淺論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制

李依澤

摘要：隨著社會和時代的發(fā)展，當前我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展越來越好，各行各業(yè)都取得了快速的進步，有了越來越豐碩的成果。當前我國經(jīng)濟水平以及人們生活水平不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，成為當前人們重點關(guān)注的新型產(chǎn)業(yè)。當前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的組成部分，深受人們的關(guān)注。然而在當前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中卻經(jīng)常發(fā)生成本控制不科學的現(xiàn)象，許多工程在進行過程中只重視事后成本控制，對于前期成本控制大多忽略，因此影響了全面的成本控制效果。經(jīng)過大量的實踐證明，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目進行過程中必須要做好前期控制，這樣才能夠合理地保障項目成功。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，項目開發(fā)，成本控制

改革開放以來，隨著國家各個行業(yè)的迅速調(diào)整以及發(fā)展，當前我國的國民經(jīng)濟收入已經(jīng)達到了一個新的高度，社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)發(fā)展得也越來越好，近些年來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展節(jié)節(jié)攀升，尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻更是不斷提高。我國根據(jù)當前的經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，對國家貸款利率進行了相關(guān)的調(diào)整，對經(jīng)濟上進行了調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地迎合當前的社會和時代發(fā)展趨勢，強化自身經(jīng)營實力，必須要不斷重視其成本控制方面的管理。綜合我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)日常成本管理過程中的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在成本核算嫻熟的基礎(chǔ)之上，眾多企業(yè)已經(jīng)開始從成本核算轉(zhuǎn)向成本控制，尤其是注意項目開發(fā)的前期成本控制。

一、當前商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前期成本控制存在的問題

雖然近些年來我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展越來越好，然而當前的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中前期成本控制卻仍然存在著種種的問題，綜合當前眾多企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我們可以發(fā)現(xiàn)當前各個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目前期進行過程中雖然浪費的費用較少，但是卻對整個項目的進行以及成本控制占據(jù)著非常重要的影響，同時由于種種因素的存在，前期成本控制中存在許多問題，至今仍然得不到合理的解決。

（一）決策階段

當前不少地產(chǎn)開發(fā)公司在進行過程中過于注重企業(yè)的利益以及搶占市場，并沒有對決策階段以及成本控制產(chǎn)生應(yīng)有的科學認識，也沒有在這一階段建立起科學合理的管理措施以及成本控制體系，沒有結(jié)合到企業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀組織一批現(xiàn)代專業(yè)的隊伍，并沒有招收專業(yè)的精干人員，因此企業(yè)的生存和發(fā)展缺乏創(chuàng)新精神和創(chuàng)造能力，無法應(yīng)對當前不斷提高的社會需求。同時，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)工作管理人員以及決策人員缺乏相關(guān)的工作意識，并沒有在日常工作以及經(jīng)營過程中及時更新管理理念，也沒有進行在職培訓和學習，自身的綜合水平得不到提升，在進行決策的過程中經(jīng)常發(fā)生各種各樣的問題，因此導致大量時間以及資金的浪費。另外，當前的眾多企業(yè)并沒有制定科學合理的發(fā)展目標和策略，沒有建立起符合企業(yè)實際發(fā)展水平、同時有利于企業(yè)未來發(fā)展展望的管理制度和獎懲措施，沒有最大程度地調(diào)動起員工的積極性和學習欲望，不能激發(fā)起員工的熱情，也難以吸引當前的高質(zhì)量人才在企業(yè)內(nèi)發(fā)展創(chuàng)新。

此外，當前不少地產(chǎn)企業(yè)的項目可行性研究仍舊不足，不能滿足當前地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。當前企業(yè)過于追求利潤以及市場開拓，并沒有進行合理的項目可行性分析，也沒有進行成本的精細測算，在進行項目之前沒有結(jié)合當?shù)氐氖袌鲆约罢邔τ陧椖窟M行調(diào)查和研究，沒有進行足夠的市場調(diào)研，因此大大加強了地產(chǎn)項目的后期風險。如此一來，即使項目完工也達不到最初預(yù)期的目標，可行性研究也就變得更加沒有意義。

