房市場(chǎng)來看，南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格一直以來整體呈上升趨勢(shì)，2018 年上漲到18638 元/平方米。房價(jià)增長最快的是2008年和2016年，見圖3-11。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直以來呈上升趨勢(shì)，特別是近三年：2016 年實(shí)現(xiàn)1845.6 億元，2017 年突破2000 億元，2018 年進(jìn)一步保持上升趨勢(shì)，其增長速度則自2016 年以來呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，見圖3-12。

圖 3-11 南京市2000-2018年商品房銷售價(jià)格及其增速

圖3-12 南京市2000-2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增速

近年來，南京市二手房平均銷售價(jià)格一直高于新建商品房銷售價(jià)格，且差距呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。城市住房租賃價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較大，最低值為2017 年2 月的1016.3，最高值為2018 年8 月1049.5，見圖3-13。

圖 3-13 南京市2017年1月-2019年9月住房銷售及租賃價(jià)格對(duì)比

（2）土地市場(chǎng)。南京市土地市場(chǎng)與上海市有著較大的相似性，只是土地供給最高值的出現(xiàn)比上海市延遲一年，見圖3-14。

圖 3-14 南京市2005-2018年土地成交情況

3.I 型大城市。

I 型大城市主要包括杭州市、合肥市、蘇州市，在2003-2018 年間房價(jià)整體保持持續(xù)上升狀態(tài)，其中杭州房價(jià)最高，2018 年底已達(dá)到27787 元/平方米，而蘇州的房價(jià)增長幅度最大，上漲了6.16 倍，見圖3-15。

圖3-15 長三角Ⅰ型大城市房價(jià)及其增速

從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，自2000 年以來，I 型大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體呈增長趨勢(shì)，其中杭州2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)2734 億元，約占當(dāng)年GDP 的22%，相比2000 年上漲了近26 倍。相比2000 年，2017 年合肥和蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別增長了67 倍和15 倍，見圖3-16。

圖 3-16 長三角Ⅰ型大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增速

從土地溢價(jià)率來看，自2012 年以來，合肥的土地溢價(jià)率急劇上升，遠(yuǎn)高于蘇州和杭州的土地溢價(jià)率，2016年高達(dá)213.84%，在房住不炒等制度背景下，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商受到的沖擊也將遠(yuǎn)高于在蘇州和杭州，見圖3-17。

圖 3-17 長三角Ⅰ型大城市成交土地溢價(jià)率

4.II 型大城市。

II 型大城市包括無錫市、寧波市、南通市、常州市、紹興市、蕪湖市、鹽城市、揚(yáng)州市、泰州市、臺(tái)州市。這些城市總體上房價(jià)也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，但房價(jià)分化現(xiàn)象較突出。寧波市房價(jià)最高，接近18000 元/平方米，而房價(jià)最低的鹽城僅為6245 元/平方米。2003-2018 年的15年間，這10 個(gè)Ⅱ型大城市房價(jià)平均上漲了5.64 倍，其中增長最多的南通房價(jià)上升了5.84 倍，最低的無錫僅上漲了2.65 倍。整體而言，Ⅱ型大城市房價(jià)上升幅度低于蘇合杭等Ⅰ型大城市，見圖3-18。

圖3-18 長三角Ⅱ型大城市房價(jià)及其增長倍數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，10 個(gè)城市均呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)。寧波和無錫一直處于Ⅱ型大城市前兩位，2018 年均超過1200 億元，見圖3-19。

圖3-19 長三角Ⅱ型大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長倍數(shù)

土地平均溢價(jià)，每年都有變化，如2016 年無錫平均土地溢價(jià)率超80%，2017 年鹽城、揚(yáng)州、臺(tái)州、寧波土地溢價(jià)率高，2018 年蕪湖土地溢價(jià)率最高，見圖3-20。

圖 3-20 長三角Ⅱ型大城市成交土地平均溢價(jià)率（%）

5.中等城市。

中等城市包括鎮(zhèn)江市、湖州市、嘉興市、馬鞍山市、安慶市、金華市、舟山市。

2002-2018 年中等城市商品房銷售價(jià)格整體呈現(xiàn)出向上攀升的趨勢(shì)。其中舟山市房價(jià)總體上是7 個(gè)城市中最高的，其次是金華市，2018 年金華市超越舟山市升至第一。安慶市房價(jià)一直位于最低，見圖3-21。

