李北平

摘 要 當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面進(jìn)入發(fā)展的新常態(tài)，很多行業(yè)都面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在這種大環(huán)境及大趨勢(shì)下，為了適應(yīng)市場(chǎng)以及獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)力，亟須調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)而轉(zhuǎn)型升級(jí)，以獲得更多的支持。在轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨項(xiàng)目投融資、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)，能否適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)、優(yōu)化并完善自身的管理制度，是決定房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)效果以及增強(qiáng)未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。隨著國(guó)家限購(gòu)、限貸以及稅收政策等的出臺(tái)，在供給側(cè)改革的推力下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的考驗(yàn)，發(fā)展進(jìn)入利潤(rùn)瓶頸期。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和嚴(yán)峻的政策形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)是刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程中面臨諸多挑戰(zhàn)，涉及各種因素，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防控具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。本文以Y企業(yè)為例，分析其轉(zhuǎn)型升級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，提出幾點(diǎn)相應(yīng)的防控措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型中防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供一定的參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 轉(zhuǎn)型升級(jí) 風(fēng)險(xiǎn) 策略

一、Y企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性

在國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)、限貸以及稅收政策等多種措施，并且進(jìn)行供給側(cè)改革的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨行業(yè)的“寒冬”。一些規(guī)模較小、資金實(shí)力差、管理水平低下的房地產(chǎn)企業(yè)正在逐步被淘汰，市場(chǎng)集中化進(jìn)程進(jìn)一步加快，同時(shí)政府的信貸控制政策將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源由傳統(tǒng)的依靠銀行貸款向社會(huì)資本和金融資本轉(zhuǎn)化，“銀根緊縮”對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和資金運(yùn)作能力將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)入深度調(diào)整階段后，要想早日走出困境，必須轉(zhuǎn)型升級(jí)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在結(jié)構(gòu)單一、缺乏科學(xué)性并且在企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)上有所失誤的情況。企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中無(wú)法有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)的總體戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)存在很大的不確定性。企業(yè)因此面臨很多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而使企業(yè)的利潤(rùn)持續(xù)減少，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”。未來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化走向高級(jí)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也要從過(guò)去的粗放式、初級(jí)式發(fā)展走向成熟。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多是通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠以更好的企業(yè)基礎(chǔ)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，在當(dāng)前嚴(yán)峻形勢(shì)和變革趨勢(shì)下，研究房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中的風(fēng)險(xiǎn)防控顯得更加重要。

二、Y企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)面臨政治、經(jīng)濟(jì)、法律和市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大以及房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存的大量積壓，政府根據(jù)國(guó)情出臺(tái)了供給側(cè)改革政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整存量、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源是銀行貸款，融資方式單一，融資結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)包括Y企業(yè)都有較高的資產(chǎn)負(fù)債率。國(guó)家金融政策的調(diào)控對(duì)Y企業(yè)的資金產(chǎn)生了較大的影響，例如隨著銀行貸款政策收緊，Y企業(yè)資金來(lái)源受限，這就增加了Y企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（二）政企合作溝通不暢導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)與政府合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一般投資金額大、涉及范圍廣、建設(shè)項(xiàng)目多，政府各階層利益訴求難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時(shí)，這些項(xiàng)目既涉及前期的項(xiàng)目融資、工程施工，后期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、稅收及金融等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又涉及環(huán)保、法律等社會(huì)性問(wèn)題。這就要求在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備過(guò)程及后期運(yùn)營(yíng)管理中，企業(yè)與政府及時(shí)地溝通交流、策劃和操作。其中最重要的就是政府對(duì)項(xiàng)目的支持力度、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟母鞣N規(guī)定及對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度。如果地方政府行為缺乏有效的法律制約，政府誠(chéng)信缺失將是合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)嚴(yán)重打擊投資者的信心。

