（廈門住宅建設(shè)集團有限公司，福建 廈門 361000）

房地產(chǎn)工程項目具有體量龐大、投入成本多、建設(shè)周期長等特征，在全過程項目管理期間如果成本管控不當(dāng)，將會使各企業(yè)難以從項目中取得預(yù)期的經(jīng)濟效益。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在當(dāng)前背景下，清晰認識到市場競爭現(xiàn)狀，了解自身資源優(yōu)劣勢，并結(jié)合工程項目自身特質(zhì)，進一步優(yōu)化企業(yè)項目成本管理水平，通過資源整合，提升企業(yè)資源利用率。

1 房地產(chǎn)成本管控概念

房地產(chǎn)項目運行期間通過全過程成本管理，可以確保項目各環(huán)節(jié)成本投入控制在預(yù)期的范圍內(nèi)，防止因受到外在因素或人為因素的干擾，使成本管理超出預(yù)算。房地產(chǎn)成本管理可部門通過收集市場信息、詢價、對比等，了解當(dāng)前市場行情，通過一定干擾措施，做到事前預(yù)警，盡可能減少或避免因外在風(fēng)險而導(dǎo)致的成本大幅增加。

成本管理貫穿于項目各階段，首先在項目策劃階段，通過對項目屬性及周邊情況的深入了解分析，結(jié)合市場部門的分析報告，確定項目定位，制定項目的建設(shè)標準，以指導(dǎo)設(shè)計階段的工作，通過詳細的可行性研究報告，制定完成項目標和利潤目標。其次，在設(shè)計階段，通過各專業(yè)協(xié)同設(shè)計，精細化及標準化設(shè)計等手段減少后期施工變更，優(yōu)化施工圖紙，從而達到成本管控的目標。在施工階段，通過了解各工序作業(yè)內(nèi)容，設(shè)定成本管控目標，嚴控不必要的設(shè)計變更、簽證及工期調(diào)整，掌握該階段成本投入與前期設(shè)定的成本目標是否一致。最后，竣工驗收階段，對各工序支出的成本進行綜合核算，完成施工后期工程結(jié)算。

在新時期房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注成本管理，重視項目招標工作及開發(fā)全過程招投標工作和成本管理的重要性，掌握各類費用市場標準，熟悉各環(huán)節(jié)費用收支并進行科學(xué)管控，同時還需在工程運行期間，加強成本管控力度，保證各項工作按照目標要求開展。從而使企業(yè)在項目中取得預(yù)期效益，保證企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中長久發(fā)展。

2 加強項目成本管控的重要性

近年來，因政府為了對房價過快上漲進行有效抑制，因而對一系列政策進行了頒布，在此背景下，就會就使得房地產(chǎn)市場處在樓市調(diào)控新政策的環(huán)境中。在逐步收緊信貸政策并逐漸提高各渠道融資成本的情況下，加之大幅度增加的人力成本和營銷費用，此時必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的利潤率下行壓力逐漸加大，與此同時也會日益加劇房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭，并且也有可能進一步提升行業(yè)集中度，最終造成更加激烈的規(guī)模性競爭局面。面對此種情況，怎樣在項目建設(shè)過程、把全流程各環(huán)節(jié)成本控制工作做好顯得越發(fā)關(guān)鍵?；陧椖砍杀竟芸氐闹鸩郊訌姡軌虼龠M房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力逐步提高，同時也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力逐漸強化，進而為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈市場中始終占有關(guān)鍵位置提供保障作用，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供強大支撐力。

3 成本管控與房地產(chǎn)過程管控之間的關(guān)系

在房地產(chǎn)公司項目運行期間，成本管理工作貫穿于工程項目的所有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目管理包含成本管理、設(shè)計管理及施工管理，其中成本管理貫穿全過程，對設(shè)計管理和施工管理既能有效的監(jiān)管，又能很好地協(xié)助。一名優(yōu)秀的成本管理工程師通過對市場的充分了解，熟悉材料單價、掌握招投標技術(shù)、熟悉設(shè)計圖紙及施工作業(yè)技術(shù)要求，通過整合企業(yè)內(nèi)部資源，協(xié)調(diào)各部門人力、物力，并進行資源匹配，完成全過程成本管控，確保各項作業(yè)按照前期制定的要求，在規(guī)定時間內(nèi)完成工作。

房地產(chǎn)設(shè)計管理需要通過設(shè)計管理部門的管控，按照企業(yè)制定的成本管控目標來組織設(shè)計單位開展工作。在滿足國家、地方、行業(yè)的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求的同時，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展要求，通過制定一系列的設(shè)計管控措施，節(jié)約成本投入和縮短設(shè)計周期，達到提效降本的要求，最終完成設(shè)計圖紙。