圖 3-21 2002-2017年中等城市商品房銷售價(jià)格（元/平方米）

從商品房銷售面積來看，嘉興市整體上一直處于第一位，鎮(zhèn)江市處于第二位，但2018 年兩個(gè)城市的銷售面積急劇下滑，湖州市近幾年銷售面積持續(xù)增長，2018 年達(dá)到第一位，而舟山市一直以來銷售面積都最低，見圖3-22。

圖3-22 2002-2017年中等城市商品房銷售面積（千平方米）

從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，嘉興市的開發(fā)投資額一直保持中等城市中最高。嘉興市、金華市、湖州市以及安慶市的開發(fā)投資額在2016 年以后顯著上漲，而馬鞍山市和舟山市有明顯下浮趨勢(shì)，見圖3-23。

圖3-23 中等城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額

從成交土地溢價(jià)率的折線圖可以看到，中等城市整體上保持相似的發(fā)展趨勢(shì)，2017 年前一直呈上升趨勢(shì)，2018 年又整體下降，不同城市溢價(jià)率有分化。 2018 年成交土地平均溢價(jià)率最高的是安慶市42.23%，最低的舟山市為6.3%，見圖3-24。

圖 3-24 2013-2018年中等城市成交土地平均溢價(jià)率（%）

6.小型城市。

小型城市包括銅陵市、滁州市、宣城市、池州市。

小型城市的商品房銷售面積整體保持上升趨勢(shì)。在增長倍數(shù)方面，宣城市位居首位，實(shí)現(xiàn)20 倍的增長，池州市最低，僅增長了3.78 倍，見圖3-25。

商品房銷售價(jià)格整體上一直呈上升趨勢(shì)且房價(jià)非常接近，其中銅陵市保持領(lǐng)先，2018 年滁州市超越銅陵，價(jià)格位居第一，為6693 元/平方米，見圖3-26。

圖 3-25 小型城市商品房銷售面積

圖3-26 2002-2018年小型城市商品房銷售價(jià)格（元/平方米）

從成交土地平均溢價(jià)率來看，三個(gè)城市都有較大的波動(dòng)，2016 年滁州市最高，2017 年池州市居第一位，2018年宣城市最高，見圖3-27。

圖3-27 2009-2018年小型城市成交土地平均溢價(jià)率（%）

（三）結(jié)論

長三角26 個(gè)城市銷售面積總量呈上升趨勢(shì)，但占全國比重呈下降趨勢(shì)，不同城市房價(jià)水平相差較大，投資規(guī)模總體呈上升趨勢(shì)，但城市間分化嚴(yán)重，個(gè)別城市庫存壓力較大，而部分城市已步入加庫存階段。

從房地產(chǎn)價(jià)格、投資規(guī)模等因素來看，所有26 個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持著持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)，但不同城市在具體發(fā)展階段與特征上有差異。其中上海市和南京市正向存量房市場(chǎng)演進(jìn)，租賃住房市場(chǎng)價(jià)格逐步上升。與蘇州和杭州相比，合肥的成交土地溢價(jià)率過高，而II 型大城市和小型城市成交土地溢價(jià)率的波動(dòng)性較大，中等城市的溢價(jià)率則保持一致的變化趨勢(shì)。

四、結(jié)論與建議

（一）長三角一體化發(fā)展趨勢(shì)

1.長三角一體化是指在統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，以上海市為長三角城市群龍頭起帶動(dòng)作用，以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、G60 科創(chuàng)走廊、建設(shè)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)為抓手，通過產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場(chǎng)一體化、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一體化，進(jìn)而引領(lǐng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，服務(wù)全國發(fā)展大局。長三角城市群的空間范疇是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展的概念。

2.長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略后，三省一市政府正積極推動(dòng)交通一體化、產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場(chǎng)一體化、信息一體化等。一體化進(jìn)程加快必將促進(jìn)人力資源、資金資源等重新配置，進(jìn)而為促進(jìn)一體化的市場(chǎng)創(chuàng)造良好的條件。

3.政府在推動(dòng)長三角一體化過程中發(fā)揮著積極作用，主要是通過統(tǒng)一規(guī)劃、交通一體化和產(chǎn)業(yè)空間布局合理化、跨區(qū)域的組織協(xié)調(diào)作用等來引導(dǎo)市場(chǎng)主體發(fā)揮作用。

4.長三角一體化將促進(jìn)長三角內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的垂直分工，嘉興市等加速對(duì)接上海等核心城市的分工，將對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

5.長三角一體化對(duì)長三角城市群內(nèi)部的城市再定位、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資及城鎮(zhèn)化發(fā)展水平產(chǎn)生直接的影響，這些影響最終會(huì)通過房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)出來。具體而言，GDP、第三產(chǎn)業(yè)GDP 占總GDP 的比重、常住人口數(shù)量、房地產(chǎn)投資都對(duì)商品房市場(chǎng)、租賃住房市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等產(chǎn)生顯著的影響。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間與機(jī)會(huì)

