房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的思考與實踐研究

■沈群紅

（杭州市城市土地發(fā)展有限公司）

引 言

作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的過程中，為更好的提升它的發(fā)展質(zhì)量，不斷優(yōu)化它的發(fā)展成效，應(yīng)該充分全面的做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理以及控制，依托于科學(xué)全面的經(jīng)濟評價措施，行之有效的提升房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展成效，全方位提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平以及質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價是非?？茖W(xué)的，在經(jīng)濟評價的過程中，應(yīng)該依托于科學(xué)且完善的指標。本文將以某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，探討經(jīng)濟評價的相關(guān)思考以及實踐。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的目的以及實踐意義

在社會經(jīng)濟全面快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展水平得到了極大的提升和優(yōu)化。特別是在一系列宏觀調(diào)控措施的科學(xué)引導(dǎo)以及規(guī)范下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量不斷提升，市場泡沫逐步縮小。為持續(xù)有效的推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的科學(xué)全面開展，應(yīng)該依托于系統(tǒng)全面的經(jīng)濟評價方式，充分明確經(jīng)濟評價的目的以及實踐意義，繼而更好的提升經(jīng)濟評價的整體質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實踐開展過程中，科學(xué)且高效的經(jīng)濟評價工作，具有非常重要的現(xiàn)實作用。為更好的提升經(jīng)濟評價的質(zhì)量，為行之有效的提升經(jīng)濟評價的水平，必須明確經(jīng)濟評價的目的。經(jīng)濟評價是在項目開發(fā)前期運用科學(xué)的分析方法，對預(yù)建項目進行技術(shù)經(jīng)濟論證，為項目投資決策提供依據(jù)的一種科學(xué)方法。主要著眼于微觀的財務(wù)分析，從企業(yè)的角度出發(fā)分析項目的收入和支出情況，為企業(yè)決策提供重要的依據(jù)。不同于其他的經(jīng)濟項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有建設(shè)周期長、資金需求量大、制約因素廣等諸多特點。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的籌建過程中，依托于科學(xué)且精細化的經(jīng)濟評價，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行科學(xué)全面的梳理，能夠整體優(yōu)化和提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量，同時還能夠全方位優(yōu)化它的資金投入，避免出現(xiàn)投資決策失敗等問題。與此同時，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的開展過程中，科學(xué)且高效的經(jīng)濟評價，還能夠遵循優(yōu)中選優(yōu)的原則，繼而綜合全面的篩選最優(yōu)方案，以此來科學(xué)全面的防控經(jīng)濟風(fēng)險以及財務(wù)風(fēng)險，更好保障資金安全。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的主要方法

作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，為從源頭上來管控它的風(fēng)險，為更好提升它的建設(shè)效益，科學(xué)全面梳理其存在的問題，綜合系統(tǒng)的提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體質(zhì)量，應(yīng)該充分全面的應(yīng)用經(jīng)濟評價的科學(xué)方法。經(jīng)濟評價是一項系統(tǒng)且綜合性的工作，在經(jīng)濟評價的過程中，應(yīng)該采用科學(xué)且高效的評價方法，以此來保障經(jīng)濟評價的整體成效。

