（貴州財經(jīng)大學管理科學與工程學院，貴州 貴陽 550025）

隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理信息化的方法與技術也在不斷變革。傳統(tǒng)式的信息化管理方式只可完成建筑項目的視覺化的作用，不具有信息傳送作用。這就導致信息在傳送過程中持續(xù)失真，導致種種差錯的產(chǎn)生。而建筑信息模型（Building Information Modeling）簡稱BIM的出現(xiàn)能夠完成即時、動態(tài)性的多維度實體模型的信息溝通交流和完善，而且完成同步化設計方案，保證人力與物力資源的釋放，進而促使工程項目管理的高效率。BIM 技術是工業(yè)化和信息化融合的具體實現(xiàn)，也是建筑行業(yè)先進生產(chǎn)力的發(fā)展方向[1]。

當今，網(wǎng)絡技術的持續(xù)升級換代，信息技術已廣泛運用于人類社會生活中。此外，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也在持續(xù)加速信息化基本建設，將信息技術中的計算機、互聯(lián)網(wǎng)、操控、通訊技術等融合起來，以改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)生產(chǎn)方式，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信息化發(fā)展水平及公司的核心競爭力。BIM 是以建筑數(shù)據(jù)為基礎，通過相關技術建立實時動態(tài)的項目模型，在模擬過程中不斷完善項目建筑信息，支持項目完成過程中的協(xié)調管理[2]。它不僅是一款軟件，更是一種管理手段，是實現(xiàn)建筑業(yè)精細化、管理信息化的重要工具。

1 BIM 的特點

1.1 模擬性

BIM 的模擬性并不僅取決于它能夠設計出房屋建筑實體模型，更關鍵的是能夠在項目剛開始環(huán)節(jié)就對將會出現(xiàn)的一些狀況開展模擬，如樓盤的日照模擬、項目的工程造價管理、模擬施工階段砌體墻排磚、塔吊的協(xié)同作業(yè)等，進而完成較為精準的成本管理。而在項目的后半期，BIM 能夠對平時的突發(fā)狀況開展模擬，避免出現(xiàn)意外的狀況。

1.2 協(xié)調性

在管理全過程中，每個部門的事務管理都很繁瑣，一旦部門中的信息溝通交流不及時，就會出現(xiàn)各部門信息之間的斷層與碰撞。BIM 建筑信息模型可在項目管理早期對各部門間的問題進行協(xié)調，生成協(xié)調數(shù)據(jù)信息，將數(shù)據(jù)信息意見反饋給使用人，便于進一步進行項目開展，同時降低偏差。

1.3 全周期性

BIM 技術對房地產(chǎn)項目工程來講，能夠貫穿項目設計方案、項目工程施工、項目經(jīng)營，甚至是項目的后期管理。BIM 作為一個計算機三維模型所搭建的數(shù)據(jù)庫，包括了工程建筑全部設計、建造、終結的所有使用周期的信息。

1.4 實時管控性

BIM 能夠利用現(xiàn)階段最先進的信息設備來及時獲得項目的內外信息，這不但包含項目的數(shù)據(jù)資料，更包括了建筑物的內部結構信息，以及實時的動態(tài)性信息，如根據(jù)安裝紅外攝像頭對建筑物內的人流、車庫內的車位開展實時監(jiān)控，另外收集位置、數(shù)量等信息，便于在突發(fā)性狀況來臨時，測算出最優(yōu)路徑，達到及時控制現(xiàn)場的目的。

1.5 可視化

傳統(tǒng)項目施工人員主要根據(jù) CAD 工程圖紙來掌握、想像建筑物的結構形式與空間安排，但伴隨著對建筑物功能要求的提升、工程建筑經(jīng)營規(guī)模不斷發(fā)展及其結構逐步復雜，促使僅依靠想像難以完成預期目標，即便根據(jù)某種軟件建立了三維立體設計效果圖，卻不可以隨意對其進行改動?？墒牵鶕?jù)BIM 技術建立起的三維立體幾何模型可以完成構件間的互相關系，BIM 將傳統(tǒng)式的線條型工程圖紙方式變化為三維立體實體圖的方式，提升了有關構件及部門間的互相聯(lián)絡，促使全部項目運營的整個過程都能夠在數(shù)據(jù)可視化的情況下得以展現(xiàn)。

1.6 參數(shù)化

BIM 在參數(shù)化建模的運用，不僅局限性于高端的工程建筑，針對傳統(tǒng)建筑也有非常好的作用。BIM 能夠在設計方案中防止重復的模塊和構件，促使建筑物的內部構件根據(jù)主要參數(shù)的調節(jié)快速融合，迅速獲得調整方案。

