黃招華

摘 要：伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，對(duì)土地運(yùn)用制度也有了更多的要求。土地估價(jià)為土地運(yùn)用制度改革的重要基礎(chǔ)，其有著顯著的地位及價(jià)值，尤其是伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與土地有償制度的落實(shí)，土地估價(jià)已然成為現(xiàn)階段土地管理工作中的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)。但因土地具備多元性，自然性，區(qū)域性以及社會(huì)性等諸多特征，致使土地估價(jià)工作在開(kāi)展階段也有著諸多困難，如工作量較大，計(jì)算量較多等，所使用的數(shù)據(jù)不但具備非空間數(shù)據(jù)，也具備空間數(shù)據(jù)，運(yùn)用以往的工作方式劃分兩種數(shù)據(jù)則尤為困難，且工作效率也是非常低。在此情況下，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)就顯得尤為重要，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)，不但能夠降低工作量，提高工作效率，也能夠節(jié)約成本。

關(guān)鍵詞：地理信息系統(tǒng)技術(shù);土地估價(jià);應(yīng)用;策略

土地估價(jià)主要指的是估價(jià)土地價(jià)格，依據(jù)土地特征、估價(jià)目標(biāo)以及市場(chǎng)情況等諸多方面進(jìn)行總體性分析，而后選擇出最為有效的估價(jià)方式，來(lái)估價(jià)土地使用價(jià)格。能夠影響到土地價(jià)格的因素有很多，主要涵蓋個(gè)別因素，區(qū)域因素以及一般元素，因此在估價(jià)期間，務(wù)必需進(jìn)行認(rèn)真考慮與衡量，善于搜集相關(guān)數(shù)據(jù)與資料。對(duì)此，則可積極利用地理信息系統(tǒng)技術(shù)，將其重要作用發(fā)揮出來(lái)，以提高土地估價(jià)工作的開(kāi)展質(zhì)量。本文以地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中的應(yīng)用必然性分析為出發(fā)點(diǎn)，著重探討地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中的應(yīng)用策略。

一、地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中應(yīng)用的必然性

在土地估價(jià)之中，不但包含許多非空間數(shù)據(jù)，也包含著很多和地理位置相關(guān)的空間信息，如公共服務(wù)設(shè)施，土地坐落以及基礎(chǔ)設(shè)施等的分布。在開(kāi)展土地估價(jià)工作時(shí)，不但要求估價(jià)者具有良好的工作經(jīng)驗(yàn)，也要求估價(jià)者善于處理相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)之間進(jìn)行分析和對(duì)比[1]。與此同時(shí)，也對(duì)估價(jià)系統(tǒng)有著一定要求，不但要求該系統(tǒng)具備管理非空間數(shù)據(jù)的能力，也能夠善于分析與管理空間數(shù)據(jù)，而通過(guò)運(yùn)用地理信息系統(tǒng)技術(shù)，則能夠有效實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，同時(shí)地理信息系統(tǒng)在土地估價(jià)工作中的運(yùn)用也為一種必然性趨勢(shì)。地理信息系統(tǒng)是集信息科學(xué)，計(jì)算機(jī)科學(xué)，空間科學(xué)，以及管理科學(xué)等諸多學(xué)科為一體的新興科學(xué)。在不斷發(fā)展之中已然成為計(jì)算機(jī)領(lǐng)域的一項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，其和空間信息有著尤為緊密的聯(lián)系，在設(shè)施管理，資源管理，環(huán)境管理以及城市規(guī)劃等諸多方面，已獲得了普遍運(yùn)用。

二、地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中的應(yīng)用策略

地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中的應(yīng)用策略，詳細(xì)內(nèi)容體現(xiàn)如下：

（一）開(kāi)發(fā)方式

對(duì)于地理信息系統(tǒng)技術(shù)的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，主要有三種方式，其一，利用VB等編程語(yǔ)言，來(lái)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)軟件，該開(kāi)發(fā)方式一般適合用在開(kāi)發(fā)商品的平臺(tái)軟件之中，但卻對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)費(fèi)與科研水平有著不小的要求。其二，借助地理信息系統(tǒng)軟件，提供良好的開(kāi)發(fā)工具，對(duì)此應(yīng)針對(duì)真實(shí)情況，來(lái)進(jìn)行科學(xué)開(kāi)發(fā)，該方式在運(yùn)用過(guò)程中，較為簡(jiǎn)單便利，但也有著一定弊端，如移植性偏差，同時(shí)會(huì)受到開(kāi)發(fā)工具的諸多限制，難以進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作[2]。其三，借助地理信息系統(tǒng)工具軟件廠家所提供的地理信息系統(tǒng)工程控件，對(duì)地理信息系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，作為組件型地理信息系統(tǒng)，該方式在運(yùn)用期間并不需要刻意借助地理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)語(yǔ)言，就能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)地理信息系統(tǒng)的良好運(yùn)用，且操作也較為便利，具備靈活性以及變通性等諸多特征，并且有利于降低開(kāi)發(fā)成本，提高開(kāi)發(fā)效率。