2.1 靜態(tài)評價方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，經(jīng)濟評價工作是非常嚴謹且科學(xué)的。只有行之有效的做好經(jīng)濟評價工作，科學(xué)多元的提升經(jīng)濟評價的整體成效，才能夠在很大程度上保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體開展質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的過程中，可以采用靜態(tài)評價方法。靜態(tài)評價是一種科學(xué)且高效的評價方法，依托于一定的評價標準以及原則等，以此來實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的合理高效評價。采用靜態(tài)評價方法，應(yīng)該明確靜態(tài)評價工作的主要步驟。第一，通過建筑密度、容積率等規(guī)劃限制指標，分析預(yù)開發(fā)地塊能夠建設(shè)的最大建筑面積、可租售面積的比例。第二，立足于詳細且全面的調(diào)查研究工作，明確項目規(guī)劃以及設(shè)計方案，以此來從規(guī)劃設(shè)計的角度出來，研判房地產(chǎn)開發(fā)項目未來可能達成的經(jīng)濟收效。第三，依托于全面科學(xué)的市場調(diào)研以及專業(yè)調(diào)查工作等，精準研判房地產(chǎn)開發(fā)項目未來的銷售策略以及租賃價格。第四，在綜合全面進行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該合理測算以及評價土地的價格以及實際的開發(fā)成本，這些房地產(chǎn)開發(fā)項目的必要投入。實踐證明，在投入相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，只有不斷提升和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，不斷提升房地產(chǎn)的銷售以及租賃價格等，才能夠更好提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟收效。第五，計算開發(fā)項目的預(yù)期利潤率、靜態(tài)投資回收期等。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)實踐中，依托于科學(xué)且高效的經(jīng)濟評價方法，能夠綜合全面地研判房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)效益，能夠綜合全面地研判房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場收益。作為一種科學(xué)的靜態(tài)評價方法，在實踐過程中既具有一定的優(yōu)勢，也存在著相應(yīng)的不足。比如靜態(tài)評價方法的利用相對比較簡單，而且評價過程也相對比較便捷，能夠整體提升評價效率。但與此同時，這種評價方式也存在著明顯的缺點。比如在經(jīng)濟評價的過程中，采用靜態(tài)評價的方法，沒有考慮到資金的時間價值，也沒有考慮到資金可能存在的流動問題等，這必然會在某種程度上影響著評價工作的精確性。

2.2 動態(tài)評價方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，為科學(xué)全面地開展經(jīng)濟評價工作，還應(yīng)該采用動態(tài)評價的科學(xué)方式。動態(tài)評價是同靜態(tài)評價相對應(yīng)的一種較為科學(xué)的經(jīng)濟評價方式，在動態(tài)評價的實踐應(yīng)用過程中，同樣需要遵循科學(xué)的評價流程。第一，在進行經(jīng)濟評價的過程中，應(yīng)該科學(xué)編制項目的現(xiàn)金流量表。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價過程中，要科學(xué)計算凈現(xiàn)值以及內(nèi)部收益率。第三，在采用這一評價方式時，還應(yīng)該科學(xué)計算動態(tài)投資回收期等相關(guān)指標等。實踐證明，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價過程中，作為一種科學(xué)且高效的經(jīng)濟評價方式，在采用動態(tài)評價方式的過程中，必須充分全面地依托于科學(xué)的評價程序，只有這樣才能夠行之有效地提升經(jīng)濟評價工作的整體成效與水平，也才能夠更好保障經(jīng)濟評價工作的整體成效。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，動態(tài)評價方法具有非常突出的應(yīng)用優(yōu)勢。在采用動態(tài)評價方法的過程中，它能夠較為全面系統(tǒng)地反映現(xiàn)金的流量，而且還能夠在很大程度上提升經(jīng)濟評價工作的整體質(zhì)量以及整體水平。但與此同時，在采用該評價方式的過程中，也或多或少存在著一定的問題。比如在成本估算的過程中，可能存在著相應(yīng)的費用攀升問題，或者在成本估算的過程中，存在著較多的影響制約因素等，這些都會對經(jīng)濟評價工作產(chǎn)生直接的影響，也容易增加評價工作的整體風(fēng)險。實踐證明，在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的過程中，應(yīng)該充分全面地把握靜態(tài)評價方法以及動態(tài)評價方法的異同，將靜態(tài)評價方法運用投資規(guī)模較小的房地產(chǎn)項目中，將動態(tài)評價方法運用到投資規(guī)模較大的房地產(chǎn)項目中。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的動靜結(jié)合應(yīng)用實踐

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的過程中，為更好提升它的經(jīng)營發(fā)展效益，不斷優(yōu)化它的發(fā)展質(zhì)量，應(yīng)該充分全面做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟評價工作是一項系統(tǒng)且綜合性的工作，為更好提升經(jīng)濟評價工作的整體成效，為不斷優(yōu)化經(jīng)濟評價的整體水平，應(yīng)該科學(xué)全面地應(yīng)用動態(tài)評價以及靜態(tài)評價相結(jié)合的科學(xué)方式，以此來在很大程度上優(yōu)化經(jīng)濟評價的整體水平。

