從土地增值稅角度淺論房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作

袁珍

摘 要：作為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的重要稅收種類，土地增值稅的計(jì)算繳納對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出了與其他行業(yè)企業(yè)不同的要求。本文從土地增值稅征收的角度闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算需要注意的問(wèn)題，具體結(jié)合土地增值稅計(jì)算過(guò)程以及在土地增值稅申報(bào)資料提供的要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收入、成本、稅金等各方面應(yīng)加強(qiáng)的會(huì)計(jì)核算措施進(jìn)行闡述，以利于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確高效地開(kāi)展土地增值稅的申報(bào)繳納工作。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 ?房地產(chǎn)企業(yè) ?財(cái)務(wù)核算

我國(guó)開(kāi)征的土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，按項(xiàng)目采用扣除法計(jì)算增值額，即項(xiàng)目的收入減去項(xiàng)目的扣除數(shù)來(lái)計(jì)算增值額，再根據(jù)增值額采用不同稅率計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的一種稅種。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理，根據(jù)納稅人報(bào)送的資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬。因此，房地產(chǎn)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，會(huì)計(jì)核算上應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。同時(shí)，土地增值稅清算時(shí)，稅局還要求提供許多相關(guān)資料來(lái)證明清算結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)也要在核算的時(shí)候注意收集不同期間和不同項(xiàng)目的相關(guān)證明材料。土地增值稅計(jì)算過(guò)程涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入、開(kāi)發(fā)成本、已交稅金等方面，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在以上各方面提出了與其他行業(yè)有所不同的要求。本文結(jié)合土地增值稅征管的要求，從收入、開(kāi)發(fā)成本、已交稅金等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行具體分析。

一、收入核算

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資大，開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，收入一般采取預(yù)收房款的方法。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收房款時(shí)做預(yù)收賬款處理。對(duì)于預(yù)收房款，在增值稅、企業(yè)所得稅處理上，采取預(yù)征的模式，即收到預(yù)收房款時(shí)按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅、企業(yè)所得稅;在土地增值稅處理上，實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式，即收到預(yù)收房款時(shí)按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，預(yù)繳的稅金可從根據(jù)清算結(jié)果應(yīng)繳的土地增值稅中扣除。

對(duì)于房地產(chǎn)收入的會(huì)計(jì)核算，需注意以下幾點(diǎn)：

（一）賬務(wù)處理上需區(qū)分好不同項(xiàng)目的收入

由于土地增值稅是按項(xiàng)目計(jì)算的，對(duì)于收入必須嚴(yán)格按項(xiàng)目分別記賬，即使有項(xiàng)目?jī)?nèi)部或不同項(xiàng)目之間退房、換房等情況，也要及時(shí)與銷(xiāo)售部門(mén)核實(shí)，正確計(jì)入具體項(xiàng)目收入，以避免不同項(xiàng)目收入混淆不清，造成清算時(shí)收入計(jì)算不準(zhǔn)確。

（二）清算項(xiàng)目收入需計(jì)足

土地增值稅征收管理規(guī)定：納稅人在銷(xiāo)售房屋的過(guò)程中，連同房?jī)r(jià)一起向購(gòu)房人收取的價(jià)外收費(fèi)，如計(jì)入房?jī)r(jià)總額的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入;因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，也應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因此房地產(chǎn)企業(yè)在收到上述款項(xiàng)時(shí)，會(huì)計(jì)核算上不論計(jì)入什么科目，也都要與所售房屋的房款一起分項(xiàng)目計(jì)入收入總額，以避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）及時(shí)與銷(xiāo)售部門(mén)核對(duì)收入情況，取得銷(xiāo)售情況有關(guān)資料

項(xiàng)目取得預(yù)售證開(kāi)始銷(xiāo)售后，銷(xiāo)售部門(mén)是直接掌握銷(xiāo)售情況的部門(mén)，客戶買(mǎi)房、退房或換房首先是通過(guò)銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行操作，其次才到財(cái)務(wù)部門(mén)。銷(xiāo)售部門(mén)通過(guò)銷(xiāo)售臺(tái)賬來(lái)統(tǒng)計(jì)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)間、銷(xiāo)售金額增減變動(dòng)情況，財(cái)務(wù)部門(mén)收款時(shí)需核對(duì)客戶銷(xiāo)售合同，還要定時(shí)與銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行銷(xiāo)售情況的核實(shí)，以準(zhǔn)確掌握銷(xiāo)售收入資金實(shí)際到位的情況。

