范曳杉

“兩年，長租公寓爆倉比P2P更厲害。”愛家副總裁胡景暉對(duì)長租行業(yè)的預(yù)測(cè)如今一語成讖，長租公寓的爆雷事件，似乎早就不是什么稀罕事了。盡管如此，近日的蛋殼公寓被卷入其中時(shí)，卻還是引起了更廣泛的關(guān)注。

明明今年1月才在紐交所上市，如此迅速地墜入深淵，也的確足夠令人唏噓。就連央視都以“斷網(wǎng)、欠債、降租金，蛋殼公寓深陷流動(dòng)性危機(jī)”為題做了曝光。那么，以蛋殼公寓為代表的租賃市場(chǎng)現(xiàn)在又是個(gè)什么光景呢？

蛋殼公寓陷風(fēng)波

11月9日，蛋殼公寓北京總部已經(jīng)聚集數(shù)百人維權(quán)，包含租戶、供應(yīng)商、保潔、維修人員，現(xiàn)場(chǎng)曾多次發(fā)生肢體沖突。不止是北京，杭州、深圳等地的蛋殼公寓總部，近半個(gè)月來也持續(xù)陷入客戶上門追款風(fēng)波。

不少業(yè)主表示，蛋殼方面已經(jīng)拖欠房租數(shù)月，無奈只能上門收房，但卻發(fā)現(xiàn)不少租客其實(shí)已經(jīng)預(yù)付了較長時(shí)間的房租，拒絕搬離，由此雙方陷入僵局。

而租戶的壓力更大。多位租戶表示，為了省下數(shù)千元管理費(fèi)，他們已經(jīng)提前支付了半年或一年租金，更有不少人還使用了租金貸，現(xiàn)在不僅可能錢房兩失，未來若不還貸款，征信還會(huì)受到影響。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年，蛋殼公寓的虧損分別達(dá)2.86億元、14.77億元和37.84億元。再加上今年第一季度凈虧損的12.34億元，已累計(jì)虧損63.13億元，沉重的資金壓力，早已讓蛋殼公寓不堪重負(fù)。

幾個(gè)月以來，已經(jīng)有不少高管出走蛋殼公寓，比如董事紀(jì)綱，比如首席運(yùn)營官顧國棟。截至11月12日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司在當(dāng)月內(nèi)已新增3條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行金額合計(jì)超1000萬元。

對(duì)此，蛋殼公寓也坦言，早在今年年初，其房源周轉(zhuǎn)率就已幾乎趨近于零，空置情況日趨嚴(yán)重。此時(shí)，很難再承受租客大規(guī)模退租，在接下來的幾個(gè)月里，蛋殼仍將承受巨大的壓力。

長租機(jī)構(gòu)不斷爆雷

其實(shí)，不止是蛋殼公寓，長租機(jī)構(gòu)的爆雷現(xiàn)象并不在少數(shù)。

陳小姐今年5月通過正規(guī)中介門店找房，最后找到了上海寓意物業(yè)有限公司，即巢客公寓。陳小姐很謹(jǐn)慎，在租房時(shí)也特意看了相關(guān)委托合同及房東信息，思慮再三才簽約，但剛住3個(gè)月，仍然收到了長租公寓資金鏈斷裂消息。

來自杭州的房東范先生今年1月把房子租給友客，租金2400元/月。據(jù)他介紹，友客出事之后，租客主動(dòng)找上了他，這時(shí)候才知道友客是以1800元/月租掉的。

據(jù)報(bào)道，8月底，友客、巢客、嵐越等機(jī)構(gòu)先爆雷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，友客總部已被查封，被騙租客近1500人，涉案金額高達(dá)近4000萬，巢客公寓涉案金額也高達(dá)數(shù)十億元。

同時(shí)，天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)約有900余家的企業(yè)名稱或經(jīng)營范圍涉及長租公寓，約有22%長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

“高進(jìn)低出”亂象頻現(xiàn)

在這些爆倉的長租機(jī)構(gòu)中，都有著一個(gè)相同的特點(diǎn)，那就是他們大多采用了“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式。

在房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂看來，“高進(jìn)低出”與租金貸一樣，是典型利用資金池玩長租公寓，無形中放大杠桿而缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，正在破著行業(yè)整體信用。對(duì)此，樂伽也曾在事后公告中指出，公司“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已經(jīng)給長租市場(chǎng)帶來了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

愛家副總裁胡景暉指出，公寓業(yè)主是月付或季付，而收租客房租則是按年付，這之間由于支付時(shí)間差，就形成了資金沉淀，12個(gè)月租金+2個(gè)月押金，而按支付1個(gè)月房租給業(yè)主，就形成了13個(gè)月資金沉淀。

接著，他又進(jìn)一步指出，長租企業(yè)的“高收房，低出租”模式，挪用了資金池里的資金，也就導(dǎo)致未來需要支付給業(yè)主時(shí)會(huì)出現(xiàn)資金空缺，于是便慢慢地形成了龐氏騙局。

在全靂看來，早些年，長租公寓被資本捧上天的時(shí)間點(diǎn)，市面已經(jīng)存在用“高進(jìn)低出”的模式企業(yè)，問題還不算嚴(yán)重。但時(shí)至今日，租房市場(chǎng)行情已遠(yuǎn)不如前，不少機(jī)構(gòu)即便降價(jià)都租不去，這時(shí)仍以“高收低租”來大規(guī)模擴(kuò)張，擺明了就是在騙錢。

同時(shí)，他也進(jìn)一步指出，一些公寓機(jī)構(gòu)之所以可以通過“高進(jìn)低出”來吸引資金，其核心就在于監(jiān)管的缺失，租客的租金和押金可以隨意挪用，資金空缺的無底洞開始逐漸形成，距離爆雷也就不遠(yuǎn)了。

此外，受到疫情影響，今年的租賃行業(yè)普遍也都不算景氣，而以蛋殼公寓為首的長租公寓相繼出現(xiàn)問題，其前景更是一片昏暗。

防范長租公寓爆雷

遺憾的是，就當(dāng)前而言，長租機(jī)構(gòu)爆雷之后留下的一地雞毛，仍然難以得到合理的解決。

申同律師石維娜表示，根據(jù)相關(guān)法律，房東與租客無直接法律關(guān)系，受合同相性約束，無法直接起訴或主張違約責(zé)任。只能兩種維權(quán)路徑：房東訴托管公司；租客訴托管公司。但由于爆雷之后的長租機(jī)構(gòu)大多選擇跑路，所以，維權(quán)之路十分艱難。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，對(duì)于租客和房東的權(quán)益，目前還沒有租客和房東的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制。國外一般是通過保險(xiǎn)來解決的，但國內(nèi)則是所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸谄髽I(yè)機(jī)構(gòu)上面，政府方面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也不全，一旦遭遇爆雷，后患無窮。

面對(duì)租賃市場(chǎng)的混亂環(huán)境，為防范長租公寓爆雷，近日，深圳、重慶等地相繼就規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)布通知。

深圳要求住房租賃企業(yè)不得“高進(jìn)低出”、“長收短付”。重慶、成都等地將住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項(xiàng)監(jiān)管賬戶。

今年9月，我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例（征求意見稿）》就已開始公開征求意見，其中提出，將“高進(jìn)低出”、“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

不過，也有人指出，上述條例對(duì)于不良企業(yè)的約束力和懲罰措施，依然比較模糊，有待盡快細(xì)化內(nèi)容，落實(shí)到立法層面。

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