張顯安

摘 要 隨著國家經(jīng)濟改革的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從重工業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)，其成為了國家經(jīng)濟的重要增長點。但隨著資產(chǎn)重心的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加激烈，其在施工過程中生產(chǎn)周期較長、資金投入較大且資源占用較多，但是房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)資金有限，在滿足開發(fā)需求時必須利用融資手段，而在融資中往往伴隨著多種多樣的潛在風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分析可能出現(xiàn)或潛在的風(fēng)險，并針對融資風(fēng)險提出具體的解決策略，保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利開展，也保障國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的風(fēng)險，并提出風(fēng)險防控策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資風(fēng)險 防控策略

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中，融資作為不可或缺的經(jīng)營方式，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在相對短的時間內(nèi)獲得充足的可用資金，進而開展經(jīng)營項目的建設(shè)。融資方式在促進房地產(chǎn)企業(yè)順利生產(chǎn)與健康發(fā)展的同時，也會給企業(yè)帶來一定程度的風(fēng)險。融資風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在融資后，對到期債務(wù)本金未按時清償，或成本上升導(dǎo)致企業(yè)利潤被吞噬，使企業(yè)股東權(quán)益受到一定損失的情況。因此，做好融資風(fēng)險防范，可有效規(guī)避風(fēng)險帶來的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展必不可少的工作之一。防范融資風(fēng)險主要是根據(jù)融資過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險，結(jié)合房地產(chǎn)公司的實際情況，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，有效規(guī)避風(fēng)險帶來的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析

（一）較大的負債規(guī)模，容易導(dǎo)致資金鏈斷裂

開發(fā)周期長是房地產(chǎn)企業(yè)的特點，企業(yè)在項目開始之前有較大的資本投入，在項目后期逐步取回本金、獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)順利跟進項目、進行生產(chǎn)與經(jīng)營的重要條件是有充足的資金，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不具備強大的資金能力，因此，最常見的方式就是引進外源性資金，保證企業(yè)現(xiàn)有項目的順利開發(fā)與運行。但外源性資金在企業(yè)項目成本中占據(jù)比例逐步加大，則會使企業(yè)資產(chǎn)負債率提高，而過高的資產(chǎn)負債率會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不足的情況，其資金鏈就會有斷裂的可能，而還債不及時則會使企業(yè)有破產(chǎn)的風(fēng)險。高資產(chǎn)負債率可能導(dǎo)致融資成本及融資難度增加，因此金融機構(gòu)在授信時，會調(diào)查與關(guān)注企業(yè)的償還能力，而影響企業(yè)償還能力評價的則是過高的資產(chǎn)負債率。[1]

（二）單一的融資渠道，容易引發(fā)融資難的問題

目前，發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)企業(yè)往往存在大規(guī)模融資的情況，但多數(shù)企業(yè)的融資渠道過于單一，而能夠在股票市場交易及融資的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資時多采用銀行貸款的方式。房地產(chǎn)企業(yè)以銀行為融資主導(dǎo)的方式，將投資風(fēng)險全部集中在銀行身上，而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一旦出現(xiàn)問題，對銀行會造成極大的負面影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，過高的銀行貸款門檻，使其在項目經(jīng)營中也存在較大的壓力。目前，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款管理及土地儲備貸款，我國監(jiān)管政策有極為嚴格的規(guī)定。這樣的規(guī)定給流轉(zhuǎn)資金少、缺少拿地資格的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定了限制，不少企業(yè)只有通過明股實債等融資方式，降低企業(yè)自由資金比例來獲取建筑用地，才能分得房地產(chǎn)市場的“一杯羹”。而明股實債等表外業(yè)務(wù)的融資成本過高，導(dǎo)致企業(yè)實際存在的高負債率，進而使企業(yè)處在融資風(fēng)險中。

