小貸公司房抵貸業(yè)務(wù)資金來源對比分析

張宇姍

摘 要：小額貸款公司原為政府支持“三農(nóng)”而設(shè)立，近些年來蓬勃發(fā)展，逐漸成為銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的資金補(bǔ)充，為資金不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)借款人提供相應(yīng)的資金供給，在這其中房抵貸業(yè)務(wù)是其主要業(yè)務(wù)利潤來源之一，本文為研究房抵貸業(yè)務(wù)目前主要三大資金來源及其優(yōu)劣勢比較，引出對于小額貸款融資的相關(guān)思考。

關(guān)鍵詞：小額貸款公司;融資需求;房抵貸

小額貸款模式最早源自孟加拉國，后因其良好的信貸資金業(yè)務(wù)模式協(xié)助有效地消除了農(nóng)村貧困，為周邊各國所學(xué)習(xí)和傳播，目前已在全世界范圍內(nèi)得廣泛推廣。我國自1999年起開始在農(nóng)村地區(qū)推進(jìn)小額信用貸款，2008年5月4日中國銀保監(jiān)會、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，小額貸款公司為我國經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)起到重要作用。

由于金融機(jī)構(gòu)如銀行對于貸款用款企業(yè)的嚴(yán)苛限制（包括不限于企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)、利潤等），使得大多數(shù)處于蓬勃發(fā)展期的中小企業(yè)主無法從“正式軍”銀行手中獲得資金，而中小企業(yè)主所嚴(yán)重缺乏的資金有效的從小額貸款公司得到彌補(bǔ)。在我國企業(yè)中有90%以上為中小微型企業(yè)，而這些企業(yè)所貢獻(xiàn)的經(jīng)濟(jì)總量占到60%以上，小額貸款公司因滿足中小企業(yè)資金需求而為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步助力巨大。本文主要探討小貸公司資產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)類型業(yè)務(wù)，中小企業(yè)主通過將個(gè)人房產(chǎn)抵押給小額貸款公司以獲得流動資金，文章就目前主流的三種資金來源進(jìn)行優(yōu)劣分析，并結(jié)合目前新興模式給予相關(guān)延伸啟發(fā)。

1 房抵貸業(yè)務(wù)概述

1.1 業(yè)務(wù)概要

房抵貸，全稱為個(gè)人房屋抵押貸款，是指申請人以個(gè)人名下的房屋產(chǎn)權(quán)（住房、商住兩用房）作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營用途的人民幣貸款。

最初，房抵貸業(yè)務(wù)主體是以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)，后由于銀行針對借款人資質(zhì)審核、房產(chǎn)審核要求較為嚴(yán)格（例：要求借款人年齡不超過55周歲，要求房產(chǎn)房齡低于30年等），同時(shí)存在流程長、時(shí)間長等劣勢，后起國家倡導(dǎo)為“三農(nóng)”服務(wù)而興起的小額貸款公司逐漸成為房抵貸業(yè)務(wù)的另一“業(yè)務(wù)大戶”，與銀行的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求不同，小額貸款公司對于客戶資質(zhì)的審核更為寬松，同時(shí)針對房產(chǎn)的房齡、地理位置等要求較低，最重要的是面對急需資金的客戶，小貸公司以高額服務(wù)費(fèi)為交換充分滿足了此類人群短平快的資金需求，從而補(bǔ)充銀行等金融機(jī)構(gòu)無法覆蓋的客戶群體。

1.2 業(yè)務(wù)流程

小額貸款公司房抵貸業(yè)務(wù)主要分為以下幾個(gè)流程：獲客—初審—下戶—終審—公證—進(jìn)抵—放款。業(yè)務(wù)前期通過渠道拓客，渠道反饋客戶基本信息（身份證、戶口本、結(jié)婚證、房本、征信）由小貸公司風(fēng)控端進(jìn)行初篩，篩選合格后與客戶預(yù)約進(jìn)行房屋現(xiàn)場拍照查看（即“下戶”），同時(shí)在現(xiàn)場/公司對借款人的借款用途及還款事項(xiàng)的詢問記錄（即“面審”），后由風(fēng)控復(fù)審將基礎(chǔ)資料、下戶資料和面審資料結(jié)合進(jìn)行審核，通過后交由風(fēng)控經(jīng)理及風(fēng)控總監(jiān)進(jìn)行終審，終審合格后預(yù)約公證處簽訂借款抵押合同并進(jìn)行公證，于房屋所在區(qū)域房管局辦理抵押手續(xù)，反饋抵押回執(zhí)單/他項(xiàng)權(quán)證后執(zhí)行放款流程。

