文/張顏

房產(chǎn)是傳統(tǒng)中國(guó)家庭最為重視的財(cái)富之一。在我國(guó)， 個(gè)人名下的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法在不動(dòng)產(chǎn)中心登記備案，不動(dòng)產(chǎn)中心在依法履行登記職責(zé)過程中會(huì)形成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記申請(qǐng)材料等進(jìn)而收集到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的身份信息、 權(quán)屬來源、 地理位置等個(gè)人隱私。對(duì)于這些與個(gè)人及家庭都十分重要的隱私信息，法律規(guī)定除了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，其實(shí)還有其他人可以查詢獲得。

哪些人可以查詢、 復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料？

物權(quán)法第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。民法典第二百一十八條沿用此規(guī)定，只是將 “復(fù)制登記資料”更新為 “復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。那么什么樣的人屬于利害關(guān)系人，可以調(diào)取這些對(duì)于個(gè)人及家庭都十分重要且隱私的房產(chǎn)信息呢？此前，物權(quán)法并未對(duì)于利害關(guān)系人的范圍及權(quán)限進(jìn)行明確， 而在2018 年國(guó)土資源部下發(fā)的第80 號(hào)令 《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》 （以下簡(jiǎn)稱 “查詢辦法”）出臺(tái)前， 司法實(shí)踐中對(duì)利害關(guān)系人的定義并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，辦案中最常見的是民事案件代理律師依據(jù)案情需要向法院申請(qǐng) “調(diào)查令”，再由律師攜帶法院開具的調(diào)查令、案件授權(quán)資料及律師執(zhí)業(yè)證明材料向不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取訴訟當(dāng)事人的房產(chǎn)信息。

在2018 年查詢辦法出臺(tái)后， 可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人的范圍被予以明確，包括對(duì)因買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)，以及因不動(dòng)產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁構(gòu)成利害關(guān)系的利害關(guān)系人及有買賣、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)意向，或者擬就不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等，但不能提供利害關(guān)系證明材料的 “準(zhǔn)利害關(guān)系人”。

可查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍

根據(jù)物權(quán)法及民法典規(guī)定， 利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。查詢辦法第二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括 （一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果； （二）不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料的使用限制

（一）法律淵源

權(quán)利義務(wù)總是相輔相成，在利害關(guān)系人范圍被明確后，民法典物權(quán)編第二百一十九條進(jìn)一步對(duì)利害關(guān)系人如何使用房產(chǎn)信息提出了禁止性規(guī)范，要求利害關(guān)系人不得公開、 非法使用權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。該規(guī)定借鑒了不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第二十八條關(guān)于 “查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”的規(guī)定。民法典將其由行政法規(guī)提升至法律層面，是本次新設(shè)的法律條款。

（二）規(guī)范意義

民法典新設(shè)本條規(guī)定，一方面是為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人信息，另一方面也表明法律不認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記信息屬于可以向社會(huì)公眾開放查詢的公開信息。民法典是人民群眾民事權(quán)利的宣言書和保障書，其總則編在民事權(quán)利一章就明確規(guī)定，自然人的個(gè)人信息受法律保護(hù)。任何組織或者個(gè)人需要獲取他人個(gè)人信息的，應(yīng)當(dāng)依法取得并確保信息安全，不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息。

（插圖/蔣輝明）

此外，我國(guó)近年的立法也在從不同角度不斷完善保護(hù)個(gè)人信息的法律規(guī)定， 如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、網(wǎng)絡(luò)安全法、全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定等，均體現(xiàn)了對(duì)自然人個(gè)人信息保護(hù)的高度重視。

◆生活案例

2013 年網(wǎng)絡(luò)上一篇曝光某縣銀行副行長(zhǎng)龔某某在北京有20 多套房產(chǎn)、 總價(jià)值近10 億元的帖子，曾讓網(wǎng)友造出 “房姐”這個(gè)熱詞。而這個(gè)帖子出現(xiàn)幾日后，公安部就成立工作組核查 “房姐”戶口問題，之后龔某某被捕，并因偽造、買賣國(guó)家機(jī)關(guān)證件罪，被判處有期徒刑3 年。從風(fēng)光無限的銀行副行長(zhǎng)到刑事犯罪人員，對(duì)于龔某某來說，只用了一年不到的時(shí)間，而這突如其來的變化最開始便是因?yàn)樗卤徊槌隽?0多套房產(chǎn)。

“房姐” 落網(wǎng)大快人心， 但這個(gè)案件中值得深思的地方是，個(gè)人房源信息是如何泄露的？是否任何個(gè)人都可以通過房主的身份信息查詢個(gè)人名下不動(dòng)產(chǎn)登記情況，從而實(shí)現(xiàn)公開的 “以人查房”？ 我們普通群眾合法的個(gè)人房產(chǎn)信息又如何才能被保護(hù)？

從實(shí)際情況來看，我國(guó)對(duì) “以人查房”一直有所管控，并非任何個(gè)人都可以查詢到他人名下不動(dòng)產(chǎn)信息。 而不動(dòng)產(chǎn)登記中心人員的內(nèi)部管理不到位，也是導(dǎo)致個(gè)人信息泄露的根源之一。民法典第二百一十九條規(guī)定的出臺(tái)規(guī)范了利害關(guān)系人對(duì)依法獲取的不動(dòng)產(chǎn)信息的使用途徑。如果個(gè)人因利害關(guān)系人不當(dāng)使用其不動(dòng)產(chǎn)登記信息造成經(jīng)濟(jì)損失的，可通過訴訟向其主張損害賠償。 ■