此外，企業(yè)的管理問題也是困擾商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期控制的一個非常重要的因素。從近些年中不少商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式以及發(fā)展現(xiàn)狀來看，隨著社會和時代的發(fā)展，經(jīng)濟的不斷提升促進了一大批中小型地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，對于中小型地產(chǎn)企業(yè)來說，公司的管理層大多由老板一人獨大，投資決策部門基本上相當于擺設(shè)。同時，小規(guī)模的經(jīng)營公司缺乏科學的管理理念以及專業(yè)的管理隊伍，并沒有結(jié)合其企業(yè)的實際建立起一套科學合理的管理措施以及獎罰制度，在人力資源管理部門管理等方面缺少完善，因此并沒有過于科學的投資決策辦法，這也就使得后期的許多項目難以獲得較大的利潤，嚴重情況下還會虧本。

（二）設(shè)計階段

當前不少地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中并沒有對前期的規(guī)劃設(shè)計進行重視和研究，首先，在眾多中小型地產(chǎn)企業(yè)在運行發(fā)展過程中，并沒有針對項目進行相關(guān)的設(shè)計招標，在進行設(shè)計時沒有具體的標準，因此掌控力度不夠，對設(shè)計人員不科學的成本設(shè)計行為沒有科學合理的制止措施和調(diào)整措施。其次，當前不少地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計人員之間各自工作并沒有進行緊密的溝通和交流，因此專業(yè)設(shè)計經(jīng)常發(fā)生調(diào)整和修改設(shè)計速度大大落后極大的增加了實際成本。此外不少企業(yè)的審圖工作也不到位，不能及時準確地發(fā)現(xiàn)出已有設(shè)計方案中的缺陷，造成相關(guān)的投資失控。

（三）招標投標階段

在招標投標以及訂立合同過程中，很多工程項目確定中標單位的時候經(jīng)常受到各個方面的干預(yù)，由于加入過多的行政力量，因此招標投標以及合同訂立難以實現(xiàn)真正的公平，從而導致不必要的成本浪費。許多企業(yè)在招標文件以及合同文件的編寫上面不夠精確，因此導致后面施工管理過程中出現(xiàn)較大范圍的錯誤以及遺漏，極大地加深了成本管理難度。

二、如何解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制中的問題

（一）做好投資決策階段的成本控制

一旦商業(yè)地產(chǎn)公司決定自身要開發(fā)以及建設(shè)一個新的項目之后，要對自己所選擇的項目進行全方面的資料收集以及數(shù)據(jù)勘察，要結(jié)合當?shù)氐恼咭约皩嶋H市場現(xiàn)狀來確定項目的特點，較為精準地預(yù)測出未來市場變動趨勢，這樣能夠讓公司結(jié)合自身的實際情況來選擇出最適合自己的土地報價，為地產(chǎn)開發(fā)項目的成本目標控制打下良好的基礎(chǔ)。此外，地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)目標地塊的特點初步規(guī)劃好科學的方案，結(jié)合市場的實際需要適時調(diào)整。此外，地產(chǎn)企業(yè)必須要編制好可行性報告，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、政府政策等等方面對項目前景進行分析和預(yù)測。

（二）優(yōu)化設(shè)計方案

在進行投資決策之后，地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵就是整個項目的設(shè)計方案。方案的優(yōu)劣好壞直接影響到項目投資以及相關(guān)的成本控制，在進行方案設(shè)計及優(yōu)化的過程中，我們要不斷提高涉及深度以及優(yōu)化質(zhì)量，不斷達到項目成本控制的目的。在進行設(shè)計方案優(yōu)化的過程中我們必須以降低項目成本、提高項目質(zhì)量為前提。在方案設(shè)計過程中我們還必須考慮到衛(wèi)生、綠化、水、電、教育等各個方面的問題，增加項目的競爭性和綜合實力。

（三）加強開發(fā)項目招標階段的成本控制

在招標投標工作進行之前，地產(chǎn)企業(yè)要對整個項目進行相關(guān)的合同總體策劃，明確項目可以分為幾個包，采取怎么樣的發(fā)包方式。在項目進行過程中，地產(chǎn)企業(yè)要運用合約來進行成本的控制和規(guī)劃，在合同簽訂時以合約規(guī)劃為依據(jù)，若有變更，則根據(jù)合同規(guī)劃對項目進行適當?shù)恼{(diào)改和管控。

三、結(jié)語

當前國家越來越重視對商業(yè)地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以及整改，而成本控制又是地產(chǎn)企業(yè)成本管理中非常重要的工作，必須要不斷轉(zhuǎn)變控制模式以及管理理念，促進我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的提升。

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