房地產(chǎn)企業(yè)全價值鏈的稅務(wù)籌劃和風(fēng)險管理

■倪杭鋒

（湖州祥新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

引 言

我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出兩極分化發(fā)展趨勢，在國家多年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控中，如何合理利用各項政策制度，擴(kuò)大利潤空間，增強(qiáng)自身的競爭力，成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重點內(nèi)容。但在稅務(wù)籌劃中，會遇到各類風(fēng)險問題，促使企業(yè)從全價值鏈視角展開有效籌劃與風(fēng)險管控。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全價值鏈涉稅問題

1.1 投資測算

在稅務(wù)領(lǐng)域，土地增值稅是最為常見的一種增值稅類型，與一般增值稅類似，均是對流轉(zhuǎn)過程中增值部分進(jìn)行計稅繳納。但其特殊性體現(xiàn)在征稅客體為國家土地使用權(quán)。目前，我國稅務(wù)部門對土地增值稅征收采用累進(jìn)模式，與常見增值稅征收存在區(qū)別。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資測算中，需要將此作為重點稅務(wù)籌劃方向，從成本分?jǐn)?、專屬成本、分期和利息扣除等方面進(jìn)行合理籌劃[1]。

1.2 開發(fā)建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中涉及到稅務(wù)問題種類繁多。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅時，忽視了開始與終止時間，因此產(chǎn)生了重復(fù)繳納情況，若能提高關(guān)注，可以有效避免類似問題的發(fā)生。房地產(chǎn)“新項目”開發(fā)中增值稅的進(jìn)項稅抵扣問題嚴(yán)需關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項稅額能否抵扣？若將學(xué)校無償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項轉(zhuǎn)出處理？房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目配套建設(shè)的學(xué)校其相應(yīng)的進(jìn)項稅額可以抵扣。若將學(xué)校無償移交給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，進(jìn)項稅額也不需轉(zhuǎn)出。

1.3 銷售

銷售過程中產(chǎn)生的增值稅按照剩余價值原理進(jìn)行抵扣。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，增值稅處理涉及到較多的問題。例如，混合銷售問題、土地出讓金發(fā)票扣除問題等。與其他行業(yè)的區(qū)別在于，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，按預(yù)計毛利潤計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，對開發(fā)過程中未完工的部分進(jìn)行預(yù)估。按照預(yù)售賬款來進(jìn)行預(yù)繳增值稅及土地增值稅；在完成建設(shè)后，根據(jù)實際利潤進(jìn)行差額計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

1.4 物業(yè)

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)或自持出租房產(chǎn)，需要根據(jù)房屋價值和租金收入繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)計算和繳納房產(chǎn)稅時，會遇到如下問題：當(dāng)租賃合同中有約定免租期，則房產(chǎn)稅繳納方如何界定？免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。地下部分建筑是否需要繳納同等金額的房產(chǎn)稅？自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原值的50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值計稅；②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原值的70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值計稅；③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計稅。諸如此類的問題增加了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的難度。

1.5 清算與注銷

在處理房地產(chǎn)公司清算時，需要對已經(jīng)繳納的部分、未繳納的部分、轉(zhuǎn)出部門分別進(jìn)行界定和清算，從土地增值稅、所得稅、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、注銷和實體資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方面分別進(jìn)行計算，避免錯漏問題產(chǎn)生。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險管理途徑

