白宇

（昌圖縣自然資源保護(hù)事務(wù)服務(wù)中心，遼寧鐵嶺 112500）

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的不斷深入貫徹實(shí)施，遼寧省昌圖縣的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記工作也逐步走向規(guī)范，廣大農(nóng)民對于“不動產(chǎn)登記”制度也逐漸理解與支持，秩序明顯好轉(zhuǎn)。但是由于村莊建設(shè)用地粗放與城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展極不協(xié)調(diào)，原有農(nóng)村宅基地用地管理上、農(nóng)村房屋所有權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)上都存管理粗放問題，同時(shí)登記職能分散，由住建和國土部門按部門法規(guī)、規(guī)章各自進(jìn)行管理和登記，缺少登記資料的共享和業(yè)務(wù)的互通，宅基地超占、土地未批先建、批少占多，房地用途不統(tǒng)一、一宅多房等問題仍普遍存在，且至今缺少農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋登記方面問題明確的法律和法規(guī)。農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作擺脫困境步入規(guī)范化管理，已成為當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。

一、基本情況及工作原則

1.基本情況

昌圖縣于2016年11月全縣范圍內(nèi)全面開展不動產(chǎn)登記工作。全縣下轄36個(gè)鎮(zhèn)場、區(qū)域面積4217平方公里，下轄425個(gè)行政村、農(nóng)業(yè)人口近24萬戶，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記工作強(qiáng)度大、任務(wù)重。

2.工作原則

開展農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作，使不動產(chǎn)登記工作更加便民、利民，在工作應(yīng)嚴(yán)格遵循三項(xiàng)原則。

一是堅(jiān)持服務(wù)為民。把維護(hù)群眾權(quán)益作為不動產(chǎn)登記的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，把群眾的需求作為改進(jìn)工作的第一追求，不斷優(yōu)化服務(wù)，增強(qiáng)人民群眾獲得感。

二是堅(jiān)持問題導(dǎo)向。以解決群眾“辦證難”問題為抓手，全方位，多角度，完善政策制度，有效解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。

三是堅(jiān)持政府主導(dǎo)。增強(qiáng)屬地化管理，充分發(fā)揮鎮(zhèn)、村主體協(xié)調(diào)作用，實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)籌推動、部門協(xié)同聯(lián)動、窗口積極主動的良好互動。雖然我縣在推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中做了大量的基礎(chǔ)性工作，取得了階段性成效，但由于目前關(guān)于農(nóng)村宅基地管理和房屋所有權(quán)登記方面的法律法規(guī)條款有限，相關(guān)法律在實(shí)際工作中缺乏可操作性，登記中面臨的一些復(fù)雜情況和遺留問題一時(shí)還難以妥善處理。

二、存在的突出問題及解決建議

通過三年來深入的不動產(chǎn)登記工作和經(jīng)驗(yàn)，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記工作中遇到的各類遺留突出問題進(jìn)行了分類理順，共十個(gè)方面、十三個(gè)問題，結(jié)合《物權(quán)法》《土地管理法》《不動產(chǎn)登記辦法》，提出解決建議。

1.宅基地上的一幢多間房屋將部分賣出，此種方式是否可以取得宅基地使用權(quán)（轉(zhuǎn)移、分割登記），分割后的宅基地使用權(quán)面積應(yīng)如何確認(rèn)