施工管理作為房地產(chǎn)公司成本管理的關(guān)鍵一環(huán)，是成本管理能否取得良好效果的重要階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過組建工程項目部，在項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、成本管理工程師、土建、水電等專業(yè)管理人員的共同協(xié)作下開展施工管理工作，通過熟悉企業(yè)技術(shù)管理和成本管理目標要求，組織各參建單位有序開展施工活動，同時成本管理需要對施工過程進行跟蹤和檢查，在滿足圖紙和規(guī)范的要求下，減少不必要的變更和簽證，保證項目在規(guī)定時間內(nèi)竣工同時成本增加控制在允許的范圍內(nèi)。

4 房地產(chǎn)成本管控原則

4.1 全過程管控的原則

房地產(chǎn)項目開發(fā)期間，項目管理者必須要清晰認識到成本管理與項目順利開展之間的內(nèi)在聯(lián)系，通過成本管理部門，制定企業(yè)成本管理措施，指導(dǎo)和管控各部門和各開發(fā)環(huán)節(jié)。全過程成本管理是房地產(chǎn)項目成本管理的重要原則，需要使管理人員嚴格按照全面成本控制原則，推進各方面工作。除此之外，需要在成本管理期間，明確各部門、各人員的工作職責(zé)任，通過精細化管理，確保成本管理要求可以落實到實際工作中，解決以往成本管控工作任務(wù)無法落實到位的弊端。

在項目運營期間，以全過程管控視角分析成本管控，并結(jié)合項目運營期間的效益，借助現(xiàn)代技術(shù)（如：BIM 成本管理技術(shù)、明源全過程成本管理技術(shù)）掌握各工序作業(yè)情況，通過實時監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)工作中存在的成本偏差問題，并在集中管控下，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管控水平。

4.2 開源與節(jié)流并重

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計期間，需要對項目進行明確定位，成本管理人員必須要以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為前提開展管理工作，同時應(yīng)該考慮各環(huán)節(jié)成本支出情況，并進行動態(tài)監(jiān)管，掌握各環(huán)節(jié)成本實際支出情況，通過前期制定的成本管控目標，對設(shè)計方案與預(yù)算之間的差值進行分析，找出成本偏差原因，并與相關(guān)部門研究制定成本管控方案，從而滿足成本目標。

4.3 目標管控原則

房地產(chǎn)項目運行期間，成本管理工作直接影響著企業(yè)是否能從項目中獲得經(jīng)濟效益，所以需要在項目的初級階段設(shè)定成本目標和利潤目標，同時明確各階段成本的投入，并對各階段成本收支進行全面、系統(tǒng)的跟蹤監(jiān)管，明確目標管理在成本管理中的方法及實施途徑，確保實際情況不偏離成本管控目標。除此之外，企業(yè)應(yīng)該采用逐級落實的方式，在房地產(chǎn)項目運行期間，加強成本管控力度，避免成本管理落不到位的情況，企業(yè)往往設(shè)定了成本目標，制定了相關(guān)措施，因管理層級制約，無法將當(dāng)前制定的目標很好地下達到最基層，最基層存在的問題也無法傳遞和及時被發(fā)現(xiàn)，最終導(dǎo)致目標偏失。因此加強各階段成本管控力度，在科學(xué)系統(tǒng)的管理下實現(xiàn)成本管理目標。

5 做好房地產(chǎn)項目成本管控措施

住宅集團水晶湖郡及蓮花新城項目是住宅集團在廈門集美區(qū)的重要商品房開發(fā)項目，兩個項目均位于集美嘉庚湖邊，分別由兩家下屬企業(yè)開發(fā)打造，兩個項目擁有良好的景觀自然條件和資源配套，以下將以水晶湖郡和蓮花新城項目為例分析企業(yè)成本管理工作。

5.1 重視策劃階段管控工作

在水晶湖郡及蓮花新城項目建設(shè)期間，住宅集團通過大量的市場調(diào)查和土地規(guī)劃條件分析，制定了不同的策劃定位，明確兩個項目成本管理要點和目標，通過項目的多期開發(fā)，最終證明策劃階段的成本管理對項目開發(fā)的重要性。項目開發(fā)建設(shè)過程中成本管理具備先決特性，在策劃階段需要明確項目建設(shè)目標，掌握各單位在項目推進期間承擔(dān)的責(zé)任，落實目標責(zé)任制，經(jīng)過科學(xué)評審，分析項目運行期間存在的不利因素，并考慮自然因素、人為因素、社會因素干擾對項目成本管理造成的沖擊，在此基礎(chǔ)上制定成本管理目標，規(guī)避投資風(fēng)險，防止房地產(chǎn)公司項目運行期間發(fā)生虧損，保證開發(fā)單位合理利潤。

