●胡 波

在《研究馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)回歸勞動(dòng)價(jià)值理論在市場經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位》[經(jīng)濟(jì)師2019 第5 期]一文探討之后，我們應(yīng)該如何看待當(dāng)前部分房價(jià)過高的問題呢？房價(jià)一直都是人們關(guān)注的問題。有人希望漲、有人盼望降、有人炒房得利、有人住房背債、有人出租掙錢、有人租房花去大半薪酬、有人用供求矛盾解釋、有人預(yù)測分析房價(jià)走勢、有人說房地產(chǎn)行業(yè)是暴利、有人說房地產(chǎn)行業(yè)需要救市、有人說房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)、有人說房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)……。市場化后房價(jià)到底怎么啦呢？下面我們還是從勞動(dòng)價(jià)值的視角來探討當(dāng)前的房價(jià)問題：

一、簡要回顧我國房價(jià)伴隨改革開放的變化歷程

我國住房在上世紀(jì)80年代前是單位分配住房，由于多種原因不少人長期得不到分配住房，也有個(gè)別人多占住房，總體是存在房子短缺的矛盾。為解決住房短缺的矛盾使人們能夠有房住、住好房，上世紀(jì)80年代開始允許私人建房、私人買房，當(dāng)時(shí)有的單位為職工集資建房。從1988年到1997年出現(xiàn)了單位以成本價(jià)的49%或100%的產(chǎn)權(quán)賣給職工，這一時(shí)期開始了住房市場化，同時(shí)出現(xiàn)了三種不同的房價(jià)——即商品住房（2000 元/m2，大城市上海房價(jià)有超過4000 元/m2）、經(jīng)濟(jì)適用住房、成本福利住房，其中經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格（某些城市1200——1460 元/m2）低于商品住房而又高于福利住房價(jià)格。直到1998年后開始了公房改革——即原單位分配給職工的住房以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)于職工（某些城市845 元/m2），同時(shí)單位不再為職工建房，今后新建住房一律由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售，從此標(biāo)志著我國完全走向了市場化的商品住房時(shí)代。住房市場化的發(fā)展對改善人們的居住條件起到了積極的作用，但同時(shí)也帶來了部分城市房價(jià)過快上漲的負(fù)面問題，房價(jià)由原來每平米的幾百元、1000 元左右上漲到幾千元、幾萬元、十幾萬元……。據(jù)網(wǎng)上安客居信息2019年最高房價(jià)的是北京平均58072 元/m2（北京大約年平均工資92402 元、月工資7700.17元），房價(jià)最低的是黑龍江鶴崗市平均1948 元/m2（平均月工資5910 元）。

二、對新建商品房的粗略地簡單地價(jià)值分析

我國目前城市高層住房（不含房內(nèi)裝修）建筑成本大約1800 元～2000 元/m2，低層的造價(jià)要低些，大城市造價(jià)高于小城市，北京高層住宅造價(jià)大約在2200 元/m2左右（這里面已包含了直接創(chuàng)造價(jià)值的建筑包工隊(duì)的利潤）。全國房地產(chǎn)行業(yè)年平均工資70428 元（北京大約120000 元左右）。下面不妨就以房價(jià)最高的北京為例來大概計(jì)算分析一下住房的實(shí)際價(jià)值：

根據(jù)商品價(jià)值計(jì)算公式f(s)f(x)f(t)——參考《厘清商品價(jià)值的計(jì)算問題正確理解勞動(dòng)價(jià)值理論》[經(jīng)濟(jì)師2020 第1 期]。一年按330 天、每天8 小時(shí)計(jì)算，北京地產(chǎn)行業(yè)平均小時(shí)工資是120000÷330÷8≈45.5（元/小時(shí)）；f (t)＝2200 元÷45.5 元/小時(shí)≈48.4 小時(shí)；北京某房售價(jià)130000 元/m2,買地、建筑、配套等總成本68800 元/m2，則f(x)＝130000÷68800×45.5≈85.97（元/小時(shí)）;暫且取f(s)系數(shù)為1。那么北京地產(chǎn)商（相當(dāng)于二手經(jīng)營商而不是商品房的直接生產(chǎn)者）的商品房的真實(shí)價(jià)值應(yīng)該是：f(x)f(t)＝85.97×48.4=4160.948(元/m2)。假如不考慮土地費(fèi)用的因素或不實(shí)行競價(jià)拍賣土地，北京房地產(chǎn)開發(fā)商以4160.948 元/m2出售商品房減去成本2200 元/m2元所獲取利潤或剩余價(jià)值應(yīng)該是1960.948 元/m2。

