李隨欣

(長(zhǎng)江大學(xué) 湖北 荊州 434000)

引言

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)取得了顯著的成績(jī)，但是快速發(fā)展的同時(shí)城鎮(zhèn)建成區(qū)中出現(xiàn)了諸多的棚戶區(qū)。棚戶區(qū)內(nèi)存在著居住人口較多、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、建筑密度和容積率高等問題，棚戶區(qū)的改造將成為緩解我國社會(huì)主要矛盾和提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量重要的一環(huán)。在此背景下，為了保障城鎮(zhèn)高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展，棚戶區(qū)作為城鎮(zhèn)典型的低效用地，將再次成為城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)和新土壤。

一、項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)隨州市城市概況

隨州地處于湖北省北部，位于長(zhǎng)江流域和淮河流域的交匯處，東至武漢，西臨襄陽，北接信陽，南達(dá)荊門，是湖北省對(duì)外開放的“北大門”[1]。近年來，國家大力發(fā)展中部地區(qū)崛起和西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，為隨州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力和強(qiáng)有力的支持。

(二)棚戶區(qū)項(xiàng)目背景

隨州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較低，歷史遺留問題較多，特別是本項(xiàng)目涉及的棚戶區(qū)建筑密度大、使用年限久、消防隱患大、環(huán)境臟亂差以及亂搭亂建等問題，已嚴(yán)重影響了城市形象以及市民的居住安全。在此背景下隨州市政府提出 “東護(hù)城河兩岸棚戶區(qū)改造二期工程(鐵樹片區(qū))”，通過項(xiàng)目棚戶區(qū)改造，為隨州市進(jìn)一步發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)[2]。

二、隨州市東護(hù)城河兩岸棚戶區(qū)(鐵樹片區(qū))棚戶區(qū)改造發(fā)展的困境

(一)鐵樹片區(qū)現(xiàn)狀

鐵樹棚戶區(qū)居民的生活條件普遍較差。總體呈以下特點(diǎn)：

1.房屋破損嚴(yán)重。棚戶區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，功能不完善，年久失修，危房比例高，安全隱患大。棚戶區(qū)半數(shù)以上的房屋房齡超過40年，由于年久失修，房屋極其破舊，大部分墻壁開裂，室內(nèi)潮濕陰暗，夏季難抵雨水，冬季不御風(fēng)寒[3]。棚戶區(qū)房屋大多是簡(jiǎn)易房、小平房，人均居住面積小。

2.人居環(huán)境惡劣。棚戶區(qū)給排水系統(tǒng)老化淤積，污水橫流，供暖、燃?xì)?、消防等設(shè)施不足。許多用戶共用一個(gè)公共廁所，且公廁無水沖洗，長(zhǎng)期堵塞。片區(qū)內(nèi)道路狹窄破損嚴(yán)重，強(qiáng)弱電線路縱橫交錯(cuò)、老化，且沒有路燈，夜晚一片漆黑。

3.建筑密度高。棚戶區(qū)內(nèi)居民多半為“雙困家庭”，中低收入家庭集聚，缺乏市場(chǎng) 開發(fā)價(jià)值。項(xiàng)目所在地混亂現(xiàn)象突出，區(qū)內(nèi)垃圾成堆，供排水系統(tǒng)老化，不符合爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)衛(wèi)生城市的要求，環(huán)境質(zhì)量日益惡化，要從根本上解決這些問題，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行棚戶區(qū)改造才是唯一出路。

(二)棚改面臨的困境

我國的棚改取得了令人矚目的成效，但與大中城市相比還存在著較大的差距。特別是在新時(shí)代背景下，經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，部分中小城市地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“寒冬期”，同時(shí)棚戶區(qū)存在著一系列問題，導(dǎo)致棚改工作面臨諸多困難。