二、開(kāi)發(fā)成本核算

房地產(chǎn)土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計(jì)扣除。其中取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中通過(guò)開(kāi)發(fā)成本科目核算，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除是根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)的合計(jì)數(shù)按比例計(jì)算得出。因此房地產(chǎn)成本核算主要指開(kāi)發(fā)成本的核算問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算，需注意以下幾點(diǎn)：

（一）賬務(wù)處理上需區(qū)分好不同項(xiàng)目的成本

土地增值稅按項(xiàng)目計(jì)算，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。對(duì)于不能區(qū)分項(xiàng)目的成本支出，先單獨(dú)計(jì)賬，再根據(jù)不同情況按不同標(biāo)準(zhǔn)劃分到具體項(xiàng)目中。為取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)因?yàn)榕c土地面積有關(guān)，一般按照具體項(xiàng)目所占用的土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，其他開(kāi)發(fā)建筑成本一般按具體項(xiàng)目建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（二）清算項(xiàng)目成本計(jì)算需合法準(zhǔn)確

在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

1、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生，且合法、相關(guān)的。

2、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。

在實(shí)際賬務(wù)處理時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本核算要取得如下合法有效憑證：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，要取得開(kāi)具的發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，要取得開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)。

（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，取得該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)，以及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

（4）取得其他符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

（三）與企業(yè)相關(guān)部門(mén)抓緊聯(lián)系，及時(shí)取得土地增值稅計(jì)算所涉及的成本計(jì)算的相關(guān)材料

在土地增值稅成本清算中，由于計(jì)算涉及到項(xiàng)目的土地面積、建筑面積、預(yù)算與結(jié)算情況等等，涉及到公司的不同部門(mén)，需要相關(guān)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)通力合作，及時(shí)提供有關(guān)資料，也有利于財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)揮監(jiān)督的作用。具體體現(xiàn)在如下方面：

（1）從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，由項(xiàng)目部取得項(xiàng)目立項(xiàng)資料，財(cái)務(wù)部門(mén)要備存，土地增值稅清算時(shí)也需提供。土地增值稅清算時(shí)還需提供項(xiàng)目建設(shè)期時(shí)建筑工程施工許可證（開(kāi)工執(zhí)照）、建安合同、裝飾合同等證明建設(shè)情況的材料。

（2）項(xiàng)目的預(yù)算報(bào)告、結(jié)算報(bào)告，財(cái)務(wù)部門(mén)也要掌握，并且在項(xiàng)目成本核算時(shí)與這些資料比較，以掌握項(xiàng)目支出是否超標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的成本控制提供幫助。土地增值稅清算時(shí)還需提供工程結(jié)算審核報(bào)告、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)、會(huì)所、幼兒園、物業(yè)用房等移交相關(guān)證明材料、測(cè)繪成果及附件（電子版指《分層分戶建筑面積計(jì)算結(jié)果》）等材料，都需要工程部門(mén)協(xié)助提供給財(cái)務(wù)部門(mén)。

（3）對(duì)于日常成本支出轉(zhuǎn)款時(shí)，請(qǐng)款資料中應(yīng)要求項(xiàng)目部注明清楚款項(xiàng)的具體用途，以利于財(cái)務(wù)部門(mén)核算時(shí)正確計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的具體明細(xì)科目，從而準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅。

三、已交稅金核算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及到稅金的有扣除項(xiàng)目中城建稅、教育費(fèi)附加和已經(jīng)預(yù)繳的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收房款時(shí)做預(yù)收賬款處理，收到的預(yù)收賬款按各地方規(guī)定的預(yù)征率營(yíng)改增前預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加、營(yíng)改增后預(yù)繳增值稅及附加，同時(shí)按各地方規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。滿足土地增值稅清算條件時(shí)，預(yù)繳的稅金要從清算結(jié)果的應(yīng)繳土地增值稅中扣除。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)，預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、增值稅的附加和土地增值稅，都要嚴(yán)格按項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分統(tǒng)計(jì)，不能混淆，才能正確計(jì)算不同項(xiàng)目的應(yīng)交土地增值稅額，從而既保證企業(yè)的合法權(quán)益，又避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算過(guò)程，涉及到企業(yè)的多個(gè)相關(guān)部門(mén)，因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要與銷(xiāo)售部門(mén)、工程部門(mén)等緊密聯(lián)系，及時(shí)掌握各種信息，才能準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、稅金等情況，從而準(zhǔn)確核算項(xiàng)目的增值額，得出正確的應(yīng)交土地增值稅金額并及時(shí)進(jìn)行申報(bào)交納。