結(jié)合現(xiàn)實(shí)的社會狀態(tài)，實(shí)行住宅用地先競價(jià)拍賣給地產(chǎn)開發(fā)商，然后再由開發(fā)商建設(shè)和銷售住房。北京某塊土地拍賣樓面價(jià)高達(dá)6.66 萬元/m2,商品房預(yù)售10 萬元～12 萬元/m2,我們就按低的10 萬元/m2計(jì)算分析：社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝100000÷4160.948≈24.03（一般理性地控制該系數(shù)應(yīng)＜2）。地方僅土地拍賣攝取剩余價(jià)值達(dá)到樓面價(jià)6.66 萬元/m2；由于土地拍賣費(fèi)用增加了開發(fā)商品房的投資成本，地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)投資資本攝取剩余價(jià)值31800 元/m2(包含營利稅、銀行利息等在內(nèi)的毛收取)。從勞動(dòng)價(jià)值的視角來解釋，反映了房價(jià)嚴(yán)重背離其價(jià)值，市場出現(xiàn)的過度競爭和剝削的成分極高，背離價(jià)值的所有剩余價(jià)值部分都將由買房的老百姓背負(fù)。

最近幾年北京出臺了調(diào)控房價(jià)的新政策，我們看看社會狀態(tài)變化后對商品房價(jià)值的影響。比如：有兩宗位于順義區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房地塊。其中甲地塊房屋銷售限價(jià)（共有產(chǎn)權(quán)房僅有部分產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人）為2.4 萬元/m2，最終由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.79 億元競得，溢價(jià)率2%，成交樓面地價(jià)為10998 元/m2；乙地塊房屋銷售限價(jià)為2.7 萬元/m22，最終由某集團(tuán)建設(shè)發(fā)展有限公司以19.45 億元競得，溢價(jià)率18%，成交樓面地價(jià)為14654 元/m2。計(jì)算分析如下：甲地塊社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝24000÷4160.948≈5.77,土地拍賣從商品房每平方米中攝取剩余價(jià)值10998 元,地產(chǎn)商從商品房每平方米中攝取剩余價(jià)值是24000 元-10998 元-2200 元=10802 元(包含營利稅、銀行利息等在內(nèi)的毛收取)；乙地塊社會狀態(tài)系數(shù)f (s)＝27000÷4160.948≈6.49，土地拍賣從商品房每平方米中攝取剩余價(jià)值14654 元，地產(chǎn)商從商品房每平方米中攝取剩余價(jià)值是27000元-14654 元-2200 元=10146 元(包含營利稅、銀行利息等在內(nèi)的毛收取)。反映了房價(jià)調(diào)控是積極的，但房價(jià)背離價(jià)值的程度仍很高。

假定我們再設(shè)定幾種不同的社會狀態(tài)看看商品房價(jià)值又會發(fā)生什么變化呢？（1）我們假定土地不再通過拍賣，而是直接在售房時(shí)向買房人收?。贿€以北京甲地塊為例說明：如果地產(chǎn)商銷售房價(jià)是4160.948 元/m2,再加上土地費(fèi)用10998 元/m2,兩項(xiàng)合計(jì)房價(jià)＝4160.948 元/m2＋10998 元/m2=15158.948 元/m2；則社會狀態(tài)系數(shù)f(s)＝15158.948÷4160.948≈3.64（這個(gè)系數(shù)仍＞2反映剝削成分較大）；在此種社會狀態(tài)下，只有地方通過商品房銷售利用土地資源攝取剩余價(jià)值10998 元/m2, 而地產(chǎn)開發(fā)商由于省了土地拍賣投入的資本將相應(yīng)減少攝取剩余價(jià)值24000 元/m2-15158.948 元/m2＝8841.052 元/m2。（2）假定地方適度按樓面收取3000 元/m2，如果在市政統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，允許企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)為百姓集資建房，仍以2200 元的造價(jià)成本計(jì)算，則房價(jià)可降至5200 元/m2或甚至更低的價(jià)格。（3）假定社會狀態(tài)是房子交易實(shí)行使用年限折舊（越舊的房子價(jià)格越低）、以價(jià)值評估定價(jià)格、沒有投機(jī)炒作的空間、供求平衡；再假定全國平均f(x)=45、平均小時(shí)工資以30 元計(jì)算、f(s)＝1、造價(jià)成本2000 元/m2;則全國平均住房價(jià)值應(yīng)是：2000÷30×45=3000 元/m2。（4）假定國家鼓勵(lì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、城市加大生產(chǎn)力發(fā)展，社會生產(chǎn)力布局均衡全面發(fā)展，沒有出現(xiàn)大城市人口迅速增長的社會狀態(tài)，則f(s)＝1 房價(jià)不會出現(xiàn)過快上漲。（5）假定雖然出現(xiàn)了地域或城市生產(chǎn)力發(fā)展的水平及分布的疏密矛盾突出，但積極采取措施調(diào)整生產(chǎn)力發(fā)展布局，嚴(yán)控部分城市人口過快膨脹性的增長，維護(hù)有序發(fā)展經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)則約束機(jī)制保障有效，社會狀態(tài)良好，則f(s)＝1 同樣房價(jià)不會出現(xiàn)過快上漲。