1.3 相關(guān)參與方

渠道方：主要負(fù)責(zé)前期獲客階段。由業(yè)務(wù)經(jīng)理找到有資金需求且在業(yè)務(wù)區(qū)域具備個(gè)人符合要求房產(chǎn)的客戶，并將其資料交由小貸公司風(fēng)控進(jìn)一步審核，整個(gè)業(yè)務(wù)過程中渠道公司在后續(xù)階段處于配合小貸公司推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的角色，并協(xié)助在獲客初期對其基礎(chǔ)資質(zhì)進(jìn)行篩選，以提高其引入客戶最終成單的效率。

小額貸款公司：主要負(fù)責(zé)客戶資質(zhì)審核及后續(xù)公證、進(jìn)抵、放款流程。由渠道引入客戶后，具體的客戶資金、抵押物資質(zhì)等詳細(xì)審核由小貸公司完成，與此同時(shí)，小貸公司將符合條件的客戶引至公證處進(jìn)行合同公證，并與渠道公司、客戶約定共同時(shí)間辦理房產(chǎn)抵押，待取回公證回執(zhí)單、抵押受理單后，審核無誤進(jìn)行放款流程。整個(gè)業(yè)務(wù)流程中起到主導(dǎo)作用，是房抵貸業(yè)務(wù)的核心主體。

資金方：資金方職責(zé)由其與小額貸款公司劃分決定。部分時(shí)候資金方僅參與終審、放款流程，具體審核由小額貸款公司完成;部分時(shí)候資金方參與除獲額外的業(yè)務(wù)全流程，并起到監(jiān)督作用。在業(yè)務(wù)進(jìn)行中，起到“堅(jiān)強(qiáng)后盾”的作用，資金充足永遠(yuǎn)是客戶的第一關(guān)注點(diǎn)。

公證處及不動產(chǎn)登記中心：主要協(xié)助完成公證抵押流程。公證處公證員經(jīng)核實(shí)借款人身份、現(xiàn)場簽訂借款抵押合同并對借款人知悉借款行為進(jìn)行錄像留存，以辦理借款該項(xiàng)借款抵押合同公證并取得公證回執(zhí)，于3個(gè)工作日內(nèi)憑公正回執(zhí)取得公證書;不動產(chǎn)登記中心完成房屋抵押登記手續(xù)并取得相應(yīng)回執(zhí)，于7個(gè)工作日憑抵押回執(zhí)及本人/委托人身份證原件、委托書原件取得他項(xiàng)權(quán)證原件。在業(yè)務(wù)進(jìn)展中起到“保護(hù)傘”作用，公證書和他項(xiàng)權(quán)證充分規(guī)避了小額貸款公司面臨的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房抵貸業(yè)務(wù)主要資金來源

2.1 小額貸款公司自有資金

根據(jù)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，小額貸款公司的資金來源為股東繳納的資本金、捐贈資金，以及來自不超過資本凈額50%銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的融入資金。該部分的資金是指公司在銀行賬戶內(nèi)的現(xiàn)金，其主要是來自于股東投資和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中的未分配利潤。

2.2 銀行資金

根據(jù)規(guī)定，小額貸款公司借款上限是其自身資本凈額百分之五十。然而，大多數(shù)小貸公司向商業(yè)銀行的借款數(shù)額遠(yuǎn)低于50%的界限。究其原因是商業(yè)銀行出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對小額貸款公司的借款申請較為謹(jǐn)慎，在對于公司資質(zhì)、還款來源進(jìn)行詳細(xì)審核的同時(shí)，銀行還要求小額貸款公司進(jìn)行資產(chǎn)抵押或質(zhì)押。除此之外，小額貸款公司可以作為銀行資金的渠道方角色，進(jìn)行前期客戶引入、部分風(fēng)控審核的工作，以賺取傭金，雖較貸款利息利潤略低，但也同時(shí)規(guī)避了資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 信托資金

資金信托，即委托人在基于受托人或受托相應(yīng)機(jī)構(gòu)的信任下，將自身合法擁有的資金資產(chǎn)進(jìn)行委托，并由其進(jìn)行特定目的相應(yīng)管理行為。信托公司在整個(gè)委托融資中起到一個(gè)“中間人”的作用。信托公司以自有資金獲得小額貸款公司的信貸資產(chǎn)，在期限結(jié)束后收回投資并獲得回報(bào)的一種融資模式。信托資金雖然體量龐大，但在實(shí)際使用方面流程存在過于冗雜的情況，后續(xù)優(yōu)劣勢將詳細(xì)分析。

3 資金來源優(yōu)劣對比

3.1 自有資金

小額貸款公司的自有資金掌握在自己手中，無疑可根據(jù)市場需求自由決定其資金成本。在資金充足的市場下，資產(chǎn)緊俏可適當(dāng)調(diào)整降低貸款利率;在資產(chǎn)充裕的市場下，資金稀少則可以適當(dāng)提高貸款利率;自有資金優(yōu)勢在于其使用自由度之高，資金成本控制、不同資產(chǎn)的資金分配、時(shí)效性均可以達(dá)到保障。同時(shí)，由于自有資金可以明確審核標(biāo)準(zhǔn)，對于不被銀行嚴(yán)格征信、抵押物標(biāo)準(zhǔn)所接納的實(shí)際較為優(yōu)質(zhì)的借款人提供資金服務(wù)。

