中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理對策分析

■郝海霞

（山西鑫盛聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

引 言

改革開放以來，數(shù)十年快速發(fā)展促使我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量呈指數(shù)級增長，僅上市企業(yè)便突破一百三十家，可謂最具活力的行業(yè)之一。然而，近年來外部諸多因素的劇烈變動(dòng)正在讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。尤其是對不少中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，越來越多不確定因素已經(jīng)嚴(yán)重影響到企業(yè)資金、資源等各種要素的籌措與使用，以至于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患頻現(xiàn)，迫切需要企業(yè)加快優(yōu)化管理手段以應(yīng)對日益嚴(yán)峻環(huán)境挑戰(zhàn)。

1 中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)

1.1 資金風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)活動(dòng)是與資金直接相關(guān)的企業(yè)活動(dòng)，因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的表現(xiàn)之一就是資金風(fēng)險(xiǎn)。比如融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目歷來是資金占用巨大、費(fèi)用消耗多的典型代表，因此房地產(chǎn)企業(yè)都需要籌措充足的資金才能滿足事前勘測設(shè)計(jì)，事中開工建設(shè)，事后銷售回籠等眾多環(huán)節(jié)的現(xiàn)實(shí)需求。而傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)融資往往只有銀行貸款一種形式。雖然銀行貸款能夠在更大程度上滿足企業(yè)在資金數(shù)量上的需要，然而高昂的利息支出也是眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的負(fù)擔(dān)。加之單一的銀行貸款式融資極易造成企業(yè)陷入高負(fù)債經(jīng)營的不良狀態(tài)，這是許多中小房地產(chǎn)企業(yè)最難以應(yīng)對的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。

又如回籠風(fēng)險(xiǎn)，也就是收回資金過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)收回資金需要通過銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)。然而房地產(chǎn)除了最基本的使用功能，其實(shí)還具有一定的投資功能。而一些購買者的目的恰恰是用于投資而非使用。這種基于投資乃至投機(jī)的行為也是潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其是在越來越嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為的時(shí)代背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)遭遇投機(jī)行為而引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是威脅企業(yè)生存發(fā)展的又一重要因素。

1.2 管理風(fēng)險(xiǎn)

除了最顯性的資金風(fēng)險(xiǎn)，管理活動(dòng)中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣是中小房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻需要防范的陷阱。比如預(yù)算管理不到位。雖然時(shí)下各種規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)早已開始普遍施行預(yù)算管理模式，然而預(yù)算管理到位與否卻是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患程度的核心因素。不少中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理長期處于粗放模式，預(yù)算方案細(xì)化不足，執(zhí)行過程中盲區(qū)和空白點(diǎn)不斷，更有部分工作人員對于預(yù)算方案缺乏重視、敷衍了事。各種因素共同作用之下，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理有形無實(shí)，工程超支情況屢見不鮮。而由管理活動(dòng)漏洞引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對隱性且分散但又隨時(shí)隨地存在，這其實(shí)是許多中小房地產(chǎn)企業(yè)因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不力而引發(fā)生存危機(jī)的重點(diǎn)所在。

又如分配管理不當(dāng)引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在利益分配過程中往往涉及到自身盈余和其他投資方收益的比例分配問題，極易出現(xiàn)分配不當(dāng)引發(fā)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。倘若企業(yè)向其他投資方派發(fā)的收益比例過大，則企業(yè)自身可能因?yàn)橛嗖蛔阍斐煞e累不足，進(jìn)而對企業(yè)未來發(fā)展形成不良影響；反之，若企業(yè)自身盈余較多而其他投資方獲利更為有限，則可能因此損害企業(yè)形象或挫傷其他投資方的積極性，這同樣不利于企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。

由此可見，雖然中小房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一定程度上不及資金風(fēng)險(xiǎn)典型或顯著，然而管理活動(dòng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程的特點(diǎn)決定了這些更加隱性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)會(huì)在更大程度上觸及企業(yè)的生存紅線，是企業(yè)需要更加關(guān)注和重視的環(huán)節(jié)。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要成因

2.1 不穩(wěn)定市場環(huán)境的負(fù)面影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目是相對漫長的不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)工程，越是長期的項(xiàng)目建設(shè)越容易受到各種環(huán)境因素制約。尤其是在世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境長期萎靡不振的宏觀背景下，經(jīng)濟(jì)下行壓力始終如影隨行，給國內(nèi)各行各業(yè)都造成不同程度負(fù)面影響。而國家政策近年來保持了對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控態(tài)勢，尤其強(qiáng)調(diào)“房住不炒”核心戰(zhàn)略，以及各地地方政府先后出臺(tái)針對房地產(chǎn)市場的限貸、限購政策及倡導(dǎo)以租替購等。一系列環(huán)境因素的變化都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)關(guān)聯(lián)影響。尤其是對實(shí)力相對薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，環(huán)境因素的變化更會(huì)對企業(yè)生存發(fā)展形成牽一發(fā)動(dòng)全身的連帶效應(yīng)。最主要是市場環(huán)境中金融體系還不完善，很多中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到融資條件，很難通過證券市場融資，只能通過單一的銀行貸款，貸款難度增加，這些都無疑對對中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)關(guān)鍵要素形成不容忽視的決定性影響，以至于左右企業(yè)的生存發(fā)展。