（三）項(xiàng)目規(guī)劃缺乏成熟方案

近年來(lái)，我國(guó)的特色項(xiàng)目，特別是部分特色小鎮(zhèn)建設(shè)存在概念不清、質(zhì)量不高、特色不顯等問(wèn)題。國(guó)家發(fā)改委會(huì)同有關(guān)部門提出了整改措施，截至2018年12月31日，各個(gè)省份共淘汰整改419個(gè)“問(wèn)題小鎮(zhèn)”，其中包括省級(jí)特色小鎮(zhèn)70個(gè)、市級(jí)特色小鎮(zhèn)174個(gè)和政府創(chuàng)建名單外市場(chǎng)主體自行命名特色小鎮(zhèn)141個(gè)、運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)34個(gè)。特色產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入規(guī)范化建設(shè)期，如果商業(yè)模式和盈利模式缺乏特色、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、創(chuàng)意差、設(shè)計(jì)粗劣體現(xiàn)不出文化特色，則很容易被淘汰。

（四）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的風(fēng)險(xiǎn)

第一是環(huán)境保護(hù)方面。2018年1月1日，《環(huán)境保護(hù)稅法》正式實(shí)施?？梢哉f(shuō)，更加嚴(yán)格的環(huán)保政策對(duì)企業(yè)的影響是多方面的，原材料成本、運(yùn)營(yíng)成本、稅收成本、項(xiàng)目建設(shè)都將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。第二是特色項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)。特色項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期一般在20～30年，時(shí)間跨度大，漫長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)期存在各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及收益風(fēng)險(xiǎn)，這些不確定風(fēng)險(xiǎn)很容易導(dǎo)致項(xiàng)目夭折。第三是項(xiàng)目虧損。特色項(xiàng)目只有不斷獲利，才能提高企業(yè)抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能穩(wěn)固企業(yè)與政府的利益關(guān)系。如果特色項(xiàng)目缺乏有效的預(yù)算和應(yīng)急方案，新項(xiàng)目的回報(bào)不樂(lè)觀，長(zhǎng)期虧損，就會(huì)加大企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)和再融資風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)如果沒(méi)有充足的資金及時(shí)補(bǔ)充，企業(yè)就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，陷入經(jīng)營(yíng)困境。第四是公司管理因素。如果公司治理制度不完善，決策過(guò)程缺乏制衡，那么企業(yè)決策的錯(cuò)誤率就會(huì)大大增加，從而導(dǎo)致公司的資源損失殆盡。企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)，如果缺乏擁有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的人才，或者專業(yè)的管理人才不能適應(yīng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的發(fā)展情況，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力就會(huì)受到限制。

三、Y企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防控的策略建議

Y企業(yè)在由單一業(yè)務(wù)向多元化轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，面對(duì)業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)業(yè)類型多樣、財(cái)務(wù)管理方式單一等問(wèn)題，存在較大的管理困難和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，亟須探索屬于自身的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。對(duì)此，在穩(wěn)健發(fā)展核心產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展多元化道路、創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)成了Y企業(yè)的選擇。

（一）完善適合企業(yè)自身發(fā)展的戰(zhàn)略

一是要時(shí)刻把握國(guó)家政策的變化，掌握行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，這樣才能夠使企業(yè)決策與國(guó)家相關(guān)政策相統(tǒng)一，避免企業(yè)決策失誤造成重大損失。二是在順應(yīng)國(guó)家政策方針的基礎(chǔ)上進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新，完善戰(zhàn)略管理，投資和經(jīng)營(yíng)從“機(jī)會(huì)導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯?zhàn)略引領(lǐng)”，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。例如，萬(wàn)科將企業(yè)愿景從“中國(guó)最大的住宅市場(chǎng)企業(yè)”調(diào)整為“城市配套服務(wù)商”;綠城把自己的定位從“高品質(zhì)開(kāi)發(fā)商”調(diào)整為“城市理想生活綜合服務(wù)商”。三是選擇多種融資渠道，或者創(chuàng)新產(chǎn)融結(jié)合模式，化解融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得單純的房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金比較困難，政府也不會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供擔(dān)保，因此企業(yè)除了自身要有很強(qiáng)的融資能力外，還要拓寬融資渠道，以適應(yīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)所需要的資金需求。其次，企業(yè)要選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好的特色產(chǎn)業(yè)，并主動(dòng)及時(shí)向銀行或保險(xiǎn)公司推介項(xiàng)目。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)下行壓力下，銀行或保險(xiǎn)公司樂(lè)意選擇支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、優(yōu)化投融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行和保險(xiǎn)公司都能受益。

（二）采用合理的合作方式，有效分擔(dān)各方風(fēng)險(xiǎn)