1.經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。長三角一體化戰(zhàn)略通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、交通互通等方式，有效推動(dòng)長三角地區(qū)資源、要素、技術(shù)、資金和產(chǎn)品的跨區(qū)域流動(dòng)，可發(fā)揮區(qū)域核心城市對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的空間溢出效應(yīng)。上海是帶動(dòng)長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭城市，城市群子群也快速發(fā)展，南京、杭州、合肥等城市是子群中的引領(lǐng)者。經(jīng)過多年發(fā)展，長三角經(jīng)濟(jì)正逐步向整體高質(zhì)量方向邁進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供最基本的支撐。

2.交通節(jié)點(diǎn)型城市具有較大發(fā)展?jié)摿?。長三角一體化中，交通一體化是最主要內(nèi)容之一，國家及各地政府在城市軌道交通、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等方面均做出了詳細(xì)規(guī)劃。例如，2016 年國務(wù)院通過《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，提出完善城際綜合交通網(wǎng)絡(luò)，依托國家綜合運(yùn)輸大通道，構(gòu)建以上海為核心，南京、杭州、合肥為副中心，以高速鐵路、城際鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的多層次綜合交通網(wǎng)絡(luò)。上述交通節(jié)點(diǎn)型城市有利于吸引人口流入、發(fā)展貿(mào)易經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供廣闊空間。目前以上海、南京、杭州、合肥為中心城市的1 小時(shí)交通圈已基本形成，處于交通圈內(nèi)的小型城市同樣潛力巨大，由于核心城市房價(jià)居高不下，在其周邊置業(yè)成為不少外來人口的選擇。

3.長三角人口有進(jìn)一步流入空間，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供需求。從世界城市群發(fā)展的歷史來看，人口向大城市群聚集是一般規(guī)律。目前，長三角26個(gè)城市總?cè)丝诠?.53億，占全國人口的11%，GDP 合計(jì)16.54 萬億，占全國GDP的18.4%，對(duì)比世界領(lǐng)先城市群，長三角人口仍有較大的流入空間，人口流入將帶來更多基建和居住需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。但值得注意的是，長三角規(guī)劃中明確指出了每個(gè)城市未來人口的規(guī)模，某些城市已基本飽和，例如上海，。規(guī)劃中人口有較大發(fā)展空間的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也相應(yīng)機(jī)會(huì)更多。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議

1.推動(dòng)長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的一體化。當(dāng)前26 個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在可用土地面積、房地產(chǎn)價(jià)格、商品房規(guī)模等方面均存在著較大的差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。上海等城市房價(jià)過高，直接影響到人才的穩(wěn)定性，而長三角其他城市搶人才的舉措直接提高了城市的運(yùn)營成本，也不利于產(chǎn)業(yè)分工體系的合理化布局。應(yīng)加強(qiáng)長三角城市群內(nèi)部房地產(chǎn)市場(chǎng)的一體化，允許無自有住房居民在工作場(chǎng)所周邊購買住房，在房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制仍未建立與健全的背景下，限制已有自有住房居民買房，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.加快推進(jìn)上海等核心城市住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)前，在上海等核心城市，租房已成為多數(shù)年輕人解決住房問題的主要途徑，但仍以租住居民私房為主，尚未形成成熟完善的住房租賃市場(chǎng)。現(xiàn)階段，租賃市場(chǎng)存在諸多不規(guī)范現(xiàn)象，二房東、霸王條款、隨意漲價(jià)等問題頻出，且在法律層面上缺少相應(yīng)的管理依據(jù)，導(dǎo)致租戶權(quán)益無法得到保障。從供給層面來說，政府應(yīng)培育多種市場(chǎng)供應(yīng)主體，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；從需求層面來說，政府應(yīng)鼓勵(lì)居民住房租賃消費(fèi)，通過個(gè)稅抵扣等創(chuàng)新形式增強(qiáng)其吸引力；從監(jiān)管層面來說，政府應(yīng)加快彌補(bǔ)相關(guān)法律空缺，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，建立政府的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