2.2 資本結(jié)構(gòu)性失衡

前面已經(jīng)提到，國內(nèi)眾多房地產(chǎn)企業(yè)多年來延續(xù)著相對單一的融資渠道和方式，對銀行貸款依賴度極高。高負(fù)債是不少中小房地產(chǎn)企業(yè)維持生存的常態(tài)化模式。然而，負(fù)債率居高不下本身就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的標(biāo)志之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)近年來負(fù)債率保持連續(xù)增長態(tài)勢，其中2016年更超過78%，較前一年增長率超過1.2%，顯示企業(yè)負(fù)債經(jīng)營已到觸目驚心的程度。負(fù)債率攀升代表企業(yè)未來償還債務(wù)的壓力與日俱增，也意味著企業(yè)融資成本居高不下。倘若企業(yè)以如此高的負(fù)債投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)貸款利率向不利于企業(yè)的方向變動(dòng)，則企業(yè)成本相應(yīng)產(chǎn)生變化或難以達(dá)成收益目標(biāo)，繼而進(jìn)一步增加企業(yè)資金壓力，這個(gè)過程可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理優(yōu)化路徑

3.1 轉(zhuǎn)變觀念，科學(xué)定位，提高認(rèn)識(shí)

思想觀念左右行為模式。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)之所以在近年來屢屢遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，除了本身在資金、資源等客觀要素層面存在先天不足的問題，更重要的原因則是管理理念陳舊落后，無法緊緊跟隨時(shí)代、行業(yè)、市場的快速變化。尤其是這些企業(yè)在管理思想上局限于傳統(tǒng)模式無所突破，未能充分認(rèn)識(shí)到向管理要效益的重要性和緊迫性，因而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患始終存在卻難有根本性超越。故，新時(shí)期中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化管理活動(dòng)的重要前提就是轉(zhuǎn)變觀念，科學(xué)定位，提高認(rèn)識(shí)。即，在外部環(huán)境持續(xù)不利的整體環(huán)境下，只有苦練內(nèi)功，通過大幅提高管理品質(zhì)降低資金成本、避免浪費(fèi)、激發(fā)員工內(nèi)生動(dòng)力、挖掘現(xiàn)有人、財(cái)、物的價(jià)值成長空間。

尤其重要的是，企業(yè)決策層、管理者需要時(shí)刻保持對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的清醒認(rèn)知。這就需要提高自身認(rèn)知水平，樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，充分考慮影響財(cái)務(wù)決策的各種因素，盡量采用定量計(jì)算和定性分析的方法運(yùn)用科學(xué)的決策模型進(jìn)行決策，投資于可行性研究方案，進(jìn)而把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)。

3.2 拓展融資渠道，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的高度依賴決定了其必須尋找最佳平衡資本架構(gòu)的模式才能防止顧此失彼、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，拓展融資渠道，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)極其重要。

傳統(tǒng)模式下單一化的銀行貸款造成企業(yè)負(fù)債率過高，間接融資比重過大且付息壓力過重，加之償貸期限較短，對中小企業(yè)而言更易形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一情況下，可從下面方式降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)利率上升時(shí)，可以運(yùn)用遠(yuǎn)期利率協(xié)定處理利率風(fēng)險(xiǎn)，也可以利用土地抵押貸款，以增加資金，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿，利用杠桿效益抵消財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的消極影響。

此外，更加積極地吸納其他資金投入、與股權(quán)私募基金公司合作等也是可以考慮和嘗試的方法。通過打造更加多元化的資本結(jié)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以將傳統(tǒng)模式下過多、過重、集中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)分散、轉(zhuǎn)移、化解，才能有助于企業(yè)在越來越嚴(yán)峻的環(huán)境壓力下拓寬資金渠道，健康持續(xù)發(fā)展。而這也是新形勢下企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理對策優(yōu)化之路。

3.3 執(zhí)行全面預(yù)算管理，落實(shí)責(zé)任制

現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)化進(jìn)程中，全面預(yù)算管理是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最行之有效的策略。全面推行預(yù)算管理，落實(shí)責(zé)任制是在中小房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)現(xiàn)人人擔(dān)責(zé)、個(gè)個(gè)盡力的最佳舉措。也就是說，要將企業(yè)控制生產(chǎn)成本、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)分解落實(shí)到每個(gè)生產(chǎn)崗位和責(zé)任人，使其績效收益與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制之間建立起關(guān)聯(lián)關(guān)系。

只有執(zhí)行全面預(yù)算管理，堅(jiān)持無預(yù)算不執(zhí)行，企業(yè)才能始終保持資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)活動(dòng)按照預(yù)期方案推進(jìn)，才能避免非必要成本與費(fèi)用的產(chǎn)生。而只有全員共同參與到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的整體行動(dòng)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)針對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理才能實(shí)現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際且名副其實(shí)。

4 結(jié) 語

中小房地產(chǎn)企業(yè)之所以更加容易遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，除了自身財(cái)力、實(shí)力等客觀因素相對薄弱外，也緣于長期存在的管理形式粗放、管理思想陳舊的主觀制約。因此，新形勢下中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能僅僅依賴技術(shù)性手段等的局部調(diào)整，更需要從管理理念的戰(zhàn)略性高度全面突破傳統(tǒng)模式的束縛。中小房地產(chǎn)企業(yè)需要通過提高管理水平，向管理要效益。這不僅需要企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新投融資策略與渠道，也需要著眼于技術(shù)、人才的挖潛革新，激發(fā)組織成員的內(nèi)生動(dòng)力。這不僅是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，也是通過踐行科學(xué)發(fā)展觀實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的重要措施，更是新時(shí)期推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。