摘 要：近十年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)如脫韁野馬迅速飛漲，從居民需求角度來(lái)看，居住有其屋是我們一直以來(lái)追求的目標(biāo)。因此，研究城鎮(zhèn)居民住房可支付能力具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。目前，國(guó)際國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)居民住房支付能力測(cè)度提出了不同研究思路和方法，本文對(duì)這些思路和方法進(jìn)行研究綜述。

一、引言

住房是重要的民生問(wèn)題，也是一直以來(lái)持續(xù)受到不斷關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)話(huà)題。近十年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，我國(guó)各大城市房?jī)r(jià)迅速上漲，“房奴”成為如今多數(shù)“打工人”的新標(biāo)簽。雖然政府提出了一系列“房住不炒”相關(guān)政策，但收效甚微。住房支出依舊是多數(shù)家庭每月最大占比支出。居民住房支付能力一方面反映了居民現(xiàn)實(shí)生活情況，另一方面則可以在很大程度上影響流動(dòng)人口的遷移方向1，因此具備一定的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)發(fā)展和完善居民支付能力測(cè)度方法體系也有著豐富的理論意義。本文將居民住房支付能力的測(cè)度方法大致分為兩類(lèi)：即基本方法和復(fù)合方法。

二、基本方法

結(jié)合上述對(duì)住房支付能力的定義，目前住房支付能力測(cè)度主要有以下三種基本方法：

（一）比例法

比例法一般利用住房消費(fèi)支出與家庭收入之間的比例關(guān)系來(lái)對(duì)住房可支付性進(jìn)行評(píng)價(jià)，即明確了家庭應(yīng)該為住房成本投入的最大比例標(biāo)準(zhǔn)2，具體指標(biāo)反映在房?jī)r(jià)收入比、租金收入比等，是最常用的評(píng)判住房可支付能力的方法。相當(dāng)多的研究用房?jī)r(jià)收入比或租金收入比來(lái)討論居民住房的支付能力。

（二）剩余收入法

剩余收入法用收入減去非住房必要支出的差額，即剩余收入，表示住房可支付性大小，如果家庭可支配收入在支付了非住房必需品消費(fèi)后仍然能滿(mǎn)足住房支出，則認(rèn)為該家庭具有住房可支付能力。

用剩余收入法測(cè)度住房可支付能力，需要考慮非住房必要支出和住房支出兩大關(guān)鍵指標(biāo)。就關(guān)鍵指標(biāo)的確認(rèn)而言，李進(jìn)濤（2011）在計(jì)算居民最低非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用擴(kuò)展線(xiàn)性支出系統(tǒng)法（ELES），將各類(lèi)消費(fèi)品的支出看成是可支配收入的函數(shù)，運(yùn)用計(jì)量模型測(cè)算居民維持最基本生存的支出標(biāo)準(zhǔn)3。在此基礎(chǔ)之上，唐琳（2019）提出不同收入人群之間的最低非住房消費(fèi)是存在一定差異的，并用不同收入人群恩格爾系數(shù)的倒數(shù)來(lái)反映這種差異4。另有學(xué)者根據(jù)研究對(duì)象和研究目的的不同，選取不同指標(biāo)作為非住房消費(fèi)支出。施建剛（2015）用家庭全部消費(fèi)性支出與居住支出的差額來(lái)反映非住房必要支出5。Matt Padley（2019）以保障性公共住房為研究對(duì)象，用最低收入標(biāo)準(zhǔn)作為非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6。在確認(rèn)住房支出方面，夏剛（2009）將住房成本分為使用成本和貨幣成本，并論證了住房支付研究采用貨幣成本更加具備合理性。住房的貨幣成本包括住房支出和居住支出兩部分，住房支出指抵押貸款每月還貸額或每月租金支出，而居住支出指的是水、電、燃?xì)赓M(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用等7。但在實(shí)際應(yīng)用中，由于居住支出占住房成本比重較小，因此往往用住房支出作為住房成本。

（三）住房可支付性指數(shù)

在剩余收入法的基礎(chǔ)上，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提出了住房可支付性指數(shù)（HAI）這一概念，其計(jì)算公示為：

HAI=

住房可支付性指數(shù)綜合考慮了居民購(gòu)房的實(shí)際情況，即貸款形式購(gòu)房，可支付性體現(xiàn)在家庭可用于住房消費(fèi)的上限金額與每月還貸額的比值，若該比值大于或等于1，則說(shuō)明該家庭具備住房支付能力;若該比值小于1，則反之。住房可支付性指數(shù)本身也是基于剩余收入的思想，但該方法忽略了在購(gòu)房過(guò)程中的首付能力。在實(shí)際操作中，住房消費(fèi)上限比例的確定難度較大，如洪濤（2013）用收入扣除食品支出的剩余收入占總收入的比例作為住房消費(fèi)上限比例，卻忽略了教育、醫(yī)療、交通成本等因素的影響，從而高估了住房消費(fèi)上限比例8。

