邢新敏

摘? 要：在社會(huì)進(jìn)行數(shù)額較大的融資時(shí)會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生多種擔(dān)保形式，在涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題上也愈發(fā)明顯。在民間借貸合同形式下，一般會(huì)存在“雙保險(xiǎn)”的合同擔(dān)保作為保障。實(shí)踐中以《民間借貸司法解釋》第24條進(jìn)行解釋和判定當(dāng)事人交易時(shí)的真實(shí)意思。由于第24條頒布前后案件的判決結(jié)果存在一定爭(zhēng)論，所以對(duì)于真實(shí)意思的考究具備一定的難度。放貸人為了維護(hù)自身的利益會(huì)在價(jià)格、合同簽訂上盡可能的防范放貸的風(fēng)險(xiǎn)，并通常會(huì)提出貸方交付房屋等的要求。應(yīng)當(dāng)如何在具體的案件中對(duì)于這種虛假的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系進(jìn)行識(shí)別來(lái)還原案件事實(shí)，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在充分認(rèn)定證據(jù)的基礎(chǔ)上，追溯雙方簽訂合同的真實(shí)意思表示，并結(jié)合交易習(xí)慣以及被告方的抗辯主張進(jìn)行判斷。

關(guān)鍵詞：商品房買(mǎi)賣(mài)合同;民間借貸;真實(shí)意思;證據(jù)

一、事實(shí)概要與判決要旨

（一）事實(shí)概要

本案是關(guān)于上訴人陳xx、張xx與被上訴人麗湖公司民間借貸糾紛一案。2011年5月16日，雙方簽訂226份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定上訴人以3000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)麗湖公司226套房屋，總面積為27773平方米。但合同中對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有規(guī)定。合同還約定“陳xx、張xx應(yīng)當(dāng)于當(dāng)日一次性付清全款，麗湖公司應(yīng)于2012年3月31日前交付房屋”。當(dāng)日，上訴人與中金天盛公司簽訂了《委托付款協(xié)議》，約定由中金天盛公司向麗湖公司支付購(gòu)房款。

麗湖公司與陳xx、張xx簽訂了《商品房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》。但麗湖公司沒(méi)有按照合同約定對(duì)陳俊峰、張立平履行付款義務(wù)。隨后，陳xx、張xx想法院訴請(qǐng)麗湖公司履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同、交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。

（二）判決要旨

一審、二審裁定列舉了陳xx、張xx與麗湖公司之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同存在的不合常理之處，認(rèn)為不屬于真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，應(yīng)為借貸法律關(guān)系。

在一審判決中，雖然麗湖公司未能提供該公司與陳xx、張xx之間為借貸關(guān)系的其他證據(jù)，案涉回購(gòu)協(xié)議亦未實(shí)際履行，案涉226份商品房買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)了備案，但兩個(gè)自然人以如此大額的資金購(gòu)買(mǎi)大量房產(chǎn)，與麗湖公司之間應(yīng)不屬于真實(shí)的商品房合同關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定1，向陳xx、張xx釋明是否變更訴訟請(qǐng)求。并由一審法院審判委員會(huì)于2017年3月20日討論決定，依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條2、第一百五十四條第一款第三項(xiàng)3，《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)民事訴訟法）的解釋》第二百零三款之規(guī)定，裁定：駁回陳xx、張xx的起訴。

二、爭(zhēng)議要點(diǎn)

最高人民法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于陳xx、張xx與麗湖公司之間的法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定，究竟是成立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借貸關(guān)系。主要是從四個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判斷。第一，對(duì)于自然人來(lái)說(shuō)，一次性購(gòu)買(mǎi)226套房屋進(jìn)行使用或者投資都不屬于通常情況下發(fā)生的情形;第二，陳xx對(duì)于房屋最終的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與商品房買(mǎi)賣(mài)的交易中讓利的幅度并不太吻合，其自認(rèn)房屋單價(jià)為1800元/平方米是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)出售價(jià)格的一半，比較符合民間借貸中將擔(dān)保的房屋低價(jià)出售的特點(diǎn);第三，對(duì)于居間費(fèi)用的支付方式更符合民間借貸中給付利息的特點(diǎn)。相對(duì)于陳xx一次性支付購(gòu)房款，而居間人李xx的居間服務(wù)費(fèi)卻是按月支付的，法院認(rèn)為這種方式不符合常理;第四，回購(gòu)合同中的約定與房屋買(mǎi)賣(mài)合同中出買(mǎi)方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不一致。回購(gòu)合同約定即使在購(gòu)房人全額支付了購(gòu)房款，仍然可以通過(guò)回購(gòu)的方式將房屋取回而不是交付房屋并辦理過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，卻與為預(yù)售商品房提供借款擔(dān)保時(shí)采取的保有回購(gòu)權(quán)的方式相一致。