（三）企業(yè)盈利能力下降，導(dǎo)致企業(yè)成本增加

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展后能否及時且順利地獲取銷售回款是企業(yè)進行融資本息償還的基礎(chǔ)，只要及時取得銷售回款就能夠回收成本并獲得較高的利潤。但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過于迅猛，導(dǎo)致其在發(fā)展中市場占有比例不夠均衡，三四線城市購買能力有限但供給較大，使得企業(yè)去存貨速度過慢。而過慢的速度會使得經(jīng)營周期變長，進而導(dǎo)致企業(yè)成本增加，盈利能力及利潤下降。項目回款不及時使企業(yè)資金鏈過于緊張，而在長期發(fā)展下，本金及獲得的利潤無法收回，會導(dǎo)致企業(yè)處在資金短缺的境地，對其經(jīng)濟活動的開展造成阻礙，嚴重的會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控策略

（一）拓展融資渠道，增加融資手段

我國房地產(chǎn)企業(yè)與西方發(fā)達國家相比，出現(xiàn)時間較晚，在融資渠道中存在一定的問題，發(fā)展水平有限。銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式，而企業(yè)融資渠道過于單一導(dǎo)致企業(yè)對銀行的依賴度很高，進而增加了企業(yè)融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)融資風(fēng)險，應(yīng)積極拓展融資渠道，采用多種融資手段開展經(jīng)營活動。[2]房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)西方發(fā)達國家先進的融資經(jīng)驗，以國家現(xiàn)行政策為基礎(chǔ)，遵守國家法律法規(guī)，采用創(chuàng)新的融資方式開展經(jīng)營活動。例如融資租賃、信托基金及房產(chǎn)保險等方式，都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，打破銀行借貸融資的局限性。此外，可以在融資中采用多種方式的組合，以企業(yè)自身的特點及具體情況為基礎(chǔ)，在保證資產(chǎn)實力的前提下，與當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)管理方式相結(jié)合，通過不斷探索渠道，制定符合企業(yè)特點的融資方法，進而在整個項目建設(shè)的流程中保證充足的資金運轉(zhuǎn)。拓展融資渠道、增加融資手段能夠有效降低融資成本，提高企業(yè)融資風(fēng)險防控能力，促使處在新時期發(fā)展背景下的房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定且健康的發(fā)展。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在拓展相關(guān)融資渠道時，應(yīng)堅持合規(guī)合法原則，以信任為基礎(chǔ)，誠信操作，使行業(yè)口碑在社會公眾、債權(quán)人及投資者的信任中不斷提升，進而提高企業(yè)收益。房地產(chǎn)企業(yè)打造品牌形象能夠吸引更多的投資者，因此，在國家政策的干預(yù)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更高的收益，應(yīng)明確自身的定位，發(fā)揮企業(yè)品牌效應(yīng)，保證日后的可持續(xù)發(fā)展。另外，針對負債過大可能引發(fā)的風(fēng)險，應(yīng)做好相關(guān)的防范工作，例如加強資金管理、保證資金利用的合理性、盡量減少負債。尤其是涉及貸款時，應(yīng)增強貸款風(fēng)險意識，加強財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控，有效防范貸款風(fēng)險，保證企業(yè)適度負債。

