房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策

李威

摘要：我國處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系，由于時(shí)代的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中扮演著越來越重要的角色。通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所存在的規(guī)律，可以對國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，采取相應(yīng)的措施引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定可持續(xù)的方向發(fā)展。近些年來，房價(jià)的漲速逐漸加快，住房需求者和投資者已經(jīng)不能正確把握房價(jià)的波動(dòng)規(guī)律，進(jìn)而導(dǎo)致無法正確處理房地產(chǎn)需求和投資之間的關(guān)系，無論是對于住房需求者，還是房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來說都會造成一定的影響。通過研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律波動(dòng)的內(nèi)因和外因，可以有效制定解決措施，科學(xué)預(yù)判房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素;對策

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的作用

房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上可以拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長。國民經(jīng)濟(jì)在整體增長的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資起到了非常重要的作用，一直以來都是經(jīng)濟(jì)投資當(dāng)中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，可以間接地帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長。拉動(dòng)消費(fèi)的發(fā)展模式，使得房地產(chǎn)投資對于我國GDP的提升具有積極的作用。我國每年GDP的增量都會得到增長，房地產(chǎn)業(yè)在其中的貢獻(xiàn)力量非常明顯，由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度比較高，在一定程度上可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的穩(wěn)定增長，確保我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

1.2 其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

我國國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的過程當(dāng)中，各行各業(yè)彼此之間的發(fā)展都具有極密切又復(fù)雜的聯(lián)系，行業(yè)之間所產(chǎn)生的這種聯(lián)系稱之為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，不僅會拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，還能夠推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對于其他領(lǐng)域的影響既深刻又廣泛，能夠有效帶動(dòng)建材以及冶金產(chǎn)品的消耗。

2 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)因素

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外因素

2.1.1 金融。

通過金融學(xué)相關(guān)的知識可以了解到，房地產(chǎn)開發(fā)以及金融資本兩者之間的關(guān)系非常密切，房地產(chǎn)在開發(fā)的過程當(dāng)中，需要相關(guān)部門進(jìn)行貸款投資，以此才能夠進(jìn)一步開展房地產(chǎn)相關(guān)運(yùn)行程序。對房地產(chǎn)進(jìn)行更加深入的分析和研究，房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)自身的發(fā)展會帶動(dòng)其他領(lǐng)域的發(fā)展。房地產(chǎn)所獲得的資金，在企業(yè)的內(nèi)部可以進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，剩余的資金需要投放到市場進(jìn)行解決，由此可見，只有籌集到了相應(yīng)的資金，房地產(chǎn)商才有可能得到正常的運(yùn)行。

2.1.2 土地。

房地產(chǎn)在整體開發(fā)的過程當(dāng)中，會受到一級市場和二級市場的影響。一級市場，國家土地資源會提供給房地產(chǎn)商相應(yīng)的地皮，賦予開發(fā)商對于土地的處理權(quán)，在實(shí)現(xiàn)交易的過程當(dāng)中是真正的交換商品，在這個(gè)過程當(dāng)中也充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)具有交換價(jià)值。二級市場，房產(chǎn)購買者作為需求方，房地產(chǎn)開發(fā)商則作為供給方，此時(shí)的房產(chǎn)是在交易土地的使用權(quán)。

2.1.3 市場。

對市場環(huán)境進(jìn)行更加深入的分析和研究，房地產(chǎn)自身的需求量會產(chǎn)生一定的變化，這種需求量會隨著房產(chǎn)的價(jià)格變化而變化，當(dāng)條件獲得滿足之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整體運(yùn)轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中還會出現(xiàn)擴(kuò)張或者是縮小的情況。消費(fèi)者對于房地產(chǎn)的需求一直是處于動(dòng)態(tài)的變化過程當(dāng)中，這些因素的變化會影響到經(jīng)濟(jì)房的面積。