2.1 稅務(wù)籌劃

（1）融資階段。融資階段的稅務(wù)籌劃工作重點要放在借貸利息對稅費起到的減免作用，站在稅務(wù)角度，若不考慮到企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，使用較多負(fù)債，以借款利息作為稅前財務(wù)費用扣除優(yōu)勢，完成稅務(wù)籌劃。另外，在房地產(chǎn)納稅籌劃中，還要考慮到借貸利息的費用化與資本化差距，及其對稅費金額所產(chǎn)生的影響。具體可以采?。悍康禺a(chǎn)企業(yè)要意識到利息費用雖然具有稅務(wù)籌劃的優(yōu)勢，但是過重負(fù)債會加大企業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)費風(fēng)險問題。因此，企業(yè)在經(jīng)營和籌劃中，明確最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)[2]。在借貸時，要通過正規(guī)途徑向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，方可據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；若非向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（2）矛盾處理。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)籌劃中，要協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)企業(yè)全價值稅務(wù)中的固有矛盾。例如，企業(yè)追求利潤最大化與經(jīng)營成本最小化之間的矛盾。當(dāng)企業(yè)利潤增加時，納稅總額也會相應(yīng)增加。提前設(shè)定好稅后預(yù)期利潤值，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供科學(xué)依據(jù)。在這種模式下，企業(yè)能在確保利潤最大化的同時，盡可能降低成本，尋找成本和利潤的平衡點。從長遠(yuǎn)經(jīng)營和整體發(fā)展考慮，真正做到有效節(jié)稅，減少支出。

（3）土地增值稅籌劃。土地增值稅籌劃中，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作建房方式進(jìn)行項目開發(fā)。合作建房的運營模式要求其中一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)。雙方在此基礎(chǔ)上，達(dá)成合作，實現(xiàn)共同建設(shè)和管理。針對無產(chǎn)權(quán)地下車庫的部分，如果將其歸類到公共配套設(shè)施處理，則在銷售合同和規(guī)劃許可證中要另附證明，并確保符合公共配套設(shè)施條件，辦理移交手續(xù)。此時，可將這一部分從土地增值稅清算審核中扣除，達(dá)成稅務(wù)籌劃。

2.2 風(fēng)險管理保障

（1）提高風(fēng)險意識。對于企業(yè)的管理工作來說，風(fēng)險意識對管理工作的開展和部署都有重要影響。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都和所得稅有密切聯(lián)系，而企業(yè)納稅管理決策有效性和經(jīng)營者的管理措施與決策有直接關(guān)系。對于企業(yè)而言，如果管理者在工作中出現(xiàn)了細(xì)小的疏忽，可能會在經(jīng)營中被放大為各類風(fēng)險問題，進(jìn)而影響到企業(yè)的正常生產(chǎn)和經(jīng)營管理。

因此，提高企業(yè)管理者的風(fēng)險意識，避免在納稅和稅收籌劃管理中出現(xiàn)問題。加強(qiáng)風(fēng)險意識，還能避免在納稅中由經(jīng)營者個人決定企業(yè)納稅金額，防止在房地產(chǎn)企業(yè)納稅中造成嚴(yán)重的風(fēng)險問題。

（2）提升專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策復(fù)雜，稅費和企業(yè)的會計核算精準(zhǔn)度有直接關(guān)系。因此，在企業(yè)的納稅風(fēng)險管理中，為了快速且準(zhǔn)確地完成納稅風(fēng)險識別與評估，需要企業(yè)能從風(fēng)險管理、決策分析和法律法規(guī)等方面展開全面的管理工作，所以，就要求企業(yè)相關(guān)管理人員具備更專業(yè)的知識與操作技能，并在自己的工作中，逐步提高專業(yè)素質(zhì)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以展開更積極健全的培訓(xùn)內(nèi)容，促使員工在工作中提高熟練程度。另外，重點關(guān)注到培訓(xùn)工作的時效性，確保培訓(xùn)內(nèi)容和國家頒布的最新政策保持同步。在了解到房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險籌劃涉及范圍廣等方面的問題，在各個環(huán)節(jié)都有可能產(chǎn)生涉稅問題，所以要進(jìn)行所得稅的納稅風(fēng)險識別與評估，需要各崗位工作人員在納稅籌劃中積極配合，實現(xiàn)共同管理。