（二）加強預(yù)算管理，完善企業(yè)制度

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的加強應(yīng)當(dāng)以日常預(yù)算管理缺失問題為前提，完善企業(yè)制度內(nèi)容，以項目全過程為切入點，通過在項目中發(fā)現(xiàn)問題及缺陷，逐步優(yōu)化與完善預(yù)算管理機制，為企業(yè)的融資風(fēng)險防控做好準備，提前把握人員、項目流程、業(yè)務(wù)管理等未知因素。建立全面預(yù)算管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最為重要的任務(wù)，只有貫徹落實與企業(yè)融資相關(guān)的預(yù)算管理制度，才能為企業(yè)的項目建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。以全面發(fā)展的眼光看房地產(chǎn)企業(yè)，要求在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)設(shè)預(yù)算管理氛圍，增強企業(yè)員工的預(yù)算管理意識。[3]房地產(chǎn)企業(yè)在實施內(nèi)部控制時，應(yīng)當(dāng)以科學(xué)、合理的審視方式，確保企業(yè)預(yù)算管理內(nèi)控制度的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理活動時，應(yīng)落實內(nèi)部控制監(jiān)督機制，賦予內(nèi)控部門一定的權(quán)力，使其能夠獨立且合理地使用權(quán)力。提高預(yù)算管理效率是房地產(chǎn)企業(yè)所有部門的共同職責(zé)，對預(yù)算管理的強化是實施全面預(yù)算監(jiān)控的基礎(chǔ)，應(yīng)加大防范力度，保障企業(yè)利益。在融資時，房地產(chǎn)企業(yè)要采用理性融資的方式，在成本投入時，一旦出現(xiàn)違法違規(guī)的行為，會給企業(yè)造成重大損失。因此，充分考慮項目開發(fā)規(guī)模及自身實力等客觀因素，是房地產(chǎn)企業(yè)確定融資數(shù)額的基礎(chǔ)。過大的融資數(shù)額會導(dǎo)致償還難度過高，浪費資金成本，增加企業(yè)融資風(fēng)險等問題;而過低的融資規(guī)模會阻礙企業(yè)項目建設(shè)的進展。因此，應(yīng)當(dāng)以加強預(yù)算管理、完善企業(yè)制度為先行標準，結(jié)合融資成本、企業(yè)實力及項目資金金額等因素，設(shè)定融資范圍，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的理性融資。

（三）樹立風(fēng)險意識，提高防控能力

融資風(fēng)險意識的樹立是防控風(fēng)險的重要前提，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供助力。房地產(chǎn)企業(yè)加強融資風(fēng)險意識，定期開展宣傳教育培訓(xùn)活動，向員工滲透相關(guān)風(fēng)險意識，能夠使其在工作中增強防范意識。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要向員工灌輸相關(guān)理念，還應(yīng)當(dāng)最大限度地增強其風(fēng)險防控意識，以客觀、全面、謹慎為風(fēng)險防控原則。融資風(fēng)險控制除了項目開發(fā)外，還應(yīng)當(dāng)將營銷、驗收等房產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)納入其范圍，以周期為主，在生產(chǎn)實施的環(huán)節(jié)中設(shè)置風(fēng)險防控標準，對房地產(chǎn)企業(yè)全體員工傳遞正確的風(fēng)險防控理念，使其對融資風(fēng)險及防控有清晰的認知。房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中應(yīng)當(dāng)記錄各個項目，為日后審查提供準確的依據(jù)。項目建設(shè)過程的詳細記錄能夠幫助企業(yè)在融資時有效識別風(fēng)險，改變原有信息的滯后性，使相關(guān)信息得到及時傳遞。在融資過程中，應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)一致機制的落實為主，通過責(zé)任追究，提高員工的工作效率與工作質(zhì)量。此外，有效激勵機制的設(shè)立可以為獨立考核提供相應(yīng)動機，動態(tài)管理機制的建設(shè)與健全能夠提高企業(yè)對融資風(fēng)險的識別能力，進而通過對相關(guān)風(fēng)險問題的分析，及時采取有效的解決措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防控能力不斷提升。

三、結(jié)語

融資在房地產(chǎn)企業(yè)中是不能忽視的風(fēng)險，而對其的有效防范是房地產(chǎn)企業(yè)的首要課題。融資風(fēng)險出現(xiàn)的方式多種多樣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身角度出發(fā)，增加對金融內(nèi)容的認知與運用，提升企業(yè)經(jīng)營能力，提高企業(yè)核心競爭力及償還能力，提前防范融資風(fēng)險。另外，企業(yè)應(yīng)重視國家政策，通過引導(dǎo)，規(guī)范對融資風(fēng)險的防范。

（作者單位為天津天房聯(lián)合置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 于美杰.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險及管理問題研究[J].中國市場，2019（30）：41-42.

[2] 朱亞鵬.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范問題分析[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2019（08）：26-27+30.

[3] 姚毅君.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析及防控策略思考[J].時代金融，2017（17）：177.