2.1.4 政策。

國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政政策，尤其是敏感程度比較大的，比如說對房地產(chǎn)業(yè)政策變革、貨幣政策以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)體制。除此之外，這些政策因素也稱之為國家宏觀調(diào)控，是國家控制房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵舉措。通過應(yīng)用以上一系列的政策實(shí)施，可以對房地產(chǎn)市場展開宏觀調(diào)控，這些政策也會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

2.2 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)因素

2.2.1 房地產(chǎn)市場供需之間的矛盾。

在市場發(fā)展的過程當(dāng)中，需求方和供給方在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中變化比較頻繁，房地產(chǎn)大量的投入到市場之后，需要消費(fèi)者的支持，否則，房地產(chǎn)市場就會跌入的下行區(qū)間，以至于其他的領(lǐng)域也會出現(xiàn)收縮或者是擴(kuò)張。在我國，房地產(chǎn)的供給方會比需求方的變化量更大，需求方和供給方之間所達(dá)到的平衡只是暫時(shí)的，而不平衡才是常態(tài)，這就需要通過相應(yīng)的措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2.2 不斷波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格。

房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于動(dòng)態(tài)的變化過程當(dāng)中，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的主要原因之一，房地產(chǎn)在投資時(shí)會存在一定的盲目和投機(jī)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)出無規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲時(shí)，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資高回報(bào)率穩(wěn)居不下，房地產(chǎn)行業(yè)會受到這些因素的吸引，進(jìn)而就會集中資金拓展市場。房地產(chǎn)市場在不斷擴(kuò)大的過程當(dāng)中，相關(guān)的交易也會有所提升，整個(gè)行業(yè)會向繁榮階段發(fā)展，但是這樣的交易鏈以及房地產(chǎn)的發(fā)展模式是不健康的，在看似繁華的地方存在著很多的泡沫成分。

3 應(yīng)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對策

3.1 加大我國市場控制力度

價(jià)格引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，為了進(jìn)一步的控制市場的發(fā)展趨勢，需要積極采取相應(yīng)的措施。明確影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的相關(guān)因素，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于波動(dòng)時(shí)，國家有責(zé)任對其進(jìn)行調(diào)控，但這并不是嚴(yán)格地將價(jià)格控制在范圍之內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)處于正常范圍時(shí)，政府不需要采取措施進(jìn)行干預(yù)。通常情況下，房地產(chǎn)的競爭十分激烈，價(jià)格的波動(dòng)在一定范圍之內(nèi)，對于提升市場競爭力來說非常有效，并且對于自身企業(yè)的經(jīng)營管理來說是十分有利的。除此之外，如果房地產(chǎn)市場低價(jià)或高價(jià)超出了合理的范圍，此時(shí)政府應(yīng)該采取措施進(jìn)行調(diào)控，尤其是當(dāng)房價(jià)處于低價(jià)時(shí)，一定要及時(shí)地進(jìn)行控制，否則當(dāng)價(jià)格低于一定程度之后，會嚴(yán)重影響到國家的權(quán)益，引發(fā)出一系列的問題，比如說囤積土地、大量房產(chǎn)閑置。當(dāng)土地的價(jià)格過高時(shí)，就會無形之中限制地產(chǎn)的價(jià)格，從而也限制了消費(fèi)者的購買欲望;當(dāng)土地的價(jià)格漲幅過高時(shí)，在一定程度上也會影響到其他產(chǎn)業(yè)的價(jià)格，從而就會帶來通貨膨脹的壓力。故此，應(yīng)盡可能地將房地產(chǎn)的價(jià)格控制在合理的范圍之內(nèi)，從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