三、法律分析

“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸”案件的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)通常在于對(duì)當(dāng)事人之間存在的法律關(guān)系的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。法律關(guān)系不同意味著雙方的權(quán)利、義務(wù)不同。作為兩種不同的民事法律關(guān)系，在過(guò)程中需要探究當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)的意思表示，真實(shí)意思表示是借貸否定了當(dāng)事人之間關(guān)于買(mǎi)賣(mài)的意思表示的真實(shí)性。從“朱俊芳案” [1]、“嘉美案” [2]、“吳俊妮案”[3]，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的認(rèn)定經(jīng)歷了認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效、認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同因違反流押禁止規(guī)定而無(wú)效以及認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同的通謀虛偽表示無(wú)效。在《中華人民共和鬼合同法》第一百三十條的規(guī)定條下，“如果房屋并沒(méi)有實(shí)際交付，但是購(gòu)房者對(duì)于房屋的交付來(lái)講更關(guān)注《回購(gòu)協(xié)議》的相關(guān)內(nèi)容上，則更能夠證明這種關(guān)系為借貸。”[4]這一裁判思路在“張桌瑋與重慶怡豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司買(mǎi)賣(mài)糾紛案” [5]中也體現(xiàn)出來(lái)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條規(guī)定，其訂立合同的目的或者意思表示要符合買(mǎi)賣(mài)合同的表征。4但在房屋沒(méi)有開(kāi)發(fā)完成的情況下，陳xx、張xx一次性全額支付購(gòu)房款，麗湖公司沒(méi)有為其開(kāi)具相關(guān)發(fā)票，同時(shí)房屋也沒(méi)有實(shí)際交付，這些方面都沒(méi)有準(zhǔn)確推論出是具有買(mǎi)賣(mài)合同的效果[6]。

案件中，雖然對(duì)于案涉226份商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行了備案登記，這是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定5，進(jìn)行備案登記在一定程度上可以起到防止二重買(mǎi)賣(mài)的反欺詐功能，會(huì)在程序上對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行限制。但是備案登記并不具備實(shí)體法意義上的實(shí)體權(quán)利，僅作為房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的一種行政管理行為[7]。判斷法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關(guān)合同情況、約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及履行等雙方交易的事實(shí)并結(jié)合各自主張的法律關(guān)系[8]特征進(jìn)行綜合審查判斷。但是案件中當(dāng)事人之間沒(méi)有訂立書(shū)面的借貸合同是否可以阻卻對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定抑或是造成其他影響[9]。經(jīng)上訴人陳述及法院查明，對(duì)于當(dāng)時(shí)房屋交易的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)，合同中約定的3000/平方米是符合常理的。一方面，陳xx、張xx不能提供充分的證據(jù)來(lái)說(shuō)明約定的價(jià)格在當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售市場(chǎng)上屬于虛高。另一方面，比較可以確認(rèn)的是其自認(rèn)房屋單價(jià)為1800元/平方米是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)出售價(jià)格的一半，比較符合民間借貸中將擔(dān)保的房屋低價(jià)出售的方式。

