盤活農(nóng)村閑置宅基地的策略研究

文| 胡 勇

改革開放以來，農(nóng)民收入出現(xiàn)了明顯的提升，進而農(nóng)村開始涌現(xiàn)接連不斷的建房高潮。不過因為大部分地區(qū)在建房中匱乏合理的布置以及安排，超標房等情況普遍存在。另一方面因為大量農(nóng)民進城務工，使得農(nóng)宅閑置，也造成了土地資源的較大浪費，在一定程度上給農(nóng)村土地管理以及新農(nóng)村建設帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。所以分析農(nóng)村宅基地問題具有非常重要的現(xiàn)實價值。

中國農(nóng)村閑置宅基地的現(xiàn)狀和因素

首先就是建房無序，規(guī)劃落后。農(nóng)村很多村莊建設都缺乏嚴格的規(guī)劃指導，另外因為長時間宅基地的無償使用，農(nóng)民住宅低水平反復建設，農(nóng)村土地利用較為粗放單一。因而農(nóng)村宅基地的平均容積率也偏低，農(nóng)村宅基地也嚴重超標，其總體的運用率相對偏低。同時村莊規(guī)模盲目擴張，按照村莊外延不斷擴展，并沒有產(chǎn)生集中布局的形態(tài)。其分散的布局使較多的土地出現(xiàn)浪費，土地的集約化偏差。另外政府重新規(guī)劃，但是忽視舊村改造，農(nóng)民建新不拆舊，村莊整理難度偏大，閑置地和空置房屋數(shù)量遞增，大量的土地資源出現(xiàn)浪費。

其次就是宅基地制度設計存在不足，《土地管理法》中就已提出“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。集體建設用地只有被國家征收后，才可進行流轉(zhuǎn)。具體來看，房產(chǎn)以及農(nóng)村房屋等都屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民可進行處置。譬如出租以及進行抵押；而宅基地的所有權(quán)歸于集體，農(nóng)民擁有使用權(quán)，另外只可進行建造房屋，嚴禁自行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房屋以及宅基地相互很難協(xié)調(diào)，無法實現(xiàn)房屋使用價值以及交換價值的完成。房屋以及宅基地的不可分割性，使宅基地使用權(quán)很難進行變現(xiàn)，因此無法得到有效保障，宅基地只可進行閑置浪費。還有就是生活水平顯著提高的農(nóng)民，選擇在城區(qū)購置房屋，成為城市居民，其農(nóng)村宅基地無法進行公開合法地轉(zhuǎn)讓，處在閑置狀態(tài)，從某種程度而言，也使土地資源出現(xiàn)浪費。

再次就是傳統(tǒng)思想不同程度存在。個別公職人員在城里上班，城里居住。但有著較為濃厚的家鄉(xiāng)情結(jié)，更有“落葉歸根”的愿望，按照現(xiàn)行規(guī)定：公職人員繼承農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)后，只能維修加固，不能重建。但是個別公職人員又不愿意放棄農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)，也造成了土地資源浪費。

盤活農(nóng)村閑置宅基地的措施

首先科學制定規(guī)劃，并嚴格按照鎮(zhèn)村規(guī)劃實施，不斷盤活農(nóng)村閑置宅基地。在目前法律嚴格標準下，利用合理有效的方法，嚴格落實鎮(zhèn)村規(guī)劃，實施“強村并組”的村莊整合機制，科學盤活農(nóng)村閑置宅基地，同時更加積極遞增城市建設用地同農(nóng)村宅基地縮減存在關(guān)聯(lián)性的手段，以其取得相應的資金和政策措施。具體來看，首先村鎮(zhèn)規(guī)劃制定的注意問題，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地運用總體規(guī)劃以及村鎮(zhèn)規(guī)劃，其必須嚴格把控宅基地標準，科學規(guī)劃功能區(qū)，這也是管理農(nóng)村宅基地的重要前提。所以科學嚴格制定，且執(zhí)行村鎮(zhèn)規(guī)劃，全面發(fā)揮規(guī)劃的引導以及控制效果，科學盤活農(nóng)村閑置宅基地。

因此從以下方面入手，制定系統(tǒng)的不同規(guī)劃，譬如土地利用總體規(guī)劃，以及不同類型控制性詳細規(guī)劃等，全面體現(xiàn)出規(guī)劃的引導以及控制效果；在制定規(guī)劃時，不僅需充分的考慮不同類型大比例尺規(guī)劃，且考慮不同類似的小比例尺規(guī)劃，進而讓規(guī)劃落實到實處，最后就是將傳統(tǒng)的村級行政界限進行摒棄，實施“強村并組”的機制。

其次就是健全農(nóng)村宅基地管理機制，有效盤活農(nóng)村閑置宅基地，實施農(nóng)村宅基地有償使用機制以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)機制，且積極配合制定村務公開等相關(guān)機制，更加有效的盤活農(nóng)村閑置宅基地。具體講，第一就是構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)機制，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，假如只是明確其歸屬，那么其財產(chǎn)的價值無法實現(xiàn)有效發(fā)揮。當能夠進行宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)時，資源才會流向有效的利用主體，進而完成資源的有效配置，所以構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)機制，可從整體上有效的盤活農(nóng)村閑置宅基地。第二就是構(gòu)建農(nóng)村宅基地有償使用機制，其目的在于遞增閑置宅基地的保有成本，一旦保有宅基地的邊際收益低于邊際成本時，農(nóng)民就可自動退出多余占據(jù)的宅基地，進而利用市場方法處理農(nóng)村閑置宅基地。第三就是制定村務公開機制，強化村集體的財務管理，因為村集體所收取了宅基地有償使用費等相關(guān)費用，所以必須要強化對村集體財務收支的監(jiān)督管理，譬如依據(jù)財務收支兩條線的準則，實施?？顚Ｓ茫糜诖迩f規(guī)劃以及村莊基礎設施建設等不同方面，造福百姓。第四就是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益的分配方法，對宅基地流轉(zhuǎn)收益進行科學分配，通常按照幾種情況實施差異化處理，譬如已繳納宅基地有償使用費的住宅，這就是指宅基地流轉(zhuǎn)收益歸宅基地使用權(quán)人。還有就是沒有繳納宅基地有償使用費的住宅，可參考馬克思的地租理論分配宅基地流轉(zhuǎn)收益，其主要是為了更加快速的實現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)人能夠獲取級差地租I以及級差地租II等。

結(jié)語

總而言之，本文主要將我國農(nóng)村宅基地閑置問題作為核心，研究農(nóng)村閑置宅基地現(xiàn)狀和相關(guān)因素，提出了有針對性的盤活中國農(nóng)村宅基地閑置的方法。通過遠期實施農(nóng)村宅基地有償使用機制以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)機制，更加有效的盤活農(nóng)村閑置宅基地。