強(qiáng)化國家對于市場的控制，加大力度對投資政策進(jìn)行建設(shè)和優(yōu)化。房地產(chǎn)投資政策需要與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策相符合，根據(jù)現(xiàn)階段我國的國情，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展當(dāng)中的具體特征，選擇合理的投資政策，以便于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，保障我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。制定房地產(chǎn)投資政策的整個(gè)過程當(dāng)中，對投資的主體進(jìn)行明確的設(shè)定，保障產(chǎn)權(quán)分明，房地產(chǎn)業(yè)最初所承諾的各種職責(zé)在后期要得到全面落實(shí)，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。制定投資政策時(shí)，需要和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況相適應(yīng)，加大力度對房地產(chǎn)的投資情況進(jìn)行控制，即使是短時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退，在一定程度上也會抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在后期也必定會通過相應(yīng)的措施才能夠解決。經(jīng)濟(jì)政策在落實(shí)的過程當(dāng)中，如果出現(xiàn)了失控，需要立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行糾正，以便于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以得到穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。在制定相關(guān)控制政策的過程當(dāng)中，政策的投資主體需要得到明確的設(shè)定，有效劃分相應(yīng)的職責(zé)，展開風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性變化。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，加大力度展開市場調(diào)查，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求，開展更加理性的市場投資。

3.3 完善我國房地產(chǎn)開發(fā)金融體制

根據(jù)目前我國的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制仍然需要不斷地完善和優(yōu)化。擴(kuò)展房地產(chǎn)融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向多元化的方向發(fā)展，簡單來說，房地產(chǎn)業(yè)需要有多個(gè)投資項(xiàng)目的支持，如政府政策、合作基金等。深入分析市場實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，建設(shè)更加多元化的融資機(jī)制，如銀行貸款，從而可以保障我國房地產(chǎn)業(yè)可以得到更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。對房地產(chǎn)的金融監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須和國際發(fā)展相接軌，及時(shí)地引進(jìn)新的理念和新的發(fā)展模式，探索更加長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展道路，對房地產(chǎn)體制進(jìn)行優(yōu)化和完善。

3.4 加大市場調(diào)查力度

加大對于市場的調(diào)查力度，保障房地產(chǎn)市場投資具有一定的理性，對房地產(chǎn)的市場進(jìn)行精準(zhǔn)的定位。對房地產(chǎn)的發(fā)展周期進(jìn)行有效分析，明確投資主體的結(jié)構(gòu)，在國內(nèi)大多數(shù)的企業(yè)當(dāng)中，仍然存在著職責(zé)不明的工作現(xiàn)象，這些問題一直沒有得到很好的解決。加大力度對房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行關(guān)注，保障房地產(chǎn)的投資規(guī)模符合國家的宏觀調(diào)控，避免投資規(guī)模和宏觀調(diào)控相脫軌。固定資產(chǎn)在投資的過程當(dāng)中，保障房地產(chǎn)投資更具理性化，合理地設(shè)置比重，避免比重失衡。合理設(shè)置投資結(jié)構(gòu)，開發(fā)房地產(chǎn)投資的過程當(dāng)中，確保整個(gè)投資體系的理性化，著重關(guān)注對于目標(biāo)市場的定位，展開更加詳細(xì)的市場調(diào)研工作，保障房地產(chǎn)投資開發(fā)工作能夠滿足供給方和需求方的共同要求。優(yōu)化和完善政府的投資工作，政府在制定各種政策和開展相應(yīng)工作的過程當(dāng)中，應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資方向，由政府投資開發(fā)并用于住宅建設(shè)的區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，這種方式也是在間接地對房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行規(guī)范和約束。

4 結(jié)語

我國國民經(jīng)濟(jì)在快速的向前發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其中占據(jù)著非常重要的地位，在一定程度上能夠推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，故此，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的重要支柱。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身具有一定的特點(diǎn)，社會各行各業(yè)的專家人士也在對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行有效的分析，不斷尋求解決問題的措施和途徑?？茖W(xué)判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的發(fā)展。因此，研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)因素，對于推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展來說非常重要，只有充分了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，才能在關(guān)鍵的時(shí)刻對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)進(jìn)行有效的調(diào)整。建設(shè)更加多元化的融資機(jī)制，從而保障我國房地產(chǎn)業(yè)得到更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，通過研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)自身的規(guī)律，對市場的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以此保障我國房地產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展。

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