1.地產(chǎn)行業(yè)萎靡不振。棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，目前，我國的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)?，F(xiàn)階段城區(qū)新建商品房庫存量較大，市場(chǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)消化。此外，棚戶區(qū)房屋密集、土地開發(fā)成本較高、商業(yè)開發(fā)價(jià)值低，房地產(chǎn)投資無利可圖，使得市場(chǎng)運(yùn)作化更加困難，加劇了棚改的難度[4]。

2.貨幣補(bǔ)償呼聲較高。近年來，棚改政策逐漸由貨幣補(bǔ)償轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)物補(bǔ)償為主，即產(chǎn)權(quán)置換的方式。棚戶區(qū)的部分居民在城區(qū)往往擁有其他住宅，這類人群更多希望的是采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑谴朔N方式資金需求量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能平衡缺口，地方政府財(cái)政困難。棚戶區(qū)居民的訴求難以解決，使得棚改難以順利進(jìn)行。

3.拆遷額外費(fèi)用較多。由于城市管理的缺失，往往導(dǎo)致棚戶區(qū)內(nèi)存在私搭亂建的違章建筑，這些建筑的合法性較難核查。為保證拆遷順利，除正常的拆遷安置費(fèi)用之外，一些違章建筑需額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這大大增加了拆遷安置的總費(fèi)用[5]。

三、隨州市東護(hù)城河兩岸棚戶區(qū)(鐵樹片區(qū))棚戶區(qū)“漸進(jìn)式”改造對(duì)策建議

舊城棚改區(qū)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施、建筑、環(huán)境品質(zhì)等較差的地塊較多，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的消極，棚改更多的依靠政府獨(dú)立來完成，極易造成爛尾工程或者部分設(shè)施無法完成，極大地限制了棚改的健康推進(jìn)[6]。在新時(shí)代背景下，提出棚改采用“政府主導(dǎo)下漸進(jìn)式的更新改造”的模式，主要有以下幾個(gè)方面內(nèi)容。

(一)整治改善提升

一般來講，縣城區(qū)舊城的棚戶區(qū)數(shù)量較多且分布零散，傳統(tǒng)耗費(fèi)巨資的“全盤推倒，大拆大建”棚改模式不適合。棚改要因地制宜，根據(jù)具體地塊的特點(diǎn)，采取原地整治改善提升的改造模式為主，控制開發(fā)建設(shè)成本的同時(shí)能夠最大程度地保留原有城市的風(fēng)貌，留住人們的鄉(xiāng)愁。

(二)分期“滾動(dòng)實(shí)施”

由于資金有限，棚戶區(qū)在整治改善時(shí)所有問題一并解決不現(xiàn)實(shí)。前期應(yīng)主要以采取發(fā)放調(diào)查問卷為主，結(jié)合入戶調(diào)查、召開居民代表會(huì)、社區(qū)座談會(huì)等多種方式相結(jié)合的調(diào)查方式，積極了解居民的實(shí)際需求，根據(jù)輕重緩急分期分批實(shí)施，優(yōu)先解決突出問題，逐步提升地塊的品質(zhì)[7]。

(三)共同謀劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在原有的居住生活功能基礎(chǔ)上，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)、片區(qū)功能及地塊的特點(diǎn)，積極引入新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，解決部分居民就業(yè)壓力，激發(fā)舊城發(fā)展新活力。

四、結(jié)語

棚戶區(qū)改造胡實(shí)施是改善民生的重要舉措，也是完善城市功能的客觀條件。同時(shí)，棚戶區(qū)改造能有效拉動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)新商機(jī)的投入、提升社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展穩(wěn)增長(zhǎng)的重要措施。新的時(shí)代背景下，棚戶區(qū)改造可結(jié)合老城區(qū)的實(shí)際情況和改造地塊的特點(diǎn)，引入“漸進(jìn)式”更新改造的模式開展棚改工作，分期完善各項(xiàng)設(shè)施，改善居民居住條件及生活環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)發(fā)展。