特色項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素非常復(fù)雜，企業(yè)在與政府合作的過(guò)程中，應(yīng)該在對(duì)自身實(shí)力有充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，選擇合理的合作方式。由于風(fēng)險(xiǎn)比較復(fù)雜，所以識(shí)別和度量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較困難，需要在企業(yè)與政府之間合理、公平地分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，這樣才能實(shí)現(xiàn)各方利益，保證項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)，同時(shí)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。企業(yè)在與政府在訂立合同時(shí)要做到合法合規(guī)，盡量處理好每個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)尤其是政府人員變動(dòng)都要有詳細(xì)的說(shuō)明。在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)遵循下列原則：一是發(fā)揮各自控制風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。針對(duì)企業(yè)與政府應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力的不同，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)分類，發(fā)揮各自對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的控制優(yōu)勢(shì)。二是風(fēng)險(xiǎn)與收益要相互匹配，權(quán)利與義務(wù)要相互對(duì)等。高風(fēng)險(xiǎn)高收益，要保證權(quán)責(zé)一致，體現(xiàn)公平。合同中對(duì)企業(yè)與政府的權(quán)利與義務(wù)要有詳盡的規(guī)定，對(duì)合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的突發(fā)狀況，要有補(bǔ)充協(xié)議或者會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)做到有法可依、有據(jù)可查。只有明確風(fēng)險(xiǎn)與收益、權(quán)利與義務(wù)，才能使雙方聯(lián)系更緊密、關(guān)系更牢固。三是企業(yè)對(duì)自身實(shí)際情況要有清醒的認(rèn)識(shí)。企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要與自身的能力相適應(yīng)，不能為了面子置自身風(fēng)險(xiǎn)于不顧。如果企業(yè)承擔(dān)了超過(guò)自身能力上限的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)失去控制。企業(yè)主要應(yīng)承擔(dān)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等風(fēng)險(xiǎn)，而超過(guò)企業(yè)控制范圍的風(fēng)險(xiǎn)，比如地震、泥石流等不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)轉(zhuǎn)移給政府機(jī)構(gòu)或由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，逐步建立公平、有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

（三）做好項(xiàng)目可行性研究

一是要精選特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，聚力發(fā)展特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。目前各地房地產(chǎn)企業(yè)扎堆投資的現(xiàn)象比較普遍，因此在特色產(chǎn)業(yè)選擇上，要合理布局、慎重決策，要把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、突破傳統(tǒng)、深化改革、加強(qiáng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、促進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。例如可以選擇將地產(chǎn)和生活方式結(jié)合起來(lái)的特色項(xiàng)目，比如高端健康醫(yī)療、高端養(yǎng)生養(yǎng)老、高端旅游度假等主題項(xiàng)目，此類項(xiàng)目既引領(lǐng)了房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，又將地產(chǎn)與人們的生活方式結(jié)合起來(lái)，可以改變?nèi)藗兊纳罘绞?，形成了房地產(chǎn)行業(yè)的新的投資機(jī)會(huì)。Y企業(yè)的商業(yè)模式是前期以房地產(chǎn)收入回籠資金，中后期主要靠產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得收益，實(shí)現(xiàn)“旅游+產(chǎn)業(yè)”雙驅(qū)動(dòng)。因此，要深入挖掘地方文化特色，以“產(chǎn)業(yè)為先”，依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源，因地適宜地選擇發(fā)展模式。二是要重視特色項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，發(fā)揮報(bào)告的指導(dǎo)性作用?？尚行匝芯繄?bào)告的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目之前具有決定性意義的工作，通過(guò)在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面調(diào)查研究和分析比較項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資以及如何建設(shè)，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。三是要提高科學(xué)投資能力。在做好可行性分析的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注資源優(yōu)勢(shì)及地理位置優(yōu)越地段，關(guān)注項(xiàng)目本身的潛力、配套設(shè)施、環(huán)境、特色產(chǎn)業(yè)等。例如，特色產(chǎn)業(yè)建設(shè)盡量靠近大城市，依托大城市的服務(wù)設(shè)施形成資源互補(bǔ)。

（四）因地制宜、精耕細(xì)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)