與此同時(shí)，自有資金也存在一定劣勢，最為主要的就是自有資金的額度限制。小額貸款公司的業(yè)務(wù)廣度與其資金量直接相關(guān)，導(dǎo)致注冊資本金不高的小貸公司非常注重資金時(shí)效性，對于有限的資金，時(shí)間就是金錢，一天的閑置都將損失高額的利潤;除此之外，自有資金使得整個(gè)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，從初審、復(fù)審到終審全部由小額貸款公司的風(fēng)控部門完成，針對房屋抵押貸單筆貸款金額數(shù)十上百萬的資金量，看似微不足道的一筆損失對于本資金量不充足小額貸款公司而言都是致命的，這就對小額貸款公司的風(fēng)控總監(jiān)有著極高的要求，在滿足資金使用率的基礎(chǔ)上平衡業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 銀行資金

針對上述提到了小額貸款公司房抵貸業(yè)務(wù)與銀行合作的兩種方式：其一，引入銀行資金借款作為自有資金;其二，作為銀行資金的渠道方，發(fā)揮拓客和承擔(dān)部分風(fēng)控職能。銀行資金的優(yōu)勢不分合作方式，資金量充足、成本低、穩(wěn)定性高自不必說，與銀行形成良好的合作關(guān)系對于小額貸款公司房抵貸業(yè)務(wù)的推廣也有較好的效應(yīng)，針對第二種方式的合作，小額貸款公司并非以借款形式而是渠道方的形式合作，使得商業(yè)銀行的資金提供量不受限于50%的限制，因此其業(yè)務(wù)可提供的單筆金額上限有了較高額度的突破，有助于小貸公司搶占市場份額。

業(yè)務(wù)參與方越多，也意味著限制越多，銀行資金引入劣勢主要集中在審核嚴(yán)格、流程慢的缺點(diǎn)。第一種合作方式刨除商業(yè)銀行借款低廉的資金成本外，等同于自有資金的使用不在此討論范圍內(nèi);以渠道方參與銀行資金的房抵貸業(yè)務(wù)則存在諸多限制，與自有資金、信托資金不同，銀行資金注重還款來源，對于個(gè)人借款的還款要求限制較多。要求借款企業(yè)的經(jīng)營地址及照片，同時(shí)對于借款人征信要求較為嚴(yán)格（通常為24個(gè)月內(nèi)連三累六），銀行資金通常要求公證書、他項(xiàng)權(quán)證原件取得并審核后再進(jìn)行放款流程，無形之間拖延了借款人獲得資金的時(shí)間，這對于部分時(shí)間緊急的借款客戶而言并不友好。

3.3 信托資金

信托資金更像是介于銀行資金和自有資金中的一種形式。其優(yōu)勢主要是相較于銀行資金的流程較快、資金限制低;信托資金的流程審核慢集中在前期資金落地階段，重重審核上會及信托計(jì)劃成立的緩慢過程可能高達(dá)3-6個(gè)月，一旦資金落地，業(yè)務(wù)進(jìn)展將非常迅速。流程審核上，信托存在一定的資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)，就征信要求而言介于銀行的嚴(yán)格和自有資金的寬松之間，各家信托的放款標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，市場化業(yè)務(wù)推廣較深的信托公司整體業(yè)務(wù)效率并不比自有資金慢。信托資金的主要劣勢是由于信托計(jì)劃存在時(shí)間限制，資產(chǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致資金限制成本較高。

4 結(jié)束語

綜上所述，目前主流的三種融資方式利弊明顯，自有資金好用卻有限，銀行資金充足卻限制諸多，信托資金限制少但審核繁瑣。除上述提到的三種資金來源外，小額貸款公司還可以采用私募債券、上市融資等方式獲得資金。近年來互聯(lián)網(wǎng)小貸牌照和資產(chǎn)證券化成為小額貸款業(yè)務(wù)的新機(jī)會?；ヂ?lián)網(wǎng)小額貸款近年來逐漸興起，該種新型模式突破小額貸款業(yè)務(wù)對于地區(qū)相關(guān)限制，互聯(lián)網(wǎng)小貸牌照允許相應(yīng)公司通過網(wǎng)絡(luò)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)，將進(jìn)一步推廣普惠金融;資產(chǎn)證券化則通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制打破50%的借款資金限制，不同的方式正共同促進(jìn)小額貸款公司房抵貸業(yè)務(wù)資金的擴(kuò)充，為其發(fā)展帶來愈發(fā)重要的影響。

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