在民間借貸中這種虛假的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的產(chǎn)生其實(shí)是放貸人為了規(guī)避或者說(shuō)是為了降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為權(quán)利的救濟(jì)提供一種保障?；谶@種因民間借貸而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約，實(shí)質(zhì)是借款人以房屋抵押借貸。也即買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保合同。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)型擔(dān)保[10]的性質(zhì)楊立新教授和董學(xué)立教授分別從“后讓與擔(dān)?！盵11]和“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)”[12]來(lái)闡釋。借款人到期還本付息，那么簽訂的書(shū)面合同就沒(méi)有了價(jià)值，若是借款人不能及時(shí)還款，那么書(shū)面合同就可以成為放貸人起訴的“最好證據(jù)”。放貸人在放貸時(shí)為防止借款人到期因故無(wú)法償還借款本息，利用借款人急需用款的心理，要求借款人與其簽訂類(lèi)似房屋買(mǎi)賣(mài)契約的書(shū)面合同作為債之履行的擔(dān)保[13]要求法院判令對(duì)方交付房屋，這時(shí)候就秉持著不還錢(qián)就拿房來(lái)抵債的態(tài)度進(jìn)而維護(hù)自己的權(quán)益。可以看出放貸人是處于強(qiáng)勢(shì)的一方，為了維護(hù)自己最大化的利益對(duì)借款人提出的要求，進(jìn)而達(dá)到防范放貸風(fēng)險(xiǎn)，不還錢(qián)就收房抵債的目的。而借款人在考慮到自己的需求下會(huì)同意對(duì)方的一些要求，比如降低價(jià)格等。但是雙方之間不會(huì)簽訂抵押借款合同，也不會(huì)辦理抵押登記。因?yàn)檫@樣房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)性便會(huì)不攻自破[14]。筆者認(rèn)為，在審理這種案件時(shí)應(yīng)當(dāng)在充分認(rèn)定證據(jù)的基礎(chǔ)上，追溯雙方簽訂合同的真實(shí)意思表示，并結(jié)合交易習(xí)慣以及被告方的抗辯主張進(jìn)行判斷。

（一）看回購(gòu)條款

在這一標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定上大抵是從交易的目的上來(lái)進(jìn)行考慮的。在真實(shí)的預(yù)售商品房交易中，一般是不會(huì)約定回購(gòu)條款的。但是在民間借貸關(guān)系中，通常為了達(dá)到救濟(jì)出借人的權(quán)利，以房屋為擔(dān)保單獨(dú)簽訂回購(gòu)協(xié)議或者在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置回購(gòu)條款。對(duì)于約定了比如出讓方于某年某月某天的時(shí)間將購(gòu)房款退還、協(xié)議作廢或者購(gòu)房人將房屋退還給出讓方的內(nèi)容則可以推論出此中情形屬于有悖常理的房屋買(mǎi)賣(mài)情形，是明顯的虛假買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。這種外表上為轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)，內(nèi)容上實(shí)為擔(dān)保債權(quán)的行為應(yīng)為有效。[15]

（二）房屋價(jià)格

在真實(shí)的商品房交易中，合同中約定的單價(jià)與實(shí)際支付的價(jià)格時(shí)吻合的，是處于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)公布的參考價(jià)格區(qū)間的。在以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系中，購(gòu)房者支付的數(shù)額與市場(chǎng)價(jià)格是不相符的。一般是會(huì)偏離合理的價(jià)格區(qū)間并且通常會(huì)低于合同中約定的購(gòu)房單價(jià)。就如同案件中陳俊峰對(duì)于房屋最終的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與商品房買(mǎi)賣(mài)的交易中讓利的幅度并不太吻合，其自認(rèn)房屋單價(jià)為1800元/平方米是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)出售價(jià)格的一半，相較之下，更符合民間借貸中將擔(dān)保的房屋低價(jià)出售的特點(diǎn)。

（三）是否已經(jīng)實(shí)際占有所購(gòu)的房屋

在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于現(xiàn)房是交付是屬于雙方意思自治的范疇;預(yù)售房在經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收可以交付時(shí)，一般來(lái)說(shuō)，不管是付清全款或者是分期按揭，購(gòu)房這對(duì)于房屋都屬于占有的狀態(tài)。如果雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約后出讓方約定在交房期限內(nèi)將房屋及房產(chǎn)證及時(shí)交付給受讓方。在78號(hào)判決中，一審法院認(rèn)為涉案的房屋為現(xiàn)房，是具備了交付的條件的。但是雙方卻約定在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后的4個(gè)月才交付是不合常理的。最高法在二審否認(rèn)了這一觀(guān)點(diǎn)。在名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸的關(guān)系中，房屋一般是不會(huì)施救交付，但是會(huì)作為一種擔(dān)保的手段被要求辦理備案手續(xù)或者是預(yù)告登記。