一是要提出合理有效的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范措施，為后續(xù)管理工作打好基礎(chǔ)，提出企業(yè)突發(fā)環(huán)境事件應(yīng)急預(yù)案或完善的原則要求。要結(jié)合管理實(shí)際，充分挖掘本地特色文化元素，打造文化IP，找準(zhǔn)定位，在保留原有文化的基礎(chǔ)上，理清環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)思路，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的科學(xué)性、風(fēng)險(xiǎn)防控的有效性。企業(yè)應(yīng)通過(guò)更好地把握環(huán)保新政的要求和未來(lái)走向，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，因地制宜地規(guī)劃“綠色制造”的可持續(xù)發(fā)展之路。

二是特色產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要注重經(jīng)濟(jì)投入成本的測(cè)算。無(wú)論是政府投入還是市場(chǎng)貸款，都要考慮本身資源條件對(duì)資本的承納能力和償還能力，要做好經(jīng)濟(jì)方面的核算和預(yù)算。要仔細(xì)測(cè)算初期投入資金總量及投入周期，并確保能夠通過(guò)自身及融資解決資金的投入，同時(shí)還要考慮政府借用資金延期償還的風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)資金鏈不斷裂。另外，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生多項(xiàng)收益，包括特色產(chǎn)業(yè)收益、房產(chǎn)收益、工程收益和財(cái)政補(bǔ)貼收益等。短期來(lái)看，特色項(xiàng)目的盈利空間比較小，但是其是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和新風(fēng)口，開(kāi)發(fā)商要有長(zhǎng)期攻堅(jiān)的心理準(zhǔn)備，要提高資金的利用效率，保證企業(yè)的供血和造血功能，盡快實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。Y企業(yè)實(shí)施產(chǎn)業(yè)推動(dòng)旅游、旅游促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，根據(jù)項(xiàng)目所在地特點(diǎn)，在充分征求農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，政府、企業(yè)和農(nóng)民開(kāi)展分類合作：一部分由政府、企業(yè)和農(nóng)民共同建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，一部分由企業(yè)主導(dǎo)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)給企業(yè)并成為產(chǎn)業(yè)工人，政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)管。這種新型的合作關(guān)系中，資產(chǎn)權(quán)屬更明確，資產(chǎn)市場(chǎng)流通性更好，更有利于投資的保值增值、規(guī)避運(yùn)營(yíng)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

三是培養(yǎng)專業(yè)人才隊(duì)伍，預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升決策的科學(xué)性。特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期性、專業(yè)性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)，除了需要房地產(chǎn)方面的人才，還需要投融資、法律和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面的人才。因此，企業(yè)需要通過(guò)多種途徑來(lái)物色人才。首先，對(duì)現(xiàn)階段急需的專業(yè)人才，可以通過(guò)獵頭或者招聘網(wǎng)站公開(kāi)招聘。招聘到的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理人員，可以以點(diǎn)帶面、以老帶新，培養(yǎng)適合企業(yè)發(fā)展需要的人才，充實(shí)到特色產(chǎn)業(yè)中。其次，培養(yǎng)特色產(chǎn)業(yè)管理復(fù)合型領(lǐng)導(dǎo)人才。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人才除了精通房地產(chǎn)專業(yè)外，還要成為精通項(xiàng)目投融資和運(yùn)營(yíng)管理的復(fù)合型管理人才。培養(yǎng)這種領(lǐng)導(dǎo)人才，需要將其派駐到特色產(chǎn)業(yè)，提升他們的綜合管理和應(yīng)用能力。最后，企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)期間，即使是集權(quán)的家族企業(yè)，也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)培育高級(jí)管理人員，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)，這樣才能對(duì)運(yùn)營(yíng)期間的風(fēng)險(xiǎn)有更高的敏銳度，提升決策的科學(xué)性和專業(yè)性。

四、結(jié)語(yǔ)

自房地產(chǎn)市場(chǎng)化后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展也帶來(lái)了很多的問(wèn)題，比如局部地區(qū)投資過(guò)熱甚至泡沫化、大量建房閑置、結(jié)構(gòu)化矛盾突出、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比例高等。本文以Y企業(yè)為例，研究房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，希望通過(guò)以上分析，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展提供一定的理論支持。

（作者單位為銀谷控股集團(tuán)有限公司）

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