三、復(fù)合方法

上述基本方法均是從需求的角度對(duì)居民住房支付能力進(jìn)行分析，學(xué)者周仁（2010）將剩余收入法與不匹配性方法相結(jié)合，用特定收入群體可以支付的住宅數(shù)量比例與該群體家庭數(shù)量的比例，來(lái)反映住房市場(chǎng)供應(yīng)和特定群體需求的不匹配程度9。該方法綜合考慮了需求和供給兩個(gè)方面對(duì)住房支付能力的影響，考慮到了不同收入群體能支付的不同住宅類(lèi)型，缺點(diǎn)是僅能從宏觀角度來(lái)反映某一地區(qū)住房供應(yīng)和居民需求的匹配程度。

另有學(xué)者將比例法和剩余收入法相結(jié)合，如王雪峰（2013）將家庭在維持其認(rèn)可的最低非住房消費(fèi)支出后，所能負(fù)擔(dān)得起的市場(chǎng)最高房屋總價(jià)與其家庭可支配收入的倍數(shù)定義為住房可負(fù)擔(dān)倍數(shù)，當(dāng)住房總價(jià)和居民家庭可支配收入的比值小于住房可負(fù)擔(dān)倍數(shù)時(shí)，則說(shuō)明居民能夠負(fù)擔(dān)得起住房10。學(xué)者吳冠岑（2019）基于前景理論和VIKOR模型，構(gòu)建住房可支付性綜合評(píng)價(jià)模型，將房?jī)r(jià)收入比、租金收入比指標(biāo)和剩余收入法指標(biāo)作為綜合評(píng)價(jià)模型中的住房可支付指標(biāo)，對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市的住房可支付性進(jìn)行分析11，該模型的優(yōu)點(diǎn)在于可以比較三種不同指標(biāo)的結(jié)果差異，從而更全面地反映出各城市居民的住房可支付性，缺點(diǎn)為并未彌補(bǔ)上述三種指標(biāo)在應(yīng)用上的缺陷。

近年來(lái)，部分學(xué)者著眼于研究住房可支付能力的空間分布特征。如先基于剩余收入法測(cè)出居民住房的最大支付能力，再運(yùn)用Arc GIS軟件的空間插值和核密度估算模型，綜合考慮居民支付能力和不同區(qū)位住房實(shí)際價(jià)格，從而得出居民可支付住房的空間分布情況4。該方法可以直觀地體現(xiàn)出不同收入居民能夠負(fù)擔(dān)的起的住房區(qū)位范圍，從而為政府制定住房政策提供參考，也可以從側(cè)面反映不同收入群體居民的城市空間居住分布情況。

四、總結(jié)與展望

當(dāng)前國(guó)內(nèi)學(xué)者們對(duì)住房支付能力的定義往往基于自己的研究對(duì)象和研究目的，但總體來(lái)說(shuō)，均是從比例法或剩余收入的思想為出發(fā)點(diǎn)。就測(cè)度方法而言，比例法、剩余收入法和住房可支付性指數(shù)各有優(yōu)劣。前者更適合應(yīng)用于比較研究，從整體角度來(lái)衡量不同地區(qū)房?jī)r(jià)收入比或租金收入比的差異。而剩余收入法和住房可支付性指數(shù)的應(yīng)用面更廣，不僅適用于宏觀層面各城市不同收入人群的研究，也可用于研究具備不同社會(huì)特征居民的住房消費(fèi)偏好。就復(fù)合方法而言，學(xué)者們基于基礎(chǔ)方法，提出新的研究思路或研究角度，或?qū)⒒痉椒ㄈ诤暇幹菩碌淖》恐Ц赌芰υu(píng)價(jià)指數(shù)，但這些復(fù)合方法并沒(méi)有消除基本方法的根本缺陷，從而在一定程度上高估或低估了居民的住房支付能力。

未來(lái)對(duì)居民住房支付能力的研究，不應(yīng)僅局限在視角創(chuàng)新方面，而應(yīng)更多地從居民住房實(shí)際情況出發(fā)，探討科學(xué)合理的關(guān)鍵指標(biāo)確定方式，側(cè)重微觀視角，從而測(cè)度不同社會(huì)特征人群的實(shí)際住房支付能力，以填補(bǔ)此處國(guó)內(nèi)研究的空白。

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作者簡(jiǎn)介：

蘇偉琦，女，1996.04，吉林，碩士研究生，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。

（同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院? 200092）