3.1 項目概括

本項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周圍地勢平坦，交通便利，距離火車站、汽車站等較近，未來具有非常大的升值空間，再加上政府部門在周圍規(guī)劃了大學(xué)新城。在該項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，其規(guī)劃設(shè)計的要求如下：規(guī)劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。設(shè)計方案規(guī)劃容積率為1，總建筑面積38.41萬m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機動車停車泊位666個。

3.2 動態(tài)評價方法的運用

在該項目的開展過程中，為更好提升評價工作的整體成效，不斷優(yōu)化評價工作的整體水平，應(yīng)該結(jié)合項目自身的特點，科學(xué)高效應(yīng)用動態(tài)評價的方法。在進行動態(tài)評價的過程中，要科學(xué)篩選相應(yīng)的評價指標，通過科學(xué)且精準的分析以及研判等，綜合高效地提升動態(tài)評價工作的整體成效與質(zhì)量。在該項目的動態(tài)評價過程中，主要選取財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等指標進行科學(xué)高效的分析。通過這些指標的科學(xué)計算，能夠在很大程度上提升動態(tài)評價工作的整體成效，也才能夠行之有效地實現(xiàn)方案的科學(xué)優(yōu)選。比如在動態(tài)評價的應(yīng)用過程中，依托于這些科學(xué)的計算工作，能夠在很大程度上確定財務(wù)方案的經(jīng)濟性以及整體優(yōu)化程度，繼而研判房地產(chǎn)開發(fā)項目是否值得投資，是否值得建設(shè)。特別是在財務(wù)內(nèi)部收益率的計算過程中，在進行所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率，可以采用試算法來計算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。依托于精細化的計算方式，能夠精準有效研判它的收益率是否符合規(guī)范。只有在整體保障收益率的基礎(chǔ)上，才可以進行投資建設(shè)。否則，盲目進行投資建設(shè)，很容易造成投資失敗。

3.3 靜態(tài)評價方法的運用

在該項目的開展過程中，依托于科學(xué)且精細化的動態(tài)評價方式，能夠整體研判以及精準把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)效益，能夠科學(xué)全面地研判房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益。鑒于該房地產(chǎn)開發(fā)項目為大型綜合性的項目，在進行經(jīng)濟評價的過程中，應(yīng)該巧妙科學(xué)應(yīng)用動態(tài)評價方法。實踐證明，動態(tài)經(jīng)濟評價方法能夠以精細化的計算以及高效化的數(shù)據(jù)整合等，充分全面提升評價工作的整體水平，繼而為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供關(guān)鍵性的決策依據(jù)。但在動態(tài)評價方式應(yīng)用的同時，還必須同步采用靜態(tài)評價方法。在該項目的靜態(tài)評價過程中，應(yīng)該依托于詳細全面的數(shù)據(jù)分析以及調(diào)查研究工作，應(yīng)該依托于高效全面的數(shù)據(jù)整合等，建立在全方位的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，整體提升靜態(tài)評價工作的水平。該項目區(qū)具有較大的升值空間，且周圍學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施等相對便利，生態(tài)環(huán)境也比較優(yōu)良，在后期的銷售過程中，具有較大的發(fā)展空間。依托于靜態(tài)評價方法，綜合高效提升評價工作的整體水平，繼而確保該項目持續(xù)科學(xué)地開展，充分全面地提升該項目的整體建設(shè)水平。

結(jié) 論

在國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的支柱性行業(yè)。為更好推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)以及開展，應(yīng)該充分全面做好經(jīng)濟評價工作。經(jīng)濟評價是系統(tǒng)且嚴謹?shù)?，在?jīng)濟評價的過程中要綜合利用靜態(tài)評價方法以及動態(tài)評價方法相結(jié)合的科學(xué)方式，以此來行之有效地提升評價工作的整體水平與質(zhì)量。