建議：一是房屋所有權(quán)證書登記權(quán)利人為本村村民、宅基地轉(zhuǎn)移分割后，買賣方符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)，可以辦理宅基地及房屋所有權(quán)（分割）轉(zhuǎn)移登記，由權(quán)利申請人委托具有土地登記代理資質(zhì)的不動產(chǎn)測繪隊(duì)伍，根據(jù)權(quán)利申請人實(shí)地指界、四鄰簽字確認(rèn)權(quán)屬界線無爭議，宅基地使用權(quán)公示無異議后，依據(jù)不動產(chǎn)測繪報(bào)告、權(quán)籍調(diào)查成果、公示成果辦理不動產(chǎn)登記。二是房屋所有權(quán)證書登記權(quán)利人為非本村村民，買方為本村村民、符合宅基地使用權(quán)取得標(biāo)準(zhǔn)的，可以辦理部分房屋轉(zhuǎn)移，在賣方轉(zhuǎn)移分割后的不動產(chǎn)權(quán)證書中對賣方宅基地使用面積進(jìn)行標(biāo)注，“該權(quán)利人在不動產(chǎn)登記職能整合前取得房屋所有權(quán)證書，為非本村村民，該不動產(chǎn)權(quán)證書系原房屋部分轉(zhuǎn)移后換發(fā)”。

2.一處宅基地內(nèi)多個(gè)房屋，未分戶情況下，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題

建議：戶籍管理辦法規(guī)定申請人在取得房屋所有權(quán)證后方可分戶，而宅基地管理政策要求先分戶后分證?，F(xiàn)為解決群眾“辦事難”問題，從便民、利民的角度出發(fā)，申請人持經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核確認(rèn)、村委會出具符合分戶條件的情況說明及相關(guān)轉(zhuǎn)移登記要件（房屋面積在45平方米及以上方可分戶），到不動產(chǎn)登記中心先行辦理不動產(chǎn)權(quán)證書后，由權(quán)利人持不動產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件（加蓋不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)專用章）到公安機(jī)關(guān)辦理分戶，權(quán)利人持分戶后的戶口本到不動產(chǎn)登記中心領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書。

3.不動產(chǎn)登記職能整合前一個(gè)權(quán)利人已取得多個(gè)房屋所有權(quán)證書的轉(zhuǎn)移登記及補(bǔ)換證問題

（1）轉(zhuǎn)移登記問題

建議：對于已取得房屋所有權(quán)證書的多個(gè)房屋在宅基地審批標(biāo)準(zhǔn)位置內(nèi)的（20米 ×15米），房屋可以全部或部分轉(zhuǎn)移給符合宅基地使用權(quán)取得標(biāo)準(zhǔn)的本村村民，辦理轉(zhuǎn)移登記。房屋超出宅基地審批位置、面積的不予登記，部分超出宅基地審批位置、面積的房屋相應(yīng)核減房屋登記面積。以上房屋轉(zhuǎn)移登記所涉及不動產(chǎn)測量成果由權(quán)利人自行提供。

（2）補(bǔ)換證問題

建議：一是權(quán)利人為本村村民、符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的，僅對公示宅基地標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)（300平方米或原土地使用證登記面積）的房屋所有權(quán)證書辦理不動產(chǎn)登記補(bǔ)換證業(yè)務(wù)，宅基地使用權(quán)范圍外的房屋僅對原房屋檔案進(jìn)行備案，待房屋賣給符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的本村村民時(shí)，依據(jù)房屋登記檔案辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。二是權(quán)利人為非本村村民的，不符合現(xiàn)行《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、不予辦理不動產(chǎn)登記補(bǔ)換證業(yè)務(wù)，僅對原房屋登記檔案進(jìn)行備案，待房屋賣給符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的本村村民時(shí)，依據(jù)房屋登記檔案辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。

4.不動產(chǎn)登記職能整合前已發(fā)放房屋所有權(quán)證書的房屋在二調(diào)數(shù)據(jù)庫中顯示占農(nóng)用地問題

建議：不動產(chǎn)登記職能整合前已發(fā)放房屋所有權(quán)證書的房屋在二調(diào)數(shù)據(jù)庫中顯示占用農(nóng)用地，由權(quán)利人到所在轄區(qū)土地管理部門辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

5.在不動產(chǎn)登記實(shí)施前，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、企事業(yè)單位集資在集體建設(shè)用地或宅基地上建設(shè)的住宅樓、并已發(fā)放房屋所有權(quán)證書辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題

