全過程造價(jià)管理對(duì)房地產(chǎn)成本控制的措施研究

■ 張 璐 馮錦通

（1.西安歐亞學(xué)院；2.中鐵十二局集團(tuán)第四工程有限公司）

1 引 言

自1998年我國(guó)進(jìn)行住房制度改革以來，伴隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)性高速增長(zhǎng)。毫無疑問，房地產(chǎn)市場(chǎng)地繁榮與我國(guó)快速地工業(yè)化、城鎮(zhèn)化緊密相關(guān)，并且也反映出了我國(guó)日新月異地發(fā)展成果。然而，房地產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)張和房地產(chǎn)價(jià)格的快速拉升顯著地?cái)D占了國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域的資金，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡；國(guó)家也在近幾年出臺(tái)了相關(guān)政策，宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)上漲，房企也日益重視成本管理，那么如何做好房地產(chǎn)成本管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化呢？首先要考慮項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本的合理縮減和管理，從而提升資金利用率。

2 全過程工程造價(jià)管理

考慮項(xiàng)目全過程成本的合理縮減和管理，不得不提到近幾年逐漸興起的全過程工程咨詢行業(yè)，全過程工程咨詢是實(shí)現(xiàn)全過程工程項(xiàng)目管理的一種組織形式，不是制度、不是模式，而是隨著不同的需求方和項(xiàng)目，伴隨地域性差異以及文化特異性，以多種形式存在。但其核心是對(duì)傳統(tǒng)的建筑咨詢服務(wù)進(jìn)行組織變革、流程再造，以實(shí)現(xiàn)全過程工程咨詢組織融合、管理協(xié)同、技術(shù)集成的內(nèi)涵。

對(duì)于全過程工程造價(jià)管理來說，首先要關(guān)注全壽命期費(fèi)用管理體系，工程全壽命期費(fèi)用是由前期策劃費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、拆除處理費(fèi)用共同組成，全過程造價(jià)主要工作內(nèi)容有估算及概預(yù)算、物的標(biāo)底、變更、施工圖預(yù)算和結(jié)算等，覆蓋項(xiàng)目各個(gè)階段。在設(shè)計(jì)成本管理的重點(diǎn)是進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，并且選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。實(shí)施階段重點(diǎn)是制定合理的管理資金計(jì)劃，準(zhǔn)確把控工程計(jì)量支付，進(jìn)行高質(zhì)量的招采策劃，嚴(yán)格控制過程變更、簽證及索賠，嚴(yán)密把控招標(biāo)清單及合理的控制價(jià)，嚴(yán)格把關(guān)結(jié)算審核工作。在竣工驗(yàn)收的收尾階段，要編制項(xiàng)目收尾計(jì)劃，提出有關(guān)竣工管理要求，理順、終結(jié)所涉及的對(duì)外關(guān)系，執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，最后清算合同雙方的債權(quán)債務(wù)。造價(jià)管理服務(wù)于項(xiàng)目整個(gè)過程中，均需要緊密的與全過程工程咨詢的其他團(tuán)隊(duì)相聯(lián)系。

3 全過程體系下對(duì)房地產(chǎn)成本控制的措施

3.1 前期策劃階段的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建設(shè)項(xiàng)目決策階段需要重點(diǎn)解決“該不該建、在哪建、建什么、建多大、何時(shí)建、如何實(shí)施、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、誰來運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)生什么社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益等”重大問題，所確定的項(xiàng)目目標(biāo)，是工程項(xiàng)目擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益和正確戰(zhàn)略方向的關(guān)鍵，此階段成本控制主要是體現(xiàn)在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。

該階段的成本管控要求造價(jià)管理人員詳細(xì)掌握并了解相關(guān)政策法規(guī)的約束條件及建設(shè)單位的投資意圖，掌握工作實(shí)際情況，通過對(duì)類似項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)的對(duì)標(biāo)研究，根據(jù)市場(chǎng)行情及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算工程單價(jià)，做出準(zhǔn)確度較高的估算。但要注意，保留一定的浮動(dòng)區(qū)間，使其真正有效發(fā)揮控制工程項(xiàng)目總投資的作用。

投資估算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。因此，在編制投資估算時(shí)應(yīng)符合實(shí)事求是、科學(xué)合理的原則、合理利用資源，效益最高的原則、適度前瞻性的原則。