三、二手房價(jià)和房租與勞動(dòng)力價(jià)值失衡問題

根據(jù)網(wǎng)上信息，北京平均房價(jià)58072 元/m2，百姓購買一套100 平米或50 平米的住房，以北京年平均工資94258 元，需要不吃不喝分別需要積累61.6年和30.8年。在北京六城區(qū)二手房價(jià)格高的要15 萬元/m2以上，普遍在6 萬元～10 萬元/m2之間，大多工薪階層是買不起的。二手房中有上世紀(jì)80、90年代和本世紀(jì)初建的房，多屬于住房改革的公房或福利房，當(dāng)年房主以1000元多不到2000 元購買產(chǎn)權(quán)，使用年限70年（現(xiàn)有40年房齡以上的）。改革住房的初衷是要人民群眾有房住、住好房。但由于地方在追逐利益的市場經(jīng)濟(jì)中開啟了土地拍賣連年上漲的閘門，開發(fā)商又以資本逐利為目的推動(dòng)了新建房價(jià)水漲船高，再加之大量的人口向生產(chǎn)力過于集中的城市轉(zhuǎn)移，從而社會為二手房價(jià)炒作投機(jī)帶來了廣闊的空間。一線城市、二線城市、三線城市的房價(jià)開始了不同程度的上漲。房子本來是用來住的，按照常理應(yīng)該在使用后有一定的折舊降值，可事實(shí)是不論新、舊一概漲價(jià)，二手房價(jià)從原始的價(jià)格翻幾番、翻十幾番、翻百番。這正是由于我們忽視了社會狀態(tài)對價(jià)值的作用，而一味地聽從供求調(diào)節(jié)的作用，才出現(xiàn)了等價(jià)交換的原則在二手房的交易市場中顯的蕩然無存，使市場中的投機(jī)、炒作、剝削達(dá)到了瘋狂。有人坐地等待漲價(jià)成為千萬元戶、也有人炒房獲取高額利益、還有一人買房全家還債。

在高房價(jià)的現(xiàn)實(shí)中，買不起房的新城市人、新上班族們、進(jìn)城務(wù)工族們都需要租房，這樣城市的房租也隨房價(jià)水漲船高了，目前北京小戶型的兩居室（一般六七十平米左右）月租金7000元—8000 元，大多年青人是合租，一間十多平米的主臥月租3000 元左右。以北京年平均工資92402 元計(jì)算，租一小套房以月租金7000 元計(jì)算一年要付84000 元，占北京平均工資的90.9%;即便以合租月租3000 元計(jì)算一年要付36000 元，占北京平均工資的38.96%。

四、部分城市房價(jià)過高的根本原因及對策

由以上新建商品住房粗略簡單的價(jià)值分析，我們會發(fā)現(xiàn)房價(jià)過高的最主要、最直接因素之一，是不斷上漲的非勞動(dòng)創(chuàng)造性生產(chǎn)資料的土地拍賣資本（商品生產(chǎn)中只有勞動(dòng)力和勞動(dòng)生產(chǎn)的資料的消耗才參加創(chuàng)造價(jià)值，）大量地進(jìn)入到房子商品中，人為的加大了房子商品的成本，推動(dòng)了房價(jià)過快、過高的漲價(jià)。雖然市場供求矛盾屬于社會狀態(tài)中諸多因素之一可以影響價(jià)格，供求矛盾僅是影響漲價(jià)的一種現(xiàn)象而不是本質(zhì)，我們不能用供求現(xiàn)象來解釋現(xiàn)實(shí)生活中房價(jià)過高嚴(yán)重背離其價(jià)值的本質(zhì)問題。新建房價(jià)過高的根本原因是人為地違背價(jià)值規(guī)律的等價(jià)交換原則，其實(shí)質(zhì)是復(fù)雜市場環(huán)境出現(xiàn)了過度競爭的、剝削的社會狀態(tài)問題。房子商品同樣需要遵循價(jià)值規(guī)律的等價(jià)交換原則，房子商品本身并不是什么高科技的復(fù)雜生產(chǎn)，生產(chǎn)環(huán)境也沒有煤礦井下環(huán)境復(fù)雜惡劣，房子商品的價(jià)格沒有任何理由過高地背離價(jià)值。