（二）系統(tǒng)功能

項(xiàng)目管理：系統(tǒng)將每項(xiàng)估算工作當(dāng)作一個(gè)項(xiàng)目來(lái)實(shí)施管理，估算者能夠?qū)嵤╉?xiàng)目的查看，以及編輯等工作，同時(shí)還能夠根據(jù)日期，來(lái)分析與打印估價(jià)業(yè)務(wù)。

輔助估價(jià)功能：系統(tǒng)可依據(jù)待估土地的類型以及估價(jià)目標(biāo)等，以自動(dòng)化的形式在方法庫(kù)之中選取最為合適的估價(jià)方式，來(lái)加以估價(jià)。估算者也能夠通過(guò)自主參考來(lái)自主決定。在完成估價(jià)之后，系統(tǒng)還能夠根據(jù)這一土地的真實(shí)狀況調(diào)入相關(guān)的報(bào)告模板，并在數(shù)據(jù)庫(kù)之中提取有效信息，而后生成估價(jià)報(bào)告，待估價(jià)師確認(rèn)之后，再將其放入庫(kù)中進(jìn)行管理。

估價(jià)參數(shù)管理：估價(jià)參數(shù)主要涵蓋非空間數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)這兩種，前者通常為估價(jià)期間，需運(yùn)用到的一些基本參數(shù)，如房屋重置價(jià)，土地還原利率，以及殘值率等。后者主要為體現(xiàn)和空間實(shí)體相對(duì)應(yīng)的各類屬性數(shù)據(jù)，如標(biāo)志ID以及幾何信息等。為更好的凸顯系統(tǒng)的靈活性與開(kāi)放性，不但應(yīng)為估價(jià)者的工作提供參數(shù)值，還應(yīng)提供增設(shè)功能。如并非每一種估價(jià)方式均具備基本的公式，也并非長(zhǎng)久固定，一成不變，這是由于在公式之中所包含的每一項(xiàng)數(shù)據(jù)會(huì)受到宗地及城市的影響，對(duì)于不同地區(qū)則有著不同的選擇。如在利用剩余法估價(jià)某塊待開(kāi)發(fā)土地時(shí)，這一宗地是否具備建設(shè)期？建設(shè)期時(shí)間為多久？資金投入是以何種方式？所運(yùn)用的計(jì)算公式均有所差異，而針對(duì)一些城市的不同用地類型的一些因素完善體系就不能適合全部的城市。所以，對(duì)于上述問(wèn)題，就應(yīng)善于管理估價(jià)參數(shù)[3]。在系統(tǒng)中可設(shè)計(jì)修正因素的主要選擇界面，讓廣大用戶能夠針對(duì)城市的真實(shí)情況，來(lái)合理選擇自身所需求的修正因素，而后可進(jìn)行修正系數(shù)的輸入，并將其存入至數(shù)據(jù)庫(kù)中[4]。

三、總結(jié)

總而言之，土地估價(jià)為一項(xiàng)系統(tǒng)性、組織性的估價(jià)過(guò)程，其不能僅僅借助單一的公式，來(lái)加以計(jì)算。對(duì)此，就應(yīng)積極引入地理信息系統(tǒng)技術(shù)，以防止估價(jià)者產(chǎn)生主觀估價(jià)空間數(shù)據(jù)的行為，在最大程度上降低估價(jià)誤差率的出現(xiàn)，從而為土地估價(jià)者提供行之有效的估價(jià)輔助工具，充分保障土地估價(jià)業(yè)務(wù)的開(kāi)展效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]王成元.GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用研究[D].江西理工大學(xué)，2013.

[2]洪流.基于GIS的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2012.

[3]閆保銀，孫在宏.地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地評(píng)價(jià)中的應(yīng)用——結(jié)合城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)[J].農(nóng)機(jī)化研究，2005（02）：192-194.

[4]魏秉鐸，歐陽(yáng)東，諶海.以地理信息系統(tǒng)技術(shù)為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)初探[J].重慶郵電學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004（S1）：124-125.