（3）完善管理機(jī)制。為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收管理基礎(chǔ)和保障的是企業(yè)的管理機(jī)制，從國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析能夠得出，在一些國家和地區(qū)的大中型企業(yè)中，已經(jīng)建立了專門的風(fēng)險管理部門和稅務(wù)管理目標(biāo)，主要工作是從事納稅風(fēng)險管理。但是在職能部門中，專門用于納稅風(fēng)險管理機(jī)制并不完善，對于企業(yè)的風(fēng)險管理與識別評估效果較差。所以完善管理機(jī)制，著重對一些業(yè)務(wù)內(nèi)容較多、管理經(jīng)營業(yè)務(wù)比較廣泛的企業(yè)進(jìn)行制度規(guī)劃調(diào)整，讓這些風(fēng)險發(fā)生率較高的企業(yè)能更有效地進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避。因此，在復(fù)雜管理體系中，建立更為專業(yè)化的納稅風(fēng)險管理部門就顯得十分重要。另外，對大型企業(yè)的所得稅風(fēng)險規(guī)劃管理制度進(jìn)行強(qiáng)化建設(shè)，從人員、工作流程和績效考核等方面進(jìn)行制度建設(shè)，能確保工作更為有序地展開。

（4）運用信息技術(shù)。對信息技術(shù)的運用是房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險管理識別和評估中十分重要的舉措。因為風(fēng)險規(guī)避和稅務(wù)籌劃中，需要進(jìn)行大量數(shù)據(jù)分析和計算，過程較為復(fù)雜。如果單純依靠人力進(jìn)行解決，不僅會降低質(zhì)量，而且還會增加風(fēng)險識別評估的難度，對房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展甚至整個行業(yè)的發(fā)展都會產(chǎn)生不利影響。應(yīng)用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段與辦公策略，為企業(yè)所得稅納稅識別設(shè)置更為合理的預(yù)警指標(biāo)，借助現(xiàn)代化信息技術(shù)的強(qiáng)大功能，完成財務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)提取、計算、分析和評價。將納稅風(fēng)險管理系統(tǒng)和企業(yè)的決策系統(tǒng)相融合，構(gòu)建出更為高效、功能強(qiáng)大的綜合管理系統(tǒng)。

（5）建立溝通關(guān)系。我國針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相繼頒布了多項稅收政策，加強(qiáng)對有關(guān)政策的學(xué)習(xí)和利用，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的有效性，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立“稅務(wù)政策”為主題的溝通平臺，鼓勵企業(yè)員工彼此交流和學(xué)習(xí)，更深入地理解房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)政策，有利于更好地促進(jìn)稅收策劃工作執(zhí)行。在國地稅合并之后，使得稅收流程也發(fā)生了相應(yīng)變化。如果溝通不到位，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅務(wù)籌劃中忽略這類問題。為緊跟時代發(fā)展和變革步伐，掌握最新的政策信息，房地產(chǎn)稅務(wù)人員還要積極主動地與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通互動關(guān)系，向他們請教學(xué)習(xí)最新的稅務(wù)政策要點，了解變化內(nèi)容和特征，為企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃奠定基礎(chǔ)。

（6）加強(qiáng)資質(zhì)審查。企業(yè)采購人員要根據(jù)國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域最新頒布的政策內(nèi)容，適時調(diào)整采購方案，規(guī)范采購的業(yè)務(wù)和流程，制定出符合實際發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，通過集中采購的方式，降低成本。在這一過程中，還要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)原材料供應(yīng)商資質(zhì)的審查，選擇能提供增值稅發(fā)票的供應(yīng)商。若小規(guī)模納稅人在價格方面有明顯的優(yōu)勢，企業(yè)要計算其是否能抵消應(yīng)繳稅額，并綜合考慮是否可以通過一般納稅方式獲取足夠增值稅專用發(fā)票。通過將多方的優(yōu)勢和折扣等因素進(jìn)行比較后，制定出符合企業(yè)利益最大化的管理模式，選擇出最適合的房地產(chǎn)企業(yè)原材料供應(yīng)商，減少不必要的成本支出。

總 結(jié)

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在不違背國家相關(guān)稅務(wù)政策前提下，將提高自身經(jīng)營利益作為主要目的而展開的籌劃活動。作為對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用的行業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉稅種類較多，企業(yè)稅賦壓力大，分析行業(yè)發(fā)展情況和國家政策制度，加大稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范，對促進(jìn)長期發(fā)展有重要意義。