劉蕊
(上海集東建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所(有限合伙)上海 200041)
購(gòu)物中心屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是項(xiàng)目的盈利性,在以往的購(gòu)物中心空間和業(yè)態(tài)模式下,購(gòu)物中心的高樓層會(huì)因?yàn)槿肆魃俣纬蓛r(jià)值過(guò)低的商業(yè)死角,所以4層以下是較為常見(jiàn)的購(gòu)物中心層數(shù)。但隨著我國(guó)城市的快速發(fā)展,人口密度不斷增高,城市用地日趨緊張,高樓層購(gòu)物中心將成為未來(lái)發(fā)展的主流。在此背景下,如何提升高樓層的商業(yè)價(jià)值是開(kāi)發(fā)商的主要訴求,也是建筑師需要在設(shè)計(jì)中解決的問(wèn)題。
人們外出購(gòu)物因?yàn)槎栊远憛挼歉摺kS著樓層的遞增,消費(fèi)者的時(shí)間成本和疲勞度也會(huì)增加。所以在商業(yè)場(chǎng)所中,消費(fèi)者人流量會(huì)隨著樓層變高而不斷減少。
人流量是商業(yè)價(jià)值的直觀體現(xiàn),店鋪所在的位置人流量大,店鋪?zhàn)饨鸶?;反之,租金低。根?jù)人流層級(jí)遞減規(guī)律,人流隨樓層變高而減少,租金也隨樓層變高而減少。
購(gòu)物中心里每種業(yè)態(tài)類(lèi)型的面積要求、對(duì)消費(fèi)人流的號(hào)召力、對(duì)租金的議價(jià)能力都不一樣。主力店的租金承受力最弱但人流號(hào)召力最大,次主力店和餐飲店次之,品牌零售、服飾等商戶(hù)對(duì)租金承受能力最高。
在進(jìn)行高樓層購(gòu)物中心設(shè)計(jì)時(shí),需要根據(jù)這些商業(yè)價(jià)值規(guī)律考慮如何優(yōu)化空間設(shè)計(jì),如何根據(jù)商戶(hù)的承租能力和市場(chǎng)號(hào)召力來(lái)合理安排業(yè)態(tài),把消費(fèi)者吸引到高樓層,盤(pán)活高樓層的人氣,才是高樓層購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)關(guān)鍵。
嘉宏MOOC星光城地處常州市鐘樓區(qū)鄒區(qū)鎮(zhèn)最核心位置,周邊商業(yè)氛圍成熟,東面鐘樓區(qū)政府區(qū)域有常州最大住宅區(qū)群,地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積48278m2,總建筑規(guī)模約29.8萬(wàn)m2,包含購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒店、公寓和住宅,是高度復(fù)合開(kāi)發(fā)的城市綜合體項(xiàng)目。地塊分為南北兩個(gè)部分,形成一Mall一街區(qū)的規(guī)劃布局。
購(gòu)物中心位于基地北側(cè),商業(yè)層數(shù)為地下1層地上8層,是一個(gè)10萬(wàn)m2的大Mall。它以“垂直城市客廳”為設(shè)計(jì)理念,將城市的多種活動(dòng)功能,如活動(dòng)、休閑、健身、運(yùn)動(dòng)、公園、廣場(chǎng)、步道等垂直整合,打造一個(gè)24H活力的城市客廳。
2.2.1 多層次立體化外部交通介入
通過(guò)地面、地下和空中的多樣交通為消費(fèi)者提供了多種進(jìn)入方式,使樓層的豎向易達(dá)性和各樓層的租金價(jià)值均衡性得到改善。購(gòu)物中心的主入口利用場(chǎng)地高差設(shè)在兩個(gè)標(biāo)高上。南側(cè)入口在購(gòu)物中心的一層,北側(cè)入口結(jié)合大臺(tái)階景觀把消費(fèi)者直接導(dǎo)入購(gòu)物中心的二層。購(gòu)物中心的西側(cè)廣場(chǎng)設(shè)置下沉廣場(chǎng),將人流引至負(fù)一層。此外,項(xiàng)目里設(shè)置了一條水平環(huán)廊把購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒店、住宅、公寓都連在一起,方便各類(lèi)人流經(jīng)過(guò)環(huán)廊從二層進(jìn)入購(gòu)物中心。
2.2.2 多部垂梯
購(gòu)物中心的垂直交通能否有效促進(jìn)人流往上運(yùn)動(dòng),是上層商鋪經(jīng)營(yíng)能否成功的關(guān)鍵。垂梯的引導(dǎo)性強(qiáng)能使消費(fèi)者快速到達(dá)購(gòu)物中心的高樓層??紤]到MOOC星光城購(gòu)物中心的龐大體量,在中庭和動(dòng)線末端附近設(shè)置了共4組垂梯,使商業(yè)人流能便利地上行和下行,方便消費(fèi)者快速到達(dá)目的性消費(fèi)層。
2.2.3 飛天梯
MOOC星光城購(gòu)物中心的豎向交通除了垂梯和傳統(tǒng)的逐層扶梯之外,還在主中庭里設(shè)計(jì)了2對(duì)跨層的飛天梯。利用2~4層,4~6層的飛天梯引導(dǎo)人流快速跨層傳送,解決高層客流的導(dǎo)入問(wèn)題。從位于2層的北側(cè)主入口進(jìn)來(lái)后,可以直接坐飛天梯很快到達(dá)6層。這打破了商業(yè)價(jià)值層級(jí)遞減的規(guī)律,讓2層、4層和6層具有了幾乎相同的商業(yè)價(jià)值。