2 BIM 在房地產(chǎn)建筑工程項目的優(yōu)勢

2.1 基于全項目數(shù)據(jù)模型，方便展示項目整體信息

BIM 的建立是根據(jù)項目的全部數(shù)據(jù)信息的集成，并將其在BIM 中儲存，同時以各樣的數(shù)字技術與科學管理手段為依托，建成一個科學的建筑信息模型，能夠動態(tài)性且即時地展現(xiàn)項目各層面的信息，有利于大家掌握項目的總體狀況。

2.2 提高項目管理效率，保證項目各部門之間的協(xié)調

BIM 的可視化作用能夠開展虛似施工，促使繁雜的施工工藝流程和施工技術可以用清晰易懂的動畫模型顯示出來，讓有關的管理人員與專業(yè)技術人員能夠隨時隨地迅速地將施工方案與具體進度開展比較，科學合理地安排施工器材、組織人員施工、安排材料供應。還能確立項目各部門的權責界限，讓他們合作施工，使管理的效益最大化。

2.3 有效規(guī)避風險，減少項目管理中的誤差

在項目開展的全過程中，各階段的設計方案施工都離不開項目管理決策，BIM 根據(jù)大量的項目數(shù)據(jù)信息與實時動態(tài)的建筑模型，能夠迅速提供支撐項目各管理階段所需要的信息，而且能夠根據(jù)施工仿真模擬與現(xiàn)場視頻檢測，合理地對將會出現(xiàn)的風險開展預測分析，并提供可行的解決方案。

2.4 精確計量工程量，降低生產(chǎn)成本

在項目施工與管理決策階段，各類方案都離不開精準的數(shù)據(jù)信息，BIM數(shù)據(jù)庫查詢能夠精確迅速地測算工程量清單，提高施工費用預算的精度與效率。比如，施工階段要對施工方案進行施工模擬，對施工場所開展有效的分析布置，把控工程施工關鍵節(jié)點，精準工程材料的投放。在設計階段，能夠完成對數(shù)據(jù)資料的核算，根據(jù)對各類數(shù)據(jù)信息的測算比對，掌握項目各類指標值是不是超過預算量，從而作出有效的費用預算計劃方案，完成對成本風險的合理監(jiān)管，節(jié)省各類支出。

2.5 規(guī)范項目管理行為，提高項目建筑質量

建設項目的整個周期必須與各類相關法律法規(guī)和施工規(guī)范相關聯(lián)。要想規(guī)范項目管理行為，就務必遵循合理合法的業(yè)務流程。而BIM 在設計階段就可以將有關法律文件信息及規(guī)定加入進來，要求規(guī)范的操作步驟與業(yè)務流程，每一個房地產(chǎn)項目工作人員必須嚴格執(zhí)行要求，減少因為人為失誤對項目管理產(chǎn)生的影響，保證項目的質量符合標準。

3 BIM 在房地產(chǎn)建筑工程項目中的應用

3.1 BIM 應用于設計環(huán)節(jié)

與二維 CAD 技術相比，BIM 技術的運用，能夠減輕設計人員的工作壓力與強度[3]。根據(jù)應用三維設計軟件，創(chuàng)建 BIM 實體模型，若實體模型必須改動，設計工作人員僅糾正主要參數(shù)就可以，不用調整構件尺寸，可以迅速將工程項目平面設計圖、立面圖與剖視圖導出來，節(jié)約制圖時間，提高房地產(chǎn)項目設計質量。針對設計全過程來講，因為BIM 自身的運用特性，不但促使設計質量獲得非常大的提高，因其信息完備性和數(shù)據(jù)可視化的作用，BIM相對性于傳統(tǒng)式建筑模型制作也看起來更為形象化。BIM 能夠與許多新科技相結合，如虛擬技術、4D 技術等，將促使設計方案工作中已不限于制圖，而是能夠拓展至更大的服務范圍。另外，BIM 也可使傳統(tǒng)的設計階段從相互獨立的模式轉變?yōu)榫o密銜接，降低了每個部門的碰撞。

