摘要：在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)一步提升，農(nóng)村生產(chǎn)市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯。傳統(tǒng)的土地管理模式存在很多的弊端與問題，很多農(nóng)戶擁有多塊土地的問題，這在很大程度上影響著農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，大大降低了農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)效益。因此，需要結(jié)合我國(guó)土地管理法律法規(guī)、土地估價(jià)規(guī)程和其他土地估價(jià)相關(guān)理論，提出改良農(nóng)村土地估價(jià)現(xiàn)狀，推動(dòng)農(nóng)村土地估價(jià)發(fā)展的對(duì)策。為完善農(nóng)村土地估價(jià)理論與方法體系，制定農(nóng)村土地管理政策，調(diào)整估價(jià)企業(yè)發(fā)展模式，促進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村，土地價(jià)格，評(píng)估，問題，對(duì)策

一、農(nóng)村土地的概述

農(nóng)村是城市的相對(duì)概念，農(nóng)村土地是指農(nóng)村范圍內(nèi)的土地。農(nóng)村土地從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上來說主要是集體所有土地和少量的國(guó)有土地。本文中的農(nóng)村土地僅指農(nóng)村集體所有的土地。從使用方式上看農(nóng)村土地主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民生活，包括農(nóng)用地和建設(shè)用地。農(nóng)用地包括耕地、園地、林地等，主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，具有生態(tài)功能和社會(huì)保障功能。建設(shè)用地主要包括宅基地、公共基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地，屬于工程性利用。宅基地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地具有社會(huì)保障功能，經(jīng)營(yíng)性用地具有收益功能。

二、農(nóng)村土地價(jià)格估價(jià)

在進(jìn)行農(nóng)村土地價(jià)格估價(jià)過程中，就是估價(jià)人員按照國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)，選擇合理的估價(jià)方法，在廣泛搜集相關(guān)資料的前提下，分析土地的經(jīng)濟(jì)屬性與自然屬性，按照土地的等級(jí)，確定土地的最終價(jià)格。根據(jù)實(shí)際估價(jià)情況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、土地利用方式以及土地預(yù)期收益都會(huì)對(duì)土地價(jià)格預(yù)估產(chǎn)生非常明顯的影響。隨著當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村估價(jià)呈現(xiàn)出的多元化的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象日益豐富，因此，估價(jià)人員需要在充分整合各方面資源與資料的前提下，明確估算指標(biāo)，分析其中的影響因素，最終確立合理的土地價(jià)格。

三、農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估問題

（一）土地流轉(zhuǎn)主體估價(jià)意識(shí)較低

由于過去土地制度對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，農(nóng)村土地市場(chǎng)處于建設(shè)初期，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)頻率較低，流轉(zhuǎn)主體未形成委托估價(jià)的意識(shí)。現(xiàn)有農(nóng)村土地估價(jià)項(xiàng)目主要是由集體委托進(jìn)行出讓底價(jià)確定或者是銀行委托確定抵押價(jià)格，農(nóng)戶委托估價(jià)的項(xiàng)目極少，不利于農(nóng)村土地估價(jià)的實(shí)施。

（二）估價(jià)目標(biāo)不明確

在進(jìn)行農(nóng)村土地評(píng)估價(jià)格過程中，會(huì)受到土地流轉(zhuǎn)方式、使用方式、計(jì)算方式等因素的影響，對(duì)農(nóng)村土地價(jià)格認(rèn)識(shí)不全，對(duì)具體的估價(jià)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)不到位，甚至出現(xiàn)土地預(yù)估存在很大差異，導(dǎo)致估價(jià)目標(biāo)不明確，價(jià)格內(nèi)涵不清晰，很難保證估價(jià)的合理性，最終影響到最終估價(jià)結(jié)果，無法為農(nóng)民提供良好的借鑒。

（三）沒有建立完善的估價(jià)方法體系

目前我國(guó)只有城鎮(zhèn)土地估價(jià)和農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程，缺少農(nóng)村建設(shè)用地相關(guān)的估價(jià)技術(shù)規(guī)程。同時(shí)，農(nóng)村土地估價(jià)方法研究以農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估和征地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估為主，對(duì)宅基地、公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的價(jià)格評(píng)估方法研究較少。在農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)過程中，主要對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，對(duì)宅基地和公共基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)方法體系不完善，導(dǎo)致導(dǎo)致土地評(píng)估過程中，存在很強(qiáng)的主觀性，導(dǎo)致農(nóng)民處在不利地位，直接影響了農(nóng)戶的切身利益。

