林海寶

關(guān)鍵詞物業(yè)管理 企業(yè) 財務(wù)控制

物業(yè)管理是我國服務(wù)業(yè)的重要組成部分，它和群眾的生活質(zhì)量息息相關(guān)，良好的運(yùn)轉(zhuǎn)對社會和諧也有著極大的作用。以目前來看，雖然物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范都在不斷完善，但是市場化程度還有待提高，在發(fā)展的過程中還有著一定問題。所以物業(yè)管理企業(yè)需要提高對財務(wù)控制的重視程度，對一些發(fā)展問題進(jìn)行解決，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，對于物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展有著一定的研究價值。

一、物業(yè)管理概念特征

物業(yè)管理是指由相關(guān)建筑物業(yè)主或業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)的合同規(guī)定，為業(yè)主提供出相應(yīng)的服務(wù)，包括維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境穩(wěn)定和衛(wèi)生工作，在維護(hù)好環(huán)境秩序的同時還需要對一些建筑配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好對建筑環(huán)境內(nèi)的全面管理。所以在某種意義上可以把物業(yè)管理看作為房地產(chǎn)開發(fā)的衍生緩解，是生活中重要的服務(wù)業(yè)。而物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制，則是指為了提高財務(wù)信息的質(zhì)量，來保證物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整，只有做好了內(nèi)部控制，企業(yè)一系列的管理服務(wù)和管理措施才能夠深刻落實(shí)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過內(nèi)部控制來使得內(nèi)部流程管理和職能管理得到強(qiáng)化，確保企業(yè)的風(fēng)險得到減少，為企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益做出保障。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）會計基礎(chǔ)工作不完善

首先，在物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制上，相關(guān)的會計基礎(chǔ)工作還不夠完善，會對企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制造成影響。由于物業(yè)管理企業(yè)本質(zhì)上來講就是高度統(tǒng)一的管理，是一種全方位的服務(wù)，所服務(wù)的對象也比較多樣化。在財務(wù)會計的記錄上，由于明細(xì)科目在設(shè)置上會有著更好的靈活性，所以導(dǎo)致科目設(shè)置比較混亂。而且在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，有些會計人員對基礎(chǔ)工作的認(rèn)知也有著不足，各環(huán)節(jié)的結(jié)算工作也會和相關(guān)的要求和制度產(chǎn)生差異，會造成一些問題出現(xiàn)。而且在填制一些原始憑證的時候，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行填制，就會造成基本內(nèi)容和基本要素的缺失。比如，在物業(yè)管理中經(jīng)常需要采購大宗物品，在采購過程中必須要提供裝箱清單、驗(yàn)收證明以及發(fā)票收據(jù)，如果因?yàn)榛A(chǔ)工作不完善，就會導(dǎo)致出現(xiàn)其他問題，不利于企業(yè)的財務(wù)控制。

（二）財務(wù)管理手段不健全

其次，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)控制，還缺乏一種科學(xué)有效的財務(wù)管理手段。很多物業(yè)管理企業(yè)的會計管理制度都不夠健全，而且在制度的執(zhí)行上還有著很大的隨意性，導(dǎo)致財務(wù)控制中的管理和監(jiān)督作用難以實(shí)現(xiàn)。比如在實(shí)際財務(wù)控制上，內(nèi)部的控制措施太過薄弱，在企業(yè)需要設(shè)立眾多賬目的情況下，企業(yè)的依法建賬不到位，沒有按照會計科目的要求來設(shè)置出明細(xì)的賬目。這種就是財務(wù)管理手段不健全所導(dǎo)致的基礎(chǔ)控制薄弱，是內(nèi)部財務(wù)控制中的嚴(yán)重不足。財務(wù)管理手段不健全會不利于公司清楚展示物業(yè)管理費(fèi)的使用狀況，相關(guān)的會計信息也得不到真實(shí)反映，影響到企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的科學(xué)性。

（三）缺乏財務(wù)風(fēng)險的判斷

此外在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行會受到市場各方面的影響，包括一些市場不確定因素的制約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)都會面臨來自市場的風(fēng)險。而在很多物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制中，都沒有對市場風(fēng)險重視起來，一般財務(wù)控制的重心都放在了建筑設(shè)施的管理成本，忽略了相關(guān)市場風(fēng)險因素。導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)行的過程中，對于企業(yè)所面臨的風(fēng)險沒有精準(zhǔn)預(yù)見和采取措施，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這也是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制所需要注意的地方。

三、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制對策

（一）提高財務(wù)內(nèi)部控制意識

首先，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部的控制中，提高控制人員的控制意識，是整個內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。財務(wù)管理人員作為財務(wù)內(nèi)部控制的核心，其工作素養(yǎng)高低將會直接影響到整個控制質(zhì)量。所以需要在財務(wù)管理企業(yè)內(nèi)部提高整體的財務(wù)內(nèi)部控制意識，確保財務(wù)人員能夠不斷地提高自身綜合素養(yǎng)，為良好的財務(wù)控制打下基礎(chǔ)。這就要求需要對財務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓財務(wù)人員的盡快的適應(yīng)最新財務(wù)理念，為財務(wù)管理的合理控制打下理論基礎(chǔ)。所以物業(yè)管理企業(yè)需要盡可能的為財務(wù)人員提供培訓(xùn)渠道，重視對內(nèi)部專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍的培養(yǎng)工作，通過整體控制意識的提高，來確保財務(wù)人員在實(shí)際工作中擁有一定的創(chuàng)新能力，能夠做出合理的財務(wù)控制。而且在提高內(nèi)部控制意識的同時，還要協(xié)助財務(wù)人員樹立起防忠于未然的風(fēng)險控制意識，對企業(yè)內(nèi)部的一些財務(wù)風(fēng)險能夠及時防范，確保企業(yè)財務(wù)控制的合理進(jìn)行。