房子持續(xù)過快上漲的三個(gè)條件：其一，市場放棄了價(jià)值約束的社會狀態(tài)——即出現(xiàn)完全放任、自由、投機(jī)、剝削、過度競爭的社會狀態(tài)為房價(jià)上漲具備了特殊的市場條件；其二，在社會生產(chǎn)力發(fā)展不普遍、不充分的環(huán)境下低生產(chǎn)力地域的人口源源不斷流入高生產(chǎn)力（或生產(chǎn)力密集的）的城市為房價(jià)上漲具備了購買需求的源條件；其三，再加之土地拍賣的地方、地產(chǎn)商、炒房投機(jī)者以逐利為目的，使大量的資本充當(dāng)和發(fā)揮了剝削的功能，為推動(dòng)房價(jià)上漲具備了動(dòng)力條件。在滿足以上三個(gè)條件時(shí)，房子從住的屬性轉(zhuǎn)變成了剝削的附屬物，部分城市房價(jià)瘋狂地上漲也就成了必然。

房價(jià)長期過快上漲到底利弊于什么呢？以勞動(dòng)價(jià)值來看利：其一，為地方收入增加了財(cái)源；其二，為開發(fā)商以及相關(guān)聯(lián)的金融業(yè)帶來了巨大資本的利益；其三，為炒房倒賣和出租房人帶來了巨大的投機(jī)利益；其四，為社會經(jīng)濟(jì)增大了GDP 的數(shù)字。以勞動(dòng)價(jià)值來看弊：其一，出現(xiàn)了一部分人剝削另一部分人的社會弊端；其二，出現(xiàn)了占用社會大量資本虛高房子成本形成了一次泡沫化的弊端；其三，出現(xiàn)了增加各行業(yè)生產(chǎn)成本費(fèi)用形成二次泡沫化的弊端；其四，出現(xiàn)影響或不利于社會經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、高質(zhì)、高速、健康發(fā)展的弊端；其五，出現(xiàn)了房價(jià)嚴(yán)重超越勞動(dòng)力價(jià)值的扭曲發(fā)展或不協(xié)調(diào)的弊端。從勞動(dòng)價(jià)值的視角來看利弊，勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值是絕對的，社會財(cái)富是靠人民勤勞、智慧、科學(xué)、奮斗的勞動(dòng)創(chuàng)造出來的而不是投機(jī)漲價(jià)創(chuàng)造出來的，更不能把高房價(jià)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

房價(jià)、房租過高是社會狀態(tài)出現(xiàn)了問題。社會狀態(tài)包括了投機(jī)、炒作、囤積居奇、供求矛盾、生產(chǎn)力的分布狀況、信息透明對稱情況、交易規(guī)則、資本運(yùn)作、稅征、政策、分配制度、社會管理、資源地理等等。房價(jià)必須遵循價(jià)值規(guī)律調(diào)控，市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的好壞關(guān)鍵是要有一個(gè)以勞動(dòng)價(jià)值理論為基礎(chǔ)的完善的規(guī)則、政策、管理機(jī)制。我們管理社會和市場經(jīng)濟(jì)秩序的一切努力目標(biāo)就是保證一個(gè)適度競爭、有效競爭、公平合理、發(fā)展共享、反對剝削的良好社會環(huán)境——即良好的社會狀態(tài)。

高房價(jià)、高房租已引起習(xí)總書記和黨中央的高度重視，并在2016年12 月14 日至16 日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確了中國樓市的發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落》。2019年7 月30 日，中共中央政治局會議召開，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。在談到房地產(chǎn)時(shí)，不僅重提“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制”，而且首次提出：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。落實(shí)好房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，就要堅(jiān)持價(jià)值規(guī)律等價(jià)交換的市場基本原則，就要以勞動(dòng)價(jià)值理論為基礎(chǔ)建立規(guī)則、規(guī)范的房子交易市場管理機(jī)制——即有一個(gè)良好的社會狀態(tài)。