3.2 BIM 應用于施工管理

在房地產(chǎn)工程項目施工環(huán)節(jié)，BIM 技術和工程項目管理有效融合，可以完成精益化管理目標。在此環(huán)節(jié)，BIM 能夠將有關計劃的數(shù)據(jù)信息進行集成處理，根據(jù)BIM 的即時管控性原則，針對項目實施的進展和計劃開展即時監(jiān)管。而且，BIM 還能夠開展施工仿真模擬，針對一些項目的關鍵部分，根據(jù)仿真模擬協(xié)助施工方制定更有效的施工計劃方案，提升施工效率。因為BIM包括全部工程建筑信息且實體模型的真實度高又具備數(shù)據(jù)可視化作用，為項目的施工現(xiàn)場管理提供了準確和實時的數(shù)據(jù)庫，以BIM 來替代傳統(tǒng)式的2D工程圖紙指導現(xiàn)場施工，能夠減少失誤，提升施工的精準性。

3.3 BIM 應用于成本控制

房地產(chǎn)建筑工程項目管理人員也要融合BIM 組織機構特性，及其房地產(chǎn)建筑工程項目成本控制管理情況，有針對性地制定成本控制管理方案，并融合建筑工程項目的實際施工狀況，搭建更為完善的BIM 建筑模型。以便確保BIM 實體模型更為平穩(wěn)的運作，充分發(fā)揮其指導作用，管理人員也要對BIM系統(tǒng)的各項功能進行優(yōu)化處理，保證系統(tǒng)功能更加協(xié)調，降低項目成本控制管理不規(guī)范現(xiàn)象的發(fā)生。利用BIM 施工成本控制模型，施工企業(yè)可以對所有構件信息實行精確化管理，對成本控制工作提供所需基礎數(shù)據(jù)。對施工階段中的基礎數(shù)據(jù)進行分析，借助BIM 技術平臺實現(xiàn)各專業(yè)之間的信息交流，減少各部門之間因信息交流不暢導致的成本問題。BIM 的信息化管理實體模型能夠與許多先進的技術相關聯(lián)，而信息化管理的核算方式比人工核算要方便快捷且精確得多。另外根據(jù)BIM 的自動化核算方法能夠迅速地測算工程量，這將促使成本信息的反饋更加及時，有利于在需要核算成本的項目各環(huán)節(jié)開展成本控制。

3.4 BIM 應用于安全管理

房地產(chǎn)建筑工程項目安全管理中能夠借助BIM 技術來實施安全管理策略。一是通過BIM 技術建立安全生產(chǎn)責任制，將工程施工安全管理落實到具體的人員上，制定管理責任制度確保安全管理質量。在建筑工程項目安全管理中運用BIM 技術能夠 確保相關安全管理工作責任到個人，一旦工作中出現(xiàn)問題能夠 立即根據(jù)安全責任機制找到直接負責人，防止安全管理工作人員相互之間逃避責任，進而全方位提高安全管理效率。二是安全管理人員可以依照BIM 模型，及時發(fā)現(xiàn)項目潛在施工安全隱患，并上傳到云端完成對施工安全的動態(tài)化管理，既提高了安全管理效率，又避免了對項目情況不了解導致盲目施工的現(xiàn)象。三是借助 BIM 實體模型加強對施工隊伍和管理人員的安全知識教育，加強工作人員安全擔當意識。四是建筑工程現(xiàn)場施工作業(yè)的技術交底環(huán)節(jié)借助BIM 技術，嚴格依照BIM 技術規(guī)范化要求落實技術交底任務。

綜合分析，BIM 的運用能夠貫穿于項目管理的全壽命周期，協(xié)調項目各部門之間的職能與分工，處理項目運作全過程中的有關難題，為項目提供實時的技術支撐。

4 結束語

隨著行業(yè)技術手段的不斷更新，BIM 在我國房地產(chǎn)項目建設的發(fā)展進程中也在不斷擴大其影響力。從北京奧運會水立方場館的建設、上海世博會的部分場館建設，到近些年上海迪士尼樂園的建設以及各大房地產(chǎn)企業(yè)的大中型項目，BIM 在我國房地產(chǎn)建筑工程項目中扮演著不可或缺的角色。隨著全球能源問題的不斷加重，每個行業(yè)都會注重低碳綠色環(huán)保的核心理念，房地產(chǎn)業(yè)針對綠色建筑的追求也是逐漸提升的。而要想更好地發(fā)展綠色建筑，在項目管理的過程中針對環(huán)境保護意識的引入也是重要環(huán)節(jié)之一，這些都需要強大的技術支撐。而BIM 因其良好的能源軟件兼容性、強大的數(shù)據(jù)分析能力及先進的三維立體圖形設計與展示能力，可以更好地適應行業(yè)要求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更大的助力。