房地產(chǎn)業(yè)融資困境及解決對(duì)策探討

劉芳 海南椰島陽(yáng)光置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與國(guó)民生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金支持，且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期需要墊付較多資金，因此企業(yè)面對(duì)的資金壓力較大。因?yàn)閲?guó)家政策等原因，傳統(tǒng)的銀行融資方式難以滿足多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，提高經(jīng)營(yíng)效益，建立多元化融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以使企業(yè)順利發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)本身特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)額龐大，對(duì)于資金的要求較高，這就需要企業(yè)在前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中準(zhǔn)備足夠的資金。房地產(chǎn)業(yè)融資方式分為內(nèi)部融資和外部融資。

（一）內(nèi)部融資

主要含股東投入的初始資金、預(yù)售房款、留存收益部分，屬于企業(yè)自有資金。其中，預(yù)售房款指的是企業(yè)在取得預(yù)售許可證之后通過(guò)向外界預(yù)售房地產(chǎn)收回的款項(xiàng)。預(yù)售房款可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前回籠資金，能夠在一定程度上緩解企業(yè)的資金壓力。內(nèi)部融資具有低風(fēng)險(xiǎn)、低成本的特點(diǎn)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金金額巨大，僅僅依靠?jī)?nèi)部融資難以滿足其對(duì)開(kāi)發(fā)資金的需求，因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)內(nèi)外部融資結(jié)合來(lái)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（二）外部融資

外部融資方式主要為金融機(jī)構(gòu)貸款，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)信托等，是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。金融機(jī)構(gòu)貸款主要為向銀行借款，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)商業(yè)信用、抵押土地使用權(quán)或者建筑物等方式獲得資金。股權(quán)融資指的是企業(yè)股東稀釋部分原股份，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)引入合作伙伴，引入投資資金的方式獲得資金。債券融資指的是指公司依照相關(guān)規(guī)定向債權(quán)人發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券，從而獲取資金的一種融資方式，具有成本低、風(fēng)險(xiǎn)較小的特點(diǎn)，但需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一定的資質(zhì)才可發(fā)行。房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)將從機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人籌集的信托計(jì)劃資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有利率靈活，期限短的特點(diǎn)，對(duì)于資金需求較大且周期長(zhǎng)的項(xiàng)目不太適合。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資存在以下問(wèn)題：自有資金占比低，融資結(jié)構(gòu)不合理；融資渠道單一；房地產(chǎn)金融和融資監(jiān)管體系不完善。部分企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面不夠重視，預(yù)算管理形同虛設(shè)，資金管理隨意性大，導(dǎo)致融資管理不健全，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（一）自有資金占比較低

據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自有資金占建設(shè)總資金的比例大多在30%～40%之間，雖然已達(dá)到國(guó)家對(duì)于自籌資金占比35%的要求，但相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)仍然較低，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金占建設(shè)總資金比例平均達(dá)到了50%以上。自籌資金少，意味著需要使用的杠桿加大，融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資渠道單一

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中債券融資和股權(quán)融資占比較小，銀行借款是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，融資渠道單一，融資成本較高，潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是向金融機(jī)構(gòu)借款，其可以通過(guò)抵押土地使用權(quán)或者建筑物來(lái)獲取資金。由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)于信用貸款的審核要求比較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合適的抵押物則會(huì)影響融資的進(jìn)度和有效性。而我國(guó)對(duì)于企業(yè)債券等籌資方式具有嚴(yán)格的要求，部分房地產(chǎn)企業(yè)不符合債券發(fā)行條件，因此無(wú)法采取債券方式融資，增加了企業(yè)的融資壓力。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得資金，主要是通過(guò)IPO或者私募股權(quán)融資，但由于IPO上市等待期較長(zhǎng)，發(fā)行費(fèi)用較高，而私募融資資金規(guī)模較小，因此，采用此種方式進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量占比較小。

（三）政府調(diào)控及金融政策趨緊

在我國(guó)相繼出臺(tái)新“國(guó)四條”和“國(guó)十條”政策之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的融資監(jiān)管力度加大。且2017年我國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》銀監(jiān)發(fā)〔2017〕55號(hào)，規(guī)定不得違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)章，2018年《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》出臺(tái)，使房地產(chǎn)企業(yè)融資速度減慢，難度增加。2019年政府對(duì)房地產(chǎn)非標(biāo)融資收緊，嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)特別是住宅地產(chǎn)，投放和審批更加嚴(yán)格。融資環(huán)境持續(xù)趨緊，成為影響房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房企發(fā)展的重要因素。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資困境的解決建議