（四）估計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不完善

雖然我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展速度呈現(xiàn)出不斷加快的，但是在土地政策與利用效果之間存在很大的差異，導(dǎo)致農(nóng)村土地市場(chǎng)交易存在不穩(wěn)定的問題，存在較大的土地交易風(fēng)險(xiǎn)，增加了土地價(jià)格預(yù)估的難度。由于農(nóng)村基礎(chǔ)地價(jià)數(shù)據(jù)比較缺乏，很難建立有效的估價(jià)方法模型，無法充分做好農(nóng)村土地估價(jià)工作，影響了農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）沒有建立完善的估價(jià)程序

在估價(jià)實(shí)踐中部分工作人員對(duì)農(nóng)村土地估價(jià)不重視，存在工作計(jì)劃安排不合理，工作人員資格不符合，土地估價(jià)條件概括和分析不完整，估價(jià)參數(shù)確定隨意，估價(jià)結(jié)果不進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的現(xiàn)象，確定的價(jià)格缺乏完整性和客觀性。

四、農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估的解決對(duì)策

（一）提高土地估價(jià)意識(shí)

隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學(xué)、客觀地確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，是土地順利流轉(zhuǎn)的保障。通過農(nóng)村土地估價(jià)的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員及土地價(jià)格評(píng)估的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大估價(jià)項(xiàng)目范圍。通過估價(jià)知識(shí)宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價(jià)目的，合理使用估價(jià)結(jié)果提供技術(shù)保障。加大土地估價(jià)在土地交易價(jià)格確定和市場(chǎng)建設(shè)中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)人的估價(jià)意識(shí)。

（二）規(guī)范農(nóng)村土地估價(jià)程序

隨著當(dāng)前社會(huì)主義新農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地價(jià)格構(gòu)成日益復(fù)雜，會(huì)受到各種因素的影響。因此在進(jìn)行當(dāng)前土地估價(jià)過程中，需要嚴(yán)格控制估價(jià)程序，深入基層，全面做好農(nóng)村土地資料搜集工作，整合實(shí)際農(nóng)村土地資源，重點(diǎn)做好勘察和分析工作。然后在此基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前計(jì)算方法，選擇合理預(yù)估方法，最終確定土地價(jià)格，選擇合理的參數(shù)，撰寫預(yù)估報(bào)告，提升預(yù)估報(bào)告的合理性與真實(shí)性，為農(nóng)民做好土地交易提供重要的參考依據(jù)。

（三）確定農(nóng)村土地價(jià)格內(nèi)涵

土地估價(jià)目的是價(jià)格類型和估價(jià)方法確定的關(guān)鍵。農(nóng)村土地中由于土地權(quán)益主體知識(shí)水平普遍較低，思維簡(jiǎn)單，缺乏對(duì)估價(jià)目的的正確認(rèn)識(shí)，估價(jià)中需要估價(jià)師協(xié)助委托人明確估價(jià)目的。結(jié)合估價(jià)目的，綜合考慮土地權(quán)益類型、利用方式、流轉(zhuǎn)方式等因素，明確鑒定土地內(nèi)涵，保障估價(jià)結(jié)果的針對(duì)性和有效性。

（四）建立完善的農(nóng)村評(píng)估體系

由于農(nóng)村土地具有生態(tài)保護(hù)屬性和社會(huì)保障屬性，價(jià)格構(gòu)成較為復(fù)雜，有的農(nóng)村個(gè)人用地，也包括農(nóng)村集體用地。因此在農(nóng)村土地估價(jià)中，估價(jià)人員需要結(jié)合實(shí)際情況，不斷借鑒城鎮(zhèn)估價(jià)的方法，然后結(jié)合農(nóng)村土地的特點(diǎn)，在方法上進(jìn)行改良，從而滿足農(nóng)村估價(jià)的基本需求。在選擇估價(jià)參數(shù)計(jì)算過程中，估算人員需要選擇合理估價(jià)參數(shù)，這對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，廣泛搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用多種分析方法，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行全面的分析，有效提升農(nóng)村土地評(píng)估的針對(duì)性。

五、結(jié)語

隨著農(nóng)村土地市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展，農(nóng)村土地估價(jià)的需求增加，建立完善的估價(jià)體系，選擇合理估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參考系數(shù)，優(yōu)化農(nóng)村土地估價(jià)程序，進(jìn)一步創(chuàng)新估價(jià)方法，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗英，王勇.農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估存在的問題及對(duì)策研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017.

[2]張健.土地價(jià)格評(píng)估的主要方法探究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2016.

作者簡(jiǎn)介： 姓名：顧一峰，性別：男，籍貫：常州，民族：漢，學(xué)歷：本科：職稱：工程師：研究方向：集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，單位：常州市公共資源交易中心。