喬國偉

摘要：自“營改增”后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險也發(fā)生了前所未有的改變，即增值稅風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。本文分析了“營改增”后我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的常見增值稅風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上提出了如何處理應(yīng)對這些風(fēng)險的對策和建議。

關(guān)鍵詞：營改增;涉稅風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)

自2016年我國全面啟動營改增試點改革后，增值稅的鏈條覆蓋了所有貨物、勞務(wù)的生產(chǎn)銷售。作為我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”備受重視，成為我國增值稅改革中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤高、金額大，一直以來都是稅務(wù)機關(guān)的重點關(guān)注對象，而“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的增值稅風(fēng)險，如何能夠既規(guī)避面臨的風(fēng)險，又最大程度的做到稅務(wù)籌劃，給企業(yè)減輕稅務(wù)負擔(dān)，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的亟待解決的關(guān)鍵問題。

一、“營改增”后增值稅涉稅風(fēng)險分析

（一）隱匿銷售收入風(fēng)險

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入應(yīng)為銷售產(chǎn)品時取得的全部價款和其他形式的經(jīng)濟利益，而在實際中，存在很多隱匿銷售收入的行為，給企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險。在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售中，存在很多不能辦理不動產(chǎn)權(quán)證的開發(fā)產(chǎn)品，如車位、地下室等等，因不需要產(chǎn)權(quán)證，銀行對此也不能夠辦理貸款業(yè)務(wù)，因此很多購房者在拿到繳款收據(jù)后可能會忽略發(fā)票問題，給房地產(chǎn)企業(yè)偷漏增值稅以可利用機會;違規(guī)收取預(yù)收賬款，且金額較大，這些款項應(yīng)當認同為預(yù)收賬款，預(yù)繳3%的增值稅，但是對于預(yù)繳的這部分稅款，一些房地產(chǎn)企業(yè)會將收入記在“其他應(yīng)收款”科目中，不申報交稅，偷逃稅款;另外由于房地產(chǎn)企業(yè)往往涉及多個稅目，對于兼營的，應(yīng)當分別核算銷售收入，未分別核算的，從高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)很多會在適用稅率方面打政策擦邊球，并沒有按照業(yè)務(wù)行為屬性來區(qū)分兼營行為。

（二）取得虛假、虛開發(fā)票及無法取得專用發(fā)票的風(fēng)險

很多房地產(chǎn)企業(yè)會將自己項目中的小工程包給施工隊，但這些施工隊往往不具備開票資格，只能依靠房地產(chǎn)企業(yè)自行解決發(fā)票問題，因而會購買一些普通發(fā)票，但是營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)為抵扣增值稅進項稅額，可能會購買專用發(fā)票，但是買票這種行為存在很大風(fēng)險，輕者不能扣除成本，重者可能會觸犯刑法;另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會涉及到采購花草苗木、園林綠化等項目，園林樹苗屬于免稅農(nóng)產(chǎn)品，代開發(fā)票成本很低，其開具的增值稅普通發(fā)票對于下游企業(yè)來講又可以抵扣，因此非常容易出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，如與園林公司簽訂虛假的銷售合同，以高價購進苗木，形成大量虛增增值稅進項稅額。

（三）增值稅進項稅額違規(guī)抵扣風(fēng)險

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對用于餐飲服務(wù)、集體福利、個人消費等的支出，都是不能抵扣進項稅額的。在營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)通常將取得的發(fā)票都直接計入成本費用，而沒有增值稅抵扣的習(xí)慣，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)將取得的煙酒、禮品、服務(wù)等增值稅專用發(fā)票通通不區(qū)分用途直接抵扣進項稅額，造成增值稅的錯誤抵扣，形成偷漏稅風(fēng)險。另外，對于企業(yè)在營改增后新購入的不動產(chǎn)和通過改擴建、修繕等行為超過不動產(chǎn)原值50%的，不能夠?qū)⑵湟淮涡缘挚?，而是?yīng)當將進項稅額分次抵扣，首先在取得時抵扣60%，之后的剩余部分在取得后第13個月才能抵扣。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會在取得大額不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票時，不做進項稅額轉(zhuǎn)出，而是將其一次性全部抵扣，等到以后資金寬裕時又主動調(diào)整轉(zhuǎn)出多抵扣進項稅額，這種情況容易帶來被行政處罰風(fēng)險。

（四）發(fā)生視同銷售行為卻不繳納增值稅風(fēng)險

根據(jù)稅法規(guī)定，一些視同銷售行為，應(yīng)當繳納增值稅：（1）無償贈送行為。房地產(chǎn)企業(yè)會在平時或年會時送員工、客戶等一些實物作為禮品，對于企業(yè)發(fā)生的這種贈送行為，應(yīng)當將其定義為視同銷售，即與銷售無異，對此要計提增值稅;（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不動產(chǎn)存在以下五種情形時應(yīng)當視同銷售：將商品房無償轉(zhuǎn)交物業(yè)使用，將開發(fā)產(chǎn)品對外投資，向股東等以分紅名義分配，將開發(fā)產(chǎn)品用于償還應(yīng)付工程款，將開發(fā)產(chǎn)品用于集體福利或向內(nèi)部員工分配;（3）處理配套公告設(shè)施。對于一些公共配套設(shè)施項目的處理應(yīng)當繳納增值稅：如無償將公共配套設(shè)施移交政府部門，有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，應(yīng)計銷售額，繳納增值稅。