房地產(chǎn)企業(yè)融資管理應(yīng)市場(chǎng)化、規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)矯正盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（一）完善融資管理體系

目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)范化使其穩(wěn)定發(fā)展，亟需健全相關(guān)立法及融資政策。國(guó)家一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)體系的監(jiān)管，另一方面應(yīng)完善并增設(shè)法律，以有助于加強(qiáng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新及融資渠道多元化，從而加快推動(dòng)房地產(chǎn)融資體系的有序發(fā)展。

（二）增加自有資金投入和積累，減少外部融資比例

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，過(guò)于依賴外部融資，這不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。為改善內(nèi)部資金不足的問(wèn)題，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須不斷加強(qiáng)自身的積累。一是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以通過(guò)建設(shè)單棟樓銷售，獲取資金再投入建設(shè)的滾動(dòng)方式加快資金周轉(zhuǎn)，提升資金利用率，進(jìn)而減少對(duì)資金規(guī)模的要求。二是盤活企業(yè)現(xiàn)有閑置資產(chǎn)，將閑置設(shè)備、存貨等進(jìn)行銷售、處置，增加企業(yè)現(xiàn)金流量，減少外部融資規(guī)模。

（三）增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)效益，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)管理，改善房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，提高企業(yè)銷售能力、資金周轉(zhuǎn)能力和現(xiàn)金回收能力，加快現(xiàn)金流收回，以提高企業(yè)的資金積累。企業(yè)的各方面指標(biāo)改善有利于降低后續(xù)的融資難度，提高企業(yè)的談判能力。在獲得融資后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)足額歸還貸款，保持良好的信譽(yù)，保障企業(yè)未來(lái)順利獲得融資，形成良性循環(huán)。

另外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善管控機(jī)制。一是在預(yù)算管理中應(yīng)合理安排資金，防止現(xiàn)金出現(xiàn)過(guò)多或過(guò)少的情況，提高資金使用效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，比如根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)將企業(yè)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等現(xiàn)金指標(biāo)、企業(yè)償債能力指標(biāo)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)作為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，詳細(xì)記錄，分析查明變動(dòng)原因，并及時(shí)反饋，進(jìn)而加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（四）積極拓展融資渠道

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，追求多元化發(fā)展渠道，采取組合模式，降低風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可根據(jù)不同的地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合自身的資產(chǎn)條件采取不同融資方式。嘗試私募基金、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、融資租賃、信托、供應(yīng)鏈融資等融資模式，拓寬企業(yè)融資渠道、創(chuàng)新融資方式，確保企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)時(shí)期可以尋求不同的融資方式，組合起來(lái)以適應(yīng)不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的融資需求，降低融資成本，滿足企業(yè)資金需求。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立初期可以通過(guò)自籌資金和吸收股權(quán)投資的模式，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，增加企業(yè)整體實(shí)力并緩解企業(yè)資金壓力；在成長(zhǎng)期間，可以采用銀行貸款、企業(yè)債券、吸收風(fēng)險(xiǎn)投資基金組合的方式進(jìn)行融資；符合規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成熟穩(wěn)定期，可以采用海外投資和房地產(chǎn)信托基金融資結(jié)合的融資模式；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)衰退時(shí)期，應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況適當(dāng)縮減投資規(guī)模，吸收有實(shí)力的企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同時(shí)期采用不同融資方法的組合，能夠優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而促使企業(yè)得到健康穩(wěn)定的長(zhǎng)期發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因是多元的，既有政府調(diào)控及金融政策的原因，也有企業(yè)自身的原因，國(guó)家需要從法制政策方面加強(qiáng)完善及建設(shè)，企業(yè)也需要根據(jù)自身情況制定合理的融資模式。房地產(chǎn)作為典型的資金密集型企業(yè)，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展離不開(kāi)融資，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展以及市場(chǎng)政策趨緊的環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)自身的融資管理工作進(jìn)行分析，在了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、盈利能力、償債能力等情況下，規(guī)劃制定好合適的融資渠道和融資策略。企業(yè)在融資過(guò)程中，應(yīng)熟悉工作內(nèi)容，管理好資金，不盲目使用財(cái)務(wù)杠桿，不盲目擴(kuò)張，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況及國(guó)家融資政策在融資平臺(tái)中選擇合適的融資方式，充分利用資金，加強(qiáng)融資管理，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中注重積累資金，滾動(dòng)建設(shè)，提高資金利用效率，降低企業(yè)杠桿，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。