（二）健全財務(wù)內(nèi)部控制制度體系

其次，針對財務(wù)內(nèi)部控制中制度手段不科學(xué)的問題，需要對制度體系進(jìn)行健全，這是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的前提條件。物業(yè)管理企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)法規(guī)和地方政策，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，需要從物業(yè)企業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，結(jié)合自身的相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)，建立起一種財務(wù)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)。然后在實(shí)際財務(wù)管理工作中，就要和這種標(biāo)準(zhǔn)充分融合，做到財務(wù)管理工作的有法可依。同時對于已經(jīng)完善過的財務(wù)管理控制制度，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)該深刻貫徹落實(shí)，將內(nèi)部控制制度和財務(wù)內(nèi)部控制的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。讓每項(xiàng)財務(wù)內(nèi)部控制制度都有相適應(yīng)的制度體系，一旦發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題做到及時處理，從制度的完善來為財務(wù)內(nèi)部控制做出保障。

（三）物業(yè)管理企業(yè)的資金管理規(guī)范化

對于物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制來說，資金是最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)資源，做好資金管理的規(guī)范化可以很大程度上實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理的規(guī)范。而在資金管理規(guī)范化上，企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制工作需要做好以下幾點(diǎn)。首先，應(yīng)該避免資源來源的途徑單一，物業(yè)管理企業(yè)需要通過多種途徑來獲得資金來源，可以增加自身的服務(wù)容錯率，即便是在面對部分資金來源緊張風(fēng)險的時候，也能保證企業(yè)的資金鏈能夠正常運(yùn)行。因此物業(yè)管理企業(yè)不能單單只靠物業(yè)管理服務(wù)來進(jìn)行資金盈利，還要在業(yè)主要求自身提供服務(wù)的基礎(chǔ)上，對自身的服務(wù)范圍進(jìn)行擴(kuò)大，在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做到多元化的物業(yè)服務(wù)。比如家政有償服務(wù)、便民維修以及車輛保管等，能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)的資金來源途徑多元化，是資金管理規(guī)范化的重要內(nèi)容。其次，物業(yè)管理企業(yè)還需要規(guī)范科學(xué)的進(jìn)行資金運(yùn)作，堅(jiān)持一種社會效益和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，對每項(xiàng)資金的用作都進(jìn)行明確，并且讓閑散資金也能得到充分的利用，監(jiān)控資金的運(yùn)作流動。通過這些方式讓資金運(yùn)作的更加科學(xué)和規(guī)范，對于企業(yè)財務(wù)控制也有著重要意義。最后，企業(yè)的資金管理規(guī)范還需要物業(yè)管理企業(yè)做好相關(guān)應(yīng)收賬款和催收工作，收賬款的管理信息應(yīng)該要及時的反饋到各個項(xiàng)目管理部門，對賬款中所出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決，將壞賬的損失率要降到最低。只有做好這些工作，才可以讓物業(yè)管理企業(yè)的資金管理更加規(guī)范，為企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制做出幫助。

（四）優(yōu)化風(fēng)險評估機(jī)制

針對物業(yè)管理企業(yè)缺乏風(fēng)險判斷的不足，需要在企業(yè)內(nèi)部優(yōu)化風(fēng)險評估機(jī)制，對一些潛在風(fēng)險能夠及早發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對，也是財務(wù)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。首先，應(yīng)該做好對新員工的風(fēng)險評估，企業(yè)應(yīng)該對自身的人才需求做好計劃，提前對企業(yè)人才庫進(jìn)行充實(shí)，做好相關(guān)的人才資源引進(jìn)和開發(fā)準(zhǔn)備。通過人才方面的風(fēng)險評估來確保企業(yè)相關(guān)活動的經(jīng)營合規(guī)，杜絕經(jīng)營風(fēng)險隱患。其次，還需要對安全生產(chǎn)風(fēng)險評估進(jìn)行強(qiáng)化，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)生產(chǎn)中的各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)進(jìn)行分析，針對一些有可能出現(xiàn)差錯的環(huán)節(jié)準(zhǔn)備好多項(xiàng)應(yīng)急方案，并且加強(qiáng)一種責(zé)任追究制度，確保企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的安全。最后，還可以在企業(yè)內(nèi)部建立起相關(guān)的審計部門，加大內(nèi)部的監(jiān)督力度，督促一些不足進(jìn)行改正，對于企業(yè)內(nèi)部控制也有著很大幫助。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)作為和人們生活息息相關(guān)的重要服務(wù)業(yè)，做好財務(wù)內(nèi)部控制對于服務(wù)質(zhì)量保證和企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義。在具體對策上，首先需要提高企業(yè)內(nèi)部的控制意識，其從需要物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制制度進(jìn)行完善，此外還需要確保物業(yè)管理企業(yè)的資金使用規(guī)范合理，最后做好企業(yè)的風(fēng)險評估工作，可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的有效控制，推動企業(yè)的進(jìn)步發(fā)展。