（五）以投資股利形式掩蓋利息收入少繳納增值稅風(fēng)險

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)間借款利息按照6%的增值稅稅率計算繳納增值稅，且不得開具增值稅專用發(fā)票，面對這樣的規(guī)定，很多企業(yè)會通過各種形式，采取各種行為去規(guī)避繳納稅款，其中最為常見的就是通過企業(yè)間的投資股利分紅，而股利分紅不算增值稅應(yīng)稅行為，所以很多企業(yè)會采用這種行為逃避稅負，這種形式雖在短期內(nèi)無法核實其違規(guī)行為，可能不會被發(fā)現(xiàn)，但是卻存在著相當嚴重的稅務(wù)風(fēng)險，當本金由股息完全償還之后，股權(quán)、分紅的風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等都極易顯現(xiàn)，非常容易引起相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險對策建議

（一）對“隱匿銷售收入風(fēng)險”的處理

首先，記賬要嚴謹、公允。要嚴格按照《企業(yè)會計準則》記賬，嚴格界定發(fā)生業(yè)務(wù)取得利息流入的收入性質(zhì)，避免不入賬、錯誤入賬的行為發(fā)生;其次，對可售產(chǎn)品數(shù)量嚴格統(tǒng)計核算，搞清楚哪些產(chǎn)品按照法律法規(guī)需界定為可售商品，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的面積、額外面積、公共配套面積、人防設(shè)施面積等都需要根據(jù)法律規(guī)定依法入賬，避免賬外經(jīng)營;第三，開票時間要規(guī)范，及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，商品房銷售時已將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購貨方，實現(xiàn)了利益流入，此時應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，及時開票申報;第四，嚴格區(qū)分混營行為和兼營行為，若一項業(yè)務(wù)從屬于另一項業(yè)務(wù)，無法分割開來，也不能給主要業(yè)務(wù)活動帶來額外收益，應(yīng)將其視為混營，若房地產(chǎn)企業(yè)因某項業(yè)務(wù)活動的發(fā)生導(dǎo)致相關(guān)的其他行為形成額外收入，應(yīng)將其視為兼營。

（二）對“無法取得增值稅專用發(fā)票或取得虛假、虛開發(fā)票的風(fēng)險”的處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)嚴格篩選施工方與合作方，不要貪便宜圖小利去選擇小承包隊，小承包隊很可能不具備開具增值稅發(fā)票的資格，往往會通過一些其他途徑再去取得發(fā)票，這樣就可能帶來發(fā)票正規(guī)上風(fēng)險，因此選擇正規(guī)的合作方才能以保證增值稅發(fā)票的合理性，避免發(fā)票上的糾紛，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險;其次，要嚴肅對待涉農(nóng)免稅項目的發(fā)票，避免故意做大成本獲取虛假發(fā)票，也要將綠化成本控制在合理范圍內(nèi)，避免發(fā)票超標，帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險;另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)需要與勞務(wù)公司合作，務(wù)必要選擇正規(guī)勞務(wù)公司。

（三）對“違規(guī)抵扣增值稅進項稅額風(fēng)險”的處理

第一，對于不是用于生產(chǎn)、銷售等業(yè)務(wù)活動的，不能對其抵扣進項稅，要將全額列入成本和費用;第二，對于新購入的不動產(chǎn)，或者是將原不動產(chǎn)改擴建、修繕等超過原值50%以上的，應(yīng)當根據(jù)規(guī)定設(shè)置“待抵扣進項稅額”科目，分兩次抵扣進項稅額，其中60%為首次抵扣，剩余則在13個月后進行抵扣;第三，對于經(jīng)營過程中的非正常損失，及時轉(zhuǎn)出對應(yīng)的進項稅額。

（四）對“發(fā)生視同銷售行為，不繳納增值稅風(fēng)險”的處理

在房產(chǎn)銷售活動中贈與行為，如買房贈家具家電等，此種行為視同銷售，也應(yīng)當申報增值稅銷售收入。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)的營銷過程中，企業(yè)應(yīng)當盡量避免贈送實物，還是應(yīng)該多從提升商品房的配置著手，比如說在商品房中統(tǒng)一配置中央空調(diào)等，可以不用單獨計價，也可以算作混營，抵扣掉進項稅，但也不用做視同銷售。

（五）對“以投資股利形式掩蓋利息收入少繳增值稅風(fēng)險”的處理

房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品體積龐大，成本較高，銷售較慢，資金鏈難免緊張，關(guān)聯(lián)公司間互相拆借資金是常態(tài)，但是拆借資金應(yīng)當在法律允許的范圍內(nèi)，以股權(quán)的形式替代了企業(yè)的債權(quán)，這種方式雖然在一定程度少繳了稅款，但風(fēng)險更高，易出現(xiàn)壞賬。應(yīng)當盡量避免用這類方法來掩蓋真實借貸資金的行為。

參考文獻：

[1]黃潔.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險控制策略[J].合作經(jīng)濟與科技，2016 （23）：166-167.

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