2.2.4 豐富的空間體驗(yàn)
傳統(tǒng)購(gòu)物中心的中庭或邊庭一般采用豎向疊加的空間模式,但在高層購(gòu)物中心里會(huì)造成中庭空間高寬比過(guò)大、底部商業(yè)樓層光線不足、空間形式過(guò)于單板等問(wèn)題。MOOC星光城購(gòu)物中心為了避免以上問(wèn)題,在中庭和邊庭的設(shè)計(jì)中采用了樓層分段的方式。1~5層為一段,設(shè)置了一個(gè)主中庭和兩個(gè)邊庭。主中庭面積約600m2,通高敞亮,結(jié)合兩部飛天梯設(shè)計(jì),吸引人們往上探索。西側(cè)邊庭采用層層退臺(tái)的形式朝向戶(hù)外的公共廣場(chǎng),并且用造型獨(dú)特的玻璃幕墻作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu),最大限度地將外部空間引入室內(nèi),打破了大多數(shù)購(gòu)物中心封閉、沉悶的固有印象。6~8層為一段,結(jié)合真冰場(chǎng)布置了中庭空間,并巧妙地設(shè)計(jì)了真冰場(chǎng)的看臺(tái)空間,帶給人們新奇的購(gòu)物體驗(yàn)。動(dòng)線的兩端取消了邊庭設(shè)置了大型店鋪,滿(mǎn)足不同業(yè)態(tài)商業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)空間的靈活性要求。
2.2.5 特殊業(yè)態(tài)的人流拉動(dòng)
MOOC星光城購(gòu)物中心根據(jù)不同功能業(yè)態(tài)的吸引力強(qiáng)弱、空間深度與整合度以及局部空間環(huán)境氛圍進(jìn)行統(tǒng)籌布局,以引導(dǎo)人流的合理分布,提升商業(yè)價(jià)值。星光城將時(shí)尚零售放在低樓層,休閑家居、餐飲等放在中部樓層,冰場(chǎng)、電影院、酒吧、大中型餐飲和健身會(huì)所等目的性特色業(yè)態(tài)放在高樓層。通過(guò)在高樓層布置特殊業(yè)態(tài),打造商業(yè)亮點(diǎn)來(lái)吸引人流。此外,星光城將屋頂空間設(shè)計(jì)成開(kāi)放給市民活動(dòng)的運(yùn)動(dòng)公園,讓人們先來(lái)公園活動(dòng),再到商場(chǎng)消費(fèi),形成“噴淋式客流設(shè)計(jì)”,進(jìn)一步提升了高樓層的商業(yè)價(jià)值。
2.2.6 利用高層塔樓的垂直效應(yīng)
對(duì)于高層購(gòu)物中心而言,高容積率的土地利用不光要實(shí)現(xiàn)自身商業(yè)空間的縱向疊加,還要能橫向整合其他互補(bǔ)的功能,讓多種功能良性互動(dòng)。MOOC星光城購(gòu)物中心與高層酒店塔樓結(jié)合設(shè)計(jì),購(gòu)物中心里有大量的商店、餐飲和娛樂(lè)設(shè)施,酒店則為購(gòu)物中心帶來(lái)了高消費(fèi)力的住客。設(shè)計(jì)中特意將原本應(yīng)該放在酒店里的宴會(huì)廳、健身中心和水療中心等功能放在了購(gòu)物中心的高樓層部分,讓非酒店住客也能使用。購(gòu)物中心與酒店互惠互補(bǔ),形成一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)鏈。此外,在各部分的功能流線設(shè)計(jì)上,酒店空間與商業(yè)空間直接連通,位于高樓層的商業(yè)空間就能獲得來(lái)自高層塔樓的穩(wěn)定客流。
2.2.7 停車(chē)樓與商業(yè)的連接
購(gòu)物中心的停車(chē)舒適度和便捷度也是影響客流的重要因素。大部分位于市區(qū)里的購(gòu)物中心都將停車(chē)場(chǎng)設(shè)在地下,駕車(chē)前來(lái)的消費(fèi)者必須乘坐垂梯或者扶梯才能到達(dá)購(gòu)物中心內(nèi)的商業(yè)空間,這在一定程度上降低了人們到達(dá)購(gòu)物中心的易達(dá)性和舒適性。而對(duì)于高樓層購(gòu)物中心而言,這一缺點(diǎn)則愈發(fā)明顯。有鑒于此,本項(xiàng)目除了地下車(chē)庫(kù)之外,在購(gòu)物中心的腹地處設(shè)置了一個(gè)約有1100個(gè)車(chē)位的立體停車(chē)樓。利用停車(chē)樓這種垂直式停車(chē)方式,將停車(chē)空間提升至高樓層與商業(yè)空間相聯(lián)系,縮短了停車(chē)空間與購(gòu)物中心的距離,讓停車(chē)行為與購(gòu)物行為緊密銜接,從而有效地提高了高樓層商業(yè)價(jià)值。
毋庸置疑,高樓層購(gòu)物中心將會(huì)是我國(guó)未來(lái)商業(yè)建筑發(fā)展的主要方向之一。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)不光要考慮美觀、實(shí)用、大方等基本的要求,還應(yīng)思考如何通過(guò)設(shè)計(jì)將建筑的商業(yè)價(jià)值最大化。本文從常州嘉宏MOOC星光城購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)實(shí)踐中分析和探討了高樓層購(gòu)物中心商業(yè)價(jià)值提升的一些方法,以期對(duì)未來(lái)高樓層商業(yè)建筑設(shè)計(jì)提供啟發(fā)和參考。