建議：依照“尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、保障權(quán)益”的原則，對該類住宅樓，首先集資單位或房屋所有權(quán)人申請土地確權(quán)，如確認(rèn)土地權(quán)屬性質(zhì)為集體土地，申請人在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，該房屋僅能賣給符合取得宅基地標(biāo)準(zhǔn)的本村村民、房屋用途為住宅，土地使用權(quán)類型為共有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)面積為樓房基底面積；如確認(rèn)土地權(quán)屬性質(zhì)為國有土地使用權(quán)，權(quán)利人按照政府要求，補(bǔ)繳土地出讓金后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，土地使用權(quán)面積為樓房基底面積。

6.在不動產(chǎn)登記實(shí)施前，已發(fā)放的房屋所有權(quán)證登記檔案丟失問題

建議：按照屬地管轄原則，由各鎮(zhèn)政府城建（村鎮(zhèn)建設(shè)）部門及權(quán)利人出具《具結(jié)書》對房屋所有權(quán)證書的真實(shí)有效性認(rèn)定后，以《房屋權(quán)屬來源審核審定表》（鎮(zhèn)長、分管鎮(zhèn)長簽字）替代原房屋登記檔案后，辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

7.經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村級組織出售的集體建設(shè)用地上房屋已取得（住宅用途）房屋所有權(quán)證書辦理不動產(chǎn)登記問題。

建議：一是房屋所有權(quán)為本村村民，符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的（一戶一宅），其土地使用權(quán)性質(zhì)按宅基地確認(rèn)，宅基地面積按房屋基底面積確認(rèn)；房屋所有權(quán)人為本村村民擁有多處房屋的，僅確認(rèn)宅基地標(biāo)準(zhǔn)使用權(quán)范圍內(nèi)房屋，其他房屋僅備案不登記，待其出售給符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的本村村民時(shí)，依據(jù)原房屋所有權(quán)證書及登記檔案，直接辦理本村村民辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。二是房屋所有權(quán)人為非本村村民的，原登記房屋僅備案不辦理不動產(chǎn)的換、補(bǔ)證、更正登記等業(yè)務(wù)，待其出售給符合宅基地取得標(biāo)準(zhǔn)的本村村民時(shí)，依據(jù)原房屋所有權(quán)證書及登記檔案，直接辦理本村村民辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

此類房屋翻擴(kuò)改建后需在原房屋宅基地基底面積（300平方米）內(nèi)或宅基地（20米 ×15米）標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行，其他情況需重新進(jìn)行宅基地使用權(quán)審批。

8.戶口本戶主、房產(chǎn)證和宅基地土地使用證不是同一權(quán)利人主體問題

建議：公安機(jī)關(guān)出具戶籍證明，調(diào)查該宅基地、房屋獲得時(shí)間、方式等情況，經(jīng)村民代表大會同意并公示后，按房產(chǎn)證登記產(chǎn)權(quán)人和規(guī)定宅基地面積登記發(fā)證。

9.戶主無房證，但有“遼寧省村鎮(zhèn)建設(shè)施工許可證”。可否作為權(quán)源材料問題

建議：調(diào)查戶主如何取得“遼寧省村鎮(zhèn)建設(shè)施工許可證”（是否有批準(zhǔn)手續(xù)等），調(diào)查宅基地取得時(shí)間、方式，如批準(zhǔn)文件齊全則登記發(fā)證；如不全，則重新認(rèn)定其合法性，并經(jīng)村民代表大會同意并公示后按規(guī)定登記發(fā)證。

10.戶主為五保戶，無房產(chǎn)證和宅基地證，房屋由本人出資建設(shè)問題

建議：調(diào)查宅基地使用現(xiàn)狀，如宅基地仍由該戶主（五保戶）使用，可由村民代表大會同意并公示后登記發(fā)證。