3.打破內(nèi)部行政壁壘，使房地產(chǎn)政策協(xié)同化。應(yīng)打破長三角城市群內(nèi)部行政壁壘，促進(jìn)生產(chǎn)要素自由流動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)法律政策一體化。當(dāng)前，長三角城市群內(nèi)部有的城市有住房限購政策，有的沒有，土地使用制度也存在著較大差異，有的農(nóng)村集體土地可以蓋租賃住房，有的城市不行。因此，只有促進(jìn)長三角城市群相關(guān)政策協(xié)同化，才能為促進(jìn)統(tǒng)一市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

（四）房企發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇與選擇

1.房企發(fā)展面臨的戰(zhàn)略機(jī)遇。

（1）一體化促進(jìn)的人才流動(dòng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。長三角地區(qū)地處作為“一帶一路”和長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯點(diǎn)的長江三角洲地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口及趨勢(shì)等方面均處于全國四大板塊中的領(lǐng)先地位，市場(chǎng)化發(fā)展水平最為成熟，是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，且一體化的推進(jìn)對(duì)人口增長、促進(jìn)人才的多樣性流動(dòng)有著長期而深遠(yuǎn)的影響，為各城市帶來住宅、長租公寓、商業(yè)、辦公等各方面需求的增長，勢(shì)必為樓市的發(fā)展提供重要支撐。

（2）一體化加快房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。隨著長三角區(qū)域一體化進(jìn)入全面提速階段，在政策導(dǎo)向下，上海、浙江、江蘇、安徽三省一市全面對(duì)接，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)協(xié)同發(fā)展，充分引導(dǎo)和促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、交通的快速發(fā)展，加快中心城市對(duì)周邊中小城市的輻射進(jìn)度，促進(jìn)三、四線城市經(jīng)濟(jì)快速增長，有利于高素質(zhì)人才的大量引進(jìn)，為長三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的需求支撐。

（3）一體化有利于房企區(qū)域品牌影響力塑造。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”后，品牌成為房企提高競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大影響力的核心能力。一體化戰(zhàn)略背景下，資源在區(qū)域內(nèi)的充分流動(dòng)有利于促進(jìn)房企在長三角各能級(jí)城市的全方位布局，可推進(jìn)其在區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展，進(jìn)而使其在區(qū)域內(nèi)部擴(kuò)大品牌影響力。

2.房企發(fā)展面臨的戰(zhàn)略選擇。

（1）積極向城市運(yùn)營商與服務(wù)商轉(zhuǎn)型。目前上海、南京等城市逐步向存量房市場(chǎng)發(fā)展，這意味著這些城市的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入到成熟發(fā)展階段，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展方向和發(fā)展模式提出了加快轉(zhuǎn)型的變革要求。對(duì)于上海、南京等超大和特大城市，房地產(chǎn)企業(yè)要從過去的快速銷售模式向持有模式轉(zhuǎn)型，并通過價(jià)值鏈的重塑，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)集成能力。中小城市則要加強(qiáng)研究城市的發(fā)展階段與發(fā)展方向，從中找到新的發(fā)展機(jī)遇。

（2）資源相對(duì)有限，理性布局，防范風(fēng)險(xiǎn)。長三角一體化的發(fā)展必然是一個(gè)長期的過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化具有周期性、波動(dòng)性和差異性，因此不能過度放大長三角一體化政策的利好作用，盲目看好發(fā)展前景而高價(jià)拿地并不可取。自長三角一體化上升至國家戰(zhàn)略以來，以蘇州、南京、杭州、合肥等為代表的長三角二線城市受到各家房企的高度關(guān)注，部分優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈角逐，重點(diǎn)城市土地?zé)岫戎本€攀升，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)逐漸暴露出來，房企在投資布局長三角一體化城市當(dāng)中仍需要保持理性，重視區(qū)域化均衡布局。

本論文來自“長三角一體化背景下房地產(chǎn)發(fā)展研究”課題，由華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長胡金星副教授擔(dān)任課題組組長，由上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳教授和上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)沈正超會(huì)長擔(dān)任專家顧問，由上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)田漢雄、上海易居房地產(chǎn)研究院崔霽和許任飛、新城控股湯維祺、華東師范大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究生蔡逸清、謝祿、葉云夢(mèng)、陳琦、邵翠櫻以及王雨薇、張悅、王心彤、許傲男等本科生共同完成此課題研究。

注釋

①由于早期26 個(gè)城市中部分城市沒有統(tǒng)計(jì)相關(guān)指標(biāo)，所以這里用長江三角洲區(qū)域三省一市總量來反映總體情況。

②2019 年10 月15 日，長江三角洲區(qū)域城市數(shù)量擴(kuò)容，把安徽7 個(gè)城市納入長三角區(qū)域。因時(shí)間關(guān)系，本課題重點(diǎn)分析26個(gè)城市。