（四）雙方資金往來(lái)及居間者的費(fèi)用結(jié)算方式

在真實(shí)的商品房交易中，資金一般情況下應(yīng)當(dāng)是單向流動(dòng)的。購(gòu)房者支付價(jià)款之后資金的往就不再進(jìn)行了。但是在民間借貸中是不同的，它是雙向的，并且與借貸中定期支付利息的交易習(xí)慣是相似的。對(duì)于案件中開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者分兩次進(jìn)行匯款的行為，一審法院與最高法的判斷標(biāo)準(zhǔn)是不同的。一審法院認(rèn)為這種行為是不符合交易習(xí)慣，所以用借貸關(guān)系更能夠說(shuō)明該行為的合理性。但是最高法是依據(jù)證據(jù)力規(guī)則來(lái)進(jìn)行闡釋的。同時(shí)，案件中比較棘手的點(diǎn)在于雙方都沒(méi)有充分的合同依據(jù)與其他的證據(jù)可以相佐證，所以無(wú)法用證據(jù)來(lái)推翻當(dāng)事人之間法律關(guān)系的成立。

（五）在交易習(xí)慣的基礎(chǔ)上正確適用證據(jù)規(guī)則

由于本案雙方對(duì)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同外觀(guān)表現(xiàn)的法律關(guān)系是否與雙方真實(shí)意思表示一致存在爭(zhēng)議，故本案需基于在案證據(jù)能夠證明的雙方簽訂的相關(guān)合同情況、約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及履行等雙方交易的事實(shí)并結(jié)合各自主張的法律關(guān)系天特征進(jìn)行綜合審查判斷，認(rèn)定雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思及雙方之間的法律關(guān)系性質(zhì)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谄邨l以及《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于交易習(xí)慣[16]的相關(guān)解釋?zhuān)砻鹘灰琢?xí)慣是對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行完善和補(bǔ)充，在沒(méi)有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)[17]以加強(qiáng)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定性。在78號(hào)判決中，一審法院對(duì)于事人之間存在的一系列不符合房屋買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣認(rèn)定雙方之間所簽的商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際上是借貸法律關(guān)系的內(nèi)容，原則上來(lái)講，在不是基于特定法政策的考量或者有充分的證據(jù)來(lái)證實(shí)當(dāng)事人的實(shí)際履行行為的情形下，應(yīng)當(dāng)按照有利于書(shū)面證據(jù)的多代表的法律關(guān)系成立的方向進(jìn)行判定。而二審在認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于書(shū)面證據(jù)和原始證據(jù)，具有更高的證明力。在沒(méi)有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映[18]本案中，在購(gòu)房者完成初步舉證責(zé)任，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供提供其他證據(jù)，是依據(jù)證據(jù)原則和高度蓋然性來(lái)認(rèn)定雙方之間的法律關(guān)系的。

綜上，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛案件中，實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)存在真實(shí)意思的借貸關(guān)系來(lái)掩蓋虛假的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系[19]，即“名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸”。在這種民間借貸基礎(chǔ)上簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約，其本質(zhì)上是用房屋來(lái)作為抵押[20]。放貸人為了維護(hù)自身的利益會(huì)在價(jià)格、合同簽訂上盡可能的防范放貸的風(fēng)險(xiǎn)，并通常會(huì)提出貸方交付房屋等的要求。追溯當(dāng)事人之間簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思表示對(duì)于認(rèn)定真實(shí)的購(gòu)房目的是至關(guān)重要的。所以應(yīng)當(dāng)在充分認(rèn)定證據(jù)的基礎(chǔ)上，并結(jié)合交易習(xí)慣以及被告方的抗辯主張進(jìn)行判斷，這對(duì)于厘清當(dāng)事人是通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，還是具有真實(shí)的購(gòu)房目的以及雙方之間的成立何種法律關(guān)系是至關(guān)重要的。

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[18]? 王澤鑒：《民法總則》，北京大學(xué)出版社2009年版。

[19]? 常澄：《“名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸擔(dān)?！钡男Яρ芯俊穂D]，華東政法大學(xué)，2016

[20]? 張偉：《買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保民間借貸合同的解釋論——以法釋?zhuān)?015）18號(hào)第24條為中心》，《法學(xué)評(píng)論》2016年第2期。

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①? 《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?/p>

②? 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條：起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;（二）有明確的被告;（三）有具體的訴訟請(qǐng)求、理由;（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

③? 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項(xiàng)：裁定適用下列范圍：（三）駁回起訴。

④? 《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。買(mǎi)受人支付房屋對(duì)價(jià)的目的在于取得房屋所有權(quán)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的基本法律特征。

⑤? 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第42條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，并將預(yù)售合同進(jìn)行登記備案。