3.2 設(shè)計(jì)投資階段的成本控制

作出投資決策后，房地產(chǎn)企業(yè)就要對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)管理。在建設(shè)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)中，設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段是決定建筑產(chǎn)品價(jià)值的孵化點(diǎn)，因此這一階段造價(jià)管理重要性不言而喻。因此，控制工程造價(jià)的思想在這一階段剛開始的時(shí)候就應(yīng)該保證選擇恰當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和合理的功能。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策、規(guī)范等，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要包括工程勘察和工程設(shè)計(jì)兩個(gè)主要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)階段造價(jià)管控工作內(nèi)容包括編審工程概算和施工圖預(yù)算、對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選和優(yōu)化建議、協(xié)助限額設(shè)計(jì)。

限額設(shè)計(jì)可以在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，多提幾套可比選方案?；陧?xiàng)目全過程、全生命周期，充分考慮工程造價(jià)的影響因素，對(duì)方案進(jìn)行比較、優(yōu)化設(shè)計(jì)；專業(yè)咨詢工程師（造價(jià)）要及時(shí)進(jìn)行造價(jià)評(píng)估和編審，在設(shè)計(jì)過程中協(xié)助專業(yè)咨詢工程師（設(shè)計(jì)）進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，從而到達(dá)有效管控項(xiàng)目工程造價(jià)的目的。

3.3 招采階段的成本控制

招標(biāo)采購(gòu)階段成本管控作為建設(shè)項(xiàng)目全過程投資管控的重要組成部分，是工程投資事前控制的主要手段，不僅為施工階段和工程竣工結(jié)算階段的投資管控奠定了基礎(chǔ)，而且對(duì)于提升建設(shè)項(xiàng)目投資管理水平和投資控制效果具有十分重要的意義。

招投標(biāo)階段，是在前期階段形成的咨詢成果（如可行性研究報(bào)告、業(yè)主需求書、相關(guān)專項(xiàng)研究報(bào)告、不同深度的勘察設(shè)計(jì)文件（含技術(shù)要求）、造價(jià)文件等）基礎(chǔ)上進(jìn)行招標(biāo)策劃。也是確定合同價(jià)款的一個(gè)重要階段，它通過施工圖實(shí)際算量，已經(jīng)比較接近工程的實(shí)際造價(jià)，已經(jīng)能初步體現(xiàn)建筑成品，對(duì)后期工程工結(jié)算有著直接的影響。

這一階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是實(shí)現(xiàn)其建設(shè)目標(biāo)的準(zhǔn)備階段，該階段確定的承包人是將前期階段的咨詢服務(wù)成果建成優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品的實(shí)施者。做好招標(biāo)策劃、工程量清單編制、招標(biāo)控制價(jià)編制是招投標(biāo)階段的成本控制的要點(diǎn)，這一階段成本管理人員須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定的程序和內(nèi)容，規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)組織項(xiàng)目造價(jià)管理。

3.4 施工實(shí)施階段的成本控制

為實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可委托全過程工程咨詢機(jī)構(gòu)在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段通過組織協(xié)調(diào)、合同管理等手段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理。在該階段，企業(yè)依據(jù)合同有效控制并優(yōu)化質(zhì)量、進(jìn)度、成本，是建設(shè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段是根據(jù)前期設(shè)計(jì)、發(fā)承包階段所確定下來的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)要求、招投標(biāo)文件、施工合同的約定以及其他規(guī)定對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督與管理。項(xiàng)目建造階段的成本管理主要體現(xiàn)在制定有效的資金使用計(jì)劃，對(duì)過程中各項(xiàng)款項(xiàng)按期支付，對(duì)工程中存在的變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行管理，另外是涉及一些索賠費(fèi)用的管控。

3.5 竣工驗(yàn)收階段的成本控制

這一階段是施工全過程的最后一道程序，對(duì)于項(xiàng)目管理者來說是最后一項(xiàng)工作。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，它是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志，也是全面考核效益、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目使用或者投產(chǎn)的根本前提。這一階段，房企要把控做好驗(yàn)收、以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)后期正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行鋪墊，核算工程總成本。

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要做好全過程成本的合理縮減和管理，關(guān)注全壽命期費(fèi)用管理體系，已達(dá)到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化，提升資金利用率。