5.2 重視設(shè)計階段管控工作

在水晶湖郡項目設(shè)計階段，通過設(shè)定前期成本和利潤目標，通過多輪方案設(shè)計和測算工作，最終提出群島模式，一改前期高腳樓規(guī)劃模式，置換出大量建筑面積，大幅度提高企業(yè)利潤。在蓮花新城項目中，通過了解工程建設(shè)成本投入，分析設(shè)計中存在的不足，通過合理的成本提升，改變了景觀、建筑立面等視覺效果，最終使得項目取得預(yù)期經(jīng)濟效益。在設(shè)計階段進行成本管控工作，不僅極大程度上保證后期成本管理工作，而且促使方案設(shè)計不斷創(chuàng)新，通過成本管控提升設(shè)計管理水平，減少設(shè)計變更，保證成本不出現(xiàn)大的偏差。

5.3 做好招標階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目招投標階段，作為房地產(chǎn)成本管控的重點關(guān)注的環(huán)節(jié)，項目招標既要遵照國家、地方相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)，又要滿足照集團制定的相關(guān)招投標制度要求，保證招標信息內(nèi)容屬實、完整的同時并對各類工程招標參數(shù)、要求進行細致研究，同時經(jīng)過歸納總結(jié)，使之形成一套行之有效招投標管理制度。兩個項目無論在規(guī)模還是難度上，在廈門均具有一定的代表性，項目建設(shè)至今，各參建單位均能按時完成投標工作，同時獲得合理的經(jīng)濟效益。除此之外，企業(yè)需要重視合同管理工作，通過合同管理工作來輔助成本管理工作。

5.4 做好施工階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目施工階段，住宅集團重視工程實驗階段的成本管理工作，通過在項目部設(shè)定成本管理工程師，參與項目部日常管理工作，同時借助現(xiàn)代設(shè)備（如BIM 技術(shù)、明源成本管控技術(shù)等），掌握各階段施成本投入情況，通過動態(tài)管理加強成本管控力度，同時根據(jù)項目建設(shè)計劃，編制成本計劃、成本管理實施細則、招投標管理實施細則、設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理實施細則等管控文件，保證項目施工階段的各項工作可以按要求落實到位。通過成本管控工作，防止施工作業(yè)期間因人員因素、外界自然因素的干擾，導(dǎo)致成本偏離。

5.5 做好竣工驗收管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目竣工階段，企業(yè)及時辦理各項結(jié)算工作，掌握竣工結(jié)算造價數(shù)據(jù)，并對施工作業(yè)進行綜合評定，完成結(jié)算費用審核，保證工程各環(huán)節(jié)的成本支出與實際相符，通過經(jīng)驗總結(jié)，不斷完善自身管理水平，指導(dǎo)水晶系列和蓮花系列在廈門的開發(fā)建設(shè)。

5.6 建立成本信息化管理系統(tǒng)

面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持自身在市場中占據(jù)的穩(wěn)定地位，就需要把傳統(tǒng)的成本核算模式積極摒棄，同時對新時期更為先進的成本信息化管理系統(tǒng)進行積極應(yīng)用，基于成本信息化管理系統(tǒng)的積極建設(shè)，以動態(tài)化的方式全面管理建筑項目開發(fā)、運營、進度、資源、質(zhì)量、成本等多方面內(nèi)容，同時這一過程還應(yīng)該針對嚴謹?shù)某杀究刂企w系進行積極設(shè)計，并對目標成本參數(shù)進行自動積累和優(yōu)化，最終保障成本管理體系得以健全建立，并以此這些數(shù)據(jù)內(nèi)容為基礎(chǔ)，為其他開發(fā)項目制定目標成本及管控項目成本等提供參考意見，使得管理層進行成本評估及分析的過程中，能夠從多方面開展，保障房地產(chǎn)企業(yè)管理層最關(guān)注的企業(yè)宏觀發(fā)展問題得到良好解決。通過先進成本信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，能夠?qū)Ω鏖_發(fā)項目成本核算數(shù)據(jù)及運營情況等進行全面且直觀掌控，進而有效管控項目建設(shè)全過程成本的同時，促使建筑項目成本管控能力逐步提高，最終為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利空間的拓展奠定堅實基礎(chǔ)。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，得到極大的發(fā)展空間，但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間尚短，各方面機制還在隨著行業(yè)的發(fā)展不斷完善，為此國家相關(guān)部門通過宏觀經(jīng)濟政策，進行市場經(jīng)濟調(diào)控，為企業(yè)提供公平、公正的市場環(huán)境。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握行業(yè)發(fā)展前景，明確自身發(fā)展目標，并重視項目成本管理工作，通過成本管理使各參建企業(yè)獲得一定利潤，這樣不僅可以推動企業(yè)長久發(fā)展，還可以推動